納稅會計（第八版）課件：土地增值稅的會計核算

主要內(nèi)容6.1土地增值稅概述6.2土地增值稅的會計核算6.3土地增值稅的征收管理6.4土地增值稅納稅申報表的填制6.1土地增值稅概述土地增值稅的征稅范圍包括所有有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。思考：國有土地、地上建筑物及其附著物指的是？6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人6.1土地增值稅概述“國有土地”,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地?！暗厣辖ㄖ铩笔侵附ㄓ谕恋厣系囊磺薪ㄖ?包括地上、地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蛞唤?jīng)移動就遭損壞的物品。思考：國有土地、地上建筑物及其附著物指的是？6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人6.1土地增值稅概述土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。也就是說，無論是法人還是自然人，無論是外資企業(yè)還是內(nèi)資企業(yè)，無論是中國公民還是外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。土地增值稅納稅人6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人土地增值稅實行四級超額累進稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率（％）稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）1不超過50％的部分300250％～100％的部分4053100％～200％的部分50154超過200％的部分60356.1土地增值稅概述6.1.2土地增值稅的稅率6.1土地增值稅概述其中，增值額的計算公式：增值額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額6.1.3土地增值稅的計算土地增值稅的計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×適用稅率－準(zhǔn)予扣除項目金額×速算扣除率6.1土地增值稅概述收入總額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。其中，貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、本票、匯票等信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地不動產(chǎn)等。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。收入總額的確定6.1.3土地增值稅的計算（1）取得土地使用權(quán)時支付的金額，即納稅人為取得土地所有權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，指納稅人開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。思考：扣除項目有哪些？6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計算（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅等。納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可視同稅金予以扣除。（5）其他扣除項目，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第（1）項、第（2）項金額之和加計20%的扣除。（6）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以新度折扣率后的價格。思考：扣除項目有哪些？6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計算納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計算［案例6—1］某市企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）2016年度的有關(guān)資料如下：（1）5月，企業(yè)從政府取得A地80畝土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元。當(dāng)月，將其中40畝土地使用權(quán)作價550萬元作為投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)E（非房地產(chǎn)企業(yè)）。（2）6月，將上述剩余40畝土地的使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓價格為400萬元，繳納印花稅0.2萬元。（3）7月，企業(yè)從B公司購得B地100畝土地使用權(quán)，支付土地轉(zhuǎn)讓金800萬元。6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計算（4）8月，企業(yè)將從B地取得的60畝土地使用權(quán)抵押給銀行，獲得了6個月貸款600萬元；12月，企業(yè)無法償還到期貸款，銀行將土地拍賣。（5）9月，企業(yè)將從B地取得的10畝土地使用權(quán)出租給C企業(yè)，每月收取租金5萬元。（6）10月，企業(yè)將從B地取得的30畝土地使用權(quán)與D企業(yè)交換取得房產(chǎn)一處，價值300萬元。（7）12月，企業(yè)將所持的E企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F企業(yè)，獲取收入600萬元。計算本年該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅(注：題干給出的所有金額均不含增值稅，考慮印花稅，暫不考慮城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及契稅)。6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計算房地產(chǎn)企業(yè)是指主要經(jīng)營房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)的企業(yè)。對這類企業(yè)來說，土地增值稅是為取得當(dāng)期營業(yè)收入而支付的費用。因此，土地增值稅的會計處理與營業(yè)稅的會計處理相同，即在計提土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目。實際上繳時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，是指雖然經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但不是以此為主，而是兼營或者附帶經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。這類企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而繳納土地增值稅的會計處理與前述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理一致。6.2土地增值稅的會計核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理［案例6—2］某房地產(chǎn)公司某月有償轉(zhuǎn)讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，共取得銷售收入3400萬元，開發(fā)房產(chǎn)的扣除項目金額合計為2004萬元，以上金額均不含增值稅，計算企業(yè)應(yīng)交土地增值稅，并做相應(yīng)會計處理。［解析］土地增值額=3400-2004=1396（萬元）增值率=1396÷2004×100%=69.66%應(yīng)納土地增值稅=1396×40%-2004×5%=558.4-100.2=458.2（萬元）其會計分錄為:計提土地增值稅時:借:營業(yè)稅金及附加4582000

貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅4582000實際繳納時:借:應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅4582000

貸:銀行存款45820006.2土地增值稅的會計核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理［案例6—3］某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造了商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅1000萬元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅的全部銷售收入共計12000萬元。公司為取得土地使用權(quán)支付的金額為900萬元，開發(fā)土地、建房和配套設(shè)施支付2800萬元，開發(fā)費用計400萬元。計算其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補繳（或退回）稅款，并做出相應(yīng)的會計分錄。(注:所有金額均不含增值稅,暫不考慮其他相關(guān)稅費)6.2土地增值稅的會計核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理［解析］其會計分錄為：（1）房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅10000000

貸：銀行存款10000000（2）工程竣工結(jié)算后，計提應(yīng)繳土地增值稅時：準(zhǔn)予扣除項目金額=900+2800+400+（900+2800）×20%=4840（萬元）增值額=12000-4840=7160（萬元）增值率=7160÷4840=147.93%應(yīng)納稅額=7160×50%-4840×15%=3580-726=2854（萬元）借：營業(yè)稅金及附加28540000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅28540000（3）補繳土地增值稅時：應(yīng)補稅款=2854-1000=1854（萬元）借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅18540000

貸：銀行存款185400006.2土地增值稅的會計核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理1.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上已完工交付使用的建筑物及附著物時，在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”等有關(guān)科目中反映。轉(zhuǎn)讓時，借記“固定資產(chǎn)清理”、“累計折舊”等科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目。取得轉(zhuǎn)讓收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”、“應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅(銷項稅額)”科目。計算土地增值稅時，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目。上繳稅金時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。6.2土地增值稅的會計核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會計處理2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上未竣工的建筑物及附著物，其會計分錄如下：借：銀行存款等

營業(yè)外支出（借方差額）

貸：在建工程

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

——應(yīng)交土地增值稅

營業(yè)外收入（貸方差額）繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。6.2土地增值稅的會計核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會計處理［案例6—4］2016年6月,某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處房產(chǎn)的土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),該房產(chǎn)于2013年5月購置并投入使用。根據(jù)有關(guān)憑證,確認(rèn)企業(yè)為取得該房產(chǎn)支付的成本為4200萬元,轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的含增值稅收入為6300萬元,房產(chǎn)累計折舊504萬元。房產(chǎn)評估價格為4620萬元,成新率為8成新。計算應(yīng)繳納的土地增值稅,并做相應(yīng)的會計分錄(假設(shè)該企業(yè)在計算增值稅時選擇了簡易計稅方法,城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅暫不考慮)。

［解析］計算應(yīng)繳納的增值稅:增值稅稅額=(6300-4200)÷(1+5%)×5%=100(萬元)計算應(yīng)繳納的土地增值稅:土地增值額=(6300-100)-4620×80%=2504(萬元)增值率=2504÷(4620×80%)=67.75%應(yīng)納土地增值稅=2504×40%-4620×80%×5%=816.8(萬元)6.2土地增值稅的會計核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會計處理其會計分錄為：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時:借:固定資產(chǎn)清理36960000累計折舊5040000貸:固定資產(chǎn)42000000收到轉(zhuǎn)讓收入時:借:銀行存款63000000貸:固定資產(chǎn)清理62000000應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅(簡易計稅)1000000計提土地增值稅時:借:固定資產(chǎn)清理8168000貸:應(yīng)交稅費———應(yīng)交土地增值稅8168000上繳稅費時:借:應(yīng)交稅費———應(yīng)交土地增值稅8168000貸:銀行存款8168000結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理損益時:借:固定資產(chǎn)清理16872000貸:營業(yè)外收入168720006.2土地增值稅的會計核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會計處理土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。其中，房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。6.3土地增值稅的征收管理思考：在實際工作中，納稅地點是如何確定的？6.3.1納稅地點（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所屬的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（2）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。6.3土地增值稅的征收管理6.3.1納稅地點

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算、多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。6.3土地增值稅的征收管理6.3.2納稅申報1.土地增值稅的清算單位2.土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定4.土地增值稅的扣除項目5.土地增值稅清算應(yīng)報送的資料6.土地增值稅的核定征收7.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理6.3土地增值稅的征收管理6.3.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理［案例6—5］2016年11月，某市稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項目的資料如下：2014年8月以5000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費200萬元。2015年9月動工發(fā)生開發(fā)成本2400萬元。在開發(fā)過程中,銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元。2016年10月,項目已銷售可售建筑面積的80%,共計取得收入12000萬元。可售建筑面積的20%投資入股某酒店,約定共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。公司已按照3%的預(yù)征