房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-24Q1土地市場：縮量延續(xù)分化加劇

正文目錄TOC\o"1-1"\h\z\u供應：量減價增趨勢仍在演繹 3成交：規(guī)模延續(xù)下降，結構分化明顯 4城市：核心城市仍是主要陣地 6企業(yè)：央國企仍是主力，龍頭更為積極 9地塊：房企拿地戰(zhàn)略趨同，核心城市地塊競爭激烈 投資建議 13風險提示 15供應：量減價增趨勢仍在演繹300城土地供應規(guī)模仍在縮減，但推出樓面均價仍有提升。24Q1，300城土地供應建筑面4543萬平，同比-33%6698元/平，同比+15%。分城市能級，一線、二線、三四線供應建筑面積分別同比-54%-29%+40%+21%+5%。各線城市新增供應土地規(guī)模均在下降，樓面均價同比均有所提升，其中一線、二線城市提21、22年有所下降。圖表1：300城土地供應樓面均價與累計同比（元/平）累計同比 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240

M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，圖表2：300城土地月度供應面積與累計比（2021-24M3，萬方） 圖表3：一線城市土地供應樓面均價與累同比（元平）累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 202430,00025,00020,00015,00010,0005,000

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000

70%60%50%40%30%20%10%0M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

-35%

0 0%M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表4：二線城市土地供應樓面均價與累同比（元平） 圖表5：三線城市土地供應樓面均價與累同比（元平）累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20248,0006,0004,0002,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

25%20%15%10%5%0%

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40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，成交：規(guī)模延續(xù)下降，結構分化明顯396325706485元/+24%+32%-26%、-29%；成交金額分別同比+121%、-20%、-30%；樓面均價分別同比+67%、+8%、-2%。24Q1奏影響，一線城市成交量同比增長較多，在二線、三四線城市成交面積與金額均下降明顯的情況下，對總體成交金額形成一定支撐。圖表6：300城土地月度成交面積與累計比（2021-24M3，萬方） 圖表7：一線城市土地月度成交面積與累同比（2021-24M3，萬方）累計同比 2021 2022 2023 2024

累計同比 2021 2022 2023 20248,0006,0004,0002,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

0

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300%250%200%150%100%50%0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表8：二線城市土地月度成交面積與累同比（2021-24M3，萬方） 圖表9：三線城市土地月度成交面積與累同比（2021-24M3，萬方）累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

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40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表10：300城土地月度成交金額與累計比（2021-24M3，億元） 圖表11：一線城市土地月度成交金額與累同（2021-24M3，億元累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

4000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

300%250%200%150%100%50%0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表12：二線城市土地月度成交金額與累同（2021-24M3，億元） 圖表13：三線城市土地月度成交金額與累同（2021-24M3，億元累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

100%80%60%40%20%0%-20%-40%

0

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0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表14：300城土地成交樓面均價與累計比（元平） 圖表15：一線城市土地成交樓面均價與累同比（元平）累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

30%25%20%15%10%5%0%

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80%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表16：二線城市土地成交樓面均價與累同比（元平） 圖表17：三線城市土地成交樓面均價與累同比（元平）累計同比 2021 2022 2023 2024 累計同比 2021 2022 2023 20249,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

25%20%15%10%5%0%-5%

0

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，243月，300+0.7pct+4.0、-0.8、-5.2pct，環(huán)比+5.1、-2.7、-0.3pct，二線、三四線城市溢價率偏弱。300城流拍率約%c-ct0.ct，環(huán)比-19.8、+10.2pct，三四線城市流拍率上升。圖表18：300城土地成交溢價率與流拍率（2018-2024M3） 圖表19：一線城市土地成交溢價率與流拍（2018-2024M3）35%30%25%20%15%10%5%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01

溢價率 流拍率

30%25%20%15%10%5%0%

溢價率 流拍率

120%100%80%60%40%20%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表20：二線城市土地成交溢價率與流拍（2018-2024M3） 圖表21：三線城市土地成交溢價率與流拍（2018-2024M3）50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01

溢價率 流拍率

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

溢價率 流拍率資料來源：中指院， 資料來源：中指院，城市：核心城市仍是主要陣地分城市來看一季度的土地成交，核心城市依然是主要陣地，且市場份額仍在提升。24Q1，300城中，41個核心城市1的土地成交金額占比達到76%，同比提升11pct，較22Q1提升22Q131%24Q143%TOP20TOP20城市土地成交金額占300城的比例在提升。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，24Q1，TOP20300城比例73%23Q1、22Q11、7pct。哪些城市表現(xiàn)相對較好？從成交金額同比的角度來看，上海、福州、長沙等城市較去年成溢價率2029%20%25%、23%，10%。11）2）3）4）2022GDP300圖表22：41核心城市土地成交金額建面占300城比例 圖表23：TOP20城市土地成交金額占300城比例80%70%60%50%40%30%20%10%0%

核心城市占比

74%72%70%68%66%64%

TOP20城市成交價占比成交價規(guī)劃建面2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1成交價規(guī)劃建面2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1

2022Q1

2023Q1

2024Q1資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表24：成交總價20億以上的城市24Q1/23Q1成交規(guī)模對（億元） 圖表25：成交總價20億以上的城市及其成交溢價率情況（億元）0

2023年第1季度 2024年第1季度上福長廈重三泉武濟珠天北石西寧深紹佛鄭廣杭合蘇南海州沙門慶亞州漢南海津京家安波圳興山州州州肥州京莊

0

成交總價 溢價率合廈長杭蘇武寧上北鄭福重天紹西三深石南濟廣佛珠泉肥門沙州州漢波海京州州慶津興安亞圳家京南州山海州莊

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表26：2022Q1-2024Q1成交金額/建面TOP20城市成交金額TOP20城市2024Q1同比成交建面TOP20城市2024Q1同比2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1北京480杭州417北京392128%寧波334西安412西安363-12%寧波248西安206西安24519%菏澤286杭州228寶雞220-合肥190南京186杭州239-43%徐州220臺州126石家莊13822%廈門154北京172上海200-合肥219鄭州125北京137103%成都150蘇州140福州96-北京161溫州122濟南1183519%重慶99寧波96寧波86-10%重慶147長春121杭州115-50%武漢84溫州89石家莊7124%安康136保定120岳陽11135%福州77成都74南京60-68%南昌125南充118鄭州80-36%佛山72深圳72深圳52-28%淮安124石家莊113福州80-徐州72臺州69長沙51-南通121徐州111天津75396%南昌61合肥68蘇州49-65%成都117南京106長沙72-臺州53廣州63廈門46-宿州108南寧101上海71-南通52石家莊57天津45232%威海105寧波98威海62-18%常州49鄭州54濟南459310%太原95萍鄉(xiāng)94南京62-41%嘉興47紹興54紹興38-28%佛山94岳陽82安康6153%菏澤45徐州44廣州36-42%常州93蕪湖80寧波57-42%上海44長春39鄭州34-36%義烏82洛陽80咸陽57-肥西縣36佛山39合肥32-52%遵義82威海76徐州52-53%溫州35嘉興32重慶28-欽州81廣州72眉山521370%蕪湖31保定32佛山26-34%蕪湖77菏澤70濟寧51-22%資料來源：中指院，容積率的變化值得注意，部分城市成交地塊容積率均已達到2017年以來的最低或較低水平。從住有所居邁向住有宜居（2024114日中對房地產(chǎn)新模式進行展望，其中提到隨著我國住房需求的重點將從住有所居轉(zhuǎn)向住有宜居，改善需求的特點也將逐步體現(xiàn)在土地供應端，土地容積率可能趨于降低。而土地市場一季度的成交數(shù)據(jù)也顯示，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)這種趨勢。24Q11039個城市中，1517年以來的最低水17武漢等城市平均溢價率為17年以來的第三低位水平。圖表27：成交金額10億以上的39個城市，2017-24Q1成交土地平均容積率情況2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 24Q1 容積率數(shù)值排名南京2.262.052.152.302.302.092.091.908蘇州1.962.071.841.972.041.821.641.198廈門2.422.742.722.852.962.982.742.228濟南2.262.262.332.112.172.062.221.818紹興2.061.901.861.751.881.971.881.488佛山2.792.862.672.793.002.752.471.478珠海2.242.181.912.092.452.352.491.888徐州2.002.252.242.252.212.082.091.948柳州2.492.482.282.532.812.312.202.178成都2.612.162.352.292.012.122.131.898啟東2.462.032.292.201.911.851.601.268青島1.911.962.092.202.332.222.221.738濟寧2.172.072.042.122.002.021.941.878金華2.021.601.812.202.111.951.821.548丹陽2.572.181.961.712.001.851.841.658寧波1.762.102.032.032.342.282.171.797石家莊2.552.752.372.722.582.842.212.327合肥2.171.971.802.101.912.122.131.887三亞1.413.402.522.642.921.982.411.507寶雞3.183.032.872.842.692.972.902.707北京1.761.801.972.072.051.991.971.806長沙2.533.302.912.782.722.612.642.636武漢3.132.842.852.382.692.692.482.546岳陽2.162.392.682.582.362.292.092.246重慶2.141.931.601.611.661.712.011.695杭州2.212.232.382.332.402.091.982.264威海1.932.191.781.921.601.741.741.814鄭州2.972.992.893.112.932.893.092.993西安2.842.632.612.722.682.592.722.802上海1.901.981.881.952.072.012.302.142福州2.022.262.391.951.972.442.852.832咸陽4.033.353.043.442.992.852.963.482深圳4.174.034.263.783.583.764.264.631天津1.611.561.641.741.791.691.771.851廣州2.922.692.853.163.202.943.023.501泉州2.832.332.732.492.252.632.482.901漳州2.592.422.302.492.422.402.622.871菏澤2.942.662.662.702.422.402.153.161嘉興1.841.912.022.091.981.801.922.201資料來源：中指研究院，企業(yè)：央國企仍是主力，龍頭更為積極從企業(yè)性質(zhì)來看，24Q1拿+92%+39%、-15%、-49%。從占比來看，央企、地方國企、混合所有制企業(yè)以及民企權益拿地金額占TOP3042%38%8%23Q1變動+15+5-4-16pct。24Q1，百強房企總權益拿地金額同比+8%于0（-%OO-0O-T-1各%%-%-%TO房企的權益拿地金額占百強房企的比例達到43%，同比+10pct，較22Q1提升1pct。、TOP31-50、TOP51-100占百強房企比例分別為29%、14%、14%，分別較23Q12、2、6pct。圖表28：TOP30拿地房企按屬性劃分及同比 圖表29：TOP100拿地房企按排名劃分及同比2001000

2023Q1 2024Q1 同比央企 地方國企 混合 民企

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

0

2023Q1 2024Q1 同比TOP10 TOP11-30 TOP31-50

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表30：TOP30拿地房企按屬性劃分及占比 圖表31：TOP100拿地房企按排名劃分及占比央企 地方國企 混合 民企

TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-10020%

2022Q1 2023Q1 2024Q1

20%

2022Q1 2023Q1 2024Q1資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表32：2022Q1-2024Q1權益拿地金額TOP30房企樓面均價(元/㎡)樓面均價(元/㎡)溢價水平()權益拿地金額(億)土地宗數(shù)(宗)企業(yè)名稱樓面均價(元/㎡)溢價水平()權益拿地金額(億)土地宗數(shù)(宗)企業(yè)名稱樓面均價(元/㎡)溢價水平()權益拿地金額(億)土地宗數(shù)(宗)企業(yè)名稱華潤置地 6 136.2綠城中國 8 117.0濱江集團 5 103.2中建三局 4 98.8中國鐵建 9 83.9招商蛇口 3 72.6 國貿(mào)地產(chǎn) 3 67.6石家莊城發(fā)投 17 56.2北京住總 3 53.8中國雄安 4 53.3保利發(fā)展 5 47.5 建發(fā)房產(chǎn) 3 42.9中建五局 1 38.5 京能置業(yè) 1 38.4中國中鐵 5 34.6福州城建 3 32.9杭州西湖房地產(chǎn) 2 31.5湖南運達 1 29.8中建東孚 1 26.6大悅城 3 26.4湖北文化旅游 1 25.9濟南高新控股 4 24.2北京城建集團 1 22.8越秀地產(chǎn) 2 21.3泉州城建 1 21.0福州文旅 2 20.6懷柔科學城 1 20.5中能建城投 3 20.0柳州城建 3 18.2浙江交投 2 18.1注：藍底為品牌地方國企。資料來源：中指院，

1818121322742862469274286245 67615 470811747081210 5469210 0 3356183 8264186 425731542573155 0 28219 282279164727916472165 742162399 612390 140 60160 1650010 226260 131490 122330 137560 62280 423221 12785

招商蛇口 5 85.92992765綠城中國 2992765保利發(fā)展 6 70.91810601萬科 1810601越秀地產(chǎn) 2 59.1龍湖集團 7 55.6偉星房產(chǎn) 2 50.5建發(fā)房產(chǎn) 6 46.2中建國際 8 45.8廣州城投 1 44.4中海地產(chǎn) 2 42.2石家莊城發(fā)投 7 36.455352合肥城建 1 35.055352濱江集團 5 34.5京東集團 1 31.1龍港國資 5 30.5坤和集團 1 30.2華潤置地 2 30.0方遠房產(chǎn) 3 29.5中建三局 2 29.3首開股份 1 27.0邦泰集團 4 26.2西安城發(fā) 4 24.5中豪控股 1 23.7華發(fā)股份 2 23.1中天美好 2 22.8西咸集團 4 22.2廣州增城城投 1 19.0建杭置業(yè) 2 18.7四川港航投資 1 18.6

191619161377414113639363915 9 7973346413 34647 9039152 7516150 29773 29770 72761414 142 140760 159880 51453848924011 6438489240133 6976249170 249170 14 67130 52531911 1913 23911 2390 60250 43084 14

華潤置地 8 182.5建發(fā)房產(chǎn) 11 152.9綠城中國 8 136.2中海地產(chǎn) 5 85.0偉星房產(chǎn) 6 69.3保利發(fā)展 9 61.8北京興創(chuàng) 2 52.0中交地產(chǎn) 3 40.9中國中鐵 7 39.6金地集團 3 39.0龍湖集團 6 38.3凱德置地 2 34.9成都城投 2 33.9安徽交通控股 3 31.6徐州產(chǎn)城發(fā)展 7 28.9濱江集團 1 27.4武漢城建 2 27.1城建發(fā)展 1 26.3福州新區(qū)開發(fā) 3 26.0新希望地產(chǎn) 2 25.9大家房產(chǎn) 4 22.8中國鐵建 7 20.6武漢洪山大學城 1 20.3中信城市開發(fā) 2 20.1江蘇盛和地產(chǎn) 8 19.8容翔房產(chǎn) 9 19.7湖州城市集團 1 18.0中建三局 1 17.9重慶渝隆資產(chǎn) 2 16.4寧波奉化投資 3 16.4

14318249 143182410 206 2013 816721166 21162880 2886 294 36164 142835 70718 159155 1402715 87170 32792114 210 12296220 220 1004714 149692129932129936428250 130 710 460 730 780 76340 168900 43910 5516哪些房企拿地更為積極？從兩個角度看一季度拿地金額在十億以上的房企中哪些房企投資更為積極：1（中指院數(shù)據(jù)，含二級市場拿地）2、拿地同比：權益拿地同比增長較多的房企分別為中建五局、中國鐵建、西湖房地產(chǎn)、華潤置地、中建三局、濱江集團、大悅城、綠城中國、石家莊城發(fā)投、岳陽城建。圖表33：拿地金額百億以上房企的權益拿地金額同比（2023）權益拿地金額同比權益拿地金額同比-100%-200%

中中西建國湖五鐵房局建地產(chǎn)

華中濱潤建江置三集地局團

大綠石岳悅城家陽城中莊城國城建發(fā)投

江浙寧山江波萬交軌里投交

建大東招發(fā)華部商房集新蛇產(chǎn)團城口

華保建發(fā)利杭股發(fā)置份展業(yè)

邦中越中龍?zhí)┖Ｐ憬ê氐貒瘓F產(chǎn)產(chǎn)際團資料來源：中指研究院，地塊：房企拿地戰(zhàn)略趨同，核心城市地塊競爭激烈2023心區(qū)域拿地，騰換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大部分房企的投資目標逐步趨同，或?qū)е峦恋厥袌龇只?4Q1成交的熱點地塊中或可窺見一二。30024Q1548宗涉宅地塊-住宅用地以及綜合用地（含住宅）中的，110%10%塊，數(shù)量占總地塊十分之一左右。這些地塊多數(shù)基本位于核心城市，58839億，按照城市排名來看，1971971601091%，個城市均是作為一線城市或強二線城市的核心城市。從競得企業(yè)來看，這些地塊不光引得龍頭房企競拍，當?shù)胤科笠矔e極參與，競爭激烈。24Q1，濱江集團、綠城中國、招商蛇口、國貿(mào)地產(chǎn)、中建三局、中建五局、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等企業(yè)均有所斬獲，其中濱江、綠城、招商蛇口斬獲高熱度地塊最多。圖表34：高熱度地塊的城市分布（成交金占比大于1%） 圖表35：高熱度地塊的企業(yè)分布（成交金大于10億）250200150100500

30%成交金額（億元）占比成交金額（億元）占比20%15%10%5%0%

0

成交金額（億元） 占比

14%12%10%8%6%4%2%0%"杭上京州海

蘇合廈州肥門

長寧福西武成鹽沙波州安漢都城

產(chǎn)世紀

產(chǎn)份鐵投產(chǎn)展工耀產(chǎn)資料來源：中指院， 資料來源：中指院，圖表36：24Q1成交價在5億以上，溢價率在10%以上或觸及溢價率上限的地塊一覽地塊編號省份城市區(qū)縣拿地企業(yè)成交價(億元)成交樓面價(元/㎡溢價率(%)202315602上海上海市松江區(qū)招商蛇口（央企、100%）52.51176349.33%202401001上海上海市浦東新區(qū)中國鐵建（央企、50%），國貿(mào)地產(chǎn)（地方國企、49.755567410.00%京土儲掛(興)[2024]004號北京北京市大興區(qū)中建三局（央企、100%）48.764146715.00%京土儲掛(豐)[2023]069號北京北京市豐臺區(qū)中建五局（央企、100%）38.535535215.00%京土儲掛(豐)[2023]068號北京北京市豐臺區(qū)京能置業(yè)（地方國企、100%）38.414257315.00%杭政儲出[2024]21號浙江省杭州市濱江區(qū)濱江集團（民企、100%）37.142855423.63%202401102上海上海市閔行區(qū)華發(fā)股份（地方國企、50%），中國中鐵（央企、50%）34.715506610.00%2024P01福建省廈門市思明區(qū)國貿(mào)地產(chǎn)（地方國企、100%）32.105691540.79%京土儲掛(昌)[2024]010號北京北京市昌平區(qū)石家莊創(chuàng)世紀（民企、100%）30.943310815.00%320513101104GB68506江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)綠城中國（混合、100%）30.826502218.22%[2023]長沙市068號湖南省長沙市開福區(qū)湖南運達（民企、100%）29.811618047.07%杭政儲出[2023]200號浙江省杭州市蕭山區(qū)濱江集團（民企、100%）29.032977430.59%京土儲掛(海)[2024]003號北京北京市海淀區(qū)港中旅（央企、100%）28.876346415.00%杭政儲出[2024]11號浙江省杭州市上城區(qū)濱江集團（民企、100%）24.443624024.44%杭政儲出[2024]13號浙江省杭州市拱墅區(qū)杭州西湖房地產(chǎn)（民企、100%）22.883457519.29%宗地2024-01號(住)福建省福州市臺江區(qū)綠城中國（混合、100%）20.312771213.08%杭政儲出[2024]9號浙江省杭州市上城區(qū)綠城中國（混合、100%）19.293482617.70%甬儲出2024-005號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江交投（地方國企、100%）16.532587625.43%地塊編號省份城市區(qū)縣拿地企業(yè)成交價(億元)成交樓面價(元/㎡溢價率(%)杭政儲出[2024]14號浙江省杭州市余杭區(qū)濱江集團（民企、33.33%），華潤置地（央企、33.33%），余杭創(chuàng)新投資（地方國企、6.67%），杭州市交通投資（地方國企、26.67%）16.192277616.56%202401101上海上海市靜安區(qū)象嶼地產(chǎn)（地方國企、100%）15.537977910.00%濱科城BK202402號安徽省合肥市包河區(qū)越秀地產(chǎn)（地方國企、99.64%）14.141797711.49%濱科城BK202401號安徽省合肥市包河區(qū)招商蛇口（地方國企、100%）12.992505254.16%GX3-24-9陜西省西安市高新技術產(chǎn)業(yè)保利發(fā)展（地方國企、100%）12.821381814.26%開發(fā)區(qū)京土儲掛(順)[2024]007號北京北京市順義區(qū)北京建工（地方國企、100%）11.673451415.00%杭政儲出[2024]15號浙江省杭州市錢塘區(qū)杭州興耀（民企、100%）11.201535013.71%P(2024)007號武漢市武昌區(qū)建發(fā)房產(chǎn)（地方國企、100%）10.341714631.89%JJ12(251):2023-075四川省成都市錦江區(qū)中國鐵建（央企、100%）9.312240031.76%杭政儲出[2024]12號浙江省杭州市蕭山區(qū)海威置業(yè)（民企、100%）8.991920520.03%杭政儲出[2024]10號浙江省杭州市蕭山區(qū)杭州西湖房地產(chǎn)（民企、100%）8.631896618.54%杭政儲出[2023]196號浙江省杭州市西湖區(qū)綠城中國（混合、100%）8.291157013.73%蘇地2024-WG-Z03號江蘇省蘇州市高新區(qū)(虎丘區(qū))綠城中國（混合、100%）8.284545442.05%370502001007GB00041山東省東營市東營區(qū)鑫都集團（民企、100%）8.22629055.72%450103004003GB00872廣西南寧市青秀區(qū)邦泰集團（民企、100%）7.91553831.11%202328（網(wǎng)河南省鄭州市金水區(qū)鄭汴開發(fā)建設（地方國企、51%），河南海貝（民企、14%），河南海義集團（民企、34.3%）7.901142836.21%202401002 上海上海市楊浦區(qū)越秀地產(chǎn)（地方國企、95%）7.54439419.58%杭政儲出[2023]198號 浙江省杭州市西湖區(qū)濱江集團（民企、100%）7.192281820.03%漳州2023P12 福建省漳州市龍文區(qū)漳州城投地產(chǎn)（地方國企、100%）6.77596010.98%甬儲出2024-003號 浙江省寧波市奉化區(qū)奉化交投（地方國企、100%）6.431132617.98%GX3-35-33 陜西省西安市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)中海地產(chǎn)（央企、100%）6.321406512.46%區(qū)包河區(qū)BH202401號 安徽省合肥市包河區(qū)偉星房產(chǎn)（民企、100%）5.152149131.66%資料來源：中指院，圖表37：24Q1成交價在1-5億，溢價率在10%以上或觸及溢價率上限的地塊一覽地塊編號省份城市區(qū)縣拿地企業(yè)成交價(億元)成交樓面價(元/㎡)溢價率(%)A-03、A-05地塊四川省宜賓市敘州區(qū)宜賓高投資產(chǎn)運營管理有限公司3.862399166.52%杭政儲出[2023]199號浙江省杭州市錢塘區(qū)馭遠控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資3.24120025.02%甬儲出2024-004號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資2.77120025.05%2023-B028山東省濱州市濱城區(qū)山東百一地產(chǎn)有限公司2.76258811.31%GD2023090江蘇省常州市武進區(qū)中國交建，工銀金融資產(chǎn)投資，江蘇2.58245112.17%武進經(jīng)發(fā)，交銀金融資產(chǎn)投資330381009221GB00303W00000000浙江省溫州市瑞安市永嘉海合投資有限公司2.38362520.22%2023-G21江蘇省鹽城市建湖縣鹽城交建，江蘇雙湖投資控股2.34293227.21%2023-G20江蘇省鹽城市建湖縣建湖縣瑞發(fā)建設發(fā)展有限公司2.31297129.07%2023-G19江蘇省鹽城市建湖縣江蘇雙湖投資控股集團有限公司2.23297929.74%金開讓2023-42地塊浙江省金華市婺城區(qū)金華市瑞和置業(yè)有限公司2.09385713.58%商土網(wǎng)掛2023-16號河南省商丘市睢陽區(qū)海南贏亨投資有限公司1.79226111.18%2022-G20江蘇省鹽城市建湖縣建湖縣瑞發(fā)建設發(fā)展有限公司1.76455129.41%ays-2024-1(DN5-1-5-3）河南省安陽市文峰區(qū)安陽建工（集團）房地產(chǎn)開發(fā)1.69195415.79%2024航拍-2號福建省福州市長樂區(qū)福建省龍芝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.62699114.08%柯橋區(qū)BH-2-2-12地塊浙江省紹興市柯橋區(qū)大昌祥企業(yè)管理（紹興）有限公司1.38503865.15%JGT2023-49號河南省焦作市解放區(qū)河南盛景置業(yè)有限公司1.12182514.90%A-03、A-05地塊四川省宜賓市敘州區(qū)宜賓高投資產(chǎn)運營管理有限公司3.862399166.52%杭政儲出[2023]199號浙江省杭州市錢塘區(qū)馭遠控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資3.24120025.02%甬儲出2024-004號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資2.77120025.05%資料來源：中指院，華泰研究投資建議24Q1300成交形成一定支撐。從企業(yè)端來看，屬性上央國企仍然是市場的拿地主力，梯隊上龍頭房企拿地行為相對更積極，同比有所增長。在核心城市地塊競爭加劇的情況下，我們看好重倉核心城市資源以及具備較強拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口；2）港股開發(fā)：建圖表38：重點推薦公司一覽表最新收盤價目標價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入3.919.038,425-0.410.300.620.75-9.5413.036.315.21濱江集團002244CH買入6.4812.5120,1621.201.391.682.015.404.663.863.22建發(fā)股份600153CH買入10.4312.2531,3322.094.362.062.384.992.395.064.38招商蛇口001979CH買入8.8014.1179,7350.470.700.840.9518.7212.5710.489.26建發(fā)國際集團1908HK買入13.4619.0325,5162.432.292.663.135.025.334.583.90華潤置地1109HK買入23.8542.23170,0733.944.404.254.505.484.915.084.80中國海外發(fā)展688HK買入12.0819.77132,2142.132.342.452.725.144.684.474.02越秀地產(chǎn)123HK買入4.057.1616,3031.280.790.810.882.874.644.534.17龍湖集團960HK買入10.3015.4669,7033.881.951.952.102.414.794.794.44華潤萬象生活1209HK買入26.9033.6061,3990.971.281.551.8525.1319.0415.7213.17保利物業(yè)6049HK買入27.5539.6815,2442.012.492.823.1812.4210.028.857.85招商積余001914CH買入10.0615.1210,6670.560.690.840.9717.9614.5811.9810.37萬物云2602HK買入18.6826.8622,0661.281.651.912.1513.2210.268.867.87綠城服務2869HK買入3.083.819,8380.170.190.220.2616.4214.6912.6810.73濱江服務3316HK買入17.0023.804,6991.491.782.092.4710.348.657.376.24資料來源：Bloomberg，預測圖表39：重點推薦公司最新觀點股票名稱 最新觀點城建發(fā)展(600266CH)濱江集團(002244CH)建發(fā)股份(600153CH)

2023年預計實現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元130234.70-7.0423-25年資產(chǎn)減值損失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計算），維持“買入”評級。風險提示：北京區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權投資、少數(shù)股東損益占比導致業(yè)績波動的風險報告發(fā)布日期：20240130日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預測不變?？杀裙酒骄?3PE（一致預期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們認為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結資源充裕地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評級公司1月31日發(fā)布業(yè)績預告，2023全年預計實現(xiàn)歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經(jīng)常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%），預告區(qū)間略低于我們此前預期。因房地產(chǎn)景氣度下滑導致進一步計提減值，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應鏈企業(yè)對應24年一致預期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應鏈市占率持續(xù)提升，我們維持公司24年地產(chǎn)業(yè)務6.1xPE（折價10%），供應鏈業(yè)務5.8xPE（折價15%），予以目標價12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。報告發(fā)布日期：2024年02月01日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進取股票名稱 最新觀點招商蛇口(001979CH)建發(fā)國際集團(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)越秀地產(chǎn)(123HK)龍湖集團(960HK)華潤萬象生活(1209HK)

權益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意招商蛇口發(fā)布年報，2023年實現(xiàn)營收1750億元（yoy-4.4%），歸母凈利63.2億元（yoy+48.2%）。擬每10股派息3.2元。我們預計公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元）。可比公司2024年一致預期PE均值為12倍，考慮公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質(zhì)與量，未來可期，給予公司2024年16.8倍PE，目標價14.11元，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，房企信用風險。報告發(fā)布日期：2024年03月19日點擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):權益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意23FY：銷售高質(zhì)量增長，重視股東價值回報；維持“買入”公司發(fā)布23年業(yè)績：營收1344億（yoy+35%）；剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤43億（yoy+3%）；分紅率52%，在行業(yè)下行背景下彰顯了對股東回報的重視?？紤]銷售市場下行對開發(fā)業(yè)務的影響，我們調(diào)整24-26EEPS預測至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。參考可比公司24EPE估值6.0（一致預期），考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司24E合理PE估值6.6倍，調(diào)整目標價至19.03港幣（前值：25.62港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風險。2）海西區(qū)域銷售下行風險。3）行業(yè)銷售下行風險。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，派息彰顯誠意FY23：經(jīng)常性業(yè)務發(fā)力，整體業(yè)績穩(wěn)中有升；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收同比+21%至2511億，核心凈利同比+3%至278億，經(jīng)常性業(yè)務收入/核心凈利占比分別達16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于經(jīng)常性業(yè)務發(fā)力，公司整體業(yè)績穩(wěn)中有升。考慮新房銷售下行對公司開發(fā)業(yè)務的影響，我們調(diào)整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）?？杀裙?4EPE均值7.6倍（一致預期），考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理24EPE為9.1倍，調(diào)整目標價至42.23港幣（前值：32.88港幣），維持“買入”評級。風險提示：經(jīng)常性業(yè)務收入增速不及預期；開發(fā)業(yè)務結轉(zhuǎn)情況不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):資管模式初顯成效FY23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領先；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收2025億，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；歸母凈利256億，同比+10%，高于我們對其FY23的預測值249億。公司利潤率繼續(xù)保持行業(yè)領先，價值創(chuàng)造能力依舊?？紤]公司的結轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）?？杀裙酒骄?024EPE均值為6.8倍(一致預期)，考慮公司財務狀況良好，開發(fā)業(yè)務保持領先地位，疊加非開發(fā)業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2024EPE為7.4倍，目標價調(diào)整至19.77港幣（前值：26.88港幣），維持“買入”評級。風險提示：結轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預期；銷售增速不及市場預期。報告發(fā)布日期：2024年03月30日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):業(yè)績超預期，運營動能充沛銷售增速領先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司3月26日發(fā)布年報，23年實現(xiàn)營收802.2億元，同比+10.8%；歸母凈利潤31.9億元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct?？紤]行業(yè)下行背景下，公司毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2024-25E歸母凈利潤至3268/3548百萬元（前值4519/5169百萬元），2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE為6.5倍（一致預期），考慮到公司更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理24PE為8倍，目標價7.16港幣，維持“買入”評級。風險提示：單城市經(jīng)營風險，股東支持力度下降風險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風險。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):銷售增速領跑行業(yè)，優(yōu)化資源布局23FY：開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務盡顯韌性；維持“買入”公司發(fā)布23FY業(yè)績：受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，開發(fā)業(yè)務收入和利潤率同步下降，拖累公司整體營收同比-28%至1807億，核心歸母凈利同比-49%至114億。考慮新房銷售下行對開發(fā)業(yè)務的影響，我們調(diào)整營收和毛利率假設，調(diào)整24-26EEPS預測至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）?？杀裙?4EPE均值為6.6倍（一致預期），考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務布局，我們認為公司合理24EPE為7.3倍，調(diào)整目標價至15.46港幣（前值：25.12港幣），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)下行削弱公司融資能力；物業(yè)銷售增速不及預期；經(jīng)營性業(yè)務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務盡顯韌性23年歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級325日發(fā)布年報，23147.7億元，同比+23%29.3億元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。綜合考慮收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE為10倍（一致預期），考慮到公司商管板塊的獨特競爭壁壘和對股東回報的高度重視，我們認為公司合理2024PE為20倍，目標價33.60港幣（前值47.46港幣，基于35倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月26日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管經(jīng)營強勁復蘇，再度加強股東回報股票名稱 最新觀點保利物業(yè)(6049HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)綠城服務(2869HK)濱江服務(3316HK)

23年歸母凈利潤取得穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司3月26日發(fā)布年報，23年實現(xiàn)營收150.6億元，同比+10%；歸母凈利潤13.8億元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%?？紤]到房地產(chǎn)