論我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制的引入

論我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制的引入

摘要:物業(yè)管理是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),直接涉及較大范圍的人身和財(cái)產(chǎn)安全,而且可控性較低;與此同時(shí),它又是一個(gè)微利行業(yè),這和它所承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)具有很大反差。而保險(xiǎn)是指為了償付自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失,以充分的物質(zhì)準(zhǔn)備來(lái)保障社會(huì)安定,建立專(zhuān)門(mén)用途的后備基金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式。因此,為了保障物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和人身財(cái)產(chǎn)的安全,有必要將有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)機(jī)制引入到物業(yè)管理行業(yè)中來(lái)。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;風(fēng)險(xiǎn);保險(xiǎn)

1我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的基本情況

作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支,我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,經(jīng)歷了起步、休眠、復(fù)蘇與發(fā)展三個(gè)階段。

本世紀(jì)20年代初到抗戰(zhàn)前夕,是中國(guó)房地產(chǎn)萌芽和初步發(fā)展階段。在此期間,在我國(guó)的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現(xiàn)一些八九層高的建筑物。此時(shí),因房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,產(chǎn)生了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專(zhuān)業(yè)公司。這些專(zhuān)業(yè)公司的管理形式與我們今天的物業(yè)管理公司的服務(wù)形式較為相似。

1949年新中國(guó)成立后,城市土地收歸國(guó)有實(shí)行無(wú)償劃撥使用,房產(chǎn)絕大部分轉(zhuǎn)為公有制,住宅建設(shè)基本上由政府包下來(lái)作為福利分配,房地產(chǎn)管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理,政、企、事合一。這樣,房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停止,物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。

20世紀(jì)80年代后,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)重新崛起并不斷加快其發(fā)展的步伐。在沿海開(kāi)放城市和一些特大城市,由于房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,同時(shí)出現(xiàn)了這些物業(yè)的管理問(wèn)題。此時(shí),由深圳和廣州開(kāi)始,出現(xiàn)了借鑒香港經(jīng)驗(yàn)、大膽探索、不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)。1994年,建設(shè)部以33號(hào)令頒布建國(guó)以來(lái)我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門(mén)規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,從而明確了這種新的管理體制。同年6月,深圳市人大常委會(huì)通過(guò)了我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。上述這些法規(guī)和規(guī)定的實(shí)施,進(jìn)一步確定了物業(yè)管理在中國(guó)的地位,標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進(jìn)人了新的時(shí)期。

2我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)引入保險(xiǎn)機(jī)制的必要性

物業(yè)管理的特點(diǎn)所決定

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè),即有辦公樓、商場(chǎng)、廠房、花園別墅、高檔商品房、售后公房、舊住宅小區(qū)等;服務(wù)對(duì)象是人,既包括物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人,又包括在物業(yè)管理區(qū)域里的活動(dòng)對(duì)象。實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、契約化、規(guī)范化物業(yè)管理,除了房屋及公共設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外,其他物業(yè)管理的內(nèi)容在程度上或方式上,存在著某些不同的社會(huì)職能,如安保、消防、保潔、綠化,任何組織和個(gè)人都會(huì)與物業(yè)管理產(chǎn)生各種,并通過(guò)這種形成人與人之間的社會(huì)關(guān)系,因此,物業(yè)管理的權(quán)利主體和義務(wù)主體非常廣泛。同時(shí),在物業(yè)管理活動(dòng)中,潛藏著一些不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn),如外墻脫落擊傷行人或砸壞車(chē)輛、電梯困人造成第三者受傷、機(jī)動(dòng)車(chē)遭竊、老人摔跤等,現(xiàn)今物業(yè)建設(shè)的檔次越來(lái)越高,小區(qū)中各類(lèi)配套設(shè)施數(shù)量也越來(lái)越多,諸如空調(diào)、健身娛樂(lè)等,為小區(qū)的安全管理增加了難度,將會(huì)因?yàn)槭褂貌划?dāng)、疏忽等原因造成不必要的傷害,再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司,在具體管理和服務(wù)過(guò)程中都難免出現(xiàn)失誤,難逃承擔(dān)賠償責(zé)任,因此需分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分散意外損失。

保障物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)管理是微利、高責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分有限,難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)索賠責(zé)任。引入保險(xiǎn)機(jī)制有助于物業(yè)管理減輕經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛的困擾,提高服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù),而業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益受到侵害時(shí),也能夠及時(shí)、有保障地得到賠償。

為解決業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾提供了一種機(jī)制

在賦予物業(yè)管理公司管理服務(wù)權(quán)利的同時(shí),一份沉重的責(zé)任也隨之而來(lái)。目前因?yàn)橐馔馐鹿试斐蓸I(yè)主同物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生糾紛的事例已占到相當(dāng)大的比重,特別是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害,尤其是生命安全受到侵害時(shí),業(yè)主和物業(yè)管理常為賠償責(zé)任分析大費(fèi)周折。通過(guò)保險(xiǎn),可以減輕化解和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),協(xié)調(diào)緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)的矛盾。

3我國(guó)物業(yè)行業(yè)引入保險(xiǎn)機(jī)制主要面臨的問(wèn)題

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公民缺乏較強(qiáng)的保險(xiǎn)意識(shí)

在我國(guó),保險(xiǎn)意識(shí)沒(méi)有深入人心,多數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為只要公司管理規(guī)范,就不會(huì)發(fā)生意外事件。物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)認(rèn)知不足,以致發(fā)展多年的深市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)至今都少有人過(guò)問(wèn)和購(gòu)買(mǎi)物業(yè)保險(xiǎn),在日常管理和服務(wù)過(guò)程中發(fā)生了許多諸如機(jī)動(dòng)車(chē)輛被盜、高空拋物砸傷過(guò)路人、污水井蓋被盜掉進(jìn)小孩、電引導(dǎo),形成整個(gè)小區(qū)積極投保的氛圍,就可以使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)積極開(kāi)展,樹(shù)立物業(yè)公司自身的形象,從而為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。所以,為了獲得物業(yè)管理公司業(yè)主的雙重利益,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)和保險(xiǎn)公司的合作。

保險(xiǎn)公司合理設(shè)計(jì)險(xiǎn)種

由于有不斷出現(xiàn)的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn),才會(huì)有物業(yè)公司投保的需要,才會(huì)有保險(xiǎn)公司從研究分析到推出物業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。但是,保險(xiǎn)的成熟并為社會(huì)所普遍接受,是需要一個(gè)過(guò)程。保險(xiǎn)公司在開(kāi)發(fā)新險(xiǎn)種的同時(shí),必須在實(shí)踐中不斷地完善條款和調(diào)整費(fèi)率,促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的距離不斷接近,使保險(xiǎn)產(chǎn)品為相關(guān)的群體所接受。保險(xiǎn)公司是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),為了避免自己的風(fēng)險(xiǎn),在保險(xiǎn)責(zé)任的設(shè)置和費(fèi)率的安排上自然十分謹(jǐn)慎,但謹(jǐn)慎到讓被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移,也就等于結(jié)束了這個(gè)