某廣場建設項目申請報告

目錄第一章工程概況及申報單位概況-1-1.工程概況-1-2.工程建設單位概況-5-3.工程建設地點及建設條件-6-4.工程建設方案-16-5.工程實施進度及招標方案-30-6.投資規(guī)模及資金籌措-33-7.工程綜合評價結論-33-第二章開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析-34-1.開展規(guī)劃分析-34-2.產(chǎn)業(yè)政策分析-39-3.行業(yè)準入分析-45-第三章資源開發(fā)及綜合利用分析-46-1.資源開發(fā)方案-46-2.資源開發(fā)利用方案-48-3.資源節(jié)約措施-49-第四章節(jié)能方案分析-50-1.建筑用能標準和節(jié)能標準-50-2.能耗狀況和能耗指標分析-50-3.節(jié)能措施和節(jié)能效果分析-52-第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析-55-1.工程選址及用地方案-55-2.土地利用合理性分析-55-3.征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案-56-第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析-57-1.環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀-57-2.生態(tài)環(huán)境影響分析-58-3.生態(tài)環(huán)境保護措施-59-4.地質(zhì)災害影響分析-59-第七章經(jīng)濟影響分析-61-1.工程組織實施-61-2.工程總投資估算-62-3.工程經(jīng)濟效益分析-66-第八章社會影響分析-69-1.社會影響效果分析-69-2.社會適應性分析-71-3.社會風險及對策分析-72-附件：1.總平面布置圖2.**縣人民政府辦公會議紀要3.國有土地使用證4.建設工程規(guī)劃許可證5.建設單位相關證件第一章工程概況及申報單位概況1.工程概況1.1工程名稱************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司*****廣場建設工程。1.2工程建設單位************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。1.3工程建設地點**省**市**縣**鎮(zhèn)**國道南側。1.4工程建設內(nèi)容*****廣場建設工程用地面積0.69萬平方米〔約合10.46畝〕，總建筑面積25925.86平方米，其中地上建筑面積24500.26〔1〕高層1棟計24500.26平方米〔2〕地下建筑：1425.6平方米1.5工程總投資工程投資總規(guī)模為5142.56萬元，資金由建設單位自籌解決。1.6工程建設背景1.**縣地處**省*****平原腹地，縣域南臨黃河〔屬黃河最北端〕，北有陰山橫亙，東臨****，西與**縣區(qū)接壤，是一顆有著兩千多年文明歷史的塞上明珠。地理坐標為東經(jīng)107°35′70″－108°37′50″，北緯40°46"30′－41°16″45′?？h境東西最長82公里，均長62.3公里，南北最寬55.5公里，均寬40公里?？偯娣e2492.9平方公里。占*****灌區(qū)總面積的1/4。1.6**縣地處以京津為龍頭的呼—包—銀-蘭經(jīng)濟帶的中段上，進入國家西部大開發(fā)的重點區(qū)域，是**省西部地區(qū)交通樞紐之一，連接華北、西北、歐亞大陸橋的大動脈包蘭鐵路、京藏高速、**國道穿境而過，向北通過212省道直通****，成為國家“五橫五縱”交匯點之一，成為溝通大西北、貫穿大西南、連接蒙古國的重要的物流走廊，區(qū)位交通優(yōu)勢非常加突出。境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社柏油路齊全，根本形成了各種交通形式相互銜接和補充較完善的交通網(wǎng)絡。1.6鎮(zhèn)區(qū)城市主干道東西向的主要是由**國道、建設路、團結路、****街、紅旗路、新華路等組成，南北向主要是有紅鼎路、東街路、前進路、新華路、興原路等構成，主干道的紅線寬度分別為60米、50米、40米、36米不等。1.6本工程原來方案建設****酒店，但經(jīng)過認真的市場調(diào)查，**縣**鎮(zhèn)目前酒店趨于飽和態(tài)勢，而**縣缺乏高檔次的寫字間、公寓和家居商場，因此經(jīng)2013年5月27日《關于****大酒店工程變更有關事宜的會議紀要》〔【2013】62號〕確定本工程的建設。本工程意在填補當?shù)厣虅战浑H、富裕家庭等主流消費群的需求空白，工程用地位于**鎮(zhèn)**國道南側。本地塊屬于**市**縣城市開展規(guī)劃區(qū)域。所處區(qū)位交通便利，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍主要是住宅小區(qū)及待開發(fā)區(qū)域。公共配套設施比擬完善。據(jù)目前開展趨勢可預測，該區(qū)域未來居住生活環(huán)境規(guī)劃良好。所以將辦公、商務功能作為本工程于2004年9月取得了土地使用權，并于2013年5月取得了建設工程規(guī)劃許可證。工程土地紅線內(nèi)已平整,達五通一平,建設進場條件成熟,工程的早日建設可以使土地實現(xiàn)其價值盡快地得到實現(xiàn)。1.7工程建設的必要性1.7隨著經(jīng)濟的快速開展**縣的城市建設和開展也面臨著許多新的挑戰(zhàn)。一方面，可供開發(fā)的土地資源越來越少，這影響了城區(qū)的可持續(xù)開展。另一方面，城區(qū)大量存在著改革開放初期建設的檔次低的房屋，無論是從經(jīng)濟集約化開展角度，還是從城市建設檔次角度看，均不能適應新形勢開展的要求。因此，進行房屋換代升級改造，綜合利用區(qū)內(nèi)有限的土地資源，已成為當前一項十分緊迫的工作。它對于進一步提高土地利用效益，提升城市建設檔次與水平，具有十分重要的意義。1.7城市的開展是人類居住環(huán)境不斷演進的結果，也是人類自覺和不自覺地對居住環(huán)境進行規(guī)劃建設與改造的過程。在漫長的歷史進程中，尤其是近百年來，人類從生活的實踐經(jīng)驗中逐漸認識到如何改善自己的居住環(huán)境，并隨著這一學科的產(chǎn)生開展，不斷總結與研究，使人類居住環(huán)境更適應人類現(xiàn)代生活的品質(zhì)。該工程的建設可保證城市公共設施的配套，滿足城市居民辦公及商務的需要。此外工程的建設進一步豐富了**縣的城市空間，使**縣老城區(qū)的開發(fā)布局更有新意，為該區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟開展注入了新鮮活力。工程建成后，城市居民生活條件和居住環(huán)境將得到極大的改善，有利于**縣人民生活方式和精神文明的進一步提高，強大的輻射影響，對提高**縣人民居住條件具有一定的推動作用。推進行業(yè)開展，提高社會綜合效益針對目前**縣建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本工程擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把**縣建材市場整合優(yōu)化，并以貼心效勞、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使**縣市建材行業(yè)順應開展趨勢實現(xiàn)良性開展。隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本工程的落成，一方面將彌補**縣市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣闊經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為**縣人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和效勞，從而杜絕目前存在于**縣家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為**縣人民造福；另一方面也可解決目前區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為**縣市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場開展的“地標性”物業(yè)。并為社會提供了眾多的就業(yè)時機，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)開展，推動和促進“*****廣場”商圈的形成，進一步使**縣社會綜合效益得以提升。1.8企業(yè)組織、勞動定員本工程由************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承建，所需人員在公司內(nèi)部協(xié)調(diào)解決，在人員配置上有一定數(shù)量的專業(yè)技術人員。為確保工程質(zhì)量，控制工程投資，按期完工，在工程實施過程中，需進行如下方面的工程管理：1、成立專門管理機構。負責本工程資金的籌措、設計、招標、監(jiān)理人員的組織和培訓等工程實施管理一系列準備工作。2、業(yè)主應選擇有資格、有足夠的設備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件。3、要在工程實施全過程中推廣優(yōu)質(zhì)管理，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實施。1.9勞動平安本工程在建設和運行中應嚴格按照國家有關標準標準執(zhí)行，在施工中注意勞動平安，加強勞動保護；在設計中努力改善辦公條件和商業(yè)環(huán)境，以保障入駐商戶的身體健康。主要平安措施：1、施工中嚴格按照平安操作規(guī)程設立平安網(wǎng)，電力及傳動設備應設防護罩，施工及進現(xiàn)場人員須戴平安帽。2、工程建成后，重要用電設備要可靠接零，并做防水保護，建筑物按規(guī)程設接地防雷保護。對地溝、地坑等均需要加蓋或設欄桿，嚴格按有關標準設計施工。3、為了防止工程區(qū)人流較集中而產(chǎn)生交通堵塞等不平安問題，應盡可能在搭建臨時設施時避讓出人行道，從而使道路流通量大大改善，易于人群疏散。2.工程建設單位概況單位名稱:************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司機構地址:**市**區(qū)************法人代表:**注冊號:************企業(yè)類型:有限責任公司成立日期:2010注冊資本:人民幣壹仟萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是**省************集團旗下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于2010年5月17日，現(xiàn)有員工32人，其中專業(yè)技術人員1公司成立以來始終堅持“老實守信、質(zhì)量第一、用戶至上”的宗旨，以做大、做強、建設一流產(chǎn)品為目標，緊緊圍繞誠信經(jīng)營的工作思路，建立各項管理制度，特別是對工程工程從規(guī)劃設計、施工、銷售、售后效勞及顧客回訪等方面，建立了科學的管理方法，并嚴格加以實施。幾年來，公司參與開發(fā)建設了“****************等住宅小區(qū)。公司始終堅持以優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量和良好的信譽贏得用戶的一致好評，在劇烈的市場競爭中取得了良好經(jīng)濟效益和社會效益。3.工程建設地點及建設條件3.1工程建設地址工程地位于**縣位于**鎮(zhèn)**國道南側。工程總占地面積10.4畝，呈長方形。3.2工程建設條件城市概況——**縣位于**省西部，地處*****平原腹地，北靠陰山，南依黃河，隸屬**市，全縣總面積2492平方公里，轄8鎮(zhèn)1鄉(xiāng)、771個社、8個街道辦事處,總人口30萬，耕地面積229萬畝。2012年地區(qū)生產(chǎn)總值完成90.4億元，是2007年的2.3倍，年均增長17.6%；三次產(chǎn)業(yè)結構由2007年的36.4:34.6:29調(diào)整為31.6：38.2：30.2；財政收入完成4.4億元，是2007年的1.7倍，年均增長13.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達18734元，是2007年的1.9倍，年均增長13.9%；農(nóng)民人均純收入到達11316元，是2007年的2.1倍，年均增長15.6%；固定資產(chǎn)投資累計完成377.8億元，年均增長27.5%。**縣以適宜人居和創(chuàng)業(yè)開展的角度來推進城市建設，打造宜居宜業(yè)的新型城市。把改善人居，建設公共休閑活動場所，開辟創(chuàng)業(yè)平臺作為城市建設的重點。**縣植物園、*****連同已建成的葵花廣場、小游園將全面滿足城鎮(zhèn)居民的日常休閑。每年以40萬平米的房地產(chǎn)開發(fā)工程推進舊城改造，可較大程度地滿足居民改善居住環(huán)境的需求。道路改造工程及街道人行道鋪裝工程等工程的實施，使整個城市的交通條件更加便利。工業(yè)園區(qū)依城而建，根底設施配套完善，*****等一大批標志性建筑的相繼建成，將為更多的創(chuàng)業(yè)者和就業(yè)者提供廣闊的開展平臺。全縣完備的義務教育體系和根底雄厚的高中教育、職業(yè)教育，為培養(yǎng)人才提供了有力保障。建成縣、鎮(zhèn)、村完善的三級醫(yī)療衛(wèi)生體系，有效滿足了城鄉(xiāng)居民的健康需求。自然條件——地理氣候條件**縣氣候?qū)儆谥袦貛Т箨懶詺夂?，具有光能豐富、日照充足、枯燥多風、降雨量少的特點。太陽年平均輻射總量153.44卡/平方厘米，僅次于西藏、青海；全年日照時數(shù)3263小時，平均氣溫6.1℃，積溫3362.5℃；無霜期117-136天，相對較短，可防止農(nóng)作物貪青戀長、推遲成熟而減產(chǎn)的弊端，可使農(nóng)作物長勢集中，豐產(chǎn)豐收。年均降雨量170毫米，大多集中在夏秋兩季，雨熱同季。這些條件，總體上是有利于工程開發(fā)建設的。地形地貌**縣在大地構造單元上，屬陰山天山緯向構造帶，并受新華夏系構造的影響，形成內(nèi)陸斷陷盆地，整個轄區(qū)屬*****平原，為第四紀松散的地層所覆蓋，沉積了較厚的湖相地層。上部是沖積、風積層，主要巖性為細砂、粉砂和砂粘土互層。砂層層理清晰，厚度10－70米。中部為河湖交替層，主要巖性為淤泥質(zhì)、粉砂與粘土互層。下部為巨厚的新老第四紀湖相沉積層，主要巖性為淤泥質(zhì)砂粘土。土質(zhì)膏腴肥美，適于農(nóng)作物及各種植被的生長。雖然有的土地呈鹽堿化，但并不影響耐堿作物，如葵花、枸杞等作物的生長。地質(zhì)條件工程地主要由粘性土及粉土組成，且土層較單一，土質(zhì)變化較小。該工程場地土類型為中軟場地土，建筑場地類別屬Ⅱ類。據(jù)鉆探資料顯示：勘探場地水位8米。在地表下20m深度范圍內(nèi)，不存在呈飽和狀態(tài)的粉質(zhì)粘土和粉細砂層。故砂土液化問題可以判定，場地內(nèi)不存在砂土液化問題，設計時可不考慮場地土的液化性。水文條件**縣水文條件很好。黃河由**交界處**河頭入境，為東經(jīng)107°37′，至**縣**交界處的四科河頭出境，為東經(jīng)108°11′。此段河道是黃河干流在地球外表緯度最高的河段。**縣境內(nèi)的黃河流經(jīng)***鎮(zhèn)、****鎮(zhèn)。其北與之并行的是總干渠，它由**、**向東進入**縣，又進入**而匯入**河，在**縣境內(nèi)長43.5公里?？h內(nèi)各干渠均由此渠引水灌溉。與黃河有關的是****河，它原是黃河的主流，是北河。1840年黃河改道后主流成為南河，在改道的過程中使整個*****平原成為土質(zhì)肥沃的沖積平原。烏加河是黃河的支流，由**市的份子地進入**縣，由****農(nóng)場出界，泄入**縣的**河，在**縣地段為46公里長。這些都為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的開展和人們的生活需求，奠定了根底，也為工程的開發(fā)和運營，提供了可靠的保障。地震烈度根據(jù)GB50011-2001《建筑抗震設計標準》，**縣抗震設防烈度為7度，設計地震分組第一組，設計根本地震加速度值為0.15g。社會條件——城市根底設施條件幾年來，**縣著力改善人居環(huán)境，抓規(guī)劃，提品位，嚴管理，城市面貌煥然一新。新一輪縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃、體系規(guī)劃和西區(qū)、水系規(guī)劃修編完成，建成區(qū)面積由2007年的11.6平方公里擴大到2012年的12.7平方公里，城鎮(zhèn)化率由41%提高到46%。累計實施城市建設工程96項，完成投資49億元，是前五年的1.8倍。新增城市綠地2200畝，人均面積到達13.6平方米。棚戶區(qū)改造扎實推進，依法征收房屋8123戶94.8萬平方米，實施房地產(chǎn)開發(fā)204萬平方米。相繼完成縣醫(yī)院門診樓、綜合社會福利中心、客運站等一大批公建工程。新建改造高新路、****東街等13條道路23公里，完成**路等11條道路兩側硬化22.8萬平方米，完成**大道等20條道路亮化45.6公里。翻建**橋，建成污水處理廠、垃圾填埋場，鋪設排水管網(wǎng)18.3公里、天然氣管網(wǎng)7.2公里、供熱管網(wǎng)4.2公里，城區(qū)根本實現(xiàn)“一站式”供暖。**等市場建成運營，商貿(mào)流通條件大幅改善。加大資金投入，加強環(huán)境整治，市容市貌明顯改觀。社會環(huán)境條件**縣有2400多年的悠久歷史和積淀深厚的文化。古有蒙恬北筑長城、衛(wèi)青抗擊匈奴、詩人李白“迢迢**縣關，朔雪亂邊花”的名句，張敬忠“**縣春色舊來遲，二月垂楊未掛絲”的吟誦以及北魏沃野鎮(zhèn)起義的壯舉。近代史上，被當?shù)乩习傩辗Q為“人間河神”的地方紳士**修渠治水，墾荒置田，首開*****農(nóng)業(yè)大規(guī)模開展之先河，使**縣成為土地肥沃、氣候宜人、水渠縱橫、旱澇保收的“塞外江南”。全縣總人口30萬，其中農(nóng)業(yè)人口22萬。據(jù)2000年第五次人口普查：全縣總人口274188人，其中漢族人口占96.46%，**族人口占2.04%，其他民族人口占1.50%；全縣平均每平方公里110人。城鎮(zhèn)人口30.51%、農(nóng)村人口占69.49%;年齡及文化結構根本穩(wěn)定，15周歲以下兒童占22.60%，65周歲以上老人占5.43%，中青年人口占71.97%；每十萬人受教育人口：中專及以上文化1668人、高中和中專文化10015人、初中文化35263人、小學文化32236人。投資環(huán)境2013年，**縣把“實施工程推進工程”這一有利時機，縣領導召開企業(yè)聯(lián)席會議研究解決工程建設過程中遇到的困難和問題，并將每個問題分解落實到各幫扶領導和職能部門，為工程順利復工和建設創(chuàng)造了良好條件，截止5月底，全縣累計完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資34.2億元，比去年同期增長3.4%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。城鎮(zhèn)投資按三次產(chǎn)業(yè)分完成投資情況：第一產(chǎn)業(yè)完成投資12.2億元，同比增長61%，占完成投資額的36%；其中農(nóng)、林、牧、漁效勞業(yè)完成投資8.6億元，占第一產(chǎn)業(yè)投資額的70%。第二產(chǎn)業(yè)〔工業(yè)固定資產(chǎn)投資〕完成投資13.3億元，同比減少13.3%，占完成投資額的39%；其中：制造業(yè)完成投資9.8億元，占第二產(chǎn)業(yè)投資額的74%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資8.7億元，同比減少14.7%。占完成投資額的25%。在全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、設施農(nóng)牧業(yè)、農(nóng)田水利建設、節(jié)水灌溉和中低產(chǎn)田改造工程、城鎮(zhèn)根底設施、植樹造林、城鎮(zhèn)綠化的投資成為拉動投資的增長點，施工工程的增加為我縣投資增長奠定了根底投資總量及增幅呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。續(xù)建、新建施工工程規(guī)模擴大，其中新開工工程25個，25個新建工程完成固定資產(chǎn)投資11.9億元。3.3市政配套具體情況道路情況工程地北出口為60米寬城市主干道，三車道并行市政管線配套情況給水：有φ300的市政輸水管，可從中引出配水管為該工程提供水源。排水：有完整的污水和雨水排放系統(tǒng)。電力：**縣市政變電所供電。通訊和網(wǎng)絡：該工程為網(wǎng)通等公司效勞范圍，有電信電纜入?yún)^(qū)。數(shù)字電視：**縣有線電視網(wǎng)絡分公司電纜提供數(shù)字化信號傳輸系統(tǒng)。燃氣：氣源為天然氣管道。供熱：市政供熱管道3.4建設內(nèi)容及規(guī)模工程組成和主要建設內(nèi)容◆工程組成本工程為*****廣場建設工程，主要建設內(nèi)容為一棟高層及配套設施和綠化帶等?！艄こ虄?nèi)容〔1〕高層1棟計24500.26平方米〔2〕地下建筑：1425.6平方米工程組成表序號名稱單位數(shù)量備注1高層平方米24500.263地下建筑平方米1425.6合計平方米25925.86建設規(guī)模*****廣場建設工程用地面積0.69萬平方米〔約合10.46畝〕，總建筑面積25925.86平方米，其中地上建筑面積24500.263.5規(guī)劃設計方案規(guī)劃方案◆設計原那么〔1〕超前性——商業(yè)市場是**縣主流產(chǎn)業(yè)，高層建設應注意超前性、前瞻性；〔2〕適度性——市場的規(guī)模取決于需求，不是越大越好，越豪華越好，要適度；〔3〕低碳性——滿足低碳環(huán)保的要求；〔4〕效益性——經(jīng)營行為最終表現(xiàn)為效益；〔5〕人文性——不斷調(diào)整、提升，持續(xù)開展?！粼O計指導思想〔1〕工程將按照現(xiàn)代商業(yè)模式，建設具有優(yōu)美的環(huán)境、完善配套效勞設施、豐富地域文化內(nèi)涵的21世紀新型城市商業(yè)建筑。它的建成，對于提高**縣的環(huán)境水平，滿足**縣高質(zhì)量的生活需求，發(fā)揮極其重要的作用。因此，規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，到達精品標準。〔2〕增強景觀設計意識，表達地域文化內(nèi)涵，空間環(huán)境組織及其建筑風格反映地域文化特色，與**縣建設風格相配套照應?！?〕表達“和諧”主題。以寫字樓、公寓、商業(yè)的交互組合，圍合成既相對獨立又交相照應的空間結構，力求到達舒適性和方便性的融合。〔4〕廣泛應用新材料、新產(chǎn)品、新技術，改善功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經(jīng)濟效益和社會效益?！?〕加強物業(yè)管理的設施建設，提高物業(yè)管理水平。在規(guī)劃的設計中，提前考慮日后物業(yè)管理模式?！艨傮w建設定位本工程為************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司*****廣場建設工程。此地塊用地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，此地塊功能主要為商業(yè)。本工程以開發(fā)商豐富的開發(fā)建設經(jīng)驗及市場開拓經(jīng)驗,擬建設高品質(zhì)的集寫字樓、公寓住宅及商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)樓,以實現(xiàn)產(chǎn)品市場認可度高、工程利潤最大化、資源利用最大化的戰(zhàn)略目標?！?〕規(guī)劃建筑樣式根據(jù)當?shù)厥袌龅木唧w情況，建議本工程為高層模式，提高該區(qū)域商業(yè)樓建筑水平。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定，提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來廣闊空間。本工程作為商貿(mào)經(jīng)營者和中高收入人群的居住和辦公區(qū)，高層建筑是十分適宜的，它將成為首要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本工程將成為**縣景觀上的亮點?！?〕各功能建筑比例商業(yè)建筑面積14333.76㎡，占總建筑面積55.29%；寫字樓建筑面積2851.2㎡，占總建筑面積11%；公寓建筑面積7315.3㎡，占總建筑面積28.22%；地下建筑面積1425.6㎡，占總建筑面積5.5%。◆目標客戶及市場定位工程開發(fā)結合其實際地理位置及地塊周圍環(huán)境因素,分析工程的目標客戶主要定為**市**縣本地商戶、外來工作或辦理業(yè)務的人士，市場定位為中高檔商業(yè)效勞。公寓的客戶定為**縣未婚或新婚人士、外來定居**縣的單身人士。本工程位于**鎮(zhèn)**國道南側。屬于**市**縣城市規(guī)劃開展方向，區(qū)域附近已建或正在建設的商住樓較多，未來有著良好的景觀與規(guī)劃，本工程銷售定位根據(jù)區(qū)域市場定價的原那么，結合本工程的自身位置、市場定位、區(qū)域開展等相關因素，選擇工程區(qū)域附近同期同類檔次的物業(yè)作為定價參照，同時參考目標客戶對工程銷售價格的感受分析，建議工程以“低開高走”的滲透模式為定價策略，工程商場售價建議5500元/平方米，寫字樓售價建議4500元/平方米，公寓樓售價建議3500元/平方米，工程房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價風格整可在10%～30%。平面規(guī)劃設計◆總平面布置〔1〕總體格局本工程建設工程有高層、停車場及配套設施等。公寓住宅保證功能齊全、完善、使用方便、平安可靠、經(jīng)濟合理、盡可能的使建筑造型簡潔、大方、明快、與周圍其它住宅及環(huán)境相協(xié)調(diào)。依據(jù)工程區(qū)規(guī)劃，在工程區(qū)內(nèi)設置停車場等配套設施，這些內(nèi)容應與整個工程區(qū)的總體規(guī)劃及總平面布置相適應。主建筑物造形簡潔明快，立面采用復合外立面形象結合化的處理方式，讓多種顏色及材料與文化形態(tài)相互感染，表達行業(yè)特征；整體建筑平面明朗開闊。建筑及周邊環(huán)境融為一體，表達其現(xiàn)代商業(yè)樓的美觀大方?！?〕功能要求：滿足方便舒適的根本要求；把美觀實用與綠色生態(tài)結合起來，實現(xiàn)健康居住的目標；滿足安居、休閑、娛樂等功能要求?！艏夹g經(jīng)濟指標〔1〕用地面積6976.2㎡；〔2〕建筑面積25925.86㎡。其中：商場面積：14333.76㎡；寫字樓面積：2851.2㎡；公寓面積：7315.3㎡；地下面積：1425.6㎡；〔3〕容積率：≤3.51〔4〕綠化率：≥18%〔5〕建筑密度：≤35%◆工程開發(fā)進度根據(jù)本工程實際情況,工程總開發(fā)面積25925.86平方米,開發(fā)面積相對較大,及區(qū)域內(nèi)類似開發(fā)工程較多，且考慮到**市**縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，該工程應遵循審慎、加快的開發(fā)原那么，方案建議快速開發(fā)，總開發(fā)期為19個月(約1.584.工程建設方案4.1建筑設計本工程為了充分利用土地資源，同時不影響周邊建筑，主樓按高層設計。地上14層，地上高度39.2～46.2米，為一類高層建筑。地上一至六層，主要為商場該樓盤地下一層為設備房和平戰(zhàn)結合的人防地下室；主樓6層為商場。人防按6級人防二等人員掩蔽所設計。本工程由1棟高層和地下人防工程組成。垂直交通◆1棟高層：主樓設置1部普通電梯、1部消防電梯。電梯均選用先進的低噪聲、節(jié)能型電梯。電梯直通地下一層?！羯虉觯嚎筛鶕?jù)情況設置自動扶梯。無障礙設計本工程采用無障礙人性化設計，如地上停車場設有無障礙停車位；園區(qū)道路設有盲人指示地標；高層建筑及商場入口設有可供輪椅通行的無障礙坡道；公共廁所設有無障礙廁位；候梯廳均按照無障礙標準設有可觸摸呼叫按鈕。裝修設計商業(yè)樓外墻面采用干掛石材，局部采用玻璃幕墻裝修。內(nèi)裝修采用國家標準設計，白立邦漆墻面。廚房、廁所地面和墻面貼白瓷磚，其余局部中等抹灰、涂料粉刷。每個停車位為2.5-3.0×5-6米，畫出黃色標志線；為增加停車場柱面的醒目性采用黃、白相間斜紋斑馬線。人防工程設計按照《**省人民防空工程建設管理規(guī)定》**省政府令190號〔2012〕的規(guī)定和人民防空地下室設計標準，人防工程總面積應按照地面首層建筑面積修建6級〈含〉以上防空地下室〔二等人員掩蔽所〕。人防地下室其抗力等級定為6級，劃分為多個防護單元，防空地下室內(nèi)早期核輻射限值按0.2Gy，防空地下室還考慮了防毒功能，染毒區(qū)與清潔區(qū)采用整體澆筑鋼筋混凝土密閉隔墻和密閉門予以隔斷。戰(zhàn)時新風進口設于室外，進風口豎井設有鐵柵防護。4.2結構設計結構◆設計要求建筑分類：二類高層建筑；建筑結構的平安等級：二級；設計使用年限：50年；建筑物耐火等級為一級；抗震設防烈度為7度，丙類建筑?！艚Y構設計標準依據(jù)：《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068-2001；《建筑工程抗震設防分類標準》GB50223-2008《建筑結構荷載標準》GB50009-2001〔2006版〕《混凝土結構設計標準》GB50010-2002《建筑抗震設計標準》GB50011-2001〔2008版〕《建筑地基根底設計標準》GB50007-2002《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》JGJ3-2002《砌體結構設計標準》GB50003-2001◆結構選型本建筑為二類高層建筑，結構型式采用框架剪力墻結構，其抗震等級為二級，建筑平安等級二級?！舾走x型高層建筑根底采用筏形根底。地基根底設計等級：乙級?！舨牧希篴.鋼筋：采用HPB235級、HRB335級、HRB400級；b.型鋼、鋼板：Q235-B級及Q345-B級c.焊條：HPB235級鋼筋、Q235焊接：E43HRB335級鋼筋、Q345焊接：E50HRB400級鋼筋：E55d.混凝土：根底墊層采用C15混凝土；筏基及地下采用C35混凝土；柱、板、墻、樓梯采用C35混凝土；圈梁構造柱現(xiàn)澆過梁采用C30混凝土。e.填充墻：陶?？招钠鰤KMU5.0多孔粘土磚墻MU10砂漿強度等級M5〔地上〕、M10〔地下〕4.2.2◆抗震設計的原那么和要求：〔1〕、建筑及其抗側力結構的平面布置應規(guī)那么、對稱，并應具有良好的整體性；〔2〕、建筑的立面和豎向剖面應規(guī)那么，結構的側向剛度應均勻變化，豎向抗側力構件的截面尺寸和材料強度應自下而上逐漸減小，防止抗側力結構的側向剛度和承載力突變。〔3〕、建筑設計應符合抗震概念設計的要求，不得采用嚴重不規(guī)那么的設計方案和結構體系。并應符合以下要求：①、應具有必要的承載能力，剛度和變形能力〔即“四強，四弱”的結構延性要求：強節(jié)弱桿、強柱弱梁、強剪弱彎、強壓弱拉〕。②、應具有多道抗震防線，防止因局部結構和構件的破壞而導致整個結構喪失承受重力荷載、風荷載和地震作用的能力。③、結構的豎向和水平布置應具有合理的剛度和承載力分布，防止因局部突變和扭轉效應而形成薄弱部位，對可能出現(xiàn)的薄弱部位，應采取有效措施予以加強。〔4〕、結構的抗震設計應遵照《建筑抗震設計標準》〔GB50011-2010〕及《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》JGJ3-2002的規(guī)定?！艨拐鹪O防本場地地形平坦，為可進行建設的一般場地。根據(jù)《建筑抗震設計標準》〔GB50011-2010〕，**市**縣抗震設防烈度為7度，設計根本地震加速度值為0.15g，設計地震分組為第一組?？拐鹪O計采用根本烈度七度，除了進行必要的抗震計算外，著重采取構造措施，抗震構造措施按4.3配套工程建設方案供電、防雷、通訊本工程屬民用建筑工程。根據(jù)其電負荷運作特點和電器品質(zhì)的要求，遵循平安性、可靠性、經(jīng)濟性和靈活性的四個原那么，設計供配電方案?！惨弧吃O計依據(jù)《10KV及以下變電所設計標準》GB50053-1994；《供配電系統(tǒng)設計標準》GB50052-2009；《低壓配電設計標準》GB50054-1995；《建筑物防雷設計標準》GB50057-2010；《有線電視系數(shù)工程技術標準》GB50200-2001；《智能建筑設計標準》GB/T50314-2000；《民用建筑電氣設計標準》JGJ16-2008；《視頻安防監(jiān)控系數(shù)技術要求》GA/T367-2001；《樓寓對講電控防盜門通用技術條件》GA/T72-1994；〔二〕設計范圍本工程的變、配、發(fā)電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷與接到系統(tǒng)；火災自動報警系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)?！踩彻╇?.電力負荷性質(zhì)商場公寓樓為二類高層建筑，耐火等級一類。其中消防類負荷等級按一級負荷。電梯等按二級負荷，其它為三級負荷。按標準要求雙回路供電。以保證二類高層建筑的消防不停電要求。本工程將采用雙路獨立10kV電源進線，電源引自市政110kv變電站10kv母線段。高壓采用單母線，高供高計。低壓側采用無功自動補償，補償功率因數(shù)到0.9以上。2.電力負荷估算本工程總安裝功率：1520.33KW；計算負荷有功功率：456.81kW；無功功率：342.61kW；視在功率：571.01kW；年用電量：125.55萬度/年3.供電電源和供電電壓本工程單獨設置變配電站，變配電站設置在酒店樓地下室一層，電源引自市政10千伏線路。變配電站裝有1臺800kVA變壓器，負責本工程的供電任務。變壓器負荷率為71.38%。4.低壓供配電系統(tǒng)所有消防負荷和二級負荷應急電源都從兩路電源母線引出。消防負荷要求雙路低壓供電末端切換。二級負荷要求專用電源供電。普通負荷采用樹干式封閉母線從豎井內(nèi)向兩側分配電箱供電。一路電力母線一路照明母線，應急照明由一路EPS應急母線帶。5.照明系統(tǒng)設置正常照明、應急照明、疏散指示照明、道路照明、庭院照明和障礙照明等。應急照明：電源選用EPS。樓梯間、走廊等人員密集場所設置應急照明和疏散指示照明。照明燈具，根據(jù)使用環(huán)境等合理選用節(jié)能型燈具。室內(nèi)采用三基色熒光燈；樓梯間、走道采用緊湊型熒光燈吸頂燈具。樓梯間采用紅外感應延時自熄節(jié)能開關，工程區(qū)內(nèi)道路照明采用光敏組件控制開關，廣場等照明可就近控制。各照明場所的照度按規(guī)定要求設計。所有照明電纜均埋地敷設。6.防雷接地系統(tǒng)**縣年平均雷暴日數(shù)為21.6天，為保證建筑物及人員平安，建筑物設計防雷接地系統(tǒng)。本工程按二級防雷建筑物設防。建筑物均應做等電位聯(lián)結，有些部位還應做局部等電位聯(lián)結。在不同的防雷分區(qū)接口設置相應的電涌保護器。防雷接地，弱電設備接地共享接地極。采用筏板根底內(nèi)鋼筋做自然接地體。接地電阻不大于1歐姆。為保證住戶用電平安，住戶及商業(yè)用房等終端1.5米以下插座設漏電保護器，以防止因漏電對人身造成意外傷7.電訊系統(tǒng)包括：有線電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、三表集中抄表系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)等。〔1〕通信系統(tǒng)工程區(qū)設交接機房，采用光纜引入，經(jīng)交接機房采用電纜引入各建筑物，每單位設兩對線?！?〕寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)工程區(qū)設寬帶網(wǎng)絡機房，以光纜引入寫字樓、公寓樓及商場，每戶設寬帶網(wǎng)絡終端插座?！?〕消防報警系統(tǒng)本工程二類高層建筑為一級保護對象，采用集中報警系統(tǒng)?！?〕工程區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)本工程設置三表集中抄表系統(tǒng)。該系統(tǒng)由用戶的脈沖電表、脈沖水表、脈沖熱能表安裝在各建筑物的抄表器和管理中心的主控計算機、打印機、顯示器、UPS電源以及傳輸信號的線路等組成。本系統(tǒng)與工程區(qū)計算機網(wǎng)絡聯(lián)網(wǎng)可實現(xiàn)遠程集中抄表和自動化管理?！?〕閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)依防護和監(jiān)視的具體要求，對重要部位設攝像裝置，通過同軸電纜傳至保安中心。給排水及消防〔一〕設計依據(jù)《建筑給水排水設計標準》GB50015-2003；《高層民用建筑設計防火標準》GB50045-95〔2005年版〕；《自動噴水滅火系統(tǒng)設計標準》GB50084-2001〈2005年版〉《建筑滅火器配置設計標準》GB50140-2005《人防地下室配置設計標準》GBJ50038-94〔二〕供水1.水源本工程給水水源為城市給水網(wǎng)，由市政供水，從**國道市政管線接入，經(jīng)工程區(qū)生活水加壓泵站供給用戶。水量及水質(zhì)均可滿足生活及消防用水需要。6L/m2·d，使用時間12h。2.用水量標準工程標準單位時變化系數(shù)寫字間40L/人.d1.3公寓250L/人.d2.8商場6.5Lm2/.d1.3硬化及停車場灑水2L/次.m2每日1次綠化用水1.5L/次.m2每日1次3.用水量見下表：用水量測算表序號用水工程規(guī)模時間〔h〕最高日用水〔m3/d〕平均時用水〔m3/h〕最大時用水〔m3/h〕備注1寫字間160人860.801.042公寓292人14735.2114.603商場4174.6912272.262.94小計1078196未預見用水15%15.98①1.24①2.79①8綠化用水12682.529硬化及停車場2563.75總計113②8②19②注：②不包含①4.給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式，根據(jù)建筑物的層數(shù)，劃分兩個分區(qū)，各區(qū)分別供水?！舻叵率?、1～6層為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，以充分利用市政管網(wǎng)水壓，節(jié)省能源；◆6～14層為高區(qū)，采用變頻恒壓供水方式。由設在地下室的生活水泵房的變頻成套設備供水。配生活水泵兩臺，一用一備?！魺崴o水系統(tǒng)洗浴熱水給水系統(tǒng)，采用太陽能裝置〔帶輔助電加熱、換熱設備〕集中制備方式供給浴室淋浴用熱水?！麸嬘瞄_水采用電熱水器分散制備方式供給。5.給水管網(wǎng)給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的平安性。給水管材采用10Kg級的ABS塑膠管冷熔連接。〔三〕排水系統(tǒng)1.本專案排水采取雨、污分流制。普通生活污水〔盥洗水、洗浴水、沖洗廁所、廚房含動植物油較高的洗碗水、餐飲廢水〕經(jīng)由污水管網(wǎng)集中后進入化糞池，經(jīng)處理后的生活污水排入城市污水管道。雨水匯流后直接排入城市雨水管網(wǎng)?！菜摹诚老老到y(tǒng)屬于整體工程的一個組成局部，本工程在利用整體工程的消防系統(tǒng)〔消防蓄水池、消防水泵等〕的根底上，尚需建設本期工程所需的室內(nèi)、外消火栓設施、自動噴水滅火設施和煙感報警系統(tǒng)。1.室外消火栓系統(tǒng)根據(jù)標準要求，消防水壓由設在地下的消防加壓泵站保證。本期工程范圍內(nèi)需設置室外消火栓，室外消火栓布置間距不大于120米2.室內(nèi)消火栓系統(tǒng)〔1〕室內(nèi)最低點消火栓壓力不超過1.0Mpa，消火栓用水由消防水池提供，室內(nèi)消防管道成環(huán)狀布置。消火栓布置滿足每層有兩股水柱同時到達室內(nèi)任何一點，每個消火栓內(nèi)設啟動消火栓泵的按鈕及報警裝置。屋頂設試驗用消火栓一套。每個消火栓箱處按標準配置相應的磷酸銨鹽滅火器。室內(nèi)消火栓采用DN65單出口，水搶口徑19mm，襯膠水龍帶25m，消火栓口離地面1.1m?！?〕火災初期消防用水由設于電梯機房頂?shù)南浪涮峁蓓斚浪渲磷畈焕谛∮?米，因而在水箱間設增壓穩(wěn)壓裝〔3〕消火栓干管管徑DN150，干管在人防地下室內(nèi)穿越不同防火分區(qū)時，兩側設置防爆閥門，穿越地下室外墻壁時需在人防區(qū)內(nèi)設置防爆閥門。3.自動噴水滅火系統(tǒng)〔1〕自動噴水滅火系統(tǒng)的設置范圍為各樓層電梯前室及走道，采用的根本數(shù)據(jù)分別按建筑物中危險=2\*ROMANII級考慮，設計流量為30L/S，設計噴水工作壓力不小于0.1Mpa，噴水強度分別為8L/min.m2。作用面積為160m2?！?〕用水量Q=30L/S，火災延續(xù)時間1小時，火災前期由屋頂水箱引下供給，之后由消防水泵房內(nèi)專用自噴水泵供給?！?〕噴頭選用濕式玻璃球噴頭，在每個防火區(qū)分設水流指示器和信號閥，信號接至消防中心?！?〕噴淋泵出水管設平安泄壓閥、試驗放水閥、壓力表。4.滅火器配置〔1〕地下室消火栓旁設干粉滅火器及防毒面具?！?〕其它各層均在相應位置設置干粉滅火器。5.消防排水消防電梯井、地下室設專用潛污泵排水。其中每部消防電梯井旁設容積V≥2m3污水池一個，配備WQ40-15-4潛污泵兩臺〔一用一備〕6.地下室防火卷閘采用特級防火卷閘。7.管材室內(nèi)消火栓、噴淋系統(tǒng)采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管。管徑小于DN100的消火栓管和自噴管采用絲扣連接；管徑大于DN100的消火栓采用法蘭連接或溝槽式連接件〔卡箍〕連接，管徑大于DN100的噴淋管分段采用溝槽或溝槽式連接件〔卡箍〕連接。根據(jù)國家“建筑設計防火標準”〔GB50016—2006〕建筑物耐火等級按一、二級設計。工程區(qū)給水采用生產(chǎn)、生活、消防獨立供水系統(tǒng)，給水管道成環(huán)狀布置，室外設地下式消火栓。建筑物的室內(nèi)10分鐘消防用水量貯存在屋頂水箱內(nèi)。〔五〕采暖、空調(diào)及通風1.設計依據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計標準》GB50019-2003；《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ26-2010；2.設計范圍〔1〕商場局部中央空調(diào)系統(tǒng)的設計；〔2〕采暖系統(tǒng)的設計；〔3〕地下一層設備間兼戰(zhàn)時人防的通風設計；3.設計計算參數(shù)〔1〕室外計算氣象參數(shù)：冬季夏季通風室外計算溫度-3℃空氣調(diào)節(jié)日平均溫度29.7℃空調(diào)室外計算干球溫度-11℃空調(diào)室外計算干球溫度35.1℃采暖室外計算溫度-空調(diào)室外計算濕球溫度26.6℃室外平均風速2.通風室外計算溫度31℃〔2〕室內(nèi)設計計算參數(shù)：房間名稱冬季夏季新風量標準〔m3/h.p〕溫度℃相對濕度%溫度℃相對濕度%公寓樓18≥402660——商場20——24————4.空調(diào)方案〔1〕該工程空調(diào)建筑面積為14333.76m2，按空調(diào)面積冷負荷指標為180w/m2估算，空調(diào)總冷負荷約為〔2〕采用離心式水冷冷水機組LTP100一臺為中央空調(diào)系統(tǒng)提供冷凍水，單臺制冷量1000USRT，輸入功率576kW。冷凍水供回水溫度7～12℃，冷凍水流量360m3/h；冷卻水進出水溫度32～37℃，冷卻水流量429m3/h。冷卻塔5.采暖該工程采暖建筑面積為24500.26m2，按采暖面積熱負荷指標30-60w/m2估算，采暖總熱負荷為〔1〕商場和公寓樓冬季采用地板輻射采暖，采暖用熱水由市政熱源提供，供回水溫度50～40℃?！?〕采暖系統(tǒng)采暖系統(tǒng)采用單管跨越式系統(tǒng)，由換熱站直接供暖，加壓泵房設于人防地下室內(nèi)。供回水立管布置在管道井內(nèi)，室外管網(wǎng)共享，管道呈枝狀直埋敷設，系統(tǒng)定壓均在換熱站內(nèi)完成。采暖擬采用雙管分戶計量系統(tǒng)，分戶計量。6.空調(diào)、通風局部〔1〕除消防控制室及網(wǎng)絡機房采用分體空調(diào)器外，商場采用風機盤管加新風的系統(tǒng)型式，氣流組織為上送上回。風機盤管由帶溫控器的三速開關控制，新風由每層的新風機組提供。〔2〕空調(diào)水系統(tǒng)的設計：空調(diào)冷、熱水系統(tǒng)采用單級雙管變流量系統(tǒng)，均由制冷機房提供?？照{(diào)水系統(tǒng)主立管采用異程式，各層水管采用同程式。每層在回水管上設自力式壓差平衡閥，以保證各環(huán)路的水力平衡?？照{(diào)水系統(tǒng)的補水采用軟化水，采用數(shù)字式定壓補水機組自動補水定壓?！?〕防煙樓梯間設置防煙系統(tǒng)商場和寫字樓的樓梯間和合用前室，凡具備自然排煙條件的，均采用自然排煙。不具備條件的設機械加壓送風系統(tǒng)，保證防煙樓梯間余壓為40Pa～50Pa，合用前室余壓為25Pa～30Pa。防煙樓梯間和合用前室加壓送風系統(tǒng)應分別設置。機械加壓風機采用離心風機，設于建筑物屋面上，防止新風入口受到火、煙威脅。〔六〕燃氣本工程公寓樓生活燃料為天然氣，按每戶每年0.46m5.工程實施進度及招標方案5.1工程實施進度方案本工程建設期預計為1.6年〔19個月〕，進度建議安排如下：〔1〕工程前期準備及工程立項與核準階段：2013.5～2013.6；〔2〕工程設計和招標階段：2013.6～2010.7；〔3〕施工場地準備階段：2013.8～2013.9；〔4〕土建工程施工階段：2013.9～2014.11；〔5〕室外工程階段：2014.6～2014.11；〔6〕竣工驗收：2014.12工程建議實施進度方案詳見下表：序號實施階段月份1～2010203040514191工程立項與核準2工程設計和招標3施工場地準備45室外工程6竣工驗收5.2招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，國家計委第3號令《工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，2001年國家計委第9號令《建設工程可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》的要求，實施本工程的招標，具體招標方案如下：〔1〕招標方式委托招標或自行招標；公開招標或邀請招標。委托招標要委托依法設立、具有相應資質(zhì)、從事招標代理資質(zhì)的中介機構，通過媒體公開招標。投標單位需具有相關資質(zhì)，且具有多年從事本行業(yè)工作經(jīng)驗、技術力量過硬、技術裝備完備、資金實力雄厚、業(yè)績較為突出、省市優(yōu)質(zhì)工程較多的企業(yè)，然后在投標企業(yè)中選優(yōu)，由評標委員會推薦中標單位。招標活動必須遵循公開、公平、公正和老實信用的原那么，并請有關行政監(jiān)督部門依法對招標活動實施監(jiān)督。〔2〕招標方案本建設工程的勘察、設計、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理、設備采購等。招標內(nèi)容詳見下表：**省建設工程招標方案和不招標申請表工程名稱*****廣場建設工程建設單位************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法人或工程法人**建設內(nèi)容1棟高層附屬裙樓。共25925.86平米工程建設地點和時限**縣**鎮(zhèn)**國道南側總投資額5142.56萬元資金來源及構成全部自籌招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標局部招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程監(jiān)理√√√設備√√√重要材料擬選擇的招標公揭發(fā)布媒介**省日報，**省招標投標綜合網(wǎng)情況說明：建設單位〔蓋章〕2013年6月日主要經(jīng)濟技術指標如表：主要經(jīng)濟技術指標工程單位指標總用地面積平方米6976.2總建筑面積平方米25925.86其中其中計入容積率面積商場總建筑面積平方米14333.76寫字間總建筑面積平方米2851.2公寓總建筑面積平方米7315.3不計入容積率面積地下車庫面積平方米1425.6容積率3.51綠化率18%公寓總戶數(shù)戶133層數(shù)層146.投資規(guī)模及資金籌措經(jīng)估算,本工程總投資5142.56萬元(詳見工程投資總估算表)，由工程建設單位自籌解決。7.工程綜合評價結論本工程是屬于中型開發(fā)工程，工程的開發(fā)將對**市**縣根底設施建設、城市功能的改善起到積極的推動作用，本工程的開發(fā)價值也隨著工程綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。第二章開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析1.開展規(guī)劃分析1.1國民經(jīng)濟和社會開展總體規(guī)劃的符合性分析《**縣國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出要抓住開展戰(zhàn)略機遇，利用自身優(yōu)勢，推進富民強縣。規(guī)劃綱要的指導思想是“以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，堅持以科學開展觀為統(tǒng)領，突出工業(yè)化，提升產(chǎn)業(yè)化，推進城鎮(zhèn)化，三化互動，協(xié)調(diào)開展。堅持富民與強縣并重，擴大總量與提質(zhì)增效并舉，推動全縣經(jīng)濟社會開展實現(xiàn)新跨越。”宏觀經(jīng)濟政策帶來的機遇。國家從2010年開始實施西部大開發(fā)第二個十年規(guī)劃，近期將專門出臺支持**省開展的政策，有利于**縣更多地爭取國家在工程、資金、政策上的支持。各級政府投資重點向民生領域傾斜，僅2010年自治區(qū)就投入396億元實施“十項民生工程”。國家正式啟動《呼包銀重點經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃》，確定呼包銀經(jīng)濟帶為西部大開發(fā)第二個十年規(guī)劃的重點經(jīng)濟區(qū)域，成為后十年西部開展新的經(jīng)濟增長極。區(qū)域經(jīng)濟一體化已將**縣推到融入呼包鄂經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略前沿，為**縣更好地融入呼包鄂“金三角”，參與區(qū)域經(jīng)濟合作與競爭創(chuàng)造了條件。興旺地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移帶來的機遇。隨著全國經(jīng)濟開展方式的轉變，沿海興旺地區(qū)調(diào)結構、促轉型力度將進一步加大，產(chǎn)業(yè)轉移的規(guī)模和速度將明顯加快。**縣的交通、區(qū)位條件不斷改善，與沿海興旺地區(qū)的距離不斷縮短，以經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為重點的產(chǎn)業(yè)承接平臺不斷夯實，根底設施日趨完善，投資環(huán)境不斷改善，已具備了大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉移，借力開展的優(yōu)勢和條件。新一輪西部大開發(fā)帶來的機遇。為了進一步促進西部地區(qū)加快開展，2009年國務院出臺了《關于進一步推進西部大開發(fā)的假設干意見》，繼續(xù)明確了要依托交通干線，重點開展一批中心城市，形成新的經(jīng)濟增長極。**縣地處西部大開發(fā)重點區(qū)域之一呼包銀經(jīng)濟帶上,隨著對這一區(qū)域開發(fā)不斷深化，受到的關注程度也日益提高。2010年3月，國務院召開的西部大開發(fā)工作會議，確定了今后一個時期西部開發(fā)的六個重點。這些對于**縣都具有十分突出的針對性，極有助于轉變經(jīng)濟開展方式，提高公共效勞水平，提高農(nóng)民生活水平，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)開展。**縣地處****與銀川之間，是《西部大開發(fā)“十二五”規(guī)劃》確定的重點經(jīng)濟區(qū)呼包銀經(jīng)濟帶的重要組成局部，處于煤炭、天然氣、銅、鐵、鋅、鉛、石灰石、電石、食鹽等礦產(chǎn)資源幾大富集區(qū)的包圍之中，在格局上自然成為沿黃經(jīng)濟帶的重要節(jié)點。**縣有利于發(fā)揮中心城市集聚要素的效應。位于**縣的**省**縣工業(yè)園區(qū)，是**市委批準成立的市級工業(yè)園區(qū)，位于縣城南2公里處。**縣所處的*****平原，東連土默川平原，西接寧夏灌區(qū)，區(qū)，動植物資源豐富；同時**縣也處于全市確定的以**國道、京藏高速公路、包蘭鐵路構成的開展主軸上，是全市未來開展的重點地區(qū)。依托區(qū)位優(yōu)勢，將使**縣成為一個具備承接產(chǎn)業(yè)轉移、集聚生產(chǎn)要素、開展特色經(jīng)濟條件的重要區(qū)域。本工程作為*****廣場建設工程，符合**縣國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要的宗旨和目標。1.2與行業(yè)開展專項規(guī)劃的符合性分析《中國家具行業(yè)“十二五”開展規(guī)劃》中提出：家具行業(yè)在“十二五”期間要保持平穩(wěn)較快開展，充分利用國際、國內(nèi)兩個市場，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構前提下，在不斷擴大內(nèi)需，制定好平穩(wěn)較快的開展規(guī)劃。“十二五”期間家具行業(yè)開展的主要任務：拓展市場。實行“內(nèi)外并舉、兩條腿走路”，在確保現(xiàn)有國外主要市場份額不流失的同時，積極開拓中東、東歐、南美、東南亞、非洲等新興市場，在全國范圍的二、三級市場及農(nóng)村市場建立合理的經(jīng)營模式。產(chǎn)業(yè)升級。將企業(yè)的分工更加明確、細化，形成以少數(shù)強勢標桿企業(yè)為主，一局部企業(yè)承當新產(chǎn)品設計與開發(fā)、半成品加工、裝配成品等配套職能，另一局部企業(yè)轉型擔當區(qū)域總代理、總經(jīng)銷及市場推廣工作，或是直接從事市場連鎖零售的有效開展模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和家具城建設。家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)和家具城的建設要與城市化開展戰(zhàn)略相結合，強化開展規(guī)劃，適度開展。將現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)整合為重點開展園區(qū)、需要培育園區(qū)和需要提升園區(qū)三類，同時規(guī)劃出一定區(qū)域作為儲藏開展園區(qū)。從以上行業(yè)規(guī)劃可以看出，本工程商業(yè)家具城的建設無論從拓展市場、產(chǎn)業(yè)升級及家具城建設，都是符合行業(yè)開展規(guī)劃的。1.3與區(qū)域規(guī)劃的符合性分析《**縣國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出：推進城鎮(zhèn)化，加快構建特色城鎮(zhèn)體系。通過政府推動、市場運作的機制，有方案、有目標、分年度推進城區(qū)根底設施工程，拓展城市開展空間，提升城市品位，改善人居環(huán)境，提高城市的承載能力、輻射能力、吸納能力，高起點、高標準、高品位打造特色縣城。認真執(zhí)行城市總體規(guī)劃和控制性詳規(guī)，嚴格按照規(guī)劃安排工程建設，維護規(guī)劃的權威性、嚴肅性。堅持“舊城改造為主、新區(qū)開發(fā)為輔”的原那么和“舊城改造不予不取、新區(qū)開發(fā)照章納稅”的政策，穩(wěn)定、健康、有序地推進房地產(chǎn)開發(fā)。加強房價調(diào)控管理，有效遏制房價過快增長。統(tǒng)籌推進工業(yè)園區(qū)建設與城市建設，實現(xiàn)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化互動開展。完善和提升城市排水系統(tǒng)，加快供熱保障工程建設。加強城區(qū)交通根底設施配套建設，強化交通管理，標準交通秩序。嚴格按規(guī)劃配套住宅小區(qū)公共設施，實施小區(qū)綠化工程，全面提高物業(yè)管理水平。深入挖掘**縣歷史文化底蘊，加快主題公園、廣場等群眾性公益工程建設，著力提高市民文明素質(zhì)，積極開展市容市貌整治工作，大力實施綠化、美化、亮化工程。完善社區(qū)功能，提升公共效勞質(zhì)量。配套完善垃圾處理廠根底設施，積極啟動垃圾處理廠，加快城區(qū)壓縮式垃圾轉運站建設。強化產(chǎn)業(yè)支撐，大力引進立縣強縣的大工程、好工程，加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)，構建產(chǎn)業(yè)集群開展新格局，增強核心競爭力和輻射帶動力。大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)，不斷提高效勞業(yè)的比重和水平。城區(qū)商貿(mào)由傳統(tǒng)的“一線兩圈”開展為“兩線三圈一延伸”(****大街、世紀大道兩線，京原、五州、興原路三大商圈，向****東大街延伸)，合理規(guī)劃，打造精品，創(chuàng)立**縣中心商務區(qū)。加強劃行歸市工作，合理規(guī)劃建材、再生資源利用、機動車交易等專業(yè)市場。進一步完善城鄉(xiāng)一體化的市場流通體系，推進“萬村千鄉(xiāng)市場工程”和新農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡工程，重點抓好以****、套海、塔爾湖等鎮(zhèn)為中心的農(nóng)資、日用品配送體系和國省道沿線的農(nóng)畜產(chǎn)品市場建設。加強以民生為重點的社會建設，構建和諧**縣。以強化就業(yè)效勞為手段，大力開展勞動密集型產(chǎn)業(yè)、效勞業(yè)和中小型企業(yè)。積極培育外鄉(xiāng)企業(yè)開展壯大，吸納更多的勞動力就業(yè)。建設統(tǒng)一標準的人力資源市場體系和公共就業(yè)效勞體系。整合各類培訓工程和培訓資源，制定全縣總體培訓規(guī)劃，鼓勵企業(yè)創(chuàng)辦或聯(lián)辦專業(yè)技能培訓學校，重點強化職業(yè)技能培訓，提高培訓質(zhì)量和就業(yè)水平，解決好城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)難和企業(yè)用工難的矛盾。加強創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作，完善扶持政策，鼓勵城鄉(xiāng)勞動者自主創(chuàng)業(yè)和自謀職業(yè)。加強就業(yè)援助，重點幫扶零就業(yè)家庭、失地農(nóng)民、殘疾人等特殊困難群體就業(yè)，解決好回鄉(xiāng)大學生就業(yè)問題。加強勞動執(zhí)法，保障勞動者合法權益。建立誠信檔案，提高勞動者誠信意識。隨著**縣經(jīng)濟的不斷開展，人民生活不斷提高，對居住環(huán)境的改善也有迫切需求，本工程的建材家居順應這一需求，必將對**縣開展有促進作用。另外一方面**縣微小企業(yè)自身經(jīng)濟實力有限，辦公場所完全自行開發(fā)困難相對較大，因此寫字樓的開發(fā)建設使微小企業(yè)有個舒適的辦公環(huán)境，對這局部的企業(yè)的商務活動有明顯的幫助。本工程正是充分順應了這種趨勢。本工程的建設有助于提高**縣集聚人口和改善商務辦公環(huán)境質(zhì)量，符合區(qū)域開展規(guī)劃的要求。1.4工程情況分析*****廣場建設工程位于**縣**鎮(zhèn)**國道南側,總用地面積6976.2平方米，總建筑面積25925.86平方米,主樓共1棟，層高為14層,其中規(guī)劃公寓樓總戶數(shù)為133戶,地下一層為設備機房泵房，該工程屬于中近年,**市**縣房地產(chǎn)開展迅速,開發(fā)面積增大、開發(fā)品質(zhì)提高及商品價格上漲速度快等特點。************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司根據(jù)**市**縣房地產(chǎn)開展情況,結合區(qū)域規(guī)劃開展方向,及整個**市**縣房地產(chǎn)開展特點,規(guī)劃擬建一棟集商業(yè)、寫字樓、公寓住宅為一體的綜合性商住樓。規(guī)劃地下一層為設備機房、第一至六層為商場、七、八層為寫字樓，九層以上為小面積公寓式住宅樓。小面積公寓式住宅樓的建成不僅彌補**市**縣小面積公寓樓的市場空缺,降低消費者購房壓力,滿足了單身人士購房的需要。還促進**市**縣居住功能開展完善,符合**市**縣規(guī)劃開展發(fā)向,改善了**市**縣城市環(huán)境,帶動城市經(jīng)濟開展。2.產(chǎn)業(yè)政策分析2.1現(xiàn)行房地產(chǎn)政策中央經(jīng)濟工作會議：明年經(jīng)濟工作總基調(diào)“穩(wěn)”中求“進”推動明年經(jīng)濟社會開展，要突出把握好穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)?！胺€(wěn)”，就是要保持宏觀經(jīng)濟政策根本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展，保持物價總水平根本穩(wěn)定，保持社會大局穩(wěn)定?！斑M”，就是要繼續(xù)抓住和用好我國開展的重要戰(zhàn)略機遇期，在轉變經(jīng)濟開展方式上取得新進展，在深化改革開放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策明年經(jīng)濟工作的總體要求是：繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展、調(diào)整經(jīng)濟結構、管理通脹預期的關系，加快推進經(jīng)濟開展方式轉變和經(jīng)濟結構調(diào)整，著力擴大國內(nèi)需求，著力加強自主創(chuàng)新和節(jié)能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展和物價總水平根本穩(wěn)定，保持社會和諧穩(wěn)定。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促房價合理回歸中央經(jīng)濟工作會議中針對房地產(chǎn)業(yè)提出：要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康開展。全國宏觀經(jīng)濟政策：3年來首降存款準備金率，貨幣政策預調(diào)微調(diào)啟動在11月份最后的時刻，央行突然宣布下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這距離上次2008年12月下調(diào)存款準備金率已經(jīng)近3年時間，也是繼2010年1月以來連續(xù)12次上調(diào)存款準備金率之后的首次下調(diào)。下調(diào)存款準備金率釋放出重要的政策信號，央行貨幣政策“預調(diào)微調(diào)”操作空間翻開。按截止10月末人民幣存款余額79.21萬億元估算，此次下調(diào)存款準備金率將釋放資金約4000億元。全國宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響一是貨幣政策的適度放松對房地產(chǎn)企業(yè)信心提振作用超過資金實際松動的作用。近期李克強總理講話表示要適時微調(diào)和增加貨幣政策的靈活性，此講話被市場理解為貨幣政策的定向?qū)捤?，此次央行下調(diào)準備金率，那么直接向市場發(fā)出貨幣政策微調(diào)的信號。從目前來看，降存操作是超出多數(shù)人士預期的；從額度來看，4000億的規(guī)?？赡芤氏仍鰪妼π∑髽I(yè)、三農(nóng)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)以及國家重點建設工程的信貸支持，而對于尚處調(diào)控中的房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)企業(yè)惠及的力度很小，以信心提振為主。二是購房貸款或出現(xiàn)結構性松動，利率折扣有望重新惠及首套房。三是市場難顯報復性反彈，09年逆轉局面不會重現(xiàn)。房地產(chǎn)政策：河北等地保障房細那么繼續(xù)跟進，武漢、北京等地上調(diào)普通住房標準隨著今年1000萬套保障房開工任務完成，如何分配、管理成為今后的重點。繼上海、武漢、南京等地之后，北京、河北等地也相繼出臺保障房管理新政，對準入退出環(huán)節(jié)的保障房資格造假、騙購騙租分配亂象重拳出擊。國務院總理李克強屢次強調(diào)要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線。今后如何確保保障房公平分配，不僅牽動著整個社會的神經(jīng)，更考驗著各級政府的執(zhí)政水平。地方政策對房地產(chǎn)效果影響河北、北京等地陸續(xù)出臺貫徹國45號文件的實施細那么，完善了保障房的制度建設，有利于今后保障房房的配租、配售和營運管理。具體細那么都大同小異，關鍵在于能否較好的、不折不扣的執(zhí)行。河北對騙取、違規(guī)使用保障房重罰的做法值得全國其他城市借鑒，尤其在今后3-5年內(nèi)保障房進入大批量的分配階段，必須要用“重典”才能根治騙租、騙購這種違法行為。北京、武漢等地放寬普通住房認定標準，有利于保護首套購房者和改善型家庭合理的購房需求，切實降低剛性需購房者的購房本錢，促使這局部普通住房成交量提升，緩解成交量下滑對經(jīng)濟開展的壓力。這一措施既不違背中央打擊投資、投機的調(diào)控基調(diào)，也保護了首套房等剛性需購房者的利益，還能促使成交量一定程度上升。預計未來會有城市跟進，出臺類似的措施。2.2上年全國房地產(chǎn)開展情況.調(diào)控方向不變，保護合理自住需求和抑制投資投機需求兩手抓2012年，中央及相關部委繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。一方面，多個地方政府為支持合理自住需求，調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好為房地產(chǎn)市場帶來利好；另一方面，嚴格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機性需求，通過督查等方式確保政策落實到位。此外，繼續(xù)推進土地市場管理和改。加大土地供給，特別是加大保障房土地供給量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給。新房百城價格止跌反彈，重點城市成交為近三年最高但供給處于低位，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短，全國投資增速企穩(wěn)上升，新開工降幅趨緩價格方面，二季度以來低價入市工程高價加推，中高端工程銷量提升結構性拉高均價，百城價格指數(shù)于6月止跌并連續(xù)6個月上漲，同比跌幅不斷收窄，十大城市同比于11月首次上漲。重點城市成交方面，1-11月住宅成交量為近三年同期最高，同比增幅達24.6%，11月成交創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月新高。各類城市成交量均為2008年來第二高位，回暖最快的一線城市同比增長36%，增幅在各類城市中最高，但與2009年相比仍低40%；三線城市上升最晚、增幅最小，但絕對水平已接近2009年高點。重點城市供給方面，批準上市量同比下降6.7%，9月為全年推盤頂峰；新增供給總體低于同期需求，扭轉上年銷供比低于1的局面，庫存持續(xù)高位盤整但出清周期持續(xù)縮短，局部城市供不應求。全國來看，市場銷售持續(xù)向好帶動企業(yè)投資開工信心逐漸恢復，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長16.7%，但仍低于過去六年同期平均增速10.4個百分點；累計新開工面積降幅縮小至7.2%，是歷年同期首次出現(xiàn)同比下降。2.2.3價格方面，十大城市主城區(qū)二手房價格率先在3月止跌反彈并連續(xù)9個月環(huán)比上漲，年末價格創(chuàng)歷史新高，比2011年8月的階段性高點高出3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初觸底后逐步上升，11月到達兩年來單月最高〔7.1萬套〕，前11月總成交量即已超過去年全年。整體來看，二手房成交上升力度不及新房，但價格上漲時間領先新房。土地：全年供求不及去年，但下半年一二線城市明顯升溫供求方面，1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別下降20%和26%，出讓金21.6%，預計全年難以改變。下半年供求狀況有所緩和，11月推出及成交面積均增至年內(nèi)最高點，十大城市土地市場供求表現(xiàn)好于全國。價格方面，在下半年北京、上海等升溫的帶動下，樓面均價出現(xiàn)結構性上漲，1-11月全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲4.2%；平均溢價率為8.3%，仍比去年同期低6.3個百分點，但下半年多個月份超過10%，處于2011年下半年以來的較高水平。2.3房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個全新的**市正崛起在沿黃沿線經(jīng)濟帶，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好**市。目前，**市已初步形成七個工業(yè)園區(qū)，其中三個自治區(qū)級開發(fā)區(qū)，即**省巴彥淖爾經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、**省杭后工業(yè)園區(qū)和**省磴口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；一個循環(huán)經(jīng)濟示范園區(qū)即烏拉特后旗〔清科樂循環(huán)經(jīng)濟示范〕工業(yè)園區(qū)；兩個被自治區(qū)列為沿黃沿線重點工業(yè)集中區(qū)，即**市甘其毛都口岸加工園區(qū)〔基地〕和**縣工業(yè)園區(qū)。一個為市級工業(yè)園區(qū)，即**縣工業(yè)園區(qū)。**縣在加快城鎮(zhèn)化進程中，縣城人口逐年增加，隨著第三個人口生育頂峰的出現(xiàn)，對住房的剛性需求仍然增加，同時隨著收入的相對增長，人民對住房環(huán)境的改善非常迫切。而**縣目前還沒有上規(guī)模的家具商場和高品質(zhì)的寫字樓。因此本工程的建設恰好彌補了這一空白。擬建工程區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)辦公的需要、生活家居一站式效勞的需要。2.4政策影響分析2013年房地產(chǎn)行業(yè)是相關宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘進一步提高，但同時為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的開展機遇。相關部門政策包括通過：稅收政策、標準土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關系等措施，以到達調(diào)整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大局部實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的開展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向開展，標準市場的結果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速開展。2.6風險分析工程目前開發(fā)條件根本成熟，同時隨著區(qū)域經(jīng)濟強勁開展，會帶來較大的城市與區(qū)域開展效應，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，為標準我國房地產(chǎn)業(yè)的市場，國家先后出臺了“國六條”和“國十條”等宏觀調(diào)控政策。盡管市場的開展前景良好，但政策的調(diào)整、開發(fā)投資與規(guī)模的擴大及房價的上漲也將會帶來一定的市場風險。本報告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)開展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實追蹤市場變化，妥善安排開發(fā)的策略，以最大可能的躲避市場風險。3.行業(yè)準入分析3.1工程法人資格*****廣場建設工程是由************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司獨立開發(fā),************房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2010年5月17日,機構地址位于**市**區(qū)************，注冊號:************,注冊資本為人民幣壹仟萬元,************3.2工程對產(chǎn)業(yè)政策要求的適應性國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整目錄〔2005年本〕》〔第40號令〕將產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的對象分為三類：鼓勵類、限制類和淘汰類。本工程作為城市建設的中心需求類別，是國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵扶持工程。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財?shù)膩碓础Ｒ话阒缸匀坏呢斣础?。資源可以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然資源是自然界中人類能夠開發(fā)利用的物質(zhì)和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會資源是人類通過自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成的物質(zhì)與精神財富。如人力資本、資金、技術、信息、知識及文化等。資源是人類社會生存和開展的重要物質(zhì)根底，也是我們?nèi)娼ㄔO小康社會、加快推陳出新進社會主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)根底。堅持節(jié)約資源的根本國策，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟開展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實科學開展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實現(xiàn)可持續(xù)開展、保障經(jīng)濟平安和國家平安的必然要求，我們必須以對國家和人民高度負責，對子孫后代高度負責的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實做到節(jié)約開展、清潔開展、平安開展、可持續(xù)開展，堅決不移地走生產(chǎn)開展、生活富裕、生態(tài)良好的文明開展道路。合理開發(fā)利用資源是貫徹落實科學開展面的需要，是建設節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟體系的需要。1.資源開發(fā)方案1.1資源利用根本情況目前我國資源利用率偏低,根據(jù)《2012中國可持續(xù)開展戰(zhàn)略報告》中指出:2009年在世界72個主要國家的資源環(huán)境績效水平的調(diào)查排序，中國資源環(huán)境績效居倒數(shù)第4位。《2012中國可持續(xù)開展戰(zhàn)略報告》研究數(shù)據(jù)顯示，1990-2009年間，中國的GDP增長了5.6倍，但是能源消費增長了2.6倍、成品鋼材消費增長了9.3倍、水泥消費增長了6.9倍、有色金屬消費增長了13.2倍、二氧化碳排放增長了2.4倍。；礦產(chǎn)資源的總回收率大概是30%，比國處先進水平低20個百分點；工業(yè)用水重復利用率只有60%，比興旺國家低15至25個百分點。1.2**市**縣資源概況1.2.1**市**縣土地總面積2492平方公里，占*****灌區(qū)總面積的1/4?？h境東西最長82公里，均長62.3公里，南北最寬55.5公里，均寬40公里。其中耕地總面積229萬畝。處于**省西部美麗富饒的*****平原腹地，屬平原地區(qū)。土質(zhì)膏腴肥美，適于農(nóng)作物及各種植被的生長。雖然有的土地呈鹽堿化，但并不影響耐堿作物，如葵花、枸杞等作物的生長。水資源黃河由**交界處**河頭入境，為東經(jīng)107°37′，至**縣**交界處的四科河頭出境，為東經(jīng)108°11′。此段河道是黃河干流在地球外表緯度最高的河段。**縣境內(nèi)的黃河流經(jīng)**鎮(zhèn)、**鎮(zhèn)。其北與之并行的是**渠，它由**、**向東進入**縣，又進入**而匯入**河，在**縣境內(nèi)長43.5公里。縣內(nèi)各干渠均由此渠引水灌溉。**鎮(zhèn)主城區(qū)自來水日供給能力約4000噸。為工程建設提供了充足的水資源保障。電力、熱力及燃氣資源**縣電網(wǎng)東連****電網(wǎng)，西接************電網(wǎng)，處于蒙西電網(wǎng)的主網(wǎng)架中，是******西部電網(wǎng)的重要組成局部，具有完整的輸變電網(wǎng)絡和平安可靠的供電能力，境內(nèi)現(xiàn)有**縣**2x2.5熱電聯(lián)產(chǎn)和**4×2.5萬千瓦熱電，可為工程提供充足的電力保障。此外，2010年，由******建設的城市中低壓管道24.2公里和城市中壓燃氣管道8.2公里，年供氣量371×104Nm3管網(wǎng)接并通氣運營。，可滿足住戶用氣需求。**縣實現(xiàn)了城鎮(zhèn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，供熱面積可達260萬㎡，實際供熱面積達140萬m2，可滿足工程運營時采暖需求。1.3工程利用資源規(guī)模分析工程總用地面積6976.2平方米，建筑占地面積3090平方米，總建筑面積25925.86平方米，擬建層數(shù)為14層。位于**縣**鎮(zhèn)**國道南側。是**市**縣市區(qū)黃金地段，是**市**縣規(guī)劃開展區(qū)域，該工程用地符合**市**縣城市總體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開發(fā)工程占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現(xiàn)象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢、結合周圍環(huán)境及市場因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢，開發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟效益、2.資源開發(fā)利用方案*****廣場建設工程，根據(jù)工程開發(fā)技術方案，工程消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術、信息等。工程對其它資源不利用或極少利用，擬建工程為14層，層高不高，故工程根底對地下水等其它資源沒有不利影響。3.資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，公司物業(yè)管理部門制定節(jié)能管理措施，對能源工作進行統(tǒng)一布置和管理。寫字間、商場和公寓樓物業(yè)管理公司應相應配備專職和兼職能源管理人員。2、寫字間、商場和公寓樓都應獨立安裝水表和電表，單獨計量核算。商場內(nèi)部較大型的用電設備，也應按有關要求安裝分表，實分獨立計量和考核。各居民家庭也應實行每戶一表，提倡節(jié)能榮耀。3、在工