貸款知識(shí)入門(mén)

貸款知識(shí)入門(mén)貸款的基本知識(shí)1、無(wú)論何種方式貸款，買(mǎi)方都要本人到銀行簽貸款;若貸款人已婚，夫妻雙方要到場(chǎng)簽字;若買(mǎi)方有共有權(quán)人，共有權(quán)人的配偶也要到場(chǎng)簽貸款。若貸款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公證(委托簽貸款、同意以所購(gòu)房產(chǎn)做抵押等等事宜)。2、連鎖店不要許諾客戶(hù)我們?cè)谀囊患毅y行做貸款;貸款銀行由權(quán)證根據(jù)貸款人的實(shí)際情況來(lái)選擇。3、貸款額度：商業(yè)貸款只能貸到總房?jī)r(jià)的70%;市行公積金只能貸到總房?jī)r(jià)的70%;省行公積金只能貸到總房?jī)r(jià)的70%;房?jī)r(jià)以銀行的評(píng)估價(jià)(接近市場(chǎng)價(jià))為準(zhǔn)。4、1)、貸款年限：男士貸到60周歲;女士貸到55周歲;2)、貸款年限：商業(yè)貸款盡量控制在15年之內(nèi);二手房市行公積金貸款不能超過(guò)20年;二手房省行公積金貸款不能超過(guò)20年。5、有關(guān)公積金的政策通知1)、自2008年10月1日起，南京市(含郊區(qū)、縣)及江蘇省住房公積金貸款最高額度提高到每人(市行20萬(wàn)元，省行30萬(wàn)元)。2)、實(shí)際可貸額度相應(yīng)公式：市行：貸款職工月計(jì)繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.3×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限;省行：貸款職工月計(jì)繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.45×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限3)、市行住房公積金貸款額度取最小值時(shí)采取千位進(jìn)位法，即滿(mǎn)壹千元即進(jìn)而取整至萬(wàn)元。舉例：如客戶(hù)根據(jù)公式算下來(lái)貸款額度為14.25萬(wàn)，采取千位進(jìn)位法，客戶(hù)可貸到15萬(wàn);如客戶(hù)根據(jù)公式算下來(lái)貸款額度為14.05萬(wàn)，采取千位進(jìn)位法，客戶(hù)只能貸到14萬(wàn);省行不可以進(jìn)位。4)購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米以上的高檔住宅可貸款額度減半5)夫妻雙方任何一方曾經(jīng)使用過(guò)公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款貸款暫時(shí)不與辦理。6、市行公積金帳戶(hù)查詢(xún)：__-1-1-1-輸個(gè)人身份證號(hào)-查詢(xún)帳戶(hù)金額、月繳存額和月繳存比例。7、若夫妻二人中一人為軍官，其配偶有市行公積金，可貸款的最高額度為：軍官30萬(wàn)，非軍官根據(jù)公積金貸款最高額度公式計(jì)算，兩人相加為可貸款的最高額度。士兵不享受此待遇。8、若夫妻雙方的公積金，一個(gè)是市行公積金，一個(gè)是省行公積金;(1)借款人是市行公積金，貸款額度可以貸到總房?jī)r(jià)的70%X20年;(2)借款人是省行公積金，貸款額度可以貸到總房?jī)r(jià)的70%X20年，夫妻雙方中任何一方已辦理公積金貸款的，再次購(gòu)房時(shí)暫停辦理公積金貸款。9、純公積金：市(省)行公積金貸款公積金部分個(gè)人最高只能貸到20(30)萬(wàn);可以貸40(60)萬(wàn)的條件是：1)、必須是夫妻關(guān)系;2)、夫妻二人都有公積金;3)、夫妻雙方中的任何一方在此之前沒(méi)有用過(guò)公積金貸款4)、夫妻之間的任何一方最高貸款額度都是20(30)萬(wàn)。10、省行公積金管理中心地址：北京西路16號(hào)蘇興大廈23樓2304室，電話：83392791;市行公積金管理中心地址：太平北路51號(hào)太平大廈大廳內(nèi)，電話84552819。11、未辦理出土地證的(房改房未辦理出土地證的)二手房無(wú)法貸款;居住權(quán)的房子(只有租賃證)無(wú)法貸款。12、公積金下款時(shí)間為出件后(送件前簽貸款)45個(gè)工作日.商業(yè)貸款下款時(shí)間為出件后30個(gè)工作日13、無(wú)論何種方式貸款，若賣(mài)方是委托公證售房，公證書(shū)上必須有“代收房款”事項(xiàng)，否則貸款只有委托方(即原房主)能拿到，被委托方不可能拿到房款，各店簽單時(shí)一定要注意此點(diǎn)。14、省行公積金的貸款部分，銀行會(huì)直接下款給房主;下款時(shí)間為出件后45個(gè)工作日左右;且取款時(shí)必須買(mǎi)賣(mài)雙方憑身份證原件到置業(yè)擔(dān)保公司提款，置業(yè)擔(dān)保公司周六、周日不上班。15、無(wú)論商業(yè)性貸款、市行公積金貸款、市行組合貸款，根據(jù)貸款額度不同，貸款費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：1500元(30萬(wàn)以下，含30萬(wàn));1800元(30萬(wàn)到50萬(wàn)、含50萬(wàn));2000元(50萬(wàn)以上)。非住宅貸款費(fèi)用：擔(dān)保2350、土地證90、抵押240、公證250。16、省行公積金貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2000元;省行公積金組合貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2000元。17、關(guān)于貸款費(fèi)用，無(wú)論商貸還是公積金貸款，我公司都不代收，由擔(dān)保公司直接向客戶(hù)收取。18、以下3種情況需要貸款時(shí)請(qǐng)連鎖店先與權(quán)證聯(lián)系，權(quán)證會(huì)及時(shí)與銀行聯(lián)系此客戶(hù)是否可以貸款，并且會(huì)第一時(shí)間反饋給各連鎖店(1)、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的房屋總層高為四樓或四樓以下的房屋;(2)、房屋的面積小余50平方米;(3)、房屋年代為85年前房屋(特別是老產(chǎn)權(quán)證上有房屋年代的)。19、若買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中，涉及到賣(mài)方需要買(mǎi)方的首付款解押，需要在解押前，將買(mǎi)方的貸款資料送至權(quán)證部預(yù)批貸款，預(yù)批回復(fù)時(shí)間在7天之內(nèi)，在確認(rèn)買(mǎi)方貸款沒(méi)有問(wèn)題的前提下，再進(jìn)行解押手續(xù)。20、判斷公積金是省行還是市行的方法：(1)、打電話問(wèn)單位財(cái)務(wù)，這是最簡(jiǎn)單、最直接的方法!如果單位下班，可以通過(guò)電話、手機(jī)詢(xún)問(wèn)單位的財(cái)務(wù)/行政/人力人員，基于客戶(hù)同事不專(zhuān)業(yè)，所以此種方法不一定準(zhǔn)確;;(2)、打電話問(wèn)以前買(mǎi)過(guò)房子的同事，基于客戶(hù)同事不專(zhuān)業(yè)，所以此種方法不一定準(zhǔn)確;(3)、到建設(shè)銀行的支行打出公積金繳存單，這是一種非常準(zhǔn)確的方法，打公積金繳存單要提供：客戶(hù)的身份證原件和單位的公積金繳存帳號(hào)，根據(jù)公積金繳存單上的“公章”可以判別出此人的公積金是省行公積金還是市行公積金。21、提取公積金需要資料：納稅申報(bào)表、完稅證、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約、房產(chǎn)證，將資料準(zhǔn)備好到公司財(cái)務(wù)，開(kāi)“現(xiàn)金支票”，然后到公司指定的銀行提取公積金;公積金帳戶(hù)里的錢(qián)可以提取轉(zhuǎn)帳支票，并且只能用于歸還公積金貸款部分的錢(qián)。提取公積金的期限：以契稅單為準(zhǔn)，一年之內(nèi)!無(wú)論何種付款方式買(mǎi)房，無(wú)論房款多少，只要買(mǎi)房，一年之內(nèi)都可以提取公積金。22、辦理公積金代扣：公積金可以辦理代扣，貸款發(fā)放后本人到借款銀行柜臺(tái)辦理代扣手續(xù)，可以選擇“逐月抵扣”和“逐年抵扣”兩種方式。若辦理公積金逐月代扣需留足13個(gè)月的繳存額。23、不能使用公積金貸款的情況有以下情況：(1)如果繳款時(shí)間不能滿(mǎn)足以下條件，則不能使用公積金貸款(2)公積金繳存單上有“當(dāng)前狀態(tài)”一欄，“當(dāng)前狀態(tài)”有三種情況：正常、封存、轉(zhuǎn)入;只有當(dāng)前狀態(tài)為“正?！睍r(shí)，才可以使用公積金貸款;(3)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)別墅、商業(yè)用途、企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房子不能使用公積金貸款;(4)貸款人為農(nóng)業(yè)戶(hù)口，不能使用公積金貸款;(5)非在南京本市繳納的公積金不能在本市做公積金貸款。(6)夫妻中任何一方曾做過(guò)公積金貸款且尚未還清;(7)產(chǎn)權(quán)約定份額的貸款的流程一、建立信貸關(guān)系要申請(qǐng)銀行貸款，首先要申請(qǐng)建立信貸關(guān)系時(shí)企業(yè)須提交《建立信貸關(guān)系申請(qǐng)書(shū)》一式兩份。銀行在接到企業(yè)提交的申請(qǐng)書(shū)后，要指派信貸員進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：①企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性。企業(yè)是否具有法人資格必需的有關(guān)條件。對(duì)具有法人資格的企業(yè)應(yīng)檢查營(yíng)業(yè)執(zhí)照批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)范圍與實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍是否相符。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性。企業(yè)是否實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，單獨(dú)計(jì)算盈虧，有獨(dú)立的財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表。③企業(yè)及其生產(chǎn)的主要產(chǎn)品是否屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列。④企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益性。企業(yè)會(huì)計(jì)決算是否準(zhǔn)確，符合有關(guān)規(guī)定;財(cái)務(wù)成果的現(xiàn)狀及趨勢(shì)。⑤企業(yè)資金使用的合理性。企業(yè)流動(dòng)資金、固定資金是否分口管理;流動(dòng)資金占用水平及結(jié)構(gòu)是否合理，有無(wú)被擠占、挪用。⑥新建擴(kuò)建企業(yè)。擴(kuò)大能力部分所需流動(dòng)資金30%是否已籌足。如暫時(shí)不足，是否已制定在短期內(nèi)補(bǔ)足的計(jì)劃。信貸員對(duì)上述情況調(diào)查了解后，要寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，并簽署是否建立信貸關(guān)系的意見(jiàn)，提交科(股)長(zhǎng)、行長(zhǎng)(主任)逐級(jí)審查批準(zhǔn)。經(jīng)行長(zhǎng)(主任)同意與企業(yè)建立信貸關(guān)系后，銀企雙方應(yīng)簽訂《建立信貸關(guān)系契約》二、提出貸款申請(qǐng)已建立信貸關(guān)系的企業(yè)，可根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中合理的流動(dòng)資金所需來(lái)申請(qǐng)銀行貸款。〔以工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為例〕申請(qǐng)貸款時(shí)必須提交《工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金借款申請(qǐng)書(shū)》。銀行依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策及有關(guān)制度，并結(jié)合上級(jí)行批準(zhǔn)的信貸規(guī)模計(jì)劃和信貸資金來(lái)源對(duì)企業(yè)借款申請(qǐng)進(jìn)行認(rèn)真審查。三、貸款審查貸款審查的主要內(nèi)容有：①貸款的直接用途。符合工業(yè)企業(yè)流動(dòng)資金貸款支持范圍的直接用途有：1合理進(jìn)貨支付貨款;2承付應(yīng)付票據(jù);3經(jīng)銀行批準(zhǔn)的預(yù)付貨款;4各專(zhuān)項(xiàng)貸款按規(guī)定的用途使用;5其他符合規(guī)定的用途。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。主要包括物資購(gòu)、耗、存及產(chǎn)品供、產(chǎn)、銷(xiāo)狀況，流動(dòng)資金占用水平及結(jié)構(gòu)狀況;信譽(yù)狀況;經(jīng)濟(jì)效益狀況等。③企業(yè)挖潛計(jì)劃、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)加速計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃的執(zhí)行情況。④企業(yè)發(fā)展前景。主要指企業(yè)所屬行業(yè)的發(fā)展前景，企業(yè)發(fā)展方向，上要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、壽命周期和新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，主要領(lǐng)導(dǎo)人實(shí)際工作能力，經(jīng)營(yíng)決策水平及開(kāi)拓、創(chuàng)新能力。⑤企業(yè)負(fù)債能力。主要指企業(yè)自有流動(dòng)資金實(shí)有額及流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債狀況，一般可用自有流動(dòng)資金占全部流動(dòng)資金比例和企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)分析。四、簽定借款合同借款合同是貸款人將一定數(shù)量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協(xié)議，是一種經(jīng)濟(jì)合同。借款合同有自己的特征，合同標(biāo)的是貨幣，貸款方一般是國(guó)家銀行或其它金融組織，貸款利息由國(guó)家規(guī)定，當(dāng)事人不能隨意商定。當(dāng)事人雙方依法就借款合同的主要條款經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。由借款方提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款方審查認(rèn)可后，即可簽定借款合同。借款合同應(yīng)具備下列條款：①借款種類(lèi);②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來(lái)源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責(zé)任;⑨當(dāng)事人雙方商定的其它條款。借款合同必須由當(dāng)事人雙方的代表或憑法定代表授權(quán)證明的經(jīng)辦人簽章，并加蓋公章。五、發(fā)放銀行貸款企業(yè)申請(qǐng)貸款經(jīng)審查批準(zhǔn)后，應(yīng)由銀企雙方根據(jù)貸款種類(lèi)簽定相關(guān)種類(lèi)的借款合同。簽定合同時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目填寫(xiě)準(zhǔn)確，文字清楚工整，不能涂改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無(wú)誤。借款方立借據(jù)。借款借據(jù)是書(shū)面借款憑證，可與借款合同同時(shí)簽定，也可在合同規(guī)定的額度和有效時(shí)間內(nèi)，一次或分次訂立。銀行經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真審查核對(duì)借款申請(qǐng)書(shū)的各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤，是否與借款合同相符。借款申請(qǐng)書(shū)審查無(wú)誤后，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長(zhǎng)”兩簽”或行長(zhǎng)(主任)”三簽”送銀行會(huì)計(jì)部門(mén)辦理貸款撥入借款方帳戶(hù)的手續(xù)。借款申請(qǐng)書(shū)及放款放出通知單經(jīng)會(huì)計(jì)部門(mén)入帳后，最后一聯(lián)返回信貸部門(mén)作為登記貸款臺(tái)帳憑證。貸款的注意事項(xiàng)1、向銀行提供資料要真實(shí)，提供本人住址、聯(lián)系方式要準(zhǔn)確，變更時(shí)要及時(shí)通知銀行;2、貸款用途要合法合規(guī)，交易背景要真實(shí);3、根據(jù)自己的還款能力和未來(lái)收入預(yù)期，選擇適合自己的還款方式;4、申請(qǐng)貸款