房地產(chǎn)開發(fā)法律制度

房地產(chǎn)開發(fā)法律制度1一房地產(chǎn)開發(fā)的概念在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。土質(zhì)勘察房屋建設(shè)工程驗收土地開發(fā)（七通一平）征地拆遷交付使用規(guī)劃設(shè)計2二分類、歷史、原則房地產(chǎn)開發(fā)的分類

房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則3三房地產(chǎn)開發(fā)的特征（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設(shè)周期長。4我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度特點（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強(qiáng)土地二級市場的管理；（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。5四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1、專營企業(yè)；2、兼營企業(yè)；3、項目公司。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1、設(shè)立條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2、設(shè)立程序：（1）申請登記（30日內(nèi)）；（2）備案（30日內(nèi)）。7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。82、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理：（1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（30日內(nèi)）；（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督、檢查。9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理（1）資質(zhì)一級企業(yè)：①自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；③設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟(jì)師以上職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%；10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理（2）資質(zhì)二級企業(yè)：①自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%；11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理（3）資質(zhì)三級企業(yè)：①自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；④具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；12房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理（4）資質(zhì)四級企業(yè)：①自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理（5）資質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。14開發(fā)建設(shè)管理規(guī)劃控制用地計劃管理環(huán)境保護(hù)土地利用總體規(guī)劃城市規(guī)劃控制土地利用計劃建設(shè)用地計劃15建設(shè)用地管理土地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地的審批16限制性規(guī)定：滿1年未動工，20%閑置費滿2年未動工，無償收回17案例2004年，英德市政府招商引資開發(fā)英德熱水湖溫泉項目，共涉及用地6763.94畝（其中鎮(zhèn)政府與村集體非法簽訂的征地協(xié)議涉及土地面積4222畝，租用農(nóng)村集體土地2541.94畝）。因急于取得項目用地手續(xù)，英德市政府與橫石塘鎮(zhèn)政府組織編造21份1998年政府統(tǒng)征地批復(fù)等虛假報批材料報批。2004年底，清遠(yuǎn)市國土資源局未經(jīng)認(rèn)真審查，批準(zhǔn)英德市虛假上報的1226.337畝集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。182007年1月29日，根據(jù)省監(jiān)察廳、省國土資源廳聯(lián)合調(diào)查組意見，清遠(yuǎn)市國土資源局撤銷了同意英德市橫石塘鎮(zhèn)人民政府補辦用地手續(xù)的批復(fù)。2007年6月，分別對有關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行查處并追究責(zé)任：責(zé)成清遠(yuǎn)市政協(xié)副主席、原市國土資源局局長潘緒光作出深刻檢查；給予清遠(yuǎn)市市政房產(chǎn)管理局局長、原英德市常務(wù)副市長雷玉春行政記大過和黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予清遠(yuǎn)市土地儲備中心主任梁偉忠行政記過；給予英德市國土資源局局長莊少華行政記過；給予英德市國土資源局土地規(guī)劃與耕地保護(hù)股股長郭鎮(zhèn)松行政記大過和黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予橫石塘鎮(zhèn)委書記、原鎮(zhèn)長李木坤黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予英德市人大科教文衛(wèi)工作委員會主任、原橫石塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)長黃志星行政記大過和黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給