商業(yè)各個(gè)業(yè)態(tài)需求標(biāo)準(zhǔn)

第頁各類商業(yè)業(yè)態(tài)選址標(biāo)準(zhǔn)一、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求：

1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。

2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場。

3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。

4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營、租賃、共同投資。

二、咖啡店選址要求：

1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。

2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個(gè)以上。

3、面積與租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。

三、超市選址要求：

1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；對于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；社區(qū)型綜合超市

商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。

物業(yè)要求：

2、建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；

3、面積與租期：便利店面積80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000平方米、社區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米；購買用房面積一般為10000-20000平方米。

4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購買

四、火鍋店選址要求：

1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。

2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。

3、面積與租期：150~500平方米，租期至少2年。

五、普通餐廳、快餐連鎖等。

1、商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。

2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。

3、面積與租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米。

六、面館

1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、與面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。。。

2、建筑要求：同餐廳

3、面積租期要求：80~200平方米。2年以上。

七、一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣店選址要求：

1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標(biāo)顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當(dāng)勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近；

2、建筑要求：商店可見度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。

3、面積與租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。

八、茶坊、酒吧

1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適與愉悅來吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對象具有一定的消費(fèi)能力與文化修養(yǎng)。

2、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡館的布置與裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。

3、面積、租期要求：50~400平方米。2年以上。

九、電器連鎖（蘇寧、五星等）

1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈。

2、建筑要求：：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地與門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯與貨梯（兩層以上）

3、面積與租期：副省級以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。

十、國美電器

1、商圈要求：

1）商業(yè)街店臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。

2）店中店在具有較大商流的大型商場或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。

3）社區(qū)店位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右（一層）。

4）特定市場店手機(jī)、IT一條街（一層）。市級手機(jī)、IT一條街。

5）交通樞紐店位于地鐵、機(jī)場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。

3C店規(guī)模要求

2、建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層不超過三樓

非店中店要有開闊的停車場地與門前廣場；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯與貨梯（兩層以上）

3、面積租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗艦店：400平米左右。

4、開店原則：小型店只經(jīng)營3C商品，中型店與大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇與音像共同經(jīng)營。商業(yè)街店與店中店及交通樞紐店以開設(shè)小型店與中型店為主，社區(qū)店以開設(shè)中型店為主，特定市場店以開設(shè)中型店與大型店為主。

十一、KFC、麥當(dāng)勞

1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持

2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米。；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為250kg/㎡；3）供電：甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表；4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5㎏/㎝2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)；5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500mm×700mm；8）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；

9）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時(shí)間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/㎡/小時(shí)，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/㎡/小時(shí)。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間。（如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）；

10）設(shè)備總重：冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力；11）卸貨車位：甲方提供臨時(shí)卸貨車位；12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。

13）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通；14）：甲方提供兩條線路。

3、面積租期：首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求10年以上至少。

十二、便利店

連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司與大型連鎖超市不同，它在進(jìn)入某個(gè)目標(biāo)市場之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。

1．商圈劃分

商圈的劃分不是以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)與主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置與面積，決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)量。

2.選址的原則

(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。

(2)面積限制在50—200平方米以內(nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備與裝修等)與費(fèi)用(例如租金與人工費(fèi)用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。

(3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。

(4)足夠的配電功率，完善的水電與消防設(shè)施等。

1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；

2、位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動(dòng)線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；

3、與超市、商廈、飯店、24小時(shí)藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌門店與公共場所相鄰；

4、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米；

5、門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)；

6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年；

7、有正常排水排污通訊五臺(tái)空調(diào)主機(jī)位；

8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi)可停放2輛以上小汽車；

9、店面、店側(cè)及店前可發(fā)布（安裝）30平方米以上的廣告牌；

10、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好；

11、社區(qū)交通方便、通暢，與過街天橋、過街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰；

12、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設(shè)。

從以上12個(gè)條件可以看出，連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像文化消費(fèi)者集中的地方開店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個(gè)細(xì)節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學(xué)化、正規(guī)化。

開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類：

1住宅的種類：分為單身住宅,普通小區(qū)住宅(分大、中型),公寓(分電梯大樓、普通公寓),高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。

2住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別