六維跟蹤樓市復蘇月報(2024-03)

房地產房地產高頻數據圖表1：54城新房日度成交面積（單位：萬平）萬平 2019 2021 2022 2023 20241201008060402001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月注：折線圖為銷售面積絕對規(guī)模的7天移動平均，單位為萬平資料來源：，圖表2：26城二手房日度成交面積（單位：萬平）萬平 2019 2021 2022 2023 20244540353025201510501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月注：折線圖為銷售面積絕對規(guī)模的7天移動平均，單位為萬平資料來源：，貝殼領先指標圖表3：貝殼樓市領先指標簡介板塊 指標 指標簡介 更新頻率二手房 市場景氣指數 基于貝殼平臺上業(yè)主掛牌和調價行為數據，計算掛牌房源調價中調升的次數比例月度來反映當前市場預期，能夠預測未來短期房價走勢。單個城市景氣指數=調漲次數/調價次數20以上反映市場景氣。二手帶看指數 基于貝殼二手房源帶看數據編制而成，通過建模對二手住宅市場房源帶看密度進月度行描述，能夠有效衡量不同城市、不同時期二手房市場交易氛圍的差別和變化，對二手房成交量有預測作用。指數35以上反映市場極熱，30-34較熱，25-29均衡，20-24較冷，20以下極冷。二手折價率指數二手折價率=合同價/180天內首次掛牌價。折價率在95%以上房價大概率上漲，月度反之下跌。二手房&新房KMI指數 反映貝殼經紀人對未來短期市場成交量的預期。50%以上看好，50%以下看空，周度數字越大，向好預期越強烈。新房 新房案場指數 基于貝殼新房項目帶看數據編制而成，通過建模對新房住宅市場項目帶看密度進月度行描述，能夠有效衡量不同城市、不同時期新房市場交易氛圍的差別和變化，對35以上反映市場極熱，30-34較熱，25-29均衡，20-24較冷，20以下極冷。資料來源：貝殼研究院，免責聲和披以及析師明報告的部分請務一起讀。 285%80%資料來源：貝殼研究院，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。2018/1185%80%資料來源：貝殼研究院，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。2019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/112024/2

100100資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表8（分能級）50城100%95%90%資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表8（分能級）50城100%95%90%一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市

7060504030201007060504030202018/11706050403020100706050403020房地產圖表4（）資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表6（分能級）2019/2房地產圖表4（）資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表6（分能級）50城5050城50城2019/82019/112020/22020/5一線城市一線城市2020/8一線城市一線城市2020/112021/22021/52021/82021/11二線城市二線城市2022/2二線城市二線城市2022/52022/82022/112023/22023/5三線城市三線城市2023/8三線城市三線城市2023/112024/2085%80%資料來源：貝殼研究院，華泰研究2018/11085%80%資料來源：貝殼研究院，華泰研究2019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/1132024/23

資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表9（）100%95%90%資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表9（）100%95%90%2020/7京津冀京津冀2021/12021/42021/72021/10長三角2022/1長三角2022/42022/72022/102023/12023/4粵港澳2023/7粵港澳2023/102024/1

2018/11圖表5（）6050403020100資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表7（）60504030圖表5（）6050403020100資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表7（）6050403020102019/5京津冀京津冀2019/8京津冀京津冀2019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/5長三角長三角2021/8長三角長三角2021/112022/22022/52022/82022/112023/2粵港澳粵港澳2023/5粵港澳粵港澳2023/82023/112024/20資料來源：貝殼研究院，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。2022/20資料來源：貝殼研究院，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112023/12023/22023/32023/42023/62023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/22024/3

807080706050403020100資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表14（）50城市10075資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表14（）50城市10075502020/72020/102021/1一線城市2021/4一線城市2021/72021/102022/12022/4二線城市2022/7二線城市2022/102023/12023/42023/7三線城市2023/10三線城市2024/1

1007550250252020/5100755025025房地產圖表10（）50城市資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表12（分能級）50房地產圖表10（）50城市資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表12（分能級）50城2020/112021/22021/5一線城市一線城市2021/8一線城市一線城市2021/112022/22022/5二線城市二線城市2022/8二線城市二線城市2022/112023/22023/52023/8三線城市三線城市2023/11三線城市三線城市2024/2資料來源：貝殼研究院，華泰研究2022/2資料來源：貝殼研究院，華泰研究2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/242024/34

7060504030201002020/1706050403020100資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表15（）1007550資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表15（）10075502020/7京津冀2020/10京津冀2021/12021/42021/72021/10長三角2022/1長三角2022/72022/102023/12023/4粵港澳2023/7粵港澳2023/102024/1

10075502502502020/51007550250250圖表11（）資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表13（重點城市群）圖表11（）資料來源：貝殼研究院，華泰研究圖表13（重點城市群）京津冀京津冀2020/11京津冀京津冀2021/22021/52021/82021/112022/2長三角長三角2022/5長三角長三角2022/82022/112023/22023/5粵港澳粵港澳2023/8粵港澳粵港澳2023/112024/2圖表16：貝殼二手房帶看指數環(huán)比變動城占比 圖表17：貝殼新房案場指數環(huán)比變動城市比環(huán)比增長 環(huán)比下滑 環(huán)比持平50

環(huán)比增長 環(huán)比下滑 環(huán)比持平5040 4030 3020 2010 102020/32020/62020/92020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/92022/122023/32023/62023/92023/122024/32020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/112024/2資料來源：貝殼研究院， 資料來源：貝殼研究院，圖表18：重點推薦公司一覽表最新收盤價目標價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當地幣種)(當地幣種)(當地幣種)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入3.909.038,403-0.410.300.620.75-9.5113.006.295.20建發(fā)股份600153CH買入10.4112.2531,2722.094.362.062.384.982.395.054.37濱江集團002244CH買入6.7212.5120,9091.201.391.682.015.604.834.003.34招商蛇口001979CH買入9.0514.1182,0010.470.700.840.9519.2612.9310.779.53建發(fā)國際集團1908HK買入14.0419.0326,6152.432.292.663.135.245.564.784.07華潤置地1109HK買入24.2542.23172,9253.944.404.254.505.584.995.174.88中國海外發(fā)展688HK買入12.0019.77131,3392.132.342.452.725.114.654.444.00越秀地產123HK買入4.017.1616,1421.280.790.810.882.844.604.494.13龍湖集團960HK買入10.1215.4668,4853.881.951.952.102.364.704.704.37華潤萬象生活1209HK買入26.1033.6059,5730.971.281.551.8524.3918.4815.2612.79保利物業(yè)6049HK買入27.1539.6815,0232.012.492.823.1812.249.888.737.74招商積余001914CH買入10.2115.1210,8260.560.690.840.9718.2314.8012.1510.53萬物云2602HK買入17.5626.8620,7431.281.651.912.1512.439.658.337.40綠城服務2869HK買入2.893.819,2310.170.190.220.2615.4113.7911.9110.07濱江服務3316HK買入16.9423.804,6821.491.782.092.4710.308.637.356.22資料來源：Bloomberg，預測圖表19：重點推薦公司最新觀點股票名稱 最新觀點城建發(fā)展(600266CH)建發(fā)股份(600153CH)

2023年預計實現歸母凈利潤4.70-7.04億元130234.70-7.0423-25年資產減值損失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產計算），維持“買入”評級。風險提示：北京區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權投資、少數股東損益占比導致業(yè)績波動的風險。報告發(fā)布日期：2024年01月30日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地地產投拓積極，維持“買入”評級公司1月31日發(fā)布業(yè)績預告，2023全年預計實現歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%），預告區(qū)間略低于我們此前預期。因房地產景氣度下滑導致進一步計提減值，我們調整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應鏈企業(yè)對應24年一致預期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產拓展積極，供應鏈市占率持續(xù)提升，我們維持公司24年地產業(yè)務6.1xPE（折價10%），供應鏈業(yè)務5.8xPE（折價15%），予以目標價12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。報告發(fā)布日期：2024年02月01日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進取股票名稱 最新觀點濱江集團(002244CH)招商蛇口(001979CH)建發(fā)國際集團(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)越秀地產(123HK)龍湖集團(960HK)

1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%。考慮到公司營收高速增長但毛利率承壓的結轉情況，我們上調營收、下調毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預測不變。可比公司平均23PE（一致預期）為6.6倍，考慮到公司經營表現積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質標的，我們認為公司合理23PE為9.0倍，下調目標價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結資源充裕權益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意招商蛇口發(fā)布年報，2023年實現營收1750億元（yoy-4.4%），歸母凈利63.2億元（yoy+48.2%）。擬每10股派息3.2元。我們預計公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元）?？杀裙?024年一致預期PE均值為12倍，考慮公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質與量，未來可期，給予公司2024年16.8倍PE，目標價14.11元，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，房企信用風險。報告發(fā)布日期：2024年03月19日點擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):權益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意23FY：銷售高質量增長，重視股東價值回報；維持“買入”公司發(fā)布23年業(yè)績：營收1344億（yoy+35%）；剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤43億（yoy+3%）；分紅率52%，在行業(yè)下行背景下彰顯了對股東回報的重視。考慮銷售市場下行對開發(fā)業(yè)務的影響，我們調整24-26EEPS預測至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。參考可比公司24EPE估值6.0（一致預期），考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司24E合理PE估值6.6倍，調整目標價至19.03港幣（前值：25.62港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）母公司建發(fā)房產支持減少帶來的風險。2）海西區(qū)域銷售下行風險。3）行業(yè)銷售下行風險。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質量增長，派息彰顯誠意FY23：經常性業(yè)務發(fā)力，整體業(yè)績穩(wěn)中有升；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收同比+21%至2511億，核心凈利同比+3%至278億，經常性業(yè)務收入/核心凈利占比分別達16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于經常性業(yè)務發(fā)力，公司整體業(yè)績穩(wěn)中有升。考慮新房銷售下行對公司開發(fā)業(yè)務的影響，我們調整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）?？杀裙?4EPE均值7.6倍（一致預期），考慮公司強大的不動產經營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理24EPE為9.1倍，調整目標價至42.23港幣（前值：32.88港幣），維持“買入”評級。風險提示：經常性業(yè)務收入增速不及預期；開發(fā)業(yè)務結轉情況不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):資管模式初顯成效FY23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領先；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收2025億，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；歸母凈利256億，同比+10%，高于我們對其FY23的預測值249億。公司利潤率繼續(xù)保持行業(yè)領先，價值創(chuàng)造能力依舊?？紤]公司的結轉情況，我們調整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值為6.8倍(一致預期)，考慮公司財務狀況良好，開發(fā)業(yè)務保持領先地位，疊加非開發(fā)業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2024EPE為7.4倍，目標價調整至19.77港幣（前值：26.88港幣），維持“買入”評級。風險提示：結轉收入及利潤率不及市場預期；銷售增速不及市場預期。報告發(fā)布日期：2024年03月30日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):業(yè)績超預期，運營動能充沛銷售增速領先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司3月26日發(fā)布年報，23年實現營收802.2億元，同比+10.8%；歸母凈利潤31.9億元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct?？紤]行業(yè)下行背景下，公司毛利率有所承壓，我們下調公司2024-25E歸母凈利潤至3268/3548百萬元（前值4519/5169百萬元），2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE為6.5倍（一致預期），考慮到公司更為優(yōu)質的土地儲備，領先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理24PE為8倍，目標價7.16港幣，維持“買入”評級。風險提示：單城市經營風險，股東支持力度下降風險，房地產行業(yè)下行風險。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：越秀地產(123HK,買入):銷售增速領跑行業(yè)，優(yōu)化資源布局23FY：開發(fā)業(yè)績承壓，經營性業(yè)務盡顯韌性；維持“買入”公司發(fā)布23FY業(yè)績：受地產行業(yè)下行影響，開發(fā)業(yè)務收入和利潤率同步下降，拖累公司整體營收同比-28%至1807億，核心歸母凈利同比-49%至114億?？紤]新房銷售下行對開發(fā)業(yè)務的影響，我們調整營收和毛利率假設，調整24-26EEPS預測至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）?？杀裙?4EPE均值為6.6倍（一致預期），考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經營性業(yè)務布局，我們認為公司合理24EPE為7.3倍，調整目標價至15.46港幣（前值：25.12港幣），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)下行削弱公司融資能力；物業(yè)銷售增速不及預期；經營性業(yè)務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):開發(fā)業(yè)績承壓，經營性業(yè)務盡顯韌性股票名稱 最新觀點華潤萬象生活(1209HK)保利物業(yè)(6049HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)綠城服務(2869HK)濱江服務(3316HK)

23年歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級325日發(fā)布年報，23147.7億元，同比+23%29.3億元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。綜合考慮收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍（一致預期），考慮到公司商管板塊的獨特競爭壁壘和對股東回報的高度重視，我們認為公司合理2024PE為20倍，目標價33.60港幣（前值47.46港幣，基于35倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：經濟環(huán)境帶來的經營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月26日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管經營強勁復蘇，再度加強股東回報23年歸母凈利潤取得穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司3月26日發(fā)布年報，23年實現營收150.6億元，同比+10%；歸母凈利潤13.8億元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%?？紤]到房地產調整、物管市拓競爭和外部環(huán)境的影響，我們調低24-25年營收，預計公司24-26年EPS為2.82/3.18/3.58元（24/25年前值為3.18/3.89元）?？杀裙酒骄?024PE為11倍（一致預期），考慮到公司在公建領域的競爭優(yōu)勢和對股東回報的重視，我們認為公司合理2024PE為13倍，目標價39.68港幣（前值56.85港幣，基于21倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關聯房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月27日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):經營質效改善，股東回報加強2023年業(yè)績保持穩(wěn)健增長，維持“買入”評級315日發(fā)布年報，2023156.3億元，同比+20%7.4億元，同比+24%6.6億元，同比+32%。考2024-2026EPS0.840.971.13（2024-20250.88、1.05元）。可比公司平均2024PE為11倍（一致預期），考慮到公司在非住宅領域的競爭優(yōu)勢及A股流動性溢價，給予公司18倍2024PE，目標價15.12元（前值16.79元），維持“買入”評級。風險提示：關聯房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產分離不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月16日點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):繼續(xù)保持非住宅物管領先優(yōu)勢23年核心凈利潤取得較高增長，維持“買入”評級公司3月22日發(fā)布年報，23年實現營收331.8億元，同比+10%；歸母凈利潤19.5億元，同比+29%；核心凈利潤23.4億元，同比+30%。考慮到房地產市場調整和物管市拓競爭，我們下調營收預測，預計公司24-26年EPS為1.91/2.15/2.41元（24-25年前值2.05/2.46元）。可比公司平均2024PE為11倍（一致預期），考慮到公司在蝶城和科技方面的獨特競爭優(yōu)勢，以及對股東回報的重視，我們認為公司合理2024PE為13倍，目標價26.86港幣（前值39.58港幣，基于22倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關聯房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經營表現、科技板塊和社區(qū)增值服務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2024年03月23日點擊下載全文：萬