稅務(wù)實操-土地增值稅清算工作的步驟

會計實操文庫稅務(wù)實操-土地增值稅清算工作的步驟根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作一般應(yīng)按如下步驟開展：1、確認銷售比例是否具備清算條件銷售比例達到85%，是指已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。2、確定土地增值稅的核算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。土地增值稅清算單位的確認，關(guān)系到土增稅稅負的高低。應(yīng)嚴格按照國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定和各地制定的土地增值稅清算管理辦法執(zhí)行。3、選擇合理的成本費用分攤方法《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。4、確認銷售收入并歸集開發(fā)成本在銷售收入確認方面，與會計制度規(guī)定的收入確認原則基本一致，稅法規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資（房地產(chǎn)）、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。按開發(fā)項目歸集開發(fā)成本，并選擇確定的成本分攤方法，計算出已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的開發(fā)成本。5、分離并歸集利息支出所得稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目完工前的利息支出計入開發(fā)成本，完工后計入財務(wù)費用；土增稅規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，清算中必須將利息支出從開發(fā)成本和財務(wù)費用中分離出來單列，即開發(fā)成本中不包含利息支出。6、計算增值額并計算應(yīng)繳土增稅注意：