房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告

房地產(chǎn)項目可行性研究剖析報告（完好標(biāo)準(zhǔn)模板）第一部分 項目概略剖析一、項目基本狀況介紹項目名稱介紹項目宗地地點介紹項目合作單位介紹肩負(fù)可行性研究的單位介紹項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項目開發(fā)公司介紹（內(nèi)容可選）開發(fā)公司的基本狀況介紹開發(fā)公司的組織機(jī)構(gòu)介紹開發(fā)公司的管理團(tuán)隊介紹開發(fā)公司的經(jīng)營狀況介紹三、項目產(chǎn)生背景第二部分項目市場檢查剖析一、項目投資環(huán)境剖析政策環(huán)境剖析（1）全國政策環(huán)境剖析A．金融政策剖析B．土地政策剖析-1-（2）城市政策環(huán)境剖析經(jīng)濟(jì)環(huán)境剖析（1）全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境剖析（內(nèi)容可選）A．公民經(jīng)濟(jì)整體狀況剖析B．固定財產(chǎn)投資剖析C．通貨膨脹剖析D．花費需求剖析E．重要利好事件剖析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（內(nèi)容可選）A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)剖析B．城市固定財產(chǎn)投資剖析C．城市引進(jìn)外資狀況剖析D．城市重要經(jīng)濟(jì)項目剖析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程剖析F．城市經(jīng)濟(jì)展望剖析社會文化剖析1）城市自然地理狀況剖析2）城市歷史文化剖析3）城市人口狀況剖析宗地現(xiàn)狀剖析配套設(shè)備剖析城市規(guī)劃剖析-2-市政設(shè)備剖析二、項目競爭環(huán)境剖析房地產(chǎn)市場剖析1）全國房地產(chǎn)市場剖析2）城市房地產(chǎn)市場剖析城市房地產(chǎn)市場剖析B．城市房地產(chǎn)市場價錢剖析城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況剖析D．城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況剖析A）產(chǎn)品種類的供應(yīng)狀況剖析B）土地供應(yīng)狀況剖析C）產(chǎn)品的動工咯和完工狀況剖析板塊競爭敵手剖析（1）板塊范圍的界定（2）項目所在板塊狀況剖析（3）板塊產(chǎn)品特色剖析（4）板塊間的對照剖析樓盤競爭敵手剖析（內(nèi)容可選）1）住所開發(fā)項目的競爭敵手剖析2）商業(yè)開發(fā)肥肉競爭敵手剖析3）綜合開發(fā)項目的競爭敵手剖析三、項目客戶群剖析-3-項目客戶群購置能力剖析項目客戶群花費動機(jī)剖析項目客戶群年紀(jì)構(gòu)造剖析項目客戶群家庭人口因素剖析項目客戶群教育水平剖析項目客戶群考慮因素剖析（1）價錢因素剖析（2）環(huán)境因素剖析（3）產(chǎn)品種類因素剖析（4）風(fēng)水因素剖析四、項目SWOT剖析項目優(yōu)勢剖析項目劣勢剖析項目時機(jī)剖析項目威迫剖析項目SWOT剖析表五、項目定位剖析項目客戶定位1）客戶職業(yè)定位2）客戶特色定位3）客戶收入定位4）客戶需求定位-4-項目產(chǎn)品定位（1）項目開發(fā)主題（2）項目產(chǎn)品品位（3）項目產(chǎn)品種類（提出兩種以上方案進(jìn)行精選）房地產(chǎn)項目價錢定位第三部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議與進(jìn)度安排一、項目規(guī)劃設(shè)計建議設(shè)計依照設(shè)計指導(dǎo)思想總平面規(guī)劃建議建筑立面建議戶型設(shè)計建議景觀設(shè)計建議配套設(shè)備建議二、項目開發(fā)進(jìn)度安排建設(shè)周期安排施工進(jìn)度安排銷售周期安排第四部分 項目花費估量一、項目開發(fā)成本估量土地花費的估量建筑安裝工程花費的估量-5-先期工程花費的估量基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)花費的估量公共配套設(shè)備建設(shè)花費的估量開發(fā)有關(guān)稅費的估量其余花費的估量不行預(yù)示花費的估量二、項目開發(fā)花費估量管理花費的估量財務(wù)花費的估量銷售花費的估量三、編寫投資成本花費估量表表13-1投資成本花費估量表序號項目計算依照單價/（元/㎡）共計/萬元一開發(fā)成本1-8項之和土地花費=土地使用出讓1土地花費金+拆遷布置賠償費+征地花費2先期工程費一般占到建筑安裝工程費用的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)備建一般占到建筑安裝工程費設(shè)費的15%左右4建筑安裝工依據(jù)樓層和構(gòu)造進(jìn)行估量程費5公共配套設(shè)能夠按建筑安裝工程花費施建設(shè)費的3%-5%進(jìn)行估量6開發(fā)時期稅能夠用建筑安裝工程花費費的8%-15%進(jìn)行估量按實質(zhì)計算也可用建筑安7其余稅費裝工程花費的3%進(jìn)行估算8不行預(yù)示費1-7項的1%-3二開發(fā)花費9-11項之和-6-9管理花費開發(fā)成本的2%-3%10財務(wù)花費按實質(zhì)計算11銷售花費銷售收入的3%-5%三共計四、開發(fā)期經(jīng)營稅費的計算與交易有關(guān)的稅費，編寫與交易有關(guān)的稅費表表13-2稅費表序交易稅費的類型計算依照號1營業(yè)稅銷售收入×5%2城市保護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%（外資公司免征3教育費附帶營業(yè)稅×3（外資公司免征4防洪工程保護(hù)費（此項各地征銷售收入×0.09%收不同樣5印花稅銷售收入×0.05%（或房地產(chǎn)交易價的0.05%）6交易服務(wù)費銷售收入×0.1%（或房地產(chǎn)交易價的0.1%）銷售收入×5.74%，假如沒有防洪工程保護(hù)共計費，則為銷售收入×5.65%2.土地增值稅3.公司所得稅第五部分 項目資本籌備收入估量表13-3 銷售收入與經(jīng)營稅金及附帶估量表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N銷售收入1.1可銷售面積1.2單位售價1.3 銷售比率經(jīng)營稅金及稅金附帶2.1營業(yè)稅2.2城市保護(hù)建設(shè)稅2.3 教育費附帶···表13-4 借錢還本付息表-7-序號 項目 共計 1 2 3 ···借錢還本付息1.1 期初借錢本息累計本金利息1.2 本期借錢1.3 本期應(yīng)計利息1.4 本期還本1.5 本期付息借錢歸還資本根源2.1利潤2.2折舊費2.3攤銷費2.4其余還款資本第六部分 項目財務(wù)評論一、盈余能力剖析靜態(tài)盈余能力剖析1）利潤總數(shù)（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理花費-銷售花費-財務(wù)花費-經(jīng)營稅金及附帶-土地增值稅-填補損失2）投資利潤率（也稱投資回報率、投資利潤率或總投資利潤率）=年均勻利潤總數(shù)÷總投資×100%3）投資凈利率=年均勻凈利率÷總投資×100%4）資本金利潤率=年均勻利潤總數(shù)÷資本金×100%5）銷售凈利率=年均勻所得稅后利潤總數(shù)÷資本金×100%6）銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%7）銷售毛利率=（稅前利潤+開發(fā)花費）÷銷售收入100%-8-8）成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總數(shù)）÷投資總數(shù)×100%9）靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正當(dāng)期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）10）表13-5 損益表（單位：萬元）序號 項目 共計 1 2 3 ··· N經(jīng)營收入1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入經(jīng)營成本2.1 商品房經(jīng)營成本2.2 出租房經(jīng)營成本營運成本維修花費經(jīng)營稅金及附帶土地增值稅利潤總數(shù)所得稅稅后利潤9.1 盈余公積金9.2 對付利潤9.3 未分派利潤動向盈余能力剖析（1）財務(wù)內(nèi)部利潤率（ FIRR）n(CICO)t(1FIRR)t0i 1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）DFNPV (CI CO)t(1 FIRR)t13）動向投資回收期-9-D(CICO)t(1FIRR)t0i 1（4）現(xiàn)金流量表表13-6 所有投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其余收入1.6回收固定財產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資本現(xiàn)金流出2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本2.3 營運花費2.4 維修花費2.5 經(jīng)營稅金及附帶2.6 土地增值稅2.7 所得稅凈現(xiàn)金流量積累凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其余收入1.6長久借錢1.7短期借錢1.8回收固定財產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營資本現(xiàn)金流出2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本2.3 營運花費2.4 維修花費-10-2.5 經(jīng)營稅金及附帶2.6 土地增值稅2.7 所得稅2.8 借錢本金歸還2.9 借錢利息支付凈現(xiàn)金流量積累凈現(xiàn)金流量二、清賬能力剖析借錢利息簡化計算每期應(yīng)計利息 =（期初借錢本息累計 +本期借錢2）×利率。借錢歸還期Pd=借錢歸還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) -開始借錢期數(shù) +（當(dāng)期歸還借錢額÷當(dāng)期可用于還款的資本額） 。財產(chǎn)賭債率財產(chǎn)欠債率=欠債總數(shù)÷財產(chǎn)總數(shù)× 100%，此中欠債總額=流動欠債+長久欠債。流動比率流動比率=流動財產(chǎn)÷流動欠債速動比率速動比率=速動財產(chǎn)÷流動欠債，速動財產(chǎn) =流動財產(chǎn)-存貨6.表13-8 財產(chǎn)欠債表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N財產(chǎn)1.1 流動資本-11-應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資本1.2在建工程1.3固定財產(chǎn)凈值1.4無形及遞延財產(chǎn)凈值欠債2.1流動欠債對付賬款流動資本借錢其余短期借錢2.2長久借錢經(jīng)營資本借錢固定財產(chǎn)投資借錢開發(fā)產(chǎn)品投資借錢欠債小計所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計未分派利潤計算指標(biāo)：1.財產(chǎn)欠債率（%）流動比率（%）速動比率（%）三、資本均衡剖析表13-9 資本根源與運用表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N資本根源1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入1.4 自有資本1.5 長久借錢1.6 短期借錢1.7 回收固定財產(chǎn)余值1.8 回收經(jīng)營資本1.9 凈轉(zhuǎn)售收入資本運用2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本-12-2.3營運花費2.4維修花費2.5經(jīng)營稅金及附帶2.6土地增值稅2.7所得稅2.8對付利潤2.9借錢本金歸還2.10借錢利息支付盈余資本累計盈余資本表13-10 投資計劃與資本籌備表序號 項目 共計 1 2 3 ··· N項目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資本資本籌備2.1資本金2.2借貸資本2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其余收入第七部分項目不確立性剖析1.敏感性剖析（內(nèi)容可選）銷售價錢敏感性剖析、土地獲得價錢敏感性剖析。2.臨界點剖析（內(nèi)容可選）最低銷售價錢、最高獲得價錢。第八部分項目方案比選當(dāng)只有一種開發(fā)方案時則不需要進(jìn)行項目方案比選第九部分 項目法律及政策性風(fēng)險剖析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險剖析（1）項目用地法律手續(xù)剖析（2）項目合作方式及其風(fēng)險剖析-13-項目政策性風(fēng)險剖析項目其余風(fēng)險剖析（1）項目市場風(fēng)險剖析（2）項目經(jīng)營風(fēng)險剖析（3）項目金融風(fēng)險剖析（4）項目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險剖析項目風(fēng)險控制對策第十部分 項目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國內(nèi)幾家最有名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司的可行性研究報告整合而成的房地產(chǎn)項目可行性研究報告標(biāo)準(zhǔn)編寫模板。該模板特別合適于房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行跨地區(qū)開發(fā)拿地以前所做的項目可行性研究報告，還特別合適于土地競標(biāo)前的報價剖析。項目產(chǎn)生背景（1）外面因素A．剖析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、 城市功能規(guī)劃與布局、局部地區(qū)開發(fā)重點、政府重要政策馬上公布等。B、剖析宗地所屬地區(qū)在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。比如：項目處在浦東，要說明浦東在損害的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的狀況。C．剖析項目淵源，特別的政治或文化背景，如：危房-14-改造、高新技術(shù)區(qū)生活住所配套、 文化園、政府重點工程等。（2）內(nèi)部因素剖析項目啟動對公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（手法能否中心項目）B．剖析公司進(jìn)入重點地區(qū)市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提高品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用。C．從公司將來的利潤需求、可連續(xù)經(jīng)營等角度描繪立項開發(fā)的意義。項目概略（1）項目地點剖析項目宗地所處城市、行政地區(qū)、非行政地區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理地點。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地地區(qū)地點，與標(biāo)記性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場等）的相對地點和距離。（2）宗地現(xiàn)狀描繪四至范圍B．剖析地勢平展?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢比較；C．剖析地面現(xiàn)狀，包含宗地內(nèi)能否 有溝渠、較深的溝-15-壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算所以而損失的實質(zhì)用地面積；D．剖析地面現(xiàn)有民居狀況，包含詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要剖析工廠的數(shù)目、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下狀況剖析，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和構(gòu)造等。地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物遺跡和可利用的建立；F．剖析土地的完好性，能否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝遺跡、江河湖泊等因素切割土地；G．地點狀況，包含土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。（3）項目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套剖析a）交通狀況剖析：公交系統(tǒng)狀況，包含主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依賴的交通方式，能否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中能否有地-16-鐵、輕軌等交通狀況有重要影響的工程。附圖：交通狀況表示圖，包含現(xiàn)有和將來規(guī)劃的城市公共交通和迅速捷運系統(tǒng)。b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。f）公園。g）銀行。h）郵局。I）其余。附圖：生活設(shè)備散布圖，詳細(xì)地點、距離。B．宗地周邊 3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀詳細(xì)內(nèi)容分要求參照“ A.周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套剖析”4）項目周邊環(huán)境剖析（依據(jù)個案特征描繪，沒有的能夠不寫）治安狀況；B．空氣狀況；C．噪聲狀況；D．污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等） ；E．危險源狀況（如高壓線、放射性、 物件生產(chǎn)或倉儲-17-基地等）；F．周邊景觀；G．風(fēng)水狀況；H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或商場的建設(shè)等；．其余。5）大市政配套剖析（一下剖析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包含現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實行的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實行時間。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實施時間。D．通信（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計線路成本等。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源地點、距宗地距離、接口地點。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源地點、距宗地距離、接口地點。附圖：說明上述配套設(shè)備的管線走向、 容量和接口地點，及將來規(guī)劃擴(kuò)容和增添的狀況。（6）規(guī)劃控制重點-18-A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住所建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C．綜合容積率、住所容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其余。7）土地價錢土地價錢的計算方法，如有代征地要說明朝征地價錢。依據(jù)購置價錢計算總地價、樓面地價。項目法律及政策性風(fēng)險剖析（1）合作方式及條件A．合作方式基本狀況：合作名稱，主要股東投資狀況，注冊資本，成即刻間、特別背景等。B．合作方式：比如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同建立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方必定能夠供應(yīng)正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方能否有肩負(fù)營業(yè)稅的義務(wù)。C．付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。-19-其余合作的主要條件。E．與合作方式有關(guān)的其余法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）獲得土地使用權(quán)的程序評估A．獲得土地使用權(quán)的程序。B．獲得土地使用權(quán)需要的工作日。C．獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．獲得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制，即獲得土地使用權(quán)存在的不確立因素及解決。（4）土地性質(zhì)改正的評估（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）土地性質(zhì)改正的程序和原因。土地性質(zhì)改正的政策支持或阻礙。C．土地性質(zhì)改正需要的工作日。5）政策性風(fēng)險評估剖析因為城市規(guī)劃限制或改正、突發(fā)性政策等政府因素而致使項目終斷開發(fā)、報批報建流程沒法達(dá)成，項目開發(fā)期間土地性質(zhì)改正受挫而造成先期投入所有或部分損失的可-20-能性判斷。6）整體評論項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評論。如：簽約合同中顯然對本公司不利的條款及其考慮；部分或所有條款存在的不確立性因素的控制；不利、不確立條款可能遭到的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。項目地區(qū)市場檢查與剖析（1）地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況剖析A．地區(qū)房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各品位房地產(chǎn)項目在地區(qū)內(nèi)的散布狀況；購買人群變化。B．地區(qū)房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)成長狀況（近 3-5年）動工量、完工量、銷售量、供需比、均勻銷售。地區(qū)市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨向（2）地區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特色A．各品位產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各品位產(chǎn)品的會合特色（特別研究與本項目近似檔次物業(yè)的特色）；C．地區(qū)內(nèi)競爭樓盤狀況剖析附圖：項目周邊樓盤個案散布圖，此中一些具代表性的將來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。-21-D.將來2-3年地區(qū)內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品種類。E．剖析：本項目在地區(qū)市場內(nèi)的時機(jī)點。F．結(jié)論：地區(qū)市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本項目所在地點的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項目在地區(qū)內(nèi)開發(fā)市場潛力；本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。（3）地區(qū)目標(biāo)客戶群研究各品位產(chǎn)品目標(biāo)客戶特色及輻射商圈范圍（成立在本地區(qū)參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨向特色上）。結(jié)論：本項目目標(biāo)客戶群的地區(qū)根源、行業(yè)特色、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點、訴求點。（4）目標(biāo)定位市場定位：目標(biāo)人群特色、根源地區(qū)、行業(yè)特色；B．產(chǎn)品定位。項目規(guī)劃設(shè)計建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計思路A．觀點設(shè)計：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特色。B．主要產(chǎn)品種類：多層、高層，仍是連拍別墅或屋頂-22-花園、頂層復(fù)式等其余種類，及不同種類產(chǎn)品的比列。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑資料采納的考慮。D．在所在城市中，生產(chǎn)新式、標(biāo)新立異產(chǎn)品的可能性。E.假如是大型、超大型項目，地創(chuàng)造大社會觀點的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計的可行性剖析A．剖析在既定容積率、凈用地面積、住所面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時聲明種類和特色，能否切合前方說起的規(guī)劃設(shè)計觀點和本公司所找尋的各樣品位高質(zhì)量住所的要求。這主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。B．容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計觀點、產(chǎn)品種類和特色的影響。土地自己特色對產(chǎn)品設(shè)計的影響各考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完好性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。D．項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。E．周邊市政工程配套設(shè)備對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與能否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)備（大-23-型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)備對自己配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G．市場剖析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價錢限制和總價控制原則與產(chǎn)品種類和產(chǎn)品特色設(shè)計能否存在矛盾，對產(chǎn)品質(zhì)量能否有影響，并說明怎樣解決。項目開發(fā)進(jìn)度安排1）土地增值潛力初步評估從地理地點、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市將來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地增值潛力做出初步評估。2）宗地立刻開發(fā)與作為土地貯備的優(yōu)弊端剖析3）工程計劃工期計劃、各期動工面積、完工計劃、開完工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的據(jù)有率。4）銷售計劃各期銷售時間、價錢、面積，估計銷售各期的市場據(jù)有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性。項目花費估量1）成本花費估量說明測算假定和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品種類假定，總建筑面積，住所和非住所面積，容積率，項目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)花費，不包含營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下邊-24-表13-11所列：表13-11成本估量表項目 投資總數(shù)/萬元 單位成本（元/㎡）土地花費先期工程費基礎(chǔ)設(shè)備費建筑安裝工程費配套花費開發(fā)間接費開發(fā)成本小計營銷花費管理花費總計（2）稅務(wù)剖析A．營業(yè)稅及附帶；B．所得稅；土地增值稅。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目自己使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策能否有矛盾，以及怎樣解決，詳細(xì)的操作的而過程是什么。項目資本計劃資本投入計劃：各期地價、先期花費、基礎(chǔ)工程費、建安費、配套費、開發(fā)間接費等的投入安排。B．資本回款計劃：各期銷售回款計劃。C．資本需求計劃：聯(lián)合整個公司資本狀況，列示各期資本的需求缺口及融資門路。-25-啟動資本及啟動時只用資本內(nèi)容、資本占用峰值、實現(xiàn)先進(jìn)正流入時間、資本占用月均勻額。項目財務(wù)評論A．財務(wù)評論的假定條件，如能否享受政府各樣稅費的減免等。B．項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表13-12。表13-12 項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位指數(shù)（元/㎡） 項目總金額/萬元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率項目開發(fā)各期的利潤表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)算面積/㎡單位利潤/（元/㎡）利潤/萬元

表13-13項目開發(fā)各期利潤表2008年···20xx年上半下半年上半下半年上半下半年共計年年年項目敏感性剖析參照以上內(nèi)容及表格，可依據(jù)實質(zhì)狀況增減。成本改動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假定成本每上漲（降落）必定金額或上漲（降落）必定百分比比較，如：-26-表13-14經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本改動表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展望成本×展望成本展望成本×展望成本×90%110%120%總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率售價改動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假定售價每上漲（降落）必定金額或上漲（降落）必定百分比來比較，如：表13-15經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價改動表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展望成本×展望成本展望成本×展望成本×90%110%120%營業(yè)額銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率C．容積率改動時各項指標(biāo)的變化表13-16 各項指標(biāo)隨容積率改動表主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4多高層比-27-營業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤銷售凈利率總投資利潤率項目管理資源配置（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置能否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。2）人力資源需求啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的要求，詳細(xì)人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員可否知足需要，缺口人員的解決門路（調(diào)換、找平、培訓(xùn)等）。項目綜合剖析與建議（1）優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品質(zhì)量和特征、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向發(fā)展思路等方面闡述。（2）劣勢-28-從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品質(zhì)量和特征、 市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向發(fā)展思路等方面闡述。3）時機(jī)從市場時機(jī)、提高市場據(jù)有率、建立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬地區(qū)土地價錢趨向等方面闡述。（4）結(jié)論和建議項目競拍和招標(biāo)方式獲得土地需要注意的問題（1）主要指標(biāo)測算A．展望直接建筑成本（不包含地價） 、售價。B．投資利潤剖析（參照一下格式） ：表13-17 投資利潤剖析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ··· A+nM樓面地價總投資銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率注：A代表起拍價或招標(biāo)底價，若沒有地價則 A代表略低于可能最低中標(biāo)價； M代表每次舉牌增添的最小單位價錢，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，比如 100萬元，變化值不宜過大。-29-C．依據(jù)需要可增添以下測算：表13-18 增添測算指標(biāo)銷售凈利率 總投資 最高樓地面地價 最高總地價R1R2R3···注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其余主要剖析指標(biāo)，如投資利潤率等。（2）競爭敵手剖析主要背景，控股股東狀況。B．總財產(chǎn)、凈財產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 。資本狀況，可能資本根源，融資能力，資本成本。操作水平，主要開發(fā)的項目。參加競爭的主要目的，從而剖析敵手拿地的其實，能否志在必得。（3）擬訂策略A．剖析盈虧均衡點，即保本銷售時的地價。B．剖析銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也能夠經(jīng)過其余指標(biāo)剖析可接受的地價，最后確立最高競價和招標(biāo)價。C．掌握以輕微優(yōu)勢獲得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。4）資本籌備短期集中支付大額資本的保證，自籌資本仍是向金融機(jī)-30-構(gòu)融資，能否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時必定供應(yīng)融資服務(wù)的協(xié)議。在心城市開發(fā)需要增補的內(nèi)容（1）在市場剖析部分中增添當(dāng)?shù)厣唐贩孔∷袌稣w狀況A．剖析該城市近來三到五年商品住所市場發(fā)展?fàn)顩r：動工面積、完工面積、銷售面積、銷售額。量值描繪市場狀況，這些指