如何建立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與共擔(dān)體系

如何建立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與共擔(dān)體系摘要：目前，我國房地產(chǎn)金融還處在初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場的融資狀況不容樂觀，對(duì)銀行信貸資金的依賴限度很高，銀行資金在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也很高，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)過于集中在銀行部門。本文一方面介紹了目前我國房地產(chǎn)市場的融資狀況；然后分析了上述融資狀況形成的特定因素及經(jīng)濟(jì)環(huán)境；最后提出應(yīng)通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場，形成多元化的融資體系，建立一種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，來解決我國住房金融存在的問題。一、我國房地產(chǎn)金融概況（一）房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸資金的依賴性很強(qiáng)眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)的融資方式重要是銀行貸款。數(shù)年來，銀行信貸資金的支持在一定限度上減輕了房地產(chǎn)公司的運(yùn)營壓力，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)貸款的余額來看，1998年房地產(chǎn)貸款只有3106.23億元，2023年終達(dá)成26306.3億元，6年間年均增長42.8%。其中，1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款只有2680.1億元，到2023年達(dá)成7810.9億元，年均增長20%；1998年居民個(gè)人購房貸款只有426.2億元，2023年增長到16002.3億元，年均增長83.0%。毋庸置疑，房地產(chǎn)貸款的罕見、高速增長有力地支持了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，見圖1：圖1：房地產(chǎn)貸款、投資增長率

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數(shù)據(jù)來源：國家記錄局我國房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，負(fù)債率普遍偏高。據(jù)國家記錄局有關(guān)數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)成7395.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金，為5207.6億元，占所有資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，占資金來源的18.4%。從表面看，銀行貸款所占比重并不高，但事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自籌資金重要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。如按平均七成按揭計(jì)算，公司自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，如圖2所示。SOHO中國董事長潘石屹稱，按揭貸款對(duì)整個(gè)建房過程的支撐逐年加重，目前肯定已超過50%。假如將開發(fā)商以“假按揭”套取銀行信貸資金的情況考慮在內(nèi)，該比重還要高的多?，F(xiàn)實(shí)中，盡管很難獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但據(jù)估計(jì)，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。圖2：1997－2023年房地產(chǎn)開發(fā)公司資金來源構(gòu)成單位：億元、%

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家記錄局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算（二）銀行信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很高房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比重，可以用來衡量銀行信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。1998年終房地產(chǎn)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的3.6%，到2023年終這一比例提高到14.8%。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2023年的30%左右，預(yù)測會(huì)上升到2023年的40%或更高。2023年全國性商業(yè)銀行貸款行業(yè)的投向占比情況也可以充足地反映這一趨勢，見圖3。并且，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增長：2023年3月末，這一份額為27.2%，2023年6月底達(dá)成32.1%，2023年終為34.3%，2023年3月底上升到了34.5%。圖3：2023年全國性商業(yè)銀行貸款行業(yè)的投向占比

單位：%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國工商銀行2023年年報(bào)，中國銀行招股說明書，中國建設(shè)銀行、交通銀行、華夏銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行、民生銀行2023年年報(bào)公布相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算二、形成因素及風(fēng)險(xiǎn)在我國以銀行信貸為主的住房金融體系中，商業(yè)銀行通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑公司流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金，基本形成了“銀行貸款建房，銀行貸款購房”的發(fā)展模式。并且，市場深度僅限于一級(jí)市場，房地產(chǎn)市場運(yùn)營中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。假如經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化、房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)周期性的波動(dòng)、調(diào)整，就會(huì)影響房地產(chǎn)公司的資金鏈條、賺錢水平，借款人的還款能力，抵押物的價(jià)值等，進(jìn)而影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量，還也許會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性。顯然，這不符合利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等的原則，不符合商業(yè)銀行安全性的經(jīng)營規(guī)定。追本溯源，上述高風(fēng)險(xiǎn)融資狀況的形成有一定的歷史因素和特定環(huán)境。（一）消費(fèi)需求是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)，住房消費(fèi)是我國城鄉(xiāng)居民本輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)發(fā)展消費(fèi)信貸是擴(kuò)大國內(nèi)需求的有效措施。我國的個(gè)人住房按揭貸款隨著住房制度改革深化而產(chǎn)生，在擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得以迅猛發(fā)展。1997年以來，該業(yè)務(wù)占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重始終在75%—97%之間，對(duì)拉動(dòng)國內(nèi)需求，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。幾年間，我國個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)一直保持快速增長，得到長足發(fā)展，并初見規(guī)模。據(jù)人行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2023年終我國居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%。但與西方發(fā)達(dá)國家相比仍然偏小，尚有較大的發(fā)展空間。歐盟國家2023年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)成了39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達(dá)成74%。對(duì)于我國來說，盡管受稅收制度、消費(fèi)習(xí)慣、收入增長等因素的影響，該指標(biāo)會(huì)低于上述發(fā)達(dá)國家，但我國居民個(gè)人住房貸款的增長潛力巨大是勿庸置疑的。（二）發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)可以改善商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減輕流動(dòng)性過剩壓力在發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)已有較長的歷史，其利潤奉獻(xiàn)度并不亞于機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)。據(jù)歐元區(qū)未合并報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，家庭信貸占到了銀行貸款組合的30%，并且該業(yè)務(wù)的增長是1999年后銀行貸款增長的重要?jiǎng)恿?。在我國，一直以來，著力于解決機(jī)構(gòu)的融資問題是商業(yè)銀行的工作重點(diǎn)，形成了“重機(jī)構(gòu)輕個(gè)人”的經(jīng)營理念。隨著金融改革的進(jìn)一步，銀行間競爭日益加劇，為改善信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，各銀行開始重視個(gè)人金融業(yè)務(wù)，將其作為利潤的增長點(diǎn)。在商業(yè)銀行看來，對(duì)個(gè)人貸款的安全性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)公客戶的貸款，個(gè)人按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)該業(yè)務(wù)的競爭非常劇烈。而房地產(chǎn)商往往規(guī)定只有提供開發(fā)貸款的銀行才干提供按揭貸款。因此，在風(fēng)險(xiǎn)管理尚不能形成硬約束的情況下，銀行選擇參與房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售的多個(gè)環(huán)節(jié)。此外，由于對(duì)未來預(yù)期的不擬定及投資渠道的缺少，我國儲(chǔ)蓄率一直居高不下，在目前階段商業(yè)銀行面臨巨大的流動(dòng)性過剩壓力。利差收入是銀行利潤的重要來源，利息成本的增長使得銀行有較強(qiáng)的放貸沖動(dòng)。由于行業(yè)競爭劇烈、利潤率低，數(shù)年來投向制造業(yè)等行業(yè)相稱多的信貸資金形成了巨額不良貸款，而在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)公司獲利頗豐，商業(yè)銀行必然有進(jìn)入的極大誘惑和動(dòng)力。并且房地產(chǎn)貸款的違約率相對(duì)較低，有房產(chǎn)抵押作為最終還款來源，商業(yè)銀行有明顯的傾向性。（三）商業(yè)銀行發(fā)展住房信貸的積極性來自于對(duì)于房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期近幾年，由于處在經(jīng)濟(jì)景氣上升時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場連續(xù)高速增長，商品住宅的銷售價(jià)格快速上漲，見圖4。北京、上海、深圳等大城市住宅價(jià)格的增速更為突出。2023年在國家調(diào)控政策的作用下，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的回落，但整體增長趨勢明顯。并且，受消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市化、土地供應(yīng)價(jià)格上升、人民幣升值預(yù)期等多種因素的綜合影響，不僅一些沿海地區(qū)城市，部分內(nèi)陸中小城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也較大。2023年12月，高于全國房地產(chǎn)平均漲幅的城市中就有為數(shù)不少的內(nèi)陸中小城市，見圖5。圖4：全國商品住宅銷售價(jià)格走勢圖

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數(shù)據(jù)來源：1997-2023年《中國記錄年鑒》圖5：2023年12月房地產(chǎn)增幅高于全國平均水平的城市

單位：%數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會(huì)網(wǎng)站目前房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行賺錢的重要增長點(diǎn)。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場盲目樂觀，容易產(chǎn)生急功近利的傾向，多將擴(kuò)大市場份額和賺錢作為首要考慮因素。在經(jīng)濟(jì)景氣上升階段、房地產(chǎn)市場價(jià)格連續(xù)走高，只要項(xiàng)目不太差，銷售就不成問題，隱含的潛在風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋。并且房地產(chǎn)貸款多為長期貸款，風(fēng)險(xiǎn)的暴露期較長，一般在4—8年后才會(huì)開始顯露。因此，盡管銀行都加大了對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的考核和處罰力度，但在目前業(yè)務(wù)考核體制下，相關(guān)業(yè)務(wù)人員更傾向于完畢當(dāng)期上級(jí)下達(dá)的貸款任務(wù)。由于誰最能滿足開發(fā)商的規(guī)定，誰的市場份額就迅速增長，因此銀行在操作中存在一些不理性、不規(guī)范的問題，比如放寬審查標(biāo)準(zhǔn)、違反業(yè)務(wù)規(guī)程等，不也許做到積極控制目前尚為優(yōu)質(zhì)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸。甚至在與央行和銀監(jiān)會(huì)的博弈中，商業(yè)銀行和開發(fā)公司會(huì)默契地達(dá)成潛規(guī)則，想辦法規(guī)避相關(guān)規(guī)定，從而影響了相關(guān)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行與貫徹，導(dǎo)致了更大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，目前四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2023年末除農(nóng)行不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率4.6%。個(gè)人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量明顯高于開發(fā)商貸款，不良率只有1.5%，開發(fā)商貸款的不良率達(dá)成了10.5%。但是，正如上文所述，該業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期較長，我國銀行開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)時(shí)間還很短，所積累的數(shù)據(jù)尚局限性以看出中長期的水平，并且，尚未通過經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)的考驗(yàn)。一般來講，銀行信貸與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著緊密的正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)銀行的信貸會(huì)出現(xiàn)超前循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)上升階段，銀行減少信貸標(biāo)準(zhǔn)，大力開展業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的不良率較低；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，不良資產(chǎn)率大幅增長。已有實(shí)證研究表白，當(dāng)前的信貸增長與四年后可疑資產(chǎn)比率上升間存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)周期性發(fā)展，房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)也不可避免。此外，我國經(jīng)濟(jì)存在較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題，已經(jīng)進(jìn)入了大規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，這加大了居民收入的波動(dòng)性和不穩(wěn)定性，一旦收入情況變化或者房產(chǎn)價(jià)格下跌，借款人的違約概率將大大增長，即使完善的個(gè)人征信系統(tǒng)也無濟(jì)于事。我國房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的高度依賴，將成倍數(shù)地增長房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。商業(yè)銀行并不應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款盲目樂觀，要吸取日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)。三、建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的住房金融體系目前，我國住房金融還處在市場發(fā)展、哺育、開拓的初級(jí)階段，金融體系是“蓄水池”式的，由商業(yè)銀行貫穿整條業(yè)務(wù)鏈，大部分風(fēng)險(xiǎn)沉淀在銀行部門。住房信貸產(chǎn)品一般具有周期長、信用風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大等特性，假如只有住房抵押貸款一級(jí)市場，沒有相應(yīng)的二級(jí)市場，外部金融市場就不能提供相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分散和共擔(dān)的工具和產(chǎn)品。商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款后，在十幾年、二十幾年、甚至長達(dá)三十年的貸款存續(xù)期間必須被動(dòng)地持有。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，另一方面，銀行無法通過相應(yīng)的金融市場和產(chǎn)品對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，信貸資金的流動(dòng)性、銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性都受到極大的威脅。其實(shí)，與國外銀行相比，我國房地產(chǎn)貸款在銀行信貸資產(chǎn)中所占的比重并不算高。以美國為例，20世紀(jì)80年代以來，房地產(chǎn)貸款在美國商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)中所占的比重一直不斷上升，2023年，房地產(chǎn)貸款在前十大銀行的信貸資產(chǎn)中所占的比重為20%強(qiáng)；第101到1000家銀行的房地產(chǎn)信貸占其信貸資產(chǎn)的比重更是高達(dá)近40%。盡管如此，美國銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)卻大大低于我國銀行。這是由于依賴于豐富的金融衍生品和完善的金融市場，銀行直接持有的住房抵押貸款余額并不高，金融市場深度和流動(dòng)性的改善對(duì)銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效的分散。因此，房地產(chǎn)投融資的多元化，將在一定限度上化解房地產(chǎn)業(yè)給銀行業(yè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新帶來了機(jī)遇。要解決我國住房金融存在的問題，不能只依賴于某一類金融產(chǎn)品或金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場，形成多元化的融資體系，建立一種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。（一）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道房地產(chǎn)公司的融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資，即開發(fā)公司運(yùn)用公司自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)。內(nèi)部融資不需要對(duì)外提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，約束、限制條件少于外部融資，是重要的融資方式。內(nèi)部融資重要涉及自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。二是外部融資，涉及銀行貸款、上市融資、信托融資、債券融資等方式。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，房地產(chǎn)公司單純依靠內(nèi)部融資不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。開拓新的融資渠道，可以減少房地產(chǎn)公司對(duì)銀行的依賴，并且能提高公司的運(yùn)營能力，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康連續(xù)發(fā)展。1、上市股權(quán)融資在我國，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，上市股權(quán)融資是以較低的資金成本獲得融資的重要渠道，萬科、天鴻、萬達(dá)等上市公司就是例證。通過資本市場融資或再融資，房地產(chǎn)公司和股市投資者共同承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，可化解各種宏觀調(diào)控政策帶來的不利影響，緩解資金需求方面的壓力。但是，由于目前我國房地產(chǎn)公司大多規(guī)模較小、運(yùn)作不規(guī)范、財(cái)務(wù)記錄不透明，較難達(dá)成上市公司的規(guī)定，在短期內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，在市場優(yōu)勝劣汰的競爭中，會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)公司達(dá)成上市規(guī)定，并選擇上市融資作為獲得資金的重要途徑。2、房地產(chǎn)信托投資基金（REIT）房地產(chǎn)信托投資基金（RealEstateInvestmentTrust）通常被定義為一個(gè)管理房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)組合的公司。其基本類型有資產(chǎn)信托（EquityREIT）、抵押信托（MortgageREIT）和混合信托（Hybrid

REIT）三種，其中資產(chǎn)信托占有重要份額，本文所說的REIT是指資產(chǎn)信托。REIT的設(shè)計(jì)發(fā)明性地滿足了市場各方的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，房地產(chǎn)信托投資基金是一種融資方式，能為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供重要的資金支持。對(duì)于投資者而言，它將房地產(chǎn)這種投資額巨大而流動(dòng)性較低的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性和具有相對(duì)穩(wěn)定可預(yù)測收入的金融工具，同時(shí)還可提供其他上市資產(chǎn)無法享有的稅收優(yōu)惠政策和稅務(wù)透明度。并且，盡管房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)來說是一個(gè)受經(jīng)濟(jì)周期影響嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，由于REIT所涉及的是以房地產(chǎn)租金為連續(xù)鈔票流入的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，波動(dòng)性較低，收益較為穩(wěn)定。這一融資方式為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營收益的機(jī)會(huì)，有助于資金流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源合理配置。同時(shí)可以將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，信托公司、信托投資人與房地產(chǎn)公司共同承擔(dān)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。作為世界上第一個(gè)發(fā)展REIT市場的國家，美國通過數(shù)年運(yùn)作，從1971年的34個(gè)REIT、共15億美元市值，到2023年197個(gè)REIT、共3307億美元市值，REIT已處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要作用?？陀^來講，想要建立一個(gè)成功的REIT市場，中國還需要一些不可或缺的重要條件，例如，相關(guān)法律的完善、房地產(chǎn)業(yè)的透明度、稅收及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的改善等。但正如雷曼兄弟公司亞洲房地產(chǎn)部總裁PeterKim所說，中國絕對(duì)是未來REIT發(fā)行潛力最大的市場，REIT的崛起對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)和資本市場來說都將是自然的發(fā)展過程，由于這兩個(gè)領(lǐng)域在未來的十年中將會(huì)逐漸結(jié)合。3、債券融資房地產(chǎn)公司可以通過發(fā)行公開上市的公司債券這一形式獲得外部融資。投資者通過投資該類債券參與進(jìn)來，與開發(fā)公司分享房地產(chǎn)市場的收益與風(fēng)險(xiǎn)。公開上市的公司債券有很好的流動(dòng)性，方便投資者的進(jìn)入與退出。目前我國對(duì)公司發(fā)行債券的限制條件很多，門檻還比較高。隨著金融市場的完善，債券融資也將成為我國房地產(chǎn)公司重要的外部融資方式之一。（二）完善房地產(chǎn)金融市場的服務(wù)體系縱觀各國，可以發(fā)現(xiàn)眾多專業(yè)機(jī)構(gòu)通過提供專業(yè)化的服務(wù)，在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮了重要的作用。我國香港地區(qū)銀行住房按揭貸款市場的發(fā)展就得益于香港結(jié)構(gòu)完整、功能齊全的中介機(jī)構(gòu)，得益于中介機(jī)構(gòu)特有的自主性與責(zé)任性、公平性與公開性、以及高度的專業(yè)與敬業(yè)精神，如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等。上述專業(yè)機(jī)構(gòu)不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和深化，客觀上還能為銀行分散部分風(fēng)險(xiǎn)，比如，住房抵押貸款一級(jí)市場上的保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，就是由專業(yè)機(jī)構(gòu)為符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款提供全額或部分的保險(xiǎn)和擔(dān)保服務(wù)。1、擔(dān)保服務(wù)擔(dān)保公司對(duì)住房貸款提供擔(dān)保服務(wù)，承擔(dān)連帶責(zé)任，一方面，可以減少貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，提高了借款人的信用水平，有助于實(shí)現(xiàn)即期消費(fèi)。并且，與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司具有對(duì)住房處置、變現(xiàn)的優(yōu)勢，能從專業(yè)的角度，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測和防范。由于有借款人提供的抵押反擔(dān)保的存在，擔(dān)保公司一旦履行保證責(zé)任，可以幫助抵押人重新購置或承租與其能力相稱的住房，從而得以處分抵押物，填補(bǔ)損失。我國目前已經(jīng)開展的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)品種有住房公積金貸款擔(dān)保，可在此基礎(chǔ)上積極拓展，豐富業(yè)務(wù)品種。還要通過行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證擔(dān)保公司的資金實(shí)力和專業(yè)水平。2、保險(xiǎn)服務(wù)一般來說，個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)重要分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，重要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的信用人壽保險(xiǎn)，重要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人由于失業(yè)等約定因素?zé)o力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。上述保險(xiǎn)產(chǎn)品可以有效地分擔(dān)銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國保險(xiǎn)公司推出的住房貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品只有抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由于各銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的競爭劇烈，先后有多家銀行宣布取消借款人必須購買該類保險(xiǎn)的規(guī)定，這反映了我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，急功近利。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)加大研發(fā)合理保險(xiǎn)產(chǎn)品的力度，充足發(fā)揮住房貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。（三）發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場住房抵押貸款二級(jí)市場，是指已經(jīng)發(fā)放的住房抵押貸款交易和流通的市場，是解決自身業(yè)務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出的有效手段，也是銀行調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各金融機(jī)構(gòu)之間優(yōu)勢互補(bǔ)的可行方式，符合新巴塞爾協(xié)議對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本規(guī)定。在二級(jí)市場，通過間接投資住房抵押貸款，資本市場的資金得以進(jìn)入信貸市場，打破了信貸市場和