【S房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資策略優(yōu)化探究8300字（論文）】

IIS房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資策略優(yōu)化研究目錄TOC\o"1-2"\h\u5921一、理論基礎(chǔ) 216348（一）房地產(chǎn)融資概念及特點(diǎn) 215606（二）多元化融資概念 35367二、S地產(chǎn)多元化融資模式分析 316251（一）公司概況 31799（二）選擇多元化融資渠道的動(dòng)因 432522（二）S地產(chǎn)多元化融資組合 432571三、S地產(chǎn)多元化融資成功經(jīng)驗(yàn) 62411（一）提高企業(yè)自身的直接融資比例 616454（二）結(jié)合實(shí)際，綜合考慮多項(xiàng)因素 731332（三）提升企業(yè)自身實(shí)力 721292四、S地產(chǎn)多元化融資存在問題 82524（一）過度依賴銀行，存在一定風(fēng)險(xiǎn) 824422（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，易出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺 831722（三）新型融資不充分，融資結(jié)構(gòu)不平衡 928967五、萬科多元化融資優(yōu)化建議 92696（一）拓寬融資渠道，減少對銀行依賴 91736（二）合理調(diào)整流動(dòng)負(fù)債比例，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu) 1024011（三）擴(kuò)大新型融資規(guī)模比例，開辟融資新渠道 1018092參考文獻(xiàn) 123774致謝 13摘要：資金作為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，為企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)保駕護(hù)航。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金供應(yīng)更是重中之重。首先對房地產(chǎn)融資的概念特點(diǎn)等理論基礎(chǔ)進(jìn)行闡述，以S房地產(chǎn)企業(yè)為對象分析多元化融資的選擇原因。然后通過對S房地產(chǎn)企業(yè)的融資組合分析，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)。最后以其經(jīng)營數(shù)據(jù)為依靠，發(fā)現(xiàn)其融資策略過程中存在的問題，提出相關(guān)完善優(yōu)化建議。對其他房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道選擇有著借鑒意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資策略前言房地產(chǎn)行業(yè)因各方面因素在我國社會(huì)活動(dòng)中占據(jù)重要地位。特別在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，受國家大力推行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。過去十年間，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量高速增長。國內(nèi)房價(jià)持續(xù)攀升，購房熱、投機(jī)多等現(xiàn)象的出現(xiàn)，對人民生活水平的影響逐漸加深。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策也在尋求新的增長點(diǎn)，拉動(dòng)內(nèi)需成為主流。受此影響，政府不斷出臺政策調(diào)控，堅(jiān)持“住房不炒”。中央銀行對于資金流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，同時(shí)降低各銀行的存款準(zhǔn)備金。資金的減少導(dǎo)致貸款利率提高，房產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)壓力變得緊張起來。與此同時(shí)，很多企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大延伸，融資結(jié)構(gòu)、支撐負(fù)債率居高不下等問題顯露出來。由此可見，在現(xiàn)在市場競爭、政策調(diào)整的環(huán)境下，采取傳統(tǒng)融資方式已不符合現(xiàn)狀。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更多研究多種融資途徑，推動(dòng)穩(wěn)定健康發(fā)展。因此通過企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況，利用相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)分析優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有模式下的融資問題具有重要意義。一、理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)融資概念及特點(diǎn)房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中，通過向銀行及其他方式進(jìn)行資金募集的金融行為。實(shí)質(zhì)是服務(wù)于企業(yè)發(fā)展過程中投資收益的需求。其自身在許多融資方面也與其他產(chǎn)業(yè)差別較大，有其特殊性質(zhì)。其融資特征綜合下來有以下幾點(diǎn)：1.資金需求量大由于國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程飛速加快、企業(yè)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、原材料物價(jià)上漲、優(yōu)質(zhì)地緣競標(biāo)等原因，企業(yè)的正常經(jīng)營需要大量的現(xiàn)金流。此外，企業(yè)的內(nèi)部與外部各項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)都離不開資金。對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，缺乏資金將會(huì)處于困境。2.資金周轉(zhuǎn)期長樓房建筑耗時(shí)較長，通常是幾年一個(gè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前都要獲得政府部門的批準(zhǔn)，在建設(shè)過程中也會(huì)因各種原因影響工期的開展。在后期企業(yè)為加快去庫存速度，會(huì)有一定預(yù)售活動(dòng)。而且大部分購房者在付款過程中也是采取貸款的方式分期支付，這在一定程度上也延緩了放棄的資金回流，影響資金的周轉(zhuǎn)利用。3.對國家政策敏感房地產(chǎn)企業(yè)在我國的社會(huì)地位十分重要，不光是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)與人民日常生活息息相關(guān)。在2016年購房浪潮出現(xiàn)后，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)高峰期。國家也不斷進(jìn)行政策調(diào)控，例如有關(guān)地區(qū)限制購買、研究房產(chǎn)稅征收等對市場進(jìn)行壓制。這些政策的出臺對房地產(chǎn)企業(yè)的影響十分重大。對于房地產(chǎn)企業(yè)，重視相關(guān)政策消息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略十分重要。（二）多元化融資概念多元化融資是擺脫單一渠道融資，采取多種措施擴(kuò)展融資方式的融資模式。在房地產(chǎn)企業(yè)中多元化融資是避免依賴于某種單一渠道，使資金來源更為分散多元。在企業(yè)融資出現(xiàn)問題時(shí)有更多的選擇，保障資金的不斷供應(yīng)，更加有利于企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，未來，在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，多元化融資會(huì)成為企業(yè)發(fā)展首選的方案之一。二、S地產(chǎn)多元化融資模式分析（一）公司概況S企業(yè)股份有限公司該于1984年成立。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，S經(jīng)過多年努力，逐漸在國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)一席之地。1991年在生長證券交易所成功上市，2014年，公司B股在聯(lián)交所主板上市。截至2019年報(bào)告期末，持有貨幣資金1661.9億元。公司始終堅(jiān)持與社會(huì)發(fā)展同步，做生態(tài)和諧建設(shè)者。公司經(jīng)營涉及國內(nèi)東中西部各地，同時(shí)經(jīng)營范圍進(jìn)入教育、食品、酒店度假等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，更好地服務(wù)于人民美好生活的需求。（二）選擇多元化融資渠道的動(dòng)因1.滿足資金需求隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國內(nèi)的地價(jià)及物價(jià)成本上漲，使得地產(chǎn)企業(yè)建造成本不斷上升。S地產(chǎn)是我國龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在全國范圍內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較多，需要大量的資金支持。多元化融資策略有助于保障項(xiàng)目開展過程中有足夠的渠道，提供穩(wěn)定資金量。2.降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)S集團(tuán)銀行貸款占比較高，同時(shí)短期負(fù)債占比很大。融資渠道使融資風(fēng)險(xiǎn)相對集中，在日常經(jīng)營中一旦銀行貸款出現(xiàn)問題影響將會(huì)十分嚴(yán)重。S融資采用多元化融資可以有效防止資金鏈斷裂，及時(shí)分散融資風(fēng)險(xiǎn)。3.降低融資成本所有的企業(yè)經(jīng)營過程中都會(huì)以高效益效益為首要目標(biāo)，其中重要的一環(huán)就是減少成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，融資成本主要在于支付利息。在融資過程中利率較低的渠道肯定為最優(yōu)先考慮。根據(jù)2020年最新年報(bào)：銀行貸款融資成本為約定利率上浮-6.7%、債券融資為2.5%-4.54%、其他借款則為4.75%-7.9%?？梢奡集團(tuán)選擇多元化融資，特別是債券融資途徑的成本相比來說是最優(yōu)選項(xiàng)。4.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是企業(yè)在不同渠道獲取資金的構(gòu)成比例。近年來國內(nèi)一直強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)也是一直金融供給側(cè)改革。S多元化融資意在融資的出發(fā)點(diǎn)科學(xué)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，有助于提升自身競爭力。(二)S地產(chǎn)多元化融資組合1.利用股市融資股市在我國從1989年開始實(shí)行以來取得長足發(fā)展，各種企業(yè)通過上市發(fā)行股票進(jìn)行融資。現(xiàn)如今股票市場已經(jīng)成為企業(yè)融資的重要渠道之一，同時(shí)利用股東優(yōu)良資源有助于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。S集團(tuán)作為第一批進(jìn)入股市的房地產(chǎn)企業(yè)，于1991年在深交所上市。上市以來，通過股權(quán)融資使得企業(yè)的資金總量得到快速增加。2019年S通過配發(fā)2，63億股的新H股，募集資金凈額約為77.8億港元，按2019年4月4日的匯率計(jì)算約為人民幣66.4億元。目前，S已成為人民幣流通量最大的房地產(chǎn)公司。2.并購與合作開發(fā)融資我國房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入相對穩(wěn)定后，并購和合作開發(fā)將成為地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要方式。企業(yè)從項(xiàng)目盈利為主的途徑逐漸轉(zhuǎn)變到資本運(yùn)營的途徑，利潤也更多來源于并購企業(yè)的整合和市場整合。在并購行為中通過并購整合資源，擴(kuò)大規(guī)模成為國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)的共識。2018年10月，S地產(chǎn)收購HX所持公司股份與HX公司合作開發(fā)環(huán)京地塊，共計(jì)金額為32.34億元。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移的大框架下，HX公司提前布局，在環(huán)京地區(qū)擁有足夠的優(yōu)勢。這與S看重優(yōu)質(zhì)地緣不謀而合，一方面可以促進(jìn)HX其他地區(qū)的發(fā)展布局，另一方面可以提供資金支持。通過并購和合作開發(fā)，S以最低的成本獲得更多的土地面積。在減少支出的同時(shí)，S在京津冀地區(qū)市場占有率也進(jìn)一步提升。兩者聯(lián)手合作開發(fā)環(huán)京圈，同樣也是通過合作增強(qiáng)抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力?？傮w來說，這次合作開發(fā)是一種雙贏的典型案例。3.開拓海外融資渠道隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加深，房企也發(fā)現(xiàn)國內(nèi)融資難度不斷加大。為了企業(yè)的正常經(jīng)營，必須嘗試更多的方式。隨著我國金融改革不斷加深，與世界金融合作更加密切。嘗試海外融資也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。2020年6月17日，S公司間接全資附屬公司ChericourtCompanyLimited(作為借款人)與星展銀行有限公司香港分行訂立有關(guān)定期貸款融資港幣10億元的融資協(xié)議。計(jì)初步為期12個(gè)月，直至初步12個(gè)月期限結(jié)束時(shí)，在滿足若干延期條件下，Chericourt可行使不超過四個(gè)連續(xù)12個(gè)月的延期選擇。作為國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭者，S集團(tuán)在海外市場的資信也廣受信任。通過海外的資本運(yùn)作，S集團(tuán)獲得了大量資金，對公司運(yùn)營起到了很大作用。4.房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托基金起源于上世紀(jì)60年代，是房地產(chǎn)證券化的重要形式。從2014年國內(nèi)試點(diǎn)以來規(guī)模逐漸壯大，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中逐漸展露頭角。并且融資限制相對于其他渠道也更加便捷。2020年12月3日，S企業(yè)披露了有關(guān)長安S廣場發(fā)起設(shè)立類REITs（房地產(chǎn)信托基金）相關(guān)情況。S子公司東莞市S房地產(chǎn)有限公司以下屬子公司東莞市長萬投資有限公司，以所持有的長安S廣場為基礎(chǔ)，成立“長安S廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該公告顯示，長安類REITs擬采用兩層結(jié)構(gòu)，一是“私募基金+專項(xiàng)計(jì)劃”，二是“深圳S廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃表”，該計(jì)劃表中東莞S認(rèn)購全部基金份額，總額12億元。由于信托借款的主要目的是為了滿足項(xiàng)目開發(fā)資金需要，國內(nèi)市場也處于初期，相信在未來的融資市場會(huì)更加廣闊。5.債券融資債券融資是企業(yè)向機(jī)構(gòu)或者投資者舉債融資的一種措施，企業(yè)在到期后償還其本金以及利息。在S集團(tuán)的融資渠道中，債券融資的利率是最低的。最重要的是其不會(huì)對企業(yè)的經(jīng)營進(jìn)行干涉，但其更加看重企業(yè)的信用情況。在2019年，S兩次以3.65%和3.55%的利率發(fā)行總額45億元的房屋租賃專項(xiàng)債券。5億元發(fā)行超短期融資券，利率為3.18%。ABS共發(fā)行53.32億元，保持在3.7%以下的發(fā)行率。同時(shí)也完成了多次美元中期票據(jù)的發(fā)行，最低票面利率為3.15%。2019年，S所發(fā)行的債券的成本利率約3.6%，不管是境內(nèi)債還是海外債，其發(fā)債利率均遠(yuǎn)低于典型房企平均發(fā)債成本。S進(jìn)行債券融資利率低的原因，首先是其自身擁有突出的信用優(yōu)勢。債券融資的低成本不僅讓S集團(tuán)減少利息支出，而且反應(yīng)出自身在大眾心里的可信度。更重要的是債券融資的占比僅次與銀行貸款，在未來會(huì)成為融資選擇的重中之重。6.銀行貸款眾所周知，銀行貸款是一個(gè)非常常見融資方式，我國房地產(chǎn)業(yè)直至現(xiàn)在最主要的資金來源就是銀行貸款。自2014年以來，S的銀行貸款所占的比例已經(jīng)連續(xù)三年上升，分別為39.94%,44.82%,58.6%和60.5%。從16年至今銀行貸款比例更是沒有低于50%，在融資總額中一直占領(lǐng)大半壁江山。據(jù)《證券日報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，S集團(tuán)2017年年報(bào)中，銀行共被提及了89次，內(nèi)容包含市場與管理等多個(gè)方面。與三年前(2014年)相比，S在60.5億元的銀行貸款中所占的比例上升了近20個(gè)百分點(diǎn)。房企的銀行信貸規(guī)模過大，這對于國家經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展來說是不利的，同時(shí)受現(xiàn)如今政策影響，在未來對企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展勢必造成影響。三、S地產(chǎn)多元化融資成功經(jīng)驗(yàn)（一）提高企業(yè)自身的直接融資比例企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)該更多的考慮長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，利用直接融資來吸引中長期資金支持長期發(fā)展。通過上文所講：股票市場的提升可以使得穩(wěn)定性資金更加充足。在企業(yè)收購合作過程中，使得優(yōu)勢互補(bǔ)，不斷優(yōu)化自身。房地產(chǎn)信托在S融資中所占比例盡管較小，但是我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資受限的情況下，房地產(chǎn)信托常常成為其主要的融資方式：境外融資目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中以其成本優(yōu)勢，受到地產(chǎn)企業(yè)的喜愛，使得境外融資發(fā)展更快。提高直接融資比重同時(shí)也有助于提高金融體系適配性。（二）結(jié)合企業(yè)自身，重視內(nèi)外環(huán)境多元化融資戰(zhàn)略，對企業(yè)的融資需求具有十分積極的作用。具體表現(xiàn)為，提高融資效率的同時(shí)降低融資風(fēng)險(xiǎn)。前文分析到，S集團(tuán)實(shí)行的正是多元化融資策略，其在制定融資策略時(shí)，結(jié)合實(shí)際情況，綜合考略多方面影響因素，例如，市場發(fā)展前景、同行業(yè)競爭對手橫向?qū)Ρ确治鲆约皣艺叻ㄒ?guī)的頒布實(shí)施等具體情況，于此同時(shí)，結(jié)合本公司主旨，及時(shí)關(guān)注市場動(dòng)向，適時(shí)調(diào)整、嘗試不同的融資策略，提高企業(yè)在復(fù)雜多變的市場中的適應(yīng)能力。表1S集團(tuán)歷年融資成本圖2015年2016年2017年2018年2019年5.79%4,91%5.64%5.30%5.21%注：數(shù)據(jù)來源-S集團(tuán)年報(bào)觀察表1，S集團(tuán)最近五年來融資成本基本維持在5%-6%之間，2016年跌破5%，且整體呈下降趨勢，可見，S集團(tuán)并未采取一成不變的融資策略，而是選擇較為積極、多元的策略。及時(shí)結(jié)合企業(yè)本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，市場變化、國家宏觀調(diào)控等內(nèi)外部因素的變動(dòng)，積極調(diào)整融資渠道，使S集團(tuán)融資成本基本維持在一個(gè)較低的水平，并且穩(wěn)中有降，降低企業(yè)資本開支，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，使S集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，從而使企業(yè)能夠更快更好發(fā)展。（三）提升企業(yè)自身實(shí)力從本質(zhì)上講，企業(yè)想要進(jìn)行多元化融資的前提是企業(yè)本身必須具備扎實(shí)堅(jiān)韌的公司實(shí)力。其實(shí)，多元化融資戰(zhàn)略并非高不可攀，資本運(yùn)作便是這其中的重要一環(huán)，若將本身有限的資本充分運(yùn)作，得到的可能是十幾甚至幾十倍的投資回報(bào)。S集團(tuán)十分重視資本運(yùn)作，在其融資前期，通過資本運(yùn)作，對本公司的品牌價(jià)值的建設(shè)和宣傳，在社會(huì)上成功樹立了良好的企業(yè)形象，同時(shí)，加大成本投入，注重提高產(chǎn)品質(zhì)量，以高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛要求保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)水平，在業(yè)內(nèi)收獲較好的口碑。這樣一來，不僅為企業(yè)樹立了健康積極負(fù)責(zé)任的企業(yè)形象，而且由于信譽(yù)的提高，收獲了大批投資人，從而達(dá)到多元融資的目的，進(jìn)一步提高企業(yè)自身實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)向上向好發(fā)展。四、S地產(chǎn)多元化融資存在問題（一）過度依賴銀行，存在一定風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)本身的特殊性質(zhì)，需要多輪的融資，且數(shù)額較大。銀行貸款過去由于其放款效率高、優(yōu)惠扶持政策多以及費(fèi)用較低等優(yōu)點(diǎn)，成為該行業(yè)主要的融資渠道手段。但享受便利的同時(shí)需承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高的可能。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款融資，帶來了諸多不利的影響因素，包括資金使用效率低下、企業(yè)與銀行關(guān)系失衡等，并且以此方式的融資資金穩(wěn)定性較低。表2S集團(tuán)融資占比表2015年2016年2017年2018年2019年銀行貸款44.82%58.6%60.5%52.8%54.5%應(yīng)付債券25.18%24.5%20.2%27.2%24.1%其他借款30.00%16.9%19.3%20.0%21.4%注：數(shù)據(jù)來源-S集團(tuán)年報(bào)由表2可見，S集團(tuán)銀行貸款所占融資比例過半，對銀行貸款依存度較高。近年來，我國商品房價(jià)格畸形發(fā)展，常年保持較高的增長，售價(jià)遠(yuǎn)超商品房本身價(jià)值，給社會(huì)和公民帶來的諸多的困擾。為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前局面，國家通過宏觀調(diào)控手段，多次出臺有關(guān)文件，調(diào)整、限制房地產(chǎn)信貸相關(guān)政策。這在一定程度上限制和降低了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款融資的依賴。尤其是2016年底以來，央行嚴(yán)格限制了信貸資金流入樓市，防止投機(jī)炒房等行為。大型銀行也收緊了房地產(chǎn)融資信貸，這些情況對于S房地產(chǎn)企業(yè)來說十分考驗(yàn)其現(xiàn)金流管理和財(cái)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，易出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺通常認(rèn)為，一般工業(yè)制造業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的適宜區(qū)間為45%-60%之間，近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于60%。觀察表3，S集團(tuán)五年來資產(chǎn)負(fù)債率同樣高于60%，2015-2019年呈上升趨勢，且達(dá)到了80%以上，高于行業(yè)平均水準(zhǔn)。說明資產(chǎn)負(fù)債率的確偏高，融資結(jié)構(gòu)不合理。這種高資產(chǎn)負(fù)債率在目前對房地產(chǎn)市場資金比較嚴(yán)格的監(jiān)管調(diào)控下，容易給公司造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表3S與房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計(jì)表2015年2016年2017年2018年2019年WK77.70%80.54%83.98%84.59%84.36%房地產(chǎn)行業(yè)76.41%76,71%79.10%79.42%72.60%注：房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來源-巨潮資訊網(wǎng)短期資金通常指一年內(nèi)需要償還的負(fù)債，在相關(guān)時(shí)限里還款壓力比較大。觀察表4，S集團(tuán)2015-2019年資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比例失衡嚴(yán)重。短期負(fù)債占比常年維持在86%-89%之間，幾倍于長期負(fù)債，長短期負(fù)債比例的失衡會(huì)使企業(yè)的償債壓力增加，容易出現(xiàn)系統(tǒng)性資金風(fēng)險(xiǎn)。表4S集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)（單位：億元）2019年2018年2017年2016年2015年流動(dòng)負(fù)債12700112008473.555799.984200.62非流動(dòng)負(fù)債1868.141711.291314.10891.74551.21負(fù)債總額14600129009787.656691.734715.82流動(dòng)負(fù)債占比87%86.8%86.5%86.7%89%注：數(shù)據(jù)來源-S集團(tuán)年報(bào)（三）新型融資不充分，融資結(jié)構(gòu)不平衡S地產(chǎn)作為最早一批傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，自身的規(guī)模以及持有資金總量較大。但受國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)體制影響，在早期幾乎一直以銀行借款作為融資選擇。后期的發(fā)展當(dāng)中雖然采取多元化融資的組合形式，但仍需要進(jìn)行突破。從表2可以看出：銀行貸款一直以來處于主體地位，應(yīng)付債券作為低成本渠道穩(wěn)居第二位，但其他借款總規(guī)模還是低于債券借款。由此可見，雖然S集團(tuán)一直在不斷嘗試新渠道方式融資，但從表現(xiàn)上看新型融資并沒有取得快速進(jìn)步?，F(xiàn)如行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對于規(guī)模龐大的S集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)問題需要引起重視。五、萬科多元化融資優(yōu)化建議（一）拓寬融資渠道，減少對銀行依賴房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊屬性，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對現(xiàn)金流持續(xù)供給要求很高。目前國內(nèi)的金融改革在不斷深化，證券金融市場的發(fā)展一定程度上受到支持。S地產(chǎn)可根據(jù)自身實(shí)際情況適當(dāng)?shù)卦黾庸蓹?quán)融資的比例，避免銀行的嚴(yán)重依賴。減少成本利息支出，達(dá)到降低融資成本的目的。房產(chǎn)項(xiàng)目在建造過程中有對應(yīng)的建設(shè)工期，企業(yè)在融資渠道選擇時(shí)要更注重提高資金使用效率，長短期負(fù)債要有自己的考量。通過對融資渠道與項(xiàng)目實(shí)施的合理統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資金使用效率的提高。這樣一來，打破了銀行貸款放款時(shí)間與具體項(xiàng)目實(shí)施不能完美銜接的壁壘，實(shí)現(xiàn)多元化融資，從而降低了對銀行貸款融資的依賴。而多元化的融資策略完美契合房地產(chǎn)行業(yè)融資需求，達(dá)到融資時(shí)間、方法以及數(shù)額隨實(shí)際情況，即企業(yè)項(xiàng)目的開展進(jìn)程及本質(zhì)進(jìn)行適時(shí)變化。為企業(yè)建設(shè)順利進(jìn)行提供支持。同時(shí)，民間的投資也同樣值得關(guān)注，S地產(chǎn)可以適當(dāng)加以利用。（二）合理調(diào)整流動(dòng)負(fù)債比例，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，短期負(fù)債高于長期負(fù)債，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)受到較大限制。償付工作的前提需要充足的現(xiàn)金流作為支撐，否則有可能會(huì)面臨無法按期交付的情況，為企業(yè)造成較大的形象損失。所以，S集團(tuán)應(yīng)針對于負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡這一問題進(jìn)行改善優(yōu)化。一方面，當(dāng)前應(yīng)著手降低短期負(fù)債率，降低其于整體中的比例，對于空缺的部分可采取多元化融資策略，如商業(yè)承兌、金融票據(jù)等方法來進(jìn)行補(bǔ)充；另一方面，遠(yuǎn)景規(guī)劃層面，S集團(tuán)需要持續(xù)提高長期融資所占比例，例如引入長期資本等，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)的同時(shí)，豐富資金來源，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。受到疫情影響和高房價(jià)情況，目前房產(chǎn)銷售情況不容樂觀。例如恒大集團(tuán)帶頭推出“打折賣房”，S集團(tuán)也應(yīng)當(dāng)注意自身的負(fù)債比例和債務(wù)情況。同時(shí)須根據(jù)各個(gè)城市的項(xiàng)目情況加速去庫存，實(shí)現(xiàn)快速銷售，回籠資金。注重經(jīng)營管理，投資收益率情況，增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）擴(kuò)大新型融資規(guī)模比例，開辟融資新渠道多元化融資本身就是為擺脫單一渠道的限制，也是融資問題前進(jìn)的必經(jīng)階段。雖然我國受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度以及意識形態(tài)影響，在經(jīng)濟(jì)政策中確實(shí)有制度不完善問題。但在國家十四五規(guī)劃當(dāng)中特別提到“提高直接融資特別是股權(quán)融資”，資本市場重任在肩。S集團(tuán)應(yīng)當(dāng)積極順應(yīng)目前深化金融改革的趨勢，鼓勵(lì)市場融資創(chuàng)新。特別是對于海外資金的吸收利用，打造國內(nèi)外資本形成機(jī)制。結(jié)合集團(tuán)對環(huán)境影響因素的分析和綜合考慮，平衡好各種融資來源的占比。HD集團(tuán)等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行永續(xù)債的模式，對他們在資金有限時(shí)發(fā)展起了很大作用。但這種高信譽(yù)要求，意味著只有大型企業(yè)或者國企作為背書才有這種資格。S集團(tuán)可以嘗試永續(xù)債對融資受限時(shí)的發(fā)行使用，一方面給企業(yè)帶來長期資金，另一方面可以降低資產(chǎn)負(fù)債率。但依舊需注重內(nèi)源性融資，實(shí)現(xiàn)最低的費(fèi)用支出和風(fēng)險(xiǎn)水平。結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)融資策略以及以及實(shí)施的過程，對其經(jīng)營收益以及效果有著重要影響。房地產(chǎn)行業(yè)在過去作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，政府也在扶持發(fā)展。而如今經(jīng)濟(jì)追求高質(zhì)量發(fā)展的環(huán)境下，國家弱化房地產(chǎn)依賴，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對房地產(chǎn)的發(fā)展定下了軟著陸基調(diào)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題依舊許多，出現(xiàn)資金鏈斷裂，爛尾樓情況時(shí)有發(fā)生。作為社會(huì)一直重點(diǎn)關(guān)注的問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資策略現(xiàn)在依舊在探討研究。在未來很長一段時(shí)間還會(huì)探索更優(yōu)方案。本論文以S集團(tuán)多元化融資案例為研究對象，通過對其多元化融資組合的經(jīng)驗(yàn)分析，并對存在的問題提出了優(yōu)化建議。以期能為我國房地產(chǎn)融資的健康發(fā)展提供一些參考價(jià)值。參考文獻(xiàn)[1]王化成.高級財(cái)務(wù)管理[M].中國人民大學(xué)出版社;2017.[2]鄭珂.我國房地產(chǎn)融資策略研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2018.[3]熊濤.萬科地產(chǎn)多元化融資策略研究[D].華中科技大學(xué),2016.