項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃編制流程

2015年3月項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃編制流程目錄經(jīng)營計(jì)劃作用經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容經(jīng)營計(jì)劃編制流程案例分析2一、經(jīng)營計(jì)劃作用經(jīng)營計(jì)劃是對項(xiàng)目開發(fā)的演繹；經(jīng)營計(jì)劃可以作為可行性研究測算的工具；經(jīng)營計(jì)劃更是指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)的綱領(lǐng)性文件。3二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容投資或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要了解或關(guān)注哪些內(nèi)容？4二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃、資源狀況及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目經(jīng)營策略、開發(fā)節(jié)奏、成本、投資、現(xiàn)金流、效益目標(biāo)的全周期安排。5二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及開發(fā)要求經(jīng)營策略及風(fēng)險(xiǎn)對策基本開發(fā)策略、開發(fā)順序、風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施項(xiàng)目資源及分判到棟號的可銷售套數(shù)、地下、地下建筑面積、分物業(yè)類型的可銷售面積、可經(jīng)營面積關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分期、分地塊關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃銷售和結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃分期、分物業(yè)類型的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃，到月度開復(fù)工計(jì)劃新開工面積、竣工面積成本目標(biāo)分期、分物業(yè)類型的總成本和單方可售成本現(xiàn)金流量分期現(xiàn)金流量項(xiàng)目效益分期、分產(chǎn)品效益投資物業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)投資物業(yè)收入、效益、現(xiàn)金流6三、經(jīng)營計(jì)劃編制流程開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算7四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目占地面積10萬建設(shè)用地面積5.7萬容積率4.96地上建筑面積28萬住宅22萬平方米街鋪4萬平方米集中商業(yè)0辦公0公寓2萬平方米地下車庫住宅1：1；商業(yè)100平米,1個(gè)車位8四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算市場及對標(biāo)分析2011年深圳市各區(qū)商品房成交情況2006-2011年龍崗商品房成交走勢2006-2011年，龍崗市場商品房年均成交面積達(dá)到172萬平方米，受益于中心城區(qū)需求外溢因素，占全市總量比例逐級提高；2006-2011年，成交均價(jià)持續(xù)上漲，復(fù)合增長率超20%，11年達(dá)到14700元/平米。10四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算市場及對標(biāo)分析閱山華府，11年5月開盤3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬元，剩3萬平深業(yè)紫麟山，

尾盤10套/月1.4萬元，剩余1.7萬平保利上城，

當(dāng)前22套/月1.4萬元，剩5萬平怡龍楓景園，尾盤近期無成交公園大地，尾盤近期無成交，剩3萬平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當(dāng)月成交83套，1.3萬元，剩3.5萬平鵬達(dá)摩爾城，10套/月1.65萬元（帶精裝），剩4萬平萬科天譽(yù),12年1月開盤當(dāng)月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬元，剩0.5萬平龍崗中心城板塊房產(chǎn)價(jià)格在1.3-1.8萬元之間，臨近地鐵的項(xiàng)目價(jià)格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小戶型、合理定價(jià)項(xiàng)目月消化速度可達(dá)70-100套/月；

本案11四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算開發(fā)策略類別說明追求目標(biāo)快速銷售，擴(kuò)大在龍崗及深圳市場占有率資源持有銷售意見全部銷售開發(fā)周期4年，其中銷售周期30個(gè)月品牌以項(xiàng)目帶動品牌，與**項(xiàng)目聯(lián)動共同提升公司影響力，為后續(xù)開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。知識積累/人員輸出培養(yǎng)多盤操作的綜合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳區(qū)域的持續(xù)發(fā)展12四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算項(xiàng)目資源及分期為了增加項(xiàng)目的臨街面，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，特意在地塊東側(cè)打通一條南北向的道路，道路兩側(cè)布置商鋪；為了充分利用龍崗河景觀資源，沿河布置一排住宅；項(xiàng)目中間地塊方正，可以形成比較好的住宅小區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)在布置完幼兒園之后僅能布置兩排住宅，因此增加一棟公寓提升土地開發(fā)強(qiáng)度，且公寓對朝向并不敏感。13四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算項(xiàng)目資源及分期總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積57079總建筑面積377970計(jì)容積率總建筑面積282970其中住宅建筑面積190212辦公+商務(wù)辦公建筑面積38000公寓建筑面積21134商業(yè)建筑面積31784其中集中商業(yè)11154商鋪20630配套建筑面積1840其中6班幼兒園建筑面積1600物業(yè)用房、社區(qū)用房、變電亭等240不計(jì)容積率總建筑面積95000其中地下室建筑面積95000容積率4.96綠地率25%建筑覆蓋率63.50%總停車位232614四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算項(xiàng)目資源及分期1期2期3期項(xiàng)目擬分為三期開發(fā)；1期開發(fā)東側(cè)地塊住宅及商鋪，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流；2期開發(fā)西側(cè)地塊公寓、住宅、幼兒園；3期開發(fā)東側(cè)地塊保障房、回遷物業(yè)。15四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目分期

1期2期3期前期節(jié)點(diǎn)凈地交付2012年12月2012年12月2012年12月建設(shè)用地規(guī)劃許可證2013年4月2013年4月2013年4月方案設(shè)計(jì)及批復(fù)2013年4月2013年5月2013年6月擴(kuò)初設(shè)計(jì)及批復(fù)2013年4月2013年6月2013年7月施工圖設(shè)計(jì)2013年5月2013年7月2013年8月國有土地使用證2013年5月2013年7月2013年8月建設(shè)工程規(guī)劃許可證2013年6月2013年8月2013年9月建設(shè)工程施工許可證2013年6月2013年9月2013年10月商品房預(yù)售許可證2014年2月2015年2月2015年2月工程節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)±02013年10月2014年10月2014年10月地上主體2014年6月2015年6月2015年6月外立面、配套水電和外架拆除2014年12月2015年12月2015年12月市政景觀2015年5月2016年5月2016年5月綜合驗(yàn)收2015年8月2016年8月2016年8月交付入住2015年9月2016年6月2016年6月銷售節(jié)點(diǎn)樣板房、展示區(qū)開放2013年9月2013年9月2013年9月首次開盤銷售2014年2月2015年2月2015年2月銷售面積達(dá)到50%2014年7月2015年6月2015年6月銷售面積達(dá)到95%2015年5月2015年11月2015年11月清盤2015年9月2015年6月2015年3月16四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算建設(shè)費(fèi)用成本目標(biāo)物業(yè)類型住宅商業(yè)公寓回遷寫字樓190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基礎(chǔ)設(shè)施303347302348配套工程38383838合計(jì)390040945738442217四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算銷售計(jì)劃2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅銷售面積

30,000

30,000

20,000

20,000

100,000

25,000

20,000150007,40067400單價(jià)

14,884

14,884

14,884

14,884

14,884

15,628

15,6281562815,628

15,628銷售金額

44,651

44,651

29,768

29,768

148,838

39,070

31,2562344211,565

105,333商業(yè)銷售面積

7,000

6,000

-3,630

16,630

4,000

-

-

-

4,000單價(jià)

40,517

40,517

-

40,517

40,517

42,543銷售金額

28,362

24,310

-

14,708

67,380

17,017公寓銷售面積）

-

5,0005,0005,000

15,000

5,000

1,134單價(jià)

-

17,36417,36417,364

17,364

18,233

18,233

-銷售金額

-

8,6828,6828,682

26,047

9,116

2,068

-集中商業(yè)銷售面積

5,154

5,154單價(jià)14,586

14,586銷售金額

7,518

7,518保障房銷售面積22812單價(jià)

4,500銷售金額

10,26518四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算現(xiàn)金流計(jì)劃整體費(fèi)用總計(jì)(萬元）20132014201520162017前期費(fèi)用11,0222,1534,9573,91200建安工程費(fèi)用95,21014,56531,52629,92514,4334,760基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用8,8311,5392,9442,917990442配套設(shè)施費(fèi)用40,0249,01316,5048,0054,5012,001合計(jì)15508627269559304475919925720319四、案例分析項(xiàng)目信息市場分析開發(fā)策略項(xiàng)目資源開發(fā)節(jié)奏成本目標(biāo)銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量效益測算項(xiàng)目效益測算——靜態(tài)效益測算序號項(xiàng)目總額（萬元）住宅商業(yè)公寓集中商業(yè)保障房可售面積（平米）237,130167,40020,63021,1345,15422,8121銷售收入393,580254,17084,39737,2307,51810,2652銷售成本231,556163,29023,47025,0375,11714,642開發(fā)成本208,027147,84018,64722,8044,65914,078土地取得成本30,00023,4322,8882,9587210前期工程費(fèi)11,0227,9279851,001246862建安工程費(fèi)95,21065,3688,35712,1402,0887,256基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,8316,271864788216692配套設(shè)施費(fèi)40,02428,7253,5403,6278843,248開發(fā)間接費(fèi)10,1537,0899001,149225789資本化利息12,7889,0281,1131,1402781,230營業(yè)稅金及附加23,52915,4504,8