物管實務(wù)-物業(yè)管理招投標(biāo)教案

學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解并駕馭物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概

念與應(yīng)遵守的原則，了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類方式，駕馭物業(yè)

管理招標(biāo)與投標(biāo)在打算與實施階段的具體程序與做法，駕馭招標(biāo)書

的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標(biāo)書與投標(biāo)書。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)程序招標(biāo)實施階段物業(yè)管理招標(biāo)文件

第1章物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)

1.1物業(yè)管理招標(biāo)

1.1.1物業(yè)管理招標(biāo)的概念

物業(yè)管理招標(biāo)，是指招標(biāo)人（包括物業(yè)全部權(quán)人、業(yè)主委員會，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)

管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時，通過向社會公開其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)

文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。其中

物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務(wù)項目，如保安、保潔、綠化等，進(jìn)行公開選聘專業(yè)服務(wù)公司

的過程，稱為物業(yè)管理服務(wù)項目的分包。

事實上物業(yè)管理招標(biāo)是一個廣義的概念，同時包括了開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的過程。

物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇0依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)

投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動中必需遵循“公開、公允、公正和誠懇信用”的原則。

1.1.2物業(yè)管理招標(biāo)的方式

物業(yè)管理招標(biāo)從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招

標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)；按招標(biāo)對象的廣度劃分，可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)；按物

業(yè)管理的招標(biāo)項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標(biāo)和單項目物業(yè)管理招標(biāo)；按物業(yè)管理招標(biāo)主體的

不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標(biāo)、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標(biāo)和托付詢問型物

業(yè)管理招標(biāo)以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標(biāo)等。

物業(yè)管理招標(biāo)最常見的劃分方式是按招標(biāo)對象的廣度劃分，即公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。

1.公開招標(biāo)

是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

2.邀請招標(biāo)

是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

3.協(xié)商招標(biāo)

協(xié)商招標(biāo)又稱為議標(biāo)，是指招標(biāo)人不公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有實力擔(dān)當(dāng)?shù)耐稑?biāo)人,

邀請其投標(biāo)，然后通過同等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。實質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo),

目前是一種不行或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式，較適合于具有肯定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟識的物業(yè)管理企

業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目。

1.1.3物業(yè)管理招標(biāo)程序

物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括打算、實施和結(jié)束三個階段。

1.打算階段

打算階段是指從招標(biāo)人確定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，到正式對外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做

的一系列打算工作。主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。

(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)這主要有兩種途徑。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下(應(yīng)先在政

府部門備案)，由招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組織招標(biāo)；另一種是

由招標(biāo)方托付特地的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。

1)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有實力從物業(yè)設(shè)計、

施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，該物業(yè)管

理招標(biāo)也由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。對于采納小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管

理項目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這

時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為相宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)依據(jù)慣例在開發(fā)商所

在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”。

2)托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范

圍邀請招標(biāo)。對于一些大型的管理項目，開發(fā)商往往托付一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬該項目全部的招標(biāo)工

作；另外，業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采納托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。

招標(biāo)人可依據(jù)自己的意愿和自身的狀況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。同時，還要依據(jù)自身對物業(yè)管理的

要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

(2)編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)人供應(yīng)的參與競標(biāo)所必需的文件。物業(yè)管理招

標(biāo)文件的內(nèi)容、格式依據(jù)招標(biāo)項目的特點和須要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的

程序、闡明所需招標(biāo)項目的標(biāo)的狀況、告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合

同條款和技術(shù)規(guī)范。

1）投標(biāo)人須知。投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是招標(biāo)人告知投標(biāo)人關(guān)于投標(biāo)的要

求、指導(dǎo)及手續(xù)的文件。

①投標(biāo)的條件。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參與資格預(yù)

審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實性，

招標(biāo)人還要求投標(biāo)人必需交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納

方式以及保證書的格式等。

②對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合

乎程序，招標(biāo)文件必需在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編定的統(tǒng)一要求（統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式），以及

對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作的進(jìn)行。

③對招標(biāo)程序的說明。將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個招

標(biāo)工作的公正、透亮。

2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行

業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業(yè)管理

項目自身的特點而制定的特性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一樣時，合同應(yīng)以特殊性

條款為準(zhǔn)。

3）技術(shù)規(guī)范。技術(shù)規(guī)范是具體說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工

作量等）的文件，是招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外

還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。

（3）制定標(biāo)底標(biāo)底是招標(biāo)人為打算招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)價格,

它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕

密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特殊是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個

區(qū)間作為推斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一

項重要的打算工作。依據(jù)慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)為招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。

標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作勝利了一半，而編制一個先進(jìn)、精確、合理、可行的標(biāo)底須

要細(xì)致細(xì)致，實事求是。

首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不行分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上

取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目工作量進(jìn)行說明時應(yīng)盡量削減

漏項，同時將工作量盡可能算精確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差限制在

5%以內(nèi)。

其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣

編制出的標(biāo)底才切合實際。假如屬自行招標(biāo)，則可參照近年來國內(nèi)外相近物

業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者由招標(biāo)方托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。

［閱讀資料］南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動效果分析

江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級學(xué)問分子家庭為花明白錢，通

過招標(biāo)的方式找尋“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)

公司第一次打起了“價格戰(zhàn)

為解決南京高校老師住房困難的全國重點工程一南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底

交付運用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓托付管理期限為3年。特殊引

人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，

標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。

依據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省一般住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行方法》，住

宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確

的狀況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。這次招標(biāo)書明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作

為硬杠桿，明顯增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次細(xì)致測算起自己的成原

來，要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢

必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。

1.龍江高教公寓招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95%以上。

物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型一般高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了修理基金；

物業(yè)管理區(qū)域為2個。

(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。

(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等專家7人。

(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽調(diào)

查由業(yè)主委員會隨機(jī)抽查評分。

(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10%),標(biāo)書(30%),價格(50%),答辯(10%)。

(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)整價相結(jié)合，中標(biāo)價為0.36元/(月?平方米)，

業(yè)主委員會標(biāo)底價為0.34元/(月?平方米)。

(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他閱歷。

2.此次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的啟示

(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程須要政府主動引導(dǎo)，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，迫切須要政

府從適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，主動培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在

物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招標(biāo)投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時，建立健全物業(yè)管理

市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“嬉戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。

(2)增加業(yè)主自治實力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標(biāo)

主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為

業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識劇烈。此次招投標(biāo)活動，引來數(shù)十家企業(yè)主動參與，踴

躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信念和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，

工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就特別關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，

一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素養(yǎng)高的

特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時，

通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，相識到今日的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)?！耙匀?/p>

為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主供應(yīng)全方位的便利條件，供應(yīng)因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補

公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。

(4)須要引起重視和改進(jìn)的問題：

①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依舊存在。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問題。如自行車停放車位

嚴(yán)峻不足(設(shè)計每戶1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問

題，給物業(yè)管理帶來先天不足的缺憾。

②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招標(biāo)投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、

業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變實力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜

超過20%o

③物業(yè)管理實行招標(biāo)投標(biāo)的市場化運作，其公共服務(wù)費價格應(yīng)由市場調(diào)整形成，政府不宜定價

或過多限制。

2.實施階段

招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。主要包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書，組織資

格預(yù)審，召開標(biāo)前會議，開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。

（1）發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）

1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)依據(jù)項目性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那?。常見的發(fā)

布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、報紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等

媒體。通常一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。

2）發(fā)布招標(biāo)公告的時間支配。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、打算，招標(biāo)人在刊登招

標(biāo)公告時，在時間支配上應(yīng)考慮兩個因素：

①刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告須要肯定時間，假如沒有充分

地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來。另外，假如要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，

要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期明顯要比網(wǎng)絡(luò)媒體長），以便能讓招標(biāo)公告基本在

同一時間刊登出來。

②投標(biāo)人打算投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)料發(fā)布日期起先計算。投標(biāo)人申請投標(biāo)

f得到招標(biāo)文件一打算投標(biāo)一遞交投標(biāo)書，須要有足夠的時間。依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》

其次十四條規(guī)定：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所須要的合理時間；但是，依法必需進(jìn)行招標(biāo)

的項目，自招標(biāo)文件起先發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。依據(jù)

慣例，投標(biāo)人打算投標(biāo)時間不得少于45天。

3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明白和完整為宗旨。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)

單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀

請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo)）；項目要求概述（項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購買招標(biāo)文件的時間、地

點和價格，接受標(biāo)書的最終日期和地點，開標(biāo)日期、時間、地點，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。

假如須要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及供應(yīng)資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和運用語言；必要時規(guī)

定投標(biāo)保證金的金額。

招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、

實施地點和時間以及獲得招標(biāo)文件的方法等關(guān)鍵事項，必需載明，而招標(biāo)公

告的具體內(nèi)容和格式可以依據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。投標(biāo)邀請書的內(nèi)

容和格式與招標(biāo)公告基本相同。

（2）組織資格預(yù)審若招標(biāo)物業(yè)預(yù)料投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審,

剔除資信較差的公司，重點選擇6?10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量

較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。無論資格預(yù)

審在何時進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一

個重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競爭。

1）資格預(yù)審的程序。包括以下三個步驟：

①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請書）。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述

的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點和時間；另一種是在報紙

上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗?/p>

資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介，項目資金來源，參與預(yù)審的資格，獲得資格預(yù)

審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。依據(jù)慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘?/p>

申請截止日期應(yīng)不得少于45天。

②出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)供應(yīng)招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資

格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮榫唧w，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等；其次，資格預(yù)審文件中還可

規(guī)定申請資格預(yù)審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請

投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，擔(dān)當(dāng)過的物業(yè)管理項目類型等：最終，招

標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所運用的語言

等。對于申請企業(yè)預(yù)審中必需提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說明，或制成表格，要求

申請人按要求填寫。

③評審o資格預(yù)審申請書不必公開開啟，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評審o

必要時，還可以召開資格預(yù)審的打算會議，以便申請人取得有關(guān)項目狀況的

第一手資料。

2）資格預(yù)審的內(nèi)容重點。投標(biāo)人的閱歷、過去完成類似項目的狀況，人員及設(shè)備實力，投標(biāo)人

的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：

①申請企業(yè)的基本狀況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，

以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表，公司組織機(jī)構(gòu)狀況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，

公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。

②申請企業(yè)的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過去幾年的資信證明以及

對將來兩年財務(wù)狀況的預(yù)料。

③閱歷以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請企業(yè)完成的類似項目的基本狀況，如這些項目和業(yè)主

的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。

3）資格預(yù)審的評審方法。招標(biāo)單位可以依據(jù)自己的要求來確定資格預(yù)審的評審方法。目前廣泛

采納的是“定項評分法”，即采納比較簡便的百分制計分?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)

行分類，并按肯定標(biāo)準(zhǔn)計分，最終確定一個取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的被

視為合格，可以參與投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參與投標(biāo)。

（3）召開標(biāo)前會議投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請企業(yè)，剛好前來購

買招標(biāo)文件，同時支配一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。

召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日

期，如有變更，應(yīng)馬上通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題

以書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯合探討，賜予統(tǒng)一的解答，在這種狀況下就無須召開標(biāo)前會議。

標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項目所在地召開，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察。

應(yīng)特殊留意的是標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一說明或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫成書

面文件分發(fā)給全部投標(biāo)人。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一樣的地方時，應(yīng)以會議文

件為準(zhǔn)。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知全部

投標(biāo)人。因此，投標(biāo)人不得以未參與標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。招

標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。參與會議的費用投標(biāo)人自理。

（4）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)

1）物業(yè)管理開標(biāo)。物業(yè)管理開標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文

件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標(biāo)的要點有二個，即開標(biāo)人和開標(biāo)時間。

開標(biāo)人是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)。參與開標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、

開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或托

付代理人）和主要工作人員、法律公證部門。

開標(biāo)時間是指預(yù)先約定的時間，即招標(biāo)文件中規(guī)定的時間。通常狀況下，開標(biāo)時間支配在遞交

投標(biāo)書的截止日之后2?3天內(nèi)或緊接其后。如有特殊狀況須要推遲的，必需事先以書面形式通知各

投標(biāo)公司。

①開標(biāo)形式及其程序。物業(yè)管理開標(biāo)形式有兩種：即公開開標(biāo)和隱私開標(biāo)。

A.公開開標(biāo)，是指允許全部投標(biāo)人或其代表出席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人面對到場全部投標(biāo)人或其

代表將封套的投標(biāo)書當(dāng)眾開封，并宣讀投標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式。其一般程序為：

a.宣布評標(biāo)委員會成員名單。

b.招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)狀況。

c.招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、留意事項和評標(biāo)原則。

d.宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此狀況記錄在案，必要時

由評標(biāo)委員會及公證人簽字；

e.公證人當(dāng)場驗證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，確定唱標(biāo)依次。

f.唱標(biāo)。由評標(biāo)委員會主席按交標(biāo)依次逐個啟封，并檢查是否合格。

不合格的標(biāo)書包括以下幾種狀況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或

密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達(dá)的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時參與開標(biāo)會議，未按規(guī)定

格式填寫、字跡模糊難以分辨或內(nèi)容不全的標(biāo)書。不合格標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣

讀其投標(biāo)文件。

投標(biāo)人在宣讀標(biāo)書時對于評標(biāo)委員會成員的提問應(yīng)剛好說明，但對投標(biāo)標(biāo)價和承包期限等實質(zhì)

性內(nèi)容不得改動。其他人員在宣讀標(biāo)書時不能提出任何疑問。

g.宣讀公證詞，表明本次開標(biāo)經(jīng)公證合法有效；

h.開標(biāo)會議結(jié)束，編寫開標(biāo)會議紀(jì)要。

B.隱私開標(biāo)相對于公開開標(biāo)而言，是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參

與狀況下所進(jìn)行的開標(biāo)。隱私開標(biāo)是在不愿讓各投標(biāo)企業(yè)駕馭全部標(biāo)價時所

實行的自由選擇投標(biāo)人的開標(biāo)方式。除無投標(biāo)企業(yè)參與以外，隱私開標(biāo)的其

他程序與公開開標(biāo)基本一樣。

②開標(biāo)結(jié)果。若開標(biāo)時出現(xiàn)如下狀況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價都過高和無

法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過少，不能保證肯定的競爭性?宣布投標(biāo)作廢后，

招標(biāo)人應(yīng)組織其次次招標(biāo)。

2）物業(yè)管理評標(biāo)。評標(biāo)是指開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著公開、公允、公正和誠懇信用原則，對

投標(biāo)書進(jìn)行評定，并由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同簽訂談判的階段。

①評標(biāo)包含的要點。評標(biāo)應(yīng)在開標(biāo)之后，依次不能顛倒；評標(biāo)組織機(jī)構(gòu)為評標(biāo)委員會。評標(biāo)委

員會可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長的內(nèi)部人員組成，或同時邀請相關(guān)專家參與，也可由專業(yè)詢問公

司代理。

②評標(biāo)方法。物業(yè)管理招投標(biāo)屬于服務(wù)性項目招投標(biāo)，其標(biāo)價的確定具有很強的敏捷性。一般

來說，評標(biāo)方法會因評標(biāo)人員、招標(biāo)項目或物業(yè)管理招標(biāo)環(huán)境的不同而有所區(qū)分。目前，我國物業(yè)管

理評標(biāo)常用的方法有兩種:

A.低價評標(biāo)法

該法適用于通過了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評定。其具

體做法是：將投標(biāo)人按報價凹凸依次排隊，取其報價接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)人，再結(jié)合投標(biāo)文

件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。

B.打分法

該法適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)推斷及豐富閱歷的招標(biāo)項目。在實際中較多采納。其具體

做法是：評標(biāo)委員會按標(biāo)準(zhǔn)將事先打算的評標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評分標(biāo)準(zhǔn)；

然后依據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書、比照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對該投標(biāo)人每個指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度

賜予評分；最終，統(tǒng)計投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評分。

③評標(biāo)程序如下：

A.初步審查標(biāo)書。評標(biāo)委員會審查的內(nèi)容主要有：

a.投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即推斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件；

b.投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書編寫的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否

有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保函；

投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。

c.計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標(biāo)書中所用數(shù)字的大小寫是否一樣等審查。審查如有偏

差，評標(biāo)委員會應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的狀況下予以更正。若投標(biāo)公司不同意更正，則招標(biāo)

者有權(quán)拒絕其投標(biāo)，并沒收其投標(biāo)保證金。

B.評委評審標(biāo)書，其主要內(nèi)容包括：

a.關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。在前述的資質(zhì)預(yù)審基礎(chǔ)上，在此對其內(nèi)容作進(jìn)一步核實。尤

其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素養(yǎng)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否的確擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、

人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量限制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊，是否擁有良好的運作體系。

b.關(guān)于管理服務(wù)方案的評審。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標(biāo)價

評審。

服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評審：主要評審其機(jī)構(gòu)設(shè)置是否符合招標(biāo)項目實際須要，其管理人員、工作人員

數(shù)量、素養(yǎng)、職稱結(jié)構(gòu)等是否滿足要求。

服務(wù)措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力氣的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方

面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時具有可行性。

標(biāo)價評審：主要評審?fù)稑?biāo)報價和標(biāo)底價是否接近，標(biāo)價的構(gòu)成是否合理牢靠，標(biāo)價是否能滿足

管理服務(wù)須要等內(nèi)容。

C.評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯狀況。主要評議答辯人的答辯狀況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確

快速的回答問題、回答問題是否合理等。

D.編寫評標(biāo)報告。在做完標(biāo)書的具體評審及對答辯狀況作出評議后，評標(biāo)工作人員將依據(jù)這些

記錄，整理出評標(biāo)狀況報告，并舉薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報招標(biāo)人或評標(biāo)委員會作最終確定。

評標(biāo)報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參與競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種緣由其標(biāo)書被

列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評標(biāo)的具體原則、方法等；評述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價

的合理性、與標(biāo)底價的比較結(jié)果；說明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求；評價投標(biāo)企業(yè)資信及類似閱歷等。

一般來說，評標(biāo)委員會或招標(biāo)人會依據(jù)所舉薦的投標(biāo)企業(yè)狀況，從中選擇標(biāo)書最合

理、最符合實際須要、最經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標(biāo)。

［閱讀資料］

表1-1物業(yè)管理投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)表

（可作為招標(biāo)評標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）

分現(xiàn)場打分

項目指標(biāo)備注

數(shù)ABCD

1.開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10

主動協(xié)調(diào)，提出建議10

被動接受，調(diào)整服務(wù)6

不予參與，獨立運行2

不能協(xié)調(diào)0

2.報價10

報價較優(yōu)10

報價符合招標(biāo)底價7

報價可以接受4

報價不盡合理1

3.管理措施10

管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力氣強大，管理設(shè)備先進(jìn)10

管理方法適合，擁有各種技術(shù)力氣，配備所需管理設(shè)備8

管理方法一般，擁有一般技術(shù)力氣，配備一些管理設(shè)備5

管理方法陳舊，技術(shù)力氣薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊2

4.服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置1()

機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素養(yǎng)、職稱結(jié)

10

構(gòu)較優(yōu)

機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素養(yǎng)、職稱結(jié)構(gòu)滿足須

8

要

機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素養(yǎng)、職稱結(jié)構(gòu)一般，

5

大體能滿足需求

機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素養(yǎng)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，

2

不能滿足要求

5.日常服務(wù)30

有類似閱歷，能超質(zhì)量完成30

有管理閱歷，能完成要求20

有較少閱歷，服務(wù)與要求略有出入10

無管理閱歷，服務(wù)與要求有較大出入5

6.特約服務(wù)10

主動為住戶著想，供應(yīng)高質(zhì)量服務(wù)10

能按業(yè)主要求完成8

能部分完成業(yè)主要求5

不能完成業(yè)主要求2

7.管理制度10

有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10

有運行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5

無嚴(yán)格的管理運行制度2

8.現(xiàn)場答辯10

答辯人答辯內(nèi)容充溢，能正確快速的回答問題，回答問題嚴(yán)密

10

合理

答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6

答辯內(nèi)容欠妥，不能正確快速的回答問題，回答問題不盡合理3

3）物業(yè)管理定標(biāo)。定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指招標(biāo)人依據(jù)評標(biāo)委員會對全部標(biāo)書的篩選評定結(jié)果，進(jìn)

行再次評審并最終確定中標(biāo)人的過程。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。

①評委會評審。評審的內(nèi)容主要是：

A.服務(wù)質(zhì)量。主要評審?fù)稑?biāo)企業(yè)所供應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否牢靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控

體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控狀況，考察主要負(fù)責(zé)人的素養(yǎng)及以往的管

理閱歷。

B.報價及補充說明。比較分析報價總金額與標(biāo)底存在差異的主要緣由。假如大多數(shù)投標(biāo)報價均

與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要緣由。若招標(biāo)者在標(biāo)書中有補充說明報價

確定的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)記入總標(biāo)價考慮。

C.主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。評價投標(biāo)企業(yè)供應(yīng)服務(wù)的方式是否得當(dāng)，特殊服務(wù)是否能的確到

位，必要時可請專家作進(jìn)一步論證。

②招標(biāo)人再評審。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行確定接受某一份投標(biāo)書，但一般會對評標(biāo)委員會的

舉薦中標(biāo)者名單賜予充分重視，對評標(biāo)結(jié)果賜予足夠考慮，即敬重評標(biāo)結(jié)果。

一般來說，物業(yè)管理招標(biāo)人會選擇報價最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意

味著招標(biāo)人肯定選擇最低報價者。在招標(biāo)文件中，一般招標(biāo)人會做出“不承

諾選擇最低報價”的聲明。比如，假如投標(biāo)人的標(biāo)價最低，但經(jīng)審查，其服

務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。而且假如投標(biāo)企業(yè)報

價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招標(biāo)底價，這時招標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)價的組成及計算方法賜予更多重

視，防止發(fā)生不正值競爭行為。

③定標(biāo)方法。一般來說，招標(biāo)人會依據(jù)評標(biāo)委員會的評標(biāo)結(jié)果，采納綜

合評議法進(jìn)行定標(biāo)。一般先選擇報價最低的投標(biāo)書，然后針對投標(biāo)企業(yè)狀況

及投標(biāo)書包括報價予以綜合評議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。若通過綜合評

議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報價最低的投標(biāo)書。這樣，確定

出中標(biāo)企業(yè)。

[案例1-1]哪些標(biāo)書不能通過預(yù)審

某市某住宅小區(qū)面對全國公開招標(biāo)。在招標(biāo)文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價應(yīng)按確定價格報送,

而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管臉收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除一般的日常管理外，

還要求能供應(yīng)病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。

此次招標(biāo)收到的投標(biāo)書中，經(jīng)審查發(fā)覺有4份投標(biāo)書不盡符合要求，具體狀況如下：

標(biāo)書A：未按要求在部分文件上簽字。

標(biāo)書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。

標(biāo)書C:注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗收之后的一個月內(nèi)。

標(biāo)書D：沒有提出供應(yīng)特殊服務(wù)的保證措施。

評析：①標(biāo)書C、D是不能通過預(yù)審的。因為它們沒有供應(yīng)招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒有就

重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服

務(wù)。評標(biāo)者可以拒絕這二份標(biāo)書。

②標(biāo)書A、B可以通過預(yù)審。它們并不會影響投標(biāo)者中標(biāo)后的物業(yè)管理工作。評標(biāo)者可以要求有

關(guān)投標(biāo)者予以澄清補充之后仍可參與評標(biāo)。

想一想：以上評析你是否認(rèn)同？你認(rèn)為哪份標(biāo)書不能通過預(yù)審，為什么？

1.1.4物業(yè)管理招標(biāo)文件

物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人供應(yīng)的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范文件。

不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異O一般的招標(biāo)文件

內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括

招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；其次部分，投標(biāo)

人必需按規(guī)定填報的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部

分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特

殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)

邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附

件（附表、附圖、附文等）。

1.招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）

招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請書的目的大致相同，即供應(yīng)必要的信息，從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理

項目招標(biāo)信息后，確定是否參與投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)

規(guī)范及要求的簡述、招標(biāo)文件的售價、投標(biāo)地點、投標(biāo)截止時間、開標(biāo)時間地點等。投標(biāo)邀請書可以

歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨寄發(fā)。假如采納邀請招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而

單獨發(fā)給潛在投標(biāo)人；假如實行公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。投?biāo)邀

請書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請，應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。

2.技術(shù)規(guī)范及要求

這一部分主要是說明招標(biāo)物業(yè)管理項目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的

標(biāo)準(zhǔn)、要求。例如，對于某酒店項目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)

達(dá)到五星級，就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對于各項目的不同服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。另外，在技術(shù)規(guī)

范部分，應(yīng)出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設(shè)計施工圖紙。說明書和圖紙應(yīng)在附

件部分作具體說明。

3.投標(biāo)人須知

投標(biāo)人須知是為整個招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：總

則說明、招標(biāo)文件說明、投標(biāo)文件編寫、投標(biāo)文件遞交、開標(biāo)和評標(biāo)、授予合同.具體說明如下：

(1)總則說明主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費用進(jìn)行說明。

(2)招標(biāo)文件說明主要是對招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、修改進(jìn)行說明。

(3)投標(biāo)書的編寫投標(biāo)人須知中應(yīng)具體列出對投標(biāo)書編寫的具體要求。包括：投標(biāo)所用的語

言文字及計量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報價、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證

金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。假如由于實行邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還

應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。編寫要求的說明一般有兩種：一是文字

說明，應(yīng)歸入投標(biāo)人須知一部分；另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的肯定格式，投標(biāo)人按格式要

求填寫內(nèi)容。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價格表、項目簡要說

明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”

(4)投標(biāo)文件遞交主要是對招標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時間、遲交的投標(biāo)

文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。

(5)開標(biāo)和評標(biāo)包括以下內(nèi)容：

1)對開標(biāo)規(guī)則的說明。

2)組建評標(biāo)委員會的要求。

3)對投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的全部條款、條件和規(guī)定且沒

有重大偏離和保留。

4)投標(biāo)文件的澄清。即寫明投標(biāo)人在必要時有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。

5）對投標(biāo)文件的評估和比較（說明評估和比較時所考慮的因素）。

6）評標(biāo)原則及方法。

7）評標(biāo)過程保密。

（6）授予合同

1）定標(biāo)準(zhǔn)則。即說明定標(biāo)的準(zhǔn)則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”的申明等。

2）資格最終審查。即說明招標(biāo)人會對低報價的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同實力的審查。

3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力.

4）中標(biāo)通知。

5）授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。即申明招標(biāo)人在授予合同時有權(quán)對招標(biāo)項目的規(guī)模予以增減。

6）合同協(xié)議書的簽署。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式（詳見附件）。

7）履約保證金。

4.合同一般條款

合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：

（1）定義說明合同中的關(guān)鍵名稱。

（2）適用范圍寫明合同的適用范圍。

（3）技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的其次部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相

一樣。

（4）合同期限一般可參照托付管理的期限。

（5）價格即物業(yè)管理費的計取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報價表相一樣。

（6）索賠索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時，招標(biāo)人有權(quán)依據(jù)索賠條款規(guī)定提出索

賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。

（7）不行抗力不行抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無法抗拒事務(wù)的狀況下，合同一方

難以或不行能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。其條款一般包括三個部分：不行抗力

的內(nèi)容，遭遇不行抗力事務(wù)的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭遇不行抗力事務(wù)一方的責(zé)任范

圍。

（8）履約保證金該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保

證金的比例，以及供應(yīng)履約保證金的形式。

（9）爭議的解決該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決

途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。

（10）合同終止該條款主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約

情節(jié)嚴(yán)峻、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。

（11）合同修改該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進(jìn)行修改、補充和完善的，甲乙雙方

必需就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。

（12）適用法律寫明合同適用的法律。

（13）主導(dǎo)語言與計量單位語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。

（14）合同文件及資料的運用條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的運用范圍及事宜，如對保密的

規(guī)定等。

（15）合同份數(shù)

（16）合同生效

5.合同特殊條款

為了適應(yīng)特殊狀況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。如：對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏

離合同的狀況作出某些特殊規(guī)定。止匕外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊狀

況的補充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。

在合同執(zhí)行中，假如一般條款和特殊條款不一樣而產(chǎn)生沖突時，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。

6.附件

附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。

（1）附表投標(biāo)書格式，授權(quán)書格式，開標(biāo)一覽表，項目簡要說明一覽表，投標(biāo)人資格的證明

文件格式，投標(biāo)保函格式，協(xié)議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。

（2）附文物業(yè)說明書。

（3）附圖物業(yè)的設(shè)計和施工圖樣。

［閱讀資料］鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書

鹿丹村是市住宅局托付原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付運用，

并由市住宅局托付市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管

理競爭機(jī)制引向深化，確定采納社會公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

（一）鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本狀況

1.總占地面積70396平方米。

2.總建筑面積110340平方米。

3.多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套（其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳

455套、二房一廳427套)，公寓210間。

4.綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積

10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。

5.公用設(shè)施及公共場所(地)狀況：

(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；

(2)綠化面積53920平方米；

(3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進(jìn)水井

71座;

(4)化糞池6座；

(5)路燈22盞；

(6)垃圾箱25個；

(7)體育設(shè)施：籃球場一個，占地面積500平方米：門球場一個，占地面積300平方米；

(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；

(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方

米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。

(二)物業(yè)管理的內(nèi)容

1.房屋的運用、修理、養(yǎng)護(hù)。

2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、

渠、池、井、管道、停車場待)的運用、修理、養(yǎng)護(hù)和管理。

3.清潔衛(wèi)生。

4.公共生活秩序。

5.便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)全部營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化消

遣、體育活動場所的管理及修理養(yǎng)護(hù)。

6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停岸。

7.社區(qū)文化活動。

8.住宅區(qū)檔案資料管理。

9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。

(三)有關(guān)說明

1.中標(biāo)單位應(yīng)依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)

物業(yè)托付管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

2.鹿丹村托付管理的期限為三年。

3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村運用的屬于該住宅小區(qū)全部的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)

費應(yīng)移交給中標(biāo)單位。

4.在定標(biāo)后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。

5.在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位幫助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管

理委員會。

6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內(nèi)按（《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》）的規(guī)定

劃撥公用設(shè)施專用基金。

7.我局將在定標(biāo)后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定向物

業(yè)管理單位供應(yīng)物業(yè)管理用房（177平方米，按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租）和商業(yè)用房（311平方米，按微利

房租金標(biāo)準(zhǔn)計租），待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。

8.住宅區(qū)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。

9.在做標(biāo)書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)住時間。

10.中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利泗。

11.中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押全30萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指

標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。

12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件（即分?jǐn)?shù)）下可以優(yōu)先中標(biāo)。

（四）物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰

1.鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》（80分以上）及標(biāo)書、

托付管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。

2.市住宅局每年對住宅區(qū)進(jìn)行考核評比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止托付管理合同并進(jìn)

行財務(wù)審計，由中標(biāo)單位擔(dān)當(dāng)違約和賠償責(zé)任：如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同賜予嘉獎。

（五）投標(biāo)、開標(biāo)時間

1.各競投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按

棄權(quán)處理。

2.開標(biāo)具體時間另行通知。

（六）其他事項

1.違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì)，或以任何方式實行不正值競爭手段的，一經(jīng)查

實，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定賜予懲罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止托付管理合同，一切后

果及損失由責(zé)任者自負(fù)。

2.歡迎社會各屆對此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210059、3255815。

附件：

標(biāo)書的項目和要求

（一）競投單位擬實行的管理方式

包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、限制方式等。

（二）管理人員配備

包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素養(yǎng)、正式工和臨時工的比例、自有人員

和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。

（三）管理人員的培訓(xùn)

包括：培訓(xùn)支配、方式、目標(biāo)等。

（四）管理工作必需的物質(zhì)裝備支配狀況

包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。

（五）經(jīng)費收支預(yù)算

應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另

外應(yīng)列出收支盈虧狀況測算、增收節(jié)支措施。

（六）管理規(guī)章制度

包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運作制度和管理人員考核制度。

（七）住宅區(qū)檔案的建立與管理

（八）各項管理指標(biāo)的承諾

1.房屋完好率。

2.房屋零修、急修剛好率。

3.修理工程質(zhì)量合格率。

4.管理費收繳率。

5.綠化完好率。

6.清潔、保潔率。

7.道路完好率及運用率。

8.化糞池、雨水井、污水井完好率。

9.排水管、明暗溝完好率。

10.路燈完好率。

11.停車場、單車棚完好率。

12.公共文化設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率。

13.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。

14.消防設(shè)施設(shè)備完好率。

15.火災(zāi)發(fā)生率。

16.違章發(fā)生率與處理率。

17.住房有效投拆率與處理率。

18.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率。

19.修理服務(wù)回訪率。

20.居民對物業(yè)管理滿足率。

（九）便民服務(wù)項目

按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項分列。

（十）社區(qū)文化活動

包括制度建設(shè)、場地（辦公、活動）支配、活動支配和效果。

（十一）宣揚、貫徹執(zhí)行（《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》）及其實施細(xì)則方式和設(shè)想

（十二）整治鹿丹村環(huán)境的方案。包括整治項目、時間支配和經(jīng)費來源等

（十三）提高管理服務(wù)水平新設(shè)想

（十四）情愿承受的有關(guān)獎罰

上述項目應(yīng)逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進(jìn)、完備可行，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組將以此作為評標(biāo)依據(jù)，

依據(jù)上述項目制訂具體評分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)百分制度進(jìn)行打分。

1.2物業(yè)管理投標(biāo)

1.2.1物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則

物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)招標(biāo)文件確定的各項管理服務(wù)要求

與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動。

物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)遵守真實性原則與正值競爭原則。所謂真實性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實，不能弄

虛作假。所謂正值競爭，一是參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行不正

值競爭行為，提倡物業(yè)管理投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參與競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不

正值競爭。

1.2.2物業(yè)管理投標(biāo)程序

1.物業(yè)管理投標(biāo)的打算階段

（1）取得從業(yè)資格從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必需具備的條件，也是物業(yè)

管理公司參與投標(biāo)前必需首先考慮的基本因素。物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機(jī)構(gòu)，

在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必需取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營

資格；必需具備政府行業(yè)主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（2）籌措資金物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投

標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理須要。因此投標(biāo)公司應(yīng)依據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)的管理所需資金，做好

資金籌措打算。

投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)

管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司要依據(jù)招標(biāo)

物業(yè)規(guī)模、自身收益狀況及成原來分析資金來源結(jié)構(gòu)

（3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性探討必不行

少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公

司和招標(biāo)物業(yè)的具體狀況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的狀況。資料來源大致有：報刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息、

行業(yè)內(nèi)溝通等。

（4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析

1）招標(biāo)物業(yè)條件分析

①物業(yè)性質(zhì)。了解、區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)特別重要，因為不同性質(zhì)的物

業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需技術(shù)力氣不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有

明顯差異。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民供應(yīng)一個平安、

舒適、和諧、美麗的生活空間，因此，在管理上就要求能增加住宅功能，搞

好小區(qū)設(shè)施配套，營造出美麗的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更留意一對一的服

務(wù)特色，它既要為住戶供應(yīng)酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服

務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、特性化，除了日常清潔、平安、綠化服務(wù)外，還應(yīng)

供應(yīng)各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點則應(yīng)放在了“平安、舒適、快

捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身平安,

增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)平安，開拓商場、酒家、消遣設(shè)施及生活服

務(wù)設(shè)施以便利用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強用戶同外部聯(lián)系。

不同的管理內(nèi)容必定對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，與此相適應(yīng)，物業(yè)管理

公司實行的措施、制定的方案也自然不同。

②特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務(wù)對象及某些特殊功用等,

須要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競投優(yōu)勢，因此，必需細(xì)致對待，考慮

其支出費用、自身的技術(shù)力氣以及可找尋的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競

標(biāo)°

③物業(yè)招標(biāo)背景。有時招標(biāo)文件會由于招標(biāo)人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他

投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特殊留意招標(biāo)公告中的一些特殊要

求，做出優(yōu)、劣勢推斷。例如，招標(biāo)書上寫明必需供應(yīng)某項服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可

供應(yīng)該項服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)留意招標(biāo)人與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系親密，以及其他物業(yè)管理公司與

該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。

④物業(yè)開發(fā)商狀況。包括開發(fā)商的技術(shù)力氣、信譽度等。物業(yè)的質(zhì)量取

決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)

質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的狀況，分析推斷招標(biāo)物業(yè)開

發(fā)商的牢靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物

業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。

2）本公司投標(biāo)條件分析

①以往類似的物業(yè)管理閱歷。己接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理方法

或合作閱歷，這在競標(biāo)中極易引起開發(fā)商的留意；從成本角度考慮，以往的類似管理閱歷可以使現(xiàn)成

的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約很多開支。因此，投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的狀況，分析

本公司以往類似閱歷，確定公司的競爭優(yōu)勢。

②人力資源優(yōu)勢。指公司是否有人才儲備，在已接管物業(yè)中是否具有嫻熟和閱歷豐富的管理人

員，或是否進(jìn)行了人員培訓(xùn)。

③技術(shù)優(yōu)勢。即能否利用高新技術(shù)供應(yīng)高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，是否擁有如工程師、園藝師、

護(hù)士等專業(yè)技術(shù)人員。

④財務(wù)管理優(yōu)勢。指公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有

優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能