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文檔簡(jiǎn)介

__________項(xiàng)目

工程管理策劃書(shū)

編制:項(xiàng)目部

年月

前言

《工程管理策劃書(shū)》適用于金地集團(tuán)深圳區(qū)域公司所有待建項(xiàng)目,旨在幫助項(xiàng)目工程管

理人員在開(kāi)工前對(duì)工程管理進(jìn)行全局策劃,明確工程定位及管理目標(biāo),理順工程管理思路,

對(duì)管理過(guò)程可能出現(xiàn)的難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與預(yù)控,并綜合考慮銷(xiāo)售配合及采購(gòu)招標(biāo)等相關(guān)

工作,使項(xiàng)目的工程管理具有科學(xué)性與前瞻性。

工程策劃書(shū)應(yīng)該在工程準(zhǔn)備階段完成,具體時(shí)間為方案設(shè)計(jì)結(jié)束之后,土方工程開(kāi)工之

前。

工程管理策劃書(shū)由各項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編制,項(xiàng)目總經(jīng)理為第一責(zé)任人,項(xiàng)目主管工程副總或

由其授權(quán)項(xiàng)目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員進(jìn)行編制,策劃書(shū)須經(jīng)深圳公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后方能實(shí)

施,評(píng)審工作由深圳公司項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織,集團(tuán)技術(shù)管理部視必要性可對(duì)評(píng)審進(jìn)行聽(tīng)

證。

策劃書(shū)經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后,項(xiàng)目部應(yīng)組織工程組全體成員對(duì)策劃書(shū)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

其他要求詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《工程管理策劃制度》(GFI-GC-5)及模板中的注釋。

目錄

第1章項(xiàng)目工程概況.........................................................1

1.1工程概況...............................................................1

1.1.1項(xiàng)目位置.........................................................1

1.1.2場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境.............................................1

1.1.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...........................................1

1.2平面圖................................................................2

1.2.1原始地貌圖.....................................................2

1.2.2用地紅線圖......................................................2

1.2.3地塊周邊詳圖....................................................2

1.2.4規(guī)劃總平面圖....................................................2

第2章管理愿景及項(xiàng)目組織....................................................3

2.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位...........................................................3

2.2管理愿景...............................................................3

2.2.1工程管理愿景....................................................3

2.2.2團(tuán)隊(duì)管理愿景....................................................3

2.3項(xiàng)目組織...............................................................4

2.3.1項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖................................................4

2.3.2項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé)............................................5

第3章施工范圍劃分..........................................................6

3.1標(biāo)段劃分...............................................................6

3.1.1標(biāo)段劃分原則....................................................6

3.1.2標(biāo)段劃分圖......................................................6

3.1.3各標(biāo)段概況......................................................6

3.2分包工程...............................................................9

3.2.1工程分包原則....................................................9

3.2.2分包工程清單....................................................9

3.3施工總平面布置.......................................................10

3.3.1布置原則........................................................10

3.3.2施工總平面布置圖...............................................10

第4章項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路..........................................11

4.1本項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及其影響...........................................11

I

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圣讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

4.2工程管理整體思路和管理重點(diǎn)...........................................12

4.3對(duì)監(jiān)理單位的管理思路.................................................12

4.3.1本項(xiàng)目監(jiān)理職責(zé)..................................................13

4.3.2對(duì)監(jiān)理單位的管理要點(diǎn)...........................................13

4.3.3考核與激勵(lì)制度..................................................13

4.4對(duì)總包單位的管理要點(diǎn).................................................13

4.5對(duì)分包單位的管理要點(diǎn).................................................14

第5章銷(xiāo)售配合及施工總平面布置圖..........................................15

5.1銷(xiāo)售展示要求..........................................................15

5.1.1銷(xiāo)售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn).........................................15

5.1.2銷(xiāo)售展示區(qū)平面圖...............................................15

5.1.3銷(xiāo)售展示區(qū)看樓路線圖...........................................15

5.1.4其他需求........................................................15

5.2銷(xiāo)售展示的工程配合...................................................15

5.2.1施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度配合...............................................15

5.2.2管理協(xié)調(diào)........................................................16

5.2.3展示區(qū)域的完工移交.............................................17

5.2.4展示期間的協(xié)調(diào)與維護(hù)...........................................17

5.3銷(xiāo)售展示期間的施工總平面布置調(diào)整....................................18

5.3.1平面布置調(diào)整原則...............................................18

5.3.2銷(xiāo)售展示期間的施工總平面布置圖.................................18

第6章采購(gòu)與招標(biāo)...........................................................19

6.1監(jiān)理招標(biāo)..............................................................19

6.1.1監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃....................................................19

6.1.2入圍資格........................................................19

6.1.3監(jiān)理人員的要求..................................................19

6.1.4必備的辦公設(shè)備清單.............................................20

6.1.5其它要求........................................................21

6.2總包招標(biāo)..............................................................21

6.2.1總包招標(biāo)計(jì)劃...................................................21

6.2.2入圍資格........................................................21

6.2.3其它要求........................................................21

6.3分包工程與部品招標(biāo)...................................................22

II

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爭(zhēng)讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

6.3.1分包工程招標(biāo)計(jì)劃...............................................22

6.3.2集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)物品清單.........................................22

6.3.3甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單.....................................22

第7章工程管理目標(biāo)及過(guò)程控制..............................................24

7.1工程管理目標(biāo).........................................................24

7.1.1施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)...........................................24

7.1.2工程質(zhì)量目標(biāo)....................................................24

7.1.3成本控制目標(biāo)....................................................24

7.1.4安全文明施工管理目標(biāo)...........................................25

7.2施工過(guò)程各單位配合流程..............................................26

7.2.1進(jìn)度控制配合流程...............................................27

7.2.2質(zhì)量控制配合流程...............................................28

7.2.3材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收控制流程...........................................29

7.2.4竣工驗(yàn)收配合流程...............................................30

7.2.5現(xiàn)場(chǎng)簽證配合流程...............................................32

7.2.6進(jìn)度款支付配合流程.............................................33

7.3過(guò)程管理的制度及措施.................................................35

7.4工程管理獎(jiǎng)罰措施.....................................................35

7.4.1總包施工進(jìn)度獎(jiǎng)罰規(guī)定..........................................35

7.4.2總包施工質(zhì)量獎(jiǎng)罰規(guī)定...........................................35

7.4.3總包安全文明施工獎(jiǎng)罰規(guī)定......................................35

7.4.4其他獎(jiǎng)罰措施..................................................36

第8章工程控制難點(diǎn)及對(duì)策..................................................37

8.1難點(diǎn)控制的指導(dǎo)原則..................................................37

8.1.1加強(qiáng)事前分析與預(yù)控............................................37

8.1.2做好對(duì)監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應(yīng)商的源頭控制.............37

8.1.3強(qiáng)化項(xiàng)目部的制度管理與內(nèi)部溝通.................................37

8.2公司管理模式和人力資源配置方面的難點(diǎn)和措施.........................38

8.3合作單位管理的難點(diǎn)和措施............................................38

8.4建筑市場(chǎng)波動(dòng)(如原材料等)帶來(lái)的管理難點(diǎn)和措施.....................38

8.5本工程各施工階段工程控制難點(diǎn)及對(duì)策..................................39

8.5.1土方支護(hù)及樁基工程難點(diǎn)控制.....................................39

8.5.2地下室工程難點(diǎn)控制.............................................40

入III

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8.5.3上部主體工程難點(diǎn)控制...........................................40

8.5.4裝修工程難點(diǎn)控制...............................................41

8.5.5樣板房工程難點(diǎn)控制.............................................41

8.5.6設(shè)備工程難點(diǎn)控制...............................................42

8.5.7環(huán)境施工難點(diǎn)控制...............................................42

8.6其他難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控..................................................43

8.6.1外部協(xié)調(diào)難點(diǎn)預(yù)控...............................................43

8.6.2銷(xiāo)售配合難點(diǎn)預(yù)控...............................................43

8.6.3天氣影響預(yù)控...................................................43

8.6.4新材料、新工藝使用的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控..................................44

8.6.5其他..........................................................44

8.7工程質(zhì)量通病的防治...................................................44

第9章項(xiàng)目的溝通管理.......................................................45

9.1進(jìn)場(chǎng)知會(huì)..............................................................45

9.2例會(huì)制度.............................................................45

9.3工程月報(bào).............................................................45

9.4其他..................................................................45

第10章建議..................................................................46

10.1對(duì)報(bào)批報(bào)建的建議...................................................46

10.2對(duì)設(shè)計(jì)的建議.........................................................46

10.3對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的建議.........................................................47

10.4對(duì)成本的建議.........................................................47

10.5對(duì)公司的建議.........................................................47

附件1過(guò)程管理的制度及措施.................................................48

1施工單位質(zhì)量保證體系的審查.............................................48

2監(jiān)理單位考核用表........................................................48

3施工進(jìn)度計(jì)劃審核措施...................................................48

4圖紙審查制度............................................................57

5技術(shù)方案先行制度........................................................60

6戰(zhàn)前培訓(xùn)制度............................................................60

7IS09000體系相關(guān)程序文件與作業(yè)指導(dǎo)書(shū)..................................63

附件2工程質(zhì)量通病的防治...................................................65

1潛在失效模式及效果分析(PFMEA)......................................65

IV

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2工程質(zhì)量通病的建議防治措施.............................................65

附件3文件的收發(fā)、傳閱及歸檔..............................................71

1洽商單編號(hào)統(tǒng)一要求.....................................................71

2文件歸檔分類(lèi)............................................................71

V

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鎮(zhèn)開(kāi)得勝

第1章項(xiàng)目工程概況

1.1工程概況

1.1.1項(xiàng)目位置

注一一本節(jié)要表述清地塊的區(qū)域定位以及與周邊主要地標(biāo)、交通樞紐的地理關(guān)系。

1.1.2場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境

注一一該節(jié)要表述清楚以下幾方面內(nèi)容:

1)地塊原有地貌及構(gòu)筑物情況;

2)地塊周邊建筑物;

3)地塊周邊道路交通情況;

4)地塊內(nèi)外的市政配套情況(包括強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)鋪設(shè)、民用和公共文體

配套等);

5)其他需說(shuō)明的情況。

1.1.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

注一一包括占地面積、建筑面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區(qū)道路占有

率、總戶數(shù)、車(chē)位等主要指標(biāo),可以直接引用規(guī)劃說(shuō)明書(shū)內(nèi)的對(duì)應(yīng)內(nèi)容。

可以下表形式進(jìn)行表達(dá),各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。

規(guī)劃指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)數(shù)值備注

占地面積平方米

總建筑面積平方米

地下一層面積平方米

三層平臺(tái)綠化面積平方米

計(jì)容積率面積平方米

住宅面積平方米

商務(wù)公寓面積平方米

1

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鎮(zhèn)開(kāi)得勝

商業(yè)面積平方米

會(huì)所面積平方米

幼兒園平方米

綜合容積率

建筑覆蓋率%

小區(qū)道路占有率%

綠地率%

建筑高度米

建筑棟數(shù)棟

總戶數(shù)戶

總停車(chē)位輛

車(chē)位比停車(chē)位/戶

1.2平面圖

1.2.1原始地貌圖

注一一展示我司接手地塊時(shí)的最原始地形地貌。

1.2.2用地紅線圖

注一一簽訂土地合同后的法定用地紅線圖。

1.2.3地塊周邊詳圖

注一一詳細(xì)展示地塊周邊交通、主要生活與商業(yè)配套、主要公建及民建情況。

1.2.4規(guī)劃總平面圖

注——引用項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成果,展示地塊平面規(guī)劃結(jié)果,對(duì)立體功能規(guī)劃情況作簡(jiǎn)要說(shuō)

明。

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鎮(zhèn)開(kāi)得勝

第2章管理愿景及項(xiàng)目組織

2.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位

注一一要求在此節(jié)明確該項(xiàng)目產(chǎn)品的整體形象和品牌定位(可以以國(guó)家、城市、地區(qū)或

公司樓盤(pán)為參照,如地標(biāo)性建筑、創(chuàng)魯班獎(jiǎng)、超越金海灣和香蜜山的某集團(tuán)又一個(gè)里程

碑式建筑),以決定公司資源投入和配置,定位產(chǎn)品對(duì)公司品牌的貢獻(xiàn)。

舉例(漁農(nóng)村項(xiàng)目):

漁農(nóng)村項(xiàng)目要成為中國(guó)城市化進(jìn)程中城中村改造的樣板工程,成為皇崗口岸一個(gè)高品質(zhì)

的地標(biāo)性建筑群,同時(shí)成為某集團(tuán)繼金海灣、香蜜山之后又一個(gè)對(duì)公司品牌提升有巨大

貢獻(xiàn)的里程碑式產(chǎn)品。

2.2管理愿景

2.2.1工程管理愿景

注-一工程管理愿景即在工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、對(duì)銷(xiāo)售支撐方面的追求和

理想。

舉例(漁農(nóng)村項(xiàng)目):

工程管理水平比歷史開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有明顯提升(困難預(yù)見(jiàn)與防范、計(jì)劃與組織、行為規(guī)范化

和制度化等),除達(dá)成公司的各項(xiàng)工程建設(shè)挑戰(zhàn)目標(biāo)外,在配合項(xiàng)目銷(xiāo)售的工程管理方

面更加主動(dòng)、規(guī)范和高效,工程質(zhì)量要達(dá)到深圳市優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到廣東省五無(wú)標(biāo)準(zhǔn)

(無(wú)死亡、無(wú)重傷、無(wú)火災(zāi)、無(wú)中毒、無(wú)坍塌),達(dá)到“雙優(yōu)”文明工地標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2團(tuán)隊(duì)管理愿景

注一一“樹(shù)人勝于樹(shù)樓”,在此節(jié)要明確,通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)成的人員培養(yǎng)、制度建設(shè)

及文化建設(shè)目標(biāo),評(píng)估為公司持續(xù)發(fā)展所作的貢獻(xiàn)。

舉例(漁農(nóng)村項(xiàng)目):

通過(guò)漁農(nóng)村項(xiàng)目工程管理實(shí)踐,探索并提煉出一套某集團(tuán)特色的監(jiān)理管理制度及舊村改

造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理模式,進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目制框架下的業(yè)務(wù)流程及程序文件;使工程組逐

3

寫(xiě)產(chǎn)、

封讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

步展示出一種富于激情、勇于進(jìn)取、樂(lè)于奉獻(xiàn)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、注重管理、主動(dòng)學(xué)習(xí)的高貴

氣質(zhì);工程組各成員全面掌握高層商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程及質(zhì)量控制要點(diǎn)、進(jìn)度控制措

施,掌握精裝修工程控制要點(diǎn)和管理技巧,培養(yǎng)出兩到三個(gè)能獨(dú)當(dāng)一面的工程管理人員,

帶出一到兩個(gè)素質(zhì)好、認(rèn)同公司價(jià)值觀、懂技術(shù)并有管理愿望的應(yīng)屆畢業(yè)生。

2.3項(xiàng)目組織

2.3.1項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖

注一一該節(jié)以框圖形式明確表示出項(xiàng)目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系,以及各組織模塊的人

員配置情況,包括緊密參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)工作的職能部門(mén)(如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)

計(jì)部、成本部)在該項(xiàng)目的人員分配情況。

舉例(漁農(nóng)村項(xiàng)目):

漁農(nóng)村項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖

工程經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理報(bào)批報(bào)建

姚杰李江龍朱治宇陳曉潔郭嘉

結(jié)

報(bào)

營(yíng)

營(yíng)

計(jì)

銷(xiāo)

構(gòu)

銷(xiāo)

設(shè)

內(nèi)

價(jià)

報(bào)

標(biāo)

書(shū)

專(zhuān)

專(zhuān)

陽(yáng)

注:虛線下端人員可能同時(shí)參與若干項(xiàng)目,非本項(xiàng)目專(zhuān)屬成員

4

&讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

2.3.2項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé)

注一一該節(jié)詳細(xì)界定工程組在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧?、承?dān)的責(zé)任,以及工程

經(jīng)理、各成員在組織中的角色定位和崗位職責(zé)。(工程組內(nèi)成員間的管理和業(yè)務(wù)層級(jí)關(guān)

系宜明確,如土建工程師A為土建助理B、C的直接上級(jí),三人一小組負(fù)責(zé)標(biāo)段A的施

工管理。)

5

讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

鎮(zhèn)開(kāi)得勝

第3章施工范圍劃分

3.1標(biāo)段劃分

3.1.1標(biāo)段劃分原則

注一一從工程量大小、物業(yè)類(lèi)型、施工難度、營(yíng)銷(xiāo)展示需求、各標(biāo)段重要程度等方面闡

述標(biāo)段劃分的思路。

3.1.2標(biāo)段劃分圖

注一一此處插入標(biāo)段劃分圖,要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區(qū)分出各標(biāo)

段的范圍。

3.1.3各標(biāo)段概況

注一一可參考下表格式,列明各標(biāo)段概況,并對(duì)標(biāo)段特點(diǎn)作分析,表格形式可作適當(dāng)優(yōu)

化。

6

&讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

標(biāo)段概況對(duì)比表

標(biāo)段樓號(hào)層數(shù)地下室層數(shù)結(jié)構(gòu)形式建筑面積環(huán)境工程范圍標(biāo)段特點(diǎn)備注

標(biāo)段1

棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)(M2)

標(biāo)段2

棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)(M2)

標(biāo)段3

7

讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)(M2)

8

讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

3.2分包工程

3.2.1工程分包原則

在保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計(jì)效果的前提下,能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。

專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程應(yīng)由專(zhuān)業(yè)分包商承包,如防水施工、電梯施工等。

3.2.2分包工程清單

舉例(香蜜山項(xiàng)目):

專(zhuān)業(yè)分包工程清單

序號(hào)分包工程序號(hào)分包工程

土建分包工程25臨時(shí)電梯安裝工程

1施工圍墻工程26前廣場(chǎng)'會(huì)所及網(wǎng)球館景觀照明安裝工程

2土石方測(cè)量工程27樣板房空調(diào)設(shè)備供貨與安裝工程

3基巖爆破工程28有線電視綜合信息網(wǎng)入網(wǎng)工程

室內(nèi)網(wǎng)球館及大堂空調(diào)機(jī)供貨與安裝工

4土石方工程29

5擋土支護(hù)工程30屋頂泛光照明工程

6樁基工程31智能化設(shè)備采購(gòu)及安裝工程

7甲方臨建辦公室工程32發(fā)電機(jī)環(huán)保降噪安裝工程

8人防地下室防護(hù)設(shè)備制作安裝工程裝修裝飾分包工程

9防水工程33幕墻和鋼結(jié)構(gòu)工程

10白蟻防治施工工程34廣告牌鋼結(jié)構(gòu)施工合同

11網(wǎng)球館專(zhuān)業(yè)施工工程35會(huì)所及網(wǎng)球館室內(nèi)裝飾工程

12水池防護(hù)涂料工程36網(wǎng)球館室內(nèi)裝修施工合同

13瀝青混凝土路面及道牙37樣板房裝飾

14室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)及中心賽場(chǎng)彈性面層施工工程38室外環(huán)境欄桿制作安裝工程

15邊坡支護(hù)工程39陽(yáng)臺(tái)欄桿制作安裝工程施工合同

設(shè)備安裝分包工程40不銹鋼信報(bào)箱制作安裝工程施工合同

16廣播音響設(shè)備安裝工程41會(huì)所窗簾制作安裝合同

9

讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路

旗開(kāi)得勝

17變配電所及外線高壓電纜安裝工程42停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)及劃線施工

18會(huì)所觀光電梯及自動(dòng)扶梯采購(gòu)、安裝工程43落地窗防護(hù)欄制作安裝工程

19施工用變壓器安裝工程

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