【物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問題的完善建議綜述2400字】

物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問題的完善建議綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u8862物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問題的完善建議綜述 119385（一）完善物業(yè)服務(wù)合同的法律體系 1268501.將物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)有名化 149092.完善相關(guān)法律體系 128013（二）明確物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位 230712（三）健全物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù) 2241621.擴(kuò)大安全保障義務(wù)的主體范圍 2253902.將安全保障義務(wù)的內(nèi)容明確化 33613（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán) 3（一）完善物業(yè)服務(wù)合同的法律體系針對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同匯總存在的法律體系不健全的問題，需要從以下兩方面進(jìn)行針對性完善。1.將物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)有名化從理論上來看，物業(yè)服務(wù)合同理應(yīng)屬于民事合同的范圍?！睹穹ǖ洹返?5條規(guī)定:“營利法人的權(quán)力機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)作出決議的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)、法人章程，或者決議內(nèi)容違反法人章程，營利法人的出資人可以請求人民法院撤銷該決議，但是營利法人依據(jù)該決議與善意相對人形成的民事法律關(guān)系不受影響?！痹摋l探討的是營利法人內(nèi)部決議和依據(jù)此決議作出的對外行為的關(guān)系，內(nèi)部決議的撤銷不當(dāng)然影響對外行為的效力，如行為相對人為善意，則為保護(hù)善意相對人，對外行為有效。該條規(guī)定涉及的是營利法人，其目的在于通過保護(hù)善意第三人，維護(hù)商事交易的安全。業(yè)主大會作為非法人組織，其行為也有內(nèi)部行為和外部行為之分，對外行為的善意相對人也有保護(hù)的必要。就業(yè)主大會而言，業(yè)主大會作出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議，業(yè)主委員會依據(jù)該決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)利益同樣應(yīng)得到保護(hù)。如業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議被撤銷，則要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為善意。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)為善意，則物業(yè)服務(wù)合同不受業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議被撤銷的影響，依然有效。從法律上對現(xiàn)存的比較模糊的規(guī)定進(jìn)行明確，可以精準(zhǔn)解決當(dāng)前司法實(shí)踐中遇到的諸多阻礙，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)更好的施行，保護(hù)廣大業(yè)主的合法利益。[12]2.完善相關(guān)法律體系為了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，讓業(yè)主和物業(yè)公司之間的權(quán)利和義務(wù)更加平衡，當(dāng)前國家必須完善相關(guān)的法律體系。在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)合同都屬于核心內(nèi)容，想要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)活動實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展，就必須要針對物業(yè)服務(wù)合同的制定和履行，完善當(dāng)前的相關(guān)法律體系制度，彌補(bǔ)現(xiàn)有法律體系中存在的諸多不足，有效規(guī)制相關(guān)物業(yè)服務(wù)活動。（二）明確物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位第一，可以引入業(yè)主團(tuán)體制度，雖然國內(nèi)法律規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和職責(zé)，但是其法律地位方面的規(guī)定卻一直不清晰。所以在物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域，需要明確當(dāng)事人的主體問題，明確其職責(zé)和義務(wù)，確定一個(gè)清晰明確的民事主體，該主體代替全體業(yè)主的主觀意愿。業(yè)主團(tuán)體制度在國外廣泛存在，美國、日本、法國等地區(qū)都有著業(yè)主團(tuán)體方面的法律固定，其職責(zé)和權(quán)利也規(guī)定地很明確，業(yè)主團(tuán)體代表著業(yè)主的利益，對外可獨(dú)立代表著全體業(yè)主開展相關(guān)活動，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，這樣就可以讓物業(yè)法律關(guān)系更加清晰和明確。業(yè)主團(tuán)體必須是由全體業(yè)主組成，可以代表全體業(yè)主的利益，可以獨(dú)立發(fā)起并參與相關(guān)民事活動，可以獨(dú)立承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任。第二，明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會的法律地位。如果法律對業(yè)主團(tuán)體的法律主體資格進(jìn)行明確的規(guī)定，該組織就具備了基本的民事權(quán)利，也具備民事訴訟主體資格，擁有一定的民事權(quán)利，可承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，在此基礎(chǔ)上，業(yè)主委員會、業(yè)主大會的責(zé)任也就變得更加清晰，其法律地位也變得更加清晰，其對外可以代表業(yè)主團(tuán)體，相關(guān)行為代表著業(yè)主團(tuán)體的利益，權(quán)利和義務(wù)都可以落實(shí)到業(yè)主團(tuán)體上，業(yè)主大會相當(dāng)于最高決策機(jī)構(gòu)，對外傳達(dá)業(yè)主團(tuán)體的意愿，同時(shí)對業(yè)主具有較強(qiáng)的約束力，而業(yè)主委員會就相當(dāng)于執(zhí)行機(jī)構(gòu)，以業(yè)主團(tuán)體的名義開展相關(guān)活動。（三）健全物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)1.擴(kuò)大安全保障義務(wù)的主體范圍當(dāng)前的安全保障義務(wù)的主體比較狹窄，需要擴(kuò)大，業(yè)主的家人和親屬都應(yīng)該被納入進(jìn)來，業(yè)主的親朋好友居住在業(yè)主家時(shí)，也需要被納入到物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)的對象主體中來，這些人也需要享受到相關(guān)保護(hù)。此外，維修工人、家政人員、來訪人員也應(yīng)該被納入到安全保障義務(wù)主體中，雖然這些人并不屬于物業(yè)服務(wù)合同中所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)者，但是他們會在一定時(shí)間內(nèi)的物業(yè)公司所管轄的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)活動，而物業(yè)公司對此區(qū)域有著管理和維護(hù)的義務(wù)，所以也應(yīng)該將服務(wù)對象擴(kuò)大到這些主體群體，如果這部分主體的人身、財(cái)產(chǎn)等受到損害，物業(yè)公司也需要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。2.將安全保障義務(wù)的內(nèi)容明確化在自愿、平等的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司需要根據(jù)業(yè)主的需求，明確自身應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任。物業(yè)公司需要主動制定出一套行之有效的安全保障制度，用來指導(dǎo)自身的相關(guān)活動與行為。另外，物業(yè)公司還需要在服務(wù)區(qū)域內(nèi)維護(hù)好公共場所的秩序，如果出現(xiàn)損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)該立即制止，發(fā)現(xiàn)有危險(xiǎn)因素的存在，馬上將其排除出去，做好日常巡邏工作，全方位保護(hù)業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)一是要限制業(yè)主大會的任意解除權(quán)。物業(yè)公司和業(yè)主方在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同，共同約定了彼此的權(quán)利和義務(wù)，簽訂合同后，物業(yè)公司會根據(jù)合同所規(guī)定的內(nèi)容在一定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)投放一定的人力和物力，如果業(yè)主大會在物業(yè)公司沒有做出重大違約行為時(shí)隨意解除合同關(guān)系，會給物業(yè)公司帶來較大的損失，所以必須對業(yè)主大會的任意解除權(quán)進(jìn)行限定，在物業(yè)公司未作出重大違約行為時(shí)，或者不具備其他正當(dāng)理由時(shí)，業(yè)主大會不可以隨意解除與物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系。[[][]薛玉春.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)及效力認(rèn)定分析[J].法制與社會,2018(2)：16.二是要明確物業(yè)服務(wù)公司的任意解除權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同本是雙方在公平自愿的前提下所簽訂的合同，物業(yè)公司作為合同中的另一方，也應(yīng)該具備合同解除權(quán)，如果有業(yè)主拒不承擔(dān)自身