萬科質量管理精髓第三部分質量管理執(zhí)行篇登堂入室篇

第三局部：質量管理執(zhí)行篇〔登堂入室篇〕目錄Part9、房地產工程工程質量管理標準Part10、房地產工程工程質量管理Part

9房地產工程工程質量管理標準12你公司的質量標準質量與尊嚴1

2公司的質量標準 同約定的要求，包括其在平安、使用 功能及其在耐久性能、環(huán)境保護等方 面所有明顯和隱含能力的特性總和。 問題一：什么是相關標準規(guī)定？合同約定？問題二：哪些是與平安、使用功能、耐久性能、環(huán)境保護有關？〔各舉三個例子〕

質量是什么？《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》中定義：

反映建筑工程滿足相關標準規(guī)定或合國家質量標準您的質量標準

質量與尊嚴1

2公司的質量標準國家相關法律法規(guī)簡介： 《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 《建設工程質量管理條例》 《房屋建筑工程質量保修方法》 其他專項工程國家驗收標準國家質量標準公司質量標準

質量與尊嚴1

2公司的質量標準《建設工程質量管理條例》第四十條在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： 〔一〕根底設施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 〔二〕屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 〔三〕供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 〔四〕電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。國家質量標準公司質量標準

質量與尊嚴1

2公司的質量標準國家質量標準公司質量標準

質量與尊嚴你公司的質量標準是什么？

以客戶滿意為標準

怎么做客戶才滿意？61%52%60%68%1 2公司的質量標準 客戶工程質量滿意度調查結果〔某地國家質量標準公司質量標準

滿意度調查

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一說明：總體呈上升趨勢。2005年，在各專業(yè)系統(tǒng)中是提升最快的，但絕對值仍是最低的。2005年集團總體滿意度為82%。質量與尊嚴產集團公司調查數據庫〕 歷年工程專業(yè)滿意度 80% 60% 40% 20% 0%200220032004200521

公司的質量標準國家質量標準公司質量標準

滿意度調查現場調查結果公布

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一質量與尊嚴1

2公司的質量標準客戶關注的質量重點是什么？

2003年

抱怨的前三位：

鋁合金/塑鋼門窗、墻面、陽露臺

2004年

抱怨的前三位：

鋁合金/塑鋼門窗、墻面、樓地面/頂棚國家質量標準公司質量標準

滿意度調查

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一

質量與尊嚴客戶的抱怨

=

我們關注

？國家質量標準1

2公司的質量標準公司質量標準

滿意度調查客戶關注重點客戶質量標準

標準的統(tǒng)一質量與尊嚴2.鋁合金/塑鋼門窗〔含配件〕

磨合期發(fā)生比例%

n=616

34

穩(wěn)定期發(fā)生比例%

n=346

19磨合期＋

穩(wěn)定期

發(fā)生比例%

n=962

533.墻/屋梁1.入戶門4.樓地面/屋面/頂棚5.給排水設施〔給排水管、閥門〕302118161711

8

8463326248.

安防、門禁、智能化系統(tǒng)

12

4

167.

線路、燈具、開關、插座、配電箱等電氣工程

11

4

1510.

裝飾工程，包括抹灰、涂料、吊頂、地板、墻地磚等

12

3

1511.

暖通工程，包括空調、采暖、通風及室內環(huán)境9.

櫥柜、護欄、信報箱、五金配件等部品13.

單元/單體公共設施12.

燃氣設施6.

潔具14.

公共區(qū)域：綠化、園林建設、小區(qū)內道路、市政配套15.施工現場管理10

9

7

7

7

6

553332331512101010

9

8鋁合金、墻/屋梁質量問題突出,主要表現在配件、滲漏方面;另外,入戶門、樓地面/屋面/頂棚存在的問題比例也較多,

主要表現在入戶門鎖、劃痕、樓面裂縫、墻體不平整等方面。2005年抱怨前四位1

2公司的質量標準國家質量標準公司質量標準

滿意度調查

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一

質量與尊嚴客戶質量標準的特點

對滲漏水、裂縫無法接受

注重使用功能

關注觀感質量

關心質量的耐久性能

允許質量有瑕疵，但希望及時維修整改1

2公司的質量標準客戶的質量標準就是你的質量標準

你的質量標準就是要能夠經受得起客

戶的挑剔

客戶是我們存在的所有價值

客戶滿意是檢驗工作好壞的最終標準國家質量標準公司質量標準

滿意度調查

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一

質量與尊嚴21

公司的質量標準國家質量標準公司質量標準

滿意度調查

客戶關注重點

客戶質量標準

標準的統(tǒng)一質量與尊嚴工程觀感質量標準

工程統(tǒng)一做法建筑工程施工質量 驗收統(tǒng)一標準 根本工序節(jié)點細節(jié) 做法標準交付標準12質量與尊嚴國家質量標準 質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口公正自在人心，萬科的汗青方案12 質量與尊嚴 千古流芳還是明鏡高懸？國家質量標準萬科質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口12 質量與尊嚴 千古流芳還是明鏡高懸？國家質量標準公司質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口12 質量與尊嚴國家質量標準公司質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口12 質量與尊嚴國家質量標準公司質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口12 質量與尊嚴國家質量標準公司質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口 汗青方案客戶的聲音換個角度看質量無借口12

質量與尊嚴國家質量標準公司質量標準

質量與尊嚴從客戶和物業(yè)的角

度看工程國家質量標準公司質量標準 質量與尊嚴 汗青方案 客戶的聲音 換個角度看 質量無借口12質量與尊嚴 質量是企業(yè)品牌的底線， 沒有質量就沒有未來。我們沒有 任何借口去推卸質量責任，不能 勝任即被淘汰！工程的成敗與您社會價值息息相關Part

10房地產工程工程質量管理1質量籌劃2

合理工期3.設計前期介入管理4

施工過程質量控制5

對供方的質量管理輸出建立質量管理體系籌劃的重要性確定質量目標質量管理體系 PDCA質量持續(xù)改進循環(huán)的第一步，確定目標與公司宗旨的一致性，分配資源和固定職責確定質量目標工作內容53421質量籌劃籌劃的重要性確定質量目標 目標 成果表達質量管理體系質量目標：總體質量水平：魯班獎、XX杯 重要分項工程質量指標：滲漏水率、裂縫防治、其他細項質量標準 工程管理流程符合度：表達工程內部管理水平53421質量籌劃籌劃的重要性確定質量目標 目標 成果表達質量管理體系工程管理指導書+防水體系等各種分項工程標準53421質量籌劃 大連公司工程管 理籌劃書北京公司防滲漏體 系南昌公司工程管理 指導書 建筑工程全面質量 管理手冊〔中?！郴I劃的重要性質量管理體系建立質量管理體系的作用：確定質量目標

1、減小失誤概率2、持續(xù)保證成功3、系統(tǒng)性控制風險4、職責清晰 重要性ISO9000-2000 體系層級檢查評估改進3421質量籌劃供給過程監(jiān)控方施工管理人員落實各項管理制度數量〕籌劃的重要性重要性

確定質量目標質量管理體系評價質量管理體系的四個方面ISO9000-2000

體系層級過程是否已被識別并適當規(guī)定職責是否已被分配程序是否得到實施和保持在實現所要求的結果方面，過程是否有效需要那些流程配置合理人力資源〔每萬平方貫徹 商管理、監(jiān)理管理、樣板數量、監(jiān)理人員 制度、交樓驗收等等〕？〔材料采購、施工過程中如何甲檢查評估改進 明確質量管理過程中各相關部門 程和管理制度， 定了完善的流程制度〕、本錢部、營銷部、客戶 關系中心各自責任，監(jiān)理單位責 任，承包商責任直到滿足質

設

量

計

目

部

標〔工序檢查〕3421質量籌劃集團工程評估公司檢查評比工程部抽檢監(jiān)理公司質量監(jiān)控承包商質量保證體系 集團工程評估公司檢查評比 工程部抽檢監(jiān)理公司質量監(jiān)控籌劃的重要性確定質量目標質量管理體系

重要性

ISO9000-2000 體系層級檢查評估改進 承包商應建立完善的多級質量保證體系：工人自檢→班組自檢→質量員檢驗，保證資料〔砼試塊、鋼筋抽檢報告等〕審查 多級檢查： 承包商←監(jiān)理公司←工程部←工程部←集團工程部質量管理體系層級承包商質量保證體系

重點3421質量籌劃籌劃的重要性確定質量目標重要性質量管理體系ISO9000-2000 體系層級檢查評估改進定期檢查評估與改進1、監(jiān)理公司除每天日常監(jiān)理外并應對重要分項工程 進行專項檢查，對平安文明施工應每周檢查一次2、工程部每周對承包商進行工地巡檢→評比各總包 單位3、月度檢查評比→評比工程部名次1、檢驗監(jiān)理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是 否正常運轉，人員架構有無缺失2、找出施工質量的系統(tǒng)性偏差：工藝、工序、工期 問題3、組織各承包商相互學習先進經驗4、處分是必要的手段缺陷一定要整改關閉！IMPORTANT53421質量籌劃53421質量籌劃 回憶： 1、質量籌劃的主要內容是什么？ 2、如何評價質量管理體系？ 3、質量管理體系中應表達的兩個重點是什么？534標準工期：考慮正常的技術間歇、組織間歇、特殊季節(jié)〔麥收、秋收、梅雨〕和自然條件影響而編制出的正常施工周期。最短工期：考慮正常的技術間歇和自然條件影響，通過加大施工單位本錢投入而編制出的最短施工周期。21合理工期

工期確定

關鍵線路施工間歇銷售配合合理工期范例：北京區(qū)域標準工期

計算表深圳，上海區(qū)域標

準工期計算表5工期確定關鍵線路施工間歇銷售配合合理工期

消防審查報建工程規(guī)劃許可證開工證及監(jiān)督登記

單體報建施工圖審查勘察、設計、監(jiān)理、樁基、總包合同備案平安、質量監(jiān)督手續(xù)規(guī)劃成果銷售許可證

開盤 根底施工主體結構施工 砌筑工程室內水電安裝 防水施工 內檐裝飾室外配套工程竣工備案園建綠化工程樁基施工門窗安裝外檐裝飾外架撤除竣工驗收3421合理工期

把控關鍵線路，合理穿插搭接早強劑、提高標號等措施。土方夯實回填——每30cm回填一次，分層夯實，環(huán)刀取樣。砼——混凝土澆搗后強度到達1.2N/mm2后才能上人。加氣塊砌筑——1天砌筑高度不得超過1.5m，2天砌完，7天后頂磚，15天〔含頂磚時間〕后才能開始粉刷。粉刷——分層粉刷，每層間隔五天。防水——表干時間〔聚氨酯8h，JS涂膜4h〕和實干時間〔聚氨酯24h，JS涂膜8h〕。地坪——養(yǎng)護7天后才能上人。

工期確定

關鍵線路施工間歇銷售配合合理工期53421合理工期 樁基——成樁后28天到達齡期，開始試樁——可采用銷售配合是公司經營需要，必須服從大局必須按照合理最短工期排定增加必要的本錢以保證質量

工期確定

關鍵線路施工間歇銷售配合

必須安排相應技術措施和后期整改維修合理工期53421合理工期

工期確定

關鍵線路施工間歇銷售配合堅持合理工期要求

前期工作延誤、銷售

配合、經營壓力等對

工期的壓縮合理工期 工程經理職責所在 堅持合理工期要求是職業(yè)工程經理的職 責！沒有合理工期不可能有優(yōu)質工程！53421合理工期53421設計的前期介入管理工程部對設計方案

圖的讀圖意見別墅設計的前期介

入管理53421施工過程質量控制

內業(yè)文檔管理

材料控制

樣板引路制度

成品保護

工序檢查

質量巡檢制度

竣工驗收53421工程文檔管理方法工程工程歸檔文件 目錄夾文檔記錄臺賬

施工過程質量控制內業(yè)文檔管理5材料控制滿足技術標準和環(huán)

保要求

質量穩(wěn)定

可靠

材料選用室內環(huán)境污染控制

作業(yè)指引.doc大廠產品

選用要求

現場控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收

工程材料設備使用

管理指引.doc經過考察的產品 地域差異 地方規(guī)定 原材料產地 適應地域 特點3421施工過程質量控制

品牌產品選用要求現場控制樣板封存材料樣板間材料封樣材料對樣變動都必須通過材師陪同，任何對已

料，也應進行材料封樣。方供貨

料進

三現場專設一間材料樣板間，由求工程\

和監(jiān)理人員理，分類

材料工程師負責管貼標簽有序陳列，

均可調出樣板到現場進行對并建立材料樣板入庫臺帳。任

樣，用完后及時歸還。已有何人進入材料樣板間，都必須

封樣的材料第一次進場時，有材料工程甲供和招標完成后，工程經理部應要時，甲方工程師合約部或材料供給商別 提供封樣材料，同時存檔合同 或定樣時所規(guī)定的技術規(guī)格、 要求。對非甲供的其它重要材必須進行現場對樣，并對現確定樣板的場對樣情況做出書面記載。料工程師。樣板引路制度

成品保護

工序檢查

檢查制度

竣工驗收53421

施工過程質量控制材料控制雜或特殊的，可邀請供給商進根本要求現場控制材料合同交底組織交底交底內容。材料規(guī)格工程經理部組織監(jiān)理、總包進行集中交底，對于材料工藝復 技術標準行交底供貨周期 訂貨方式樣板引路制度

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收53421

施工過程質量控制材料控制根本要求現場控制材料進場驗收甲供材料乙供材料工程師組織監(jiān)理公司、對材料當場進行對樣；應商是否按要求提供了產品合格證明、質量檢告；安排監(jiān)理公司根據范、技術標準、合同要承包商必須向監(jiān)理公司進行報

承建商驗，驗收要求必須符合國家規(guī)

檢查供范、現行技術標準、政策、法

合格的規(guī)規(guī)定的要求；重要的乙供材

驗報料：如鋼筋、水泥、砌塊，項

國家規(guī)目經理部會同監(jiān)理公司將另行

求對材進行抽

料

樣

進

檢

行

查

抽

，

樣

由

送

項

檢

目

。

部人員見證取樣送檢。樣板引路制度

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收53421

施工過程質量控制材料控制交樓標準間：解決設計缺陷和功能問題

完成時間：在大面積裝修施工開始前

完成標準：按交樓標準完成整套房間的全

部施工

作用：檢驗設計合理性、材料部品效果，確保工程產品滿足營銷、設計要求和客戶正常使用要求。

材料控制樣板引路制度

交樓標準間

施工樣板間

工藝樣板

成品保護

工序檢查

檢查制度

竣工驗收53421施工過程質量控制施工樣板間：

范圍：每一家總包單位、每一種戶型

作用：1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及早發(fā)現質量缺陷2、讓各承包商明白萬科的質量要求。3、經過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。

材料控制樣板引路制度

交樓標準間

施工樣板間

工藝樣板

成品保護

工序檢查

檢查制度

竣工驗收53421施工過程質量控制工藝樣板：確定工序質量標準，控制大面積施工 范圍：每一道關鍵工序 時間：關鍵工序施工前 要求：按要求做樣板，樣板的施工工藝和質量合格后，才能大面積施工。 本卷須知：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設計修改和工藝改進預留足夠的時間。樣板引路制度

交樓標準間

施工樣板間

工藝樣板

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收53421

施工過程質量控制材料控制工藝樣板：

材料控制樣板引路制度

交樓標準間

施工樣板間

工藝樣板

成品保護

工序檢查

檢查制度

竣工驗收53421施工過程質量控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收討論：

成品保護的作用53421

施工過程質量控制材料控制材料控制樣板引路制度成品保護工序檢查成品保護方案審核合理安排工序實施并維護成品保護樣板驗收各負其責的原那么 成品保護交驗成品保護體系例如竣工驗收檢查制度53421施工過程質量控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查檢查制度后澆帶：兩側做擋水圈，上面模板覆蓋線管：鋼筋支架保護觀測點：鐵盒保護竣工驗收

柱：先覆膜再包角

樓板：加墊塊保護

樓梯角保護53421

施工過程質量控制

結構類材料控制檢查制度竣工驗收涂料施工前對開關面板的保護

線盒采用鐵皮保護53421

施工過程質量控制

開關箱盒

材料控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查成品保護工序檢查檢查制度整框包裹窗下框保護竣工驗收

門下框保護玻璃保護53421

施工過程質量控制

鋁合金保護

材料控制樣板引路制度櫥柜整體覆蓋大理石臺面整體覆蓋室內涂刷前地面整體覆蓋木地板地面整體覆蓋橋箱內覆蓋樣板引路制度

保護成品保護工序檢查竣工驗收

電梯門口側

壁覆蓋保護檢查制度53421

施工過程質量控制

裝

進戶、戶內門

瓷磚陽角保護材料控制鏡花灑子馬桶盒鏡子檢查制度竣工驗收洗臉盆

洗臉盆

龍頭浴缸

馬桶地面給水管砂漿保護53421

施工過程質量控制

水管設備五金保護

材料控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查檢查制度竣工驗收53421

施工過程質量控制

全裝修工程成品保護

材料控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查全裝修工程成品保

護方案目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之在分步驟驗收中規(guī)定更具體。內容：確定工程工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該施工步驟需控制的主要技術要點。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。范例：竣工驗收 材料控制樣板引路制度 成品保護 工序檢查 工序檢查表 檢查實施細那么質量巡檢制度53421施工過程質量控制工序檢查一覽表鋁合金門窗工序檢

查表53421 施工過程質量控制 材料控制樣板引路制度 成品保護 工序檢查 工序檢查表 檢查實施細那么 檢查制度 竣工驗收 工序檢查表檢查實施細那么由工程經理部組織工程成員和監(jiān)理公司，聯(lián) 合制定實施細那么，保證工序檢查能夠落實。內容：規(guī)定總包施工方案的編制必須符合工序驗收 要求；規(guī)定不同施工階段需采用的表格；規(guī)定 總包單位建立和深化報驗的工作次數、檢驗 批；規(guī)定違反工序施工的處分措施等。 材料控制樣板引路制度 成品保護 工序檢查 工序檢查表 檢查實施細那么質量巡檢制度 竣工驗收53421施工過程質量控制

材料控制樣板引路制度成品保護 工程工程師應不定期對現場質量進行專項檢查；工程工程師對檢查的情況應該有詳細的記錄；工程經理應定期檢查工程師日常巡檢的記錄，并作為考核的依據之一。建立工程工程師現場質量巡視制度 工程經理部應建立工程師日常質量巡視制度；

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收53421施工過程質量控制

材料控制樣板引路制度

成品保護

工序檢查質量巡檢制度

竣工驗收 建立工程定期質量檢查制度各地區(qū)公司對現場的質量應進行分級控制；各地區(qū)公司工程管理部應制定工程管理評估檢查制度，定期對各工程進行橫向檢查。目的是為提高工程質量管理水平，使各工程工程質量均衡開展并不斷提高。各工程經理部應組織監(jiān)理公司聯(lián)合制定工程定期質量檢查計劃。針對不同工程的特點，作為公司工程管理部檢查制定的延伸，應該更具體。53421施工過程質量控制由物業(yè)公司組織，工程經理部、監(jiān)理公司、承包單綜合驗收

包單位參與，其中物業(yè)公司在該階段僅做專項式檢

范圍：室內