北海南國(guó)華城住宅小區(qū)項(xiàng)目可行研究報(bào)告

北海南國(guó)華城可行性研究報(bào)告PAGEPAGE16北海南國(guó)華城住宅小區(qū)項(xiàng)目可行研究報(bào)告

總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：北海南國(guó)華城住宅小區(qū)2、項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于北海市云南路以西、西南大道以北，毗鄰大益花園成熟社區(qū)，嘉和麗景庭院別墅區(qū)，東距云南路綜合市場(chǎng)約500米，周邊已有小學(xué)、幼兒園及北海第七中學(xué)，具有良好的生活、居住環(huán)境。3、總用地面積：21544.36㎡，折合32.32畝。4、項(xiàng)目總建筑面積：86737.44㎡，其中地下室建筑面積12014.61㎡，可銷售住宅面積74433.30㎡，可銷售車位292個(gè)。5、用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地6、建筑密度：18.79%7、綠化率：35%8、容積率：3.459、項(xiàng)目建設(shè)單位及其基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位廣西燁達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立于二OO一年五月，由建筑施工企業(yè)組建，具有豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)，公司成立之初就堅(jiān)持以人為本，廣納賢才，具有雄厚的技術(shù)力量。公司現(xiàn)有管理層人員20余人，均具有初級(jí)以上技術(shù)職稱，其中具有高級(jí)技術(shù)職稱人員占公司總?cè)藬?shù)的30%，具有中級(jí)技術(shù)職稱以上人員占40%。公司在管理上奉行務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、高效，具有完整的公司管理制度及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理體系，始終堅(jiān)持“業(yè)主至上，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益均優(yōu)的原則，旨在為北海市人民創(chuàng)造良好的人居文化，并推動(dòng)北海市房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。10、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間和開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃為2.5年。2008年6月至2008年12月這段時(shí)間主要完成項(xiàng)目的策劃定位、場(chǎng)地平整、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)的辦理等項(xiàng)目前期開發(fā)工作，預(yù)計(jì)2009年3月開始動(dòng)工，至2010年12月這段時(shí)間主要完成項(xiàng)目的建設(shè)和銷售推廣等開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)工作。二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、《城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及廣西自治區(qū)、北海市制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。4、《北海市城市總體規(guī)劃》（2002）5、《北海市生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》7、《北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》8、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及北海市規(guī)劃局審批的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9、《國(guó)有有土地使用權(quán)證》和項(xiàng)目開發(fā)前期策劃定位書10、項(xiàng)目總平規(guī)劃三、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性2、項(xiàng)目市場(chǎng)條件分析3、項(xiàng)目建設(shè)條件4、項(xiàng)目建設(shè)總體布局而后建設(shè)內(nèi)容5、項(xiàng)目的組織管理和實(shí)施計(jì)劃6、項(xiàng)目投資估算與資金籌措7、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)8、項(xiàng)目效益綜合評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目研究的主要結(jié)論開發(fā)建設(shè)北海南國(guó)華城體現(xiàn)國(guó)家及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合廣西區(qū)及北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的要求；項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景，可產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)環(huán)境效益，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是完全可行的。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的背景《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2006～2020）》已于2008年1月14日獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過，國(guó)家給廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位是“北部灣國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”，奠定了北部灣高速發(fā)展的新起點(diǎn)。北海市按照特大城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)城市發(fā)展。2020年城市建成區(qū)人口發(fā)展到100～120萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)。北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一極，房地產(chǎn)的價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升。北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)由南寧、北海、欽州、防城港四城市構(gòu)成。胡錦濤主席給北部灣的定位是“北部灣是后起之秀，后起之秀可以比前起之秀做得更好”，這個(gè)定位已經(jīng)表明，在胡主席心中，北部灣要比前起的深圳、浦東做得更好。透過下述幾點(diǎn)就可以理解這一觀點(diǎn)：1、中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)是中國(guó)入世以來參與并主導(dǎo)的第一個(gè)自貿(mào)區(qū)，她是中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界的開始，不僅具有重大經(jīng)濟(jì)意義，而且具有重大政治意義和軍事意義；乎無人能比。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、上世紀(jì)90年代北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展是依賴于大規(guī)模走私活動(dòng)所帶來的短暫性虛假繁榮，走私一旦被制止，虛假繁榮所造成的經(jīng)濟(jì)泡沫就破滅。而此次經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源自于國(guó)家宏觀發(fā)展策略，源自于區(qū)域性經(jīng)濟(jì)一體化，得益于國(guó)家層面的輿論的引導(dǎo)，得益于國(guó)家各部委及國(guó)家所屬企業(yè)的大量投資，得益于工業(yè)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，這樣的發(fā)展不是虛假的繁榮，不是泡沫的經(jīng)濟(jì)。6、在國(guó)家旅游局的十一五旅游規(guī)劃中，只有兩個(gè)涉外旅游規(guī)劃，一個(gè)是昆明至曼谷的旅游圈，另一個(gè)就是環(huán)北部灣旅游圈，國(guó)家已經(jīng)開始加大對(duì)北海的旅游設(shè)施投入，加上北部灣四個(gè)中心城市分工中北海重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，北海的旅游設(shè)施和旅游環(huán)境將會(huì)迅速得到改善，休閑、渡假、旅游、養(yǎng)老功能進(jìn)一步強(qiáng)化，北海房地產(chǎn)的價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。7、北海是聯(lián)合國(guó)教科文組織評(píng)定的“最適宜人居城市”，2006年再次榮獲“中國(guó)十大宜居城市”及“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，號(hào)稱“南北欽防經(jīng)濟(jì)發(fā)展后花園”。隨著中國(guó)—東盟自貿(mào)區(qū)和泛北部灣戰(zhàn)略的實(shí)施，北海優(yōu)越的城市環(huán)境必將吸引更多的買家進(jìn)入。綜上所述，我們不難看出，北海優(yōu)越的自然環(huán)境、良好氣候條件、合理的城市規(guī)劃、良好的旅游設(shè)施、休閑的生活環(huán)境，已經(jīng)確定各大企業(yè)投資建成生產(chǎn)后，將有大量的職工人員進(jìn)入北海生活，加上國(guó)家和廣西政府不斷加大的投資力度，正在吸引著全國(guó)各地越來越多的有識(shí)之士到北海購房置業(yè)，用于休閑渡假和安度晚年。目前，北海房產(chǎn)買主有一半以上是外地人，尤其是東北、西北地區(qū)和北京市，并且趨時(shí)正在向上海浙江、福建等東部發(fā)達(dá)地區(qū)蔓延，而具有同樣旅游和養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的海南房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于北海。因此我們有理由相信，北海的房?jī)r(jià)在目前的基礎(chǔ)還將進(jìn)一步提升。二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性1、符合發(fā)揮北海區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升北海城市品牌功能的要求?！稄V西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》把北海市作為特大城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，發(fā)揮宜居環(huán)境，促進(jìn)城市發(fā)展。2020年城市人口發(fā)展到100～200萬人，城區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)，北海在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位和作用將更加突出。因此以現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)性為發(fā)展理念和出發(fā)點(diǎn)，加快北海中心城區(qū)的改造建設(shè)，對(duì)于提升北海城市品牌功能，發(fā)揮北海區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有重要意義。項(xiàng)目所處的地段系北海市較適宜的居住區(qū)域，按照已經(jīng)形成的項(xiàng)目總平規(guī)劃方案，通過對(duì)該地塊實(shí)施開發(fā)建設(shè)，可較好的發(fā)揮該地段居住環(huán)境的獨(dú)特作用，以點(diǎn)帶面，創(chuàng)造城市個(gè)性風(fēng)貌，提高城市品位和形象。2、通過本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可更好的發(fā)揮項(xiàng)目所在區(qū)段作為城市中心區(qū)域的居住及文化功能，提高其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、和環(huán)境效益。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總平規(guī)劃方案已充分考慮改善片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套和居住環(huán)境，注重小區(qū)高品位的環(huán)境景觀設(shè)置，美化片區(qū)環(huán)境，以創(chuàng)造和擴(kuò)展片區(qū)文化、生活、休閑、居住的內(nèi)涵。這樣既可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，又可打造出片區(qū)居住、服務(wù)示范形象。項(xiàng)目建設(shè)條件一、項(xiàng)目的區(qū)位條件本項(xiàng)目地處西南大道以北、云南路以西，毗鄰成熟社區(qū)大益花園、嘉和麗景庭院別墅區(qū)；周邊已有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，及相應(yīng)的生活、服務(wù)行業(yè)配套設(shè)施，是舒適的居住生活環(huán)境。項(xiàng)目原有基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。該區(qū)段交通便捷，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，區(qū)段城市供水、供電能力可保證項(xiàng)目工程建設(shè)及建成后營(yíng)業(yè)、消防、生活用水及用電的需要。二、項(xiàng)目市場(chǎng)條件分析1、中國(guó)加入WTO以后保持了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，中西部開發(fā)戰(zhàn)略的全面實(shí)施，與東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)的建立，使北海以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及地位優(yōu)勢(shì)以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，日益突顯其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的重要地位。國(guó)家和廣西區(qū)人民政府也相繼出臺(tái)了促進(jìn)北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的系列鼓勵(lì)政策、措施。近年來中外投資者圍繞北海四大支柱產(chǎn)業(yè)搶灘北海，投資項(xiàng)目和投資總額逐年大幅增加。一些重點(diǎn)項(xiàng)目如銀河軟件園、北海電廠、北海大學(xué)園區(qū)、出口貿(mào)易加工園區(qū)、中國(guó)石化北?；氐认嗬^開工建設(shè)和建成。北海市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大和社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的增加，將直接刺激城市商貿(mào)市場(chǎng)的擴(kuò)張，增加對(duì)居住用房的需求。3、本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)充分考慮了上述發(fā)展趨勢(shì)和因素，在項(xiàng)目功能定位、開發(fā)建設(shè)原則及布局、開發(fā)產(chǎn)品功能及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)方面，力求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平相適應(yīng)，注意突出新理念、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)化、特色化、實(shí)用性等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，這樣便可為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)前景奠定扎實(shí)穩(wěn)固的基礎(chǔ)。第四章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總體布局和主要內(nèi)容一、總體布局的原則1、以人為本及精品化原則基于完善城市功能的出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)化理念，使項(xiàng)目所在區(qū)段建設(shè)與城區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、總體規(guī)劃布局相協(xié)調(diào)，居住空間與經(jīng)營(yíng)空間相匹配，人文景觀與自然景觀相結(jié)合，功能定位滿足百姓多樣化的需求，適應(yīng)新型城市的生活節(jié)拍。2、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)原則堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，有高品位的生活內(nèi)涵和創(chuàng)造性的原則，創(chuàng)北海市一流水平。3、統(tǒng)一的原則強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)段開發(fā)建設(shè)的完整性與統(tǒng)一性，以風(fēng)格統(tǒng)一的建筑和環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)范整個(gè)小區(qū)，并對(duì)小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一的規(guī)范化管理。以客戶為導(dǎo)向的營(yíng)銷原則現(xiàn)代營(yíng)銷已經(jīng)深入房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和開發(fā)，本項(xiàng)目堅(jiān)持以現(xiàn)代營(yíng)銷最先進(jìn)的理念——客戶導(dǎo)向營(yíng)銷策略基礎(chǔ)，圍繞客戶進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。根據(jù)我們前期的調(diào)查研究，北海市目前相當(dāng)一部分的房子是東北、華北、江浙、上海、廣東客戶購買，一來做為旅游房產(chǎn)投資，而來作為養(yǎng)老房產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)入北海的一些大企業(yè)，將有相當(dāng)數(shù)量的外來職工，特別是中高層干部，他們也需要有高尚的居住社區(qū)。為此，本項(xiàng)目在總體規(guī)劃時(shí)，77%的小戶型為投資者和養(yǎng)老房產(chǎn)投資人所準(zhǔn)備，這部分以一房和兩房為主，而三房的房型主要給外來中高收入者及本地中高收入者購買。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶：旅游房產(chǎn)投資者養(yǎng)老房產(chǎn)投資者外來企業(yè)中高層管理者本地中高收入者二、總體布局的構(gòu)思和五棟中、高層住宅；臨西南大道擬建高層商住樓，裙樓底、二層為商鋪，上部為緊湊戶型；整個(gè)小區(qū)為全框架中高檔住宅樓，非臨街面住宅底層全部為架空花園和泛會(huì)所，總體規(guī)劃為創(chuàng)建一個(gè)回歸自然，高尚，新穎而充滿文化底蘊(yùn)的花園小區(qū)。2、建筑形式構(gòu)思。整個(gè)小區(qū)總體建筑形態(tài)簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代，體現(xiàn)良好的整體品質(zhì)形象，形成良好的品牌效應(yīng)，將成為北海新的標(biāo)志性小區(qū)。在外立面的裝飾上，以石材（墻磚）和涂料為主，并輔以局部類似膜結(jié)構(gòu)的西部點(diǎn)綴，在體現(xiàn)時(shí)代氣息的同時(shí)，也令人可以領(lǐng)略到地域特征。色彩上以藍(lán)灰為基調(diào)，充分體現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代的建筑特點(diǎn)。三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）項(xiàng)目建設(shè)用地范圍：南臨西南大道，西靠規(guī)劃路，具體范圍見本報(bào)告附圖，（建設(shè)用地界限圖）。（2）項(xiàng)目總用地面積：21544.3㎡，折合32.32畝。（3）規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目總建筑面積：86738.81㎡，其中地下室建筑面積12014.61㎡，小區(qū)會(huì)所面積1659.88㎡，可銷售面積73064.32㎡，可銷售車位、車庫280個(gè)；用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)居住用地；最大建筑密度18.79%；最小綠化率35%；最大容積率3.45；3、新建建筑安裝工程總體設(shè)計(jì)①中高層：建筑層數(shù)17+1房（未含地下室、架空層）②高層：建筑層數(shù)25層（未含地下室）③戶型設(shè)計(jì)：按國(guó)家規(guī)范和建設(shè)部提出的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)，著眼于提高房屋室內(nèi)的功能和質(zhì)量，提升住戶的居住品位，主要針對(duì)中高檔收入階層的優(yōu)質(zhì)生活需求?？倯魯?shù)1011戶，主要戶型依次為：緊湊型兩室兩廳、三室兩廳、局部樓中樓等，高層采用一梯多戶（小戶型）的南北朝向設(shè)計(jì)，中高層采用一梯四戶南北朝向設(shè)計(jì)；小戶型為建筑總面積的77%。（2）土建=2\*GB3②裝修：外立面飾面以涂料和石材（裝飾）為主，室內(nèi)按國(guó)家和北海市初裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，二次裝修留給業(yè)主根據(jù)自己的個(gè)性進(jìn)行。（3）設(shè)備及安裝=5\*GB3⑤電梯=6\*GB3⑥通訊、信息系統(tǒng)=7\*GB3⑦智能安防系統(tǒng)=8\*GB3⑧停車場(chǎng)管理系統(tǒng)第五章項(xiàng)目的組織管理和實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目的組織管理1、為使項(xiàng)目的開發(fā)工作能順利進(jìn)行，成立了以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)組織項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工組織、營(yíng)銷策劃、廣告宣傳、銷售策劃等一系列工作。2、項(xiàng)目前期調(diào)研及定位：公司聘請(qǐng)知名專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研、評(píng)估、定位等工作進(jìn)行策劃、指導(dǎo)、實(shí)施，通過實(shí)地調(diào)查，專家調(diào)研等得出了初步結(jié)論。同時(shí)通過自己對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查、分析，結(jié)合以上幾方面得出的結(jié)論進(jìn)行研究、分析、論證、評(píng)審，從而確定項(xiàng)目的整體戶型、面積、價(jià)格等結(jié)論性定位，為項(xiàng)目的成功開發(fā)打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工：公司本著“公開、公平、公正”的原則，通過招投標(biāo)方式選擇有資格、有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位和國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。選擇有實(shí)力、負(fù)責(zé)任的施工單位和監(jiān)理公司進(jìn)行施工及監(jiān)理，保證項(xiàng)目的質(zhì)量和計(jì)劃進(jìn)度。4、資金管理：為保證項(xiàng)目進(jìn)度的正常進(jìn)行，公司建立了一套科學(xué)完整的資金籌集和使用計(jì)劃，充分利用自身實(shí)力和國(guó)家各種優(yōu)惠政策，與金融單位密切配合，爭(zhēng)取得到金融部門的支持。5、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃：為使項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行，并到達(dá)預(yù)期的效果，公司聘請(qǐng)了知名的專業(yè)銷售策劃公司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷、廣告，促銷、現(xiàn)場(chǎng)銷售、規(guī)劃等進(jìn)行全程策劃，通過多渠道和多方式進(jìn)行宣傳，收到了相當(dāng)好的成效。達(dá)到了“未見其物，已聞其聲，先知其名”的效果，已有許多意向客戶電話或上門咨詢。聘請(qǐng)廣西知名設(shè)計(jì)單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。二、項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)周期自2008年11月開始計(jì)算，到2010年12月完工歷時(shí)25個(gè)月。具體計(jì)劃實(shí)施詳見“北海南國(guó)華城”項(xiàng)目進(jìn)展橫道圖“北海南國(guó)華城”項(xiàng)目進(jìn)展橫道圖項(xiàng)目2008年（月份）2009年（月份）2010年（月份）第六章投資估算與資金籌措一、投資估算1、估算范圍本項(xiàng)目總投資包括：=1\*GB2⑴開發(fā)建設(shè)投資成本。包括；土地成本、建安成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用=2\*GB2⑵建設(shè)時(shí)期財(cái)務(wù)成本（利息）=3\*GB2⑶流動(dòng)資金=4\*GB2⑷營(yíng)銷廣告費(fèi)用2、估算依據(jù)項(xiàng)目投資估算依據(jù)主要包括如下：=1\*GB2⑴《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》（1998）=2\*GB2⑵《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》（2002）=3\*GB2⑶《廣西壯族自治區(qū)土建工程費(fèi)用定額》（1998）=4\*GB2⑷《廣西壯族自治區(qū)土建工程費(fèi)用定額之補(bǔ)充定額》（1998）=5\*GB2⑸廣西壯族自治區(qū)、北海市同類建設(shè)項(xiàng)目概算指標(biāo)=6\*GB2⑹根據(jù)基礎(chǔ)資料和市場(chǎng)材料單價(jià)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整=7\*GB2⑺北海市建設(shè)工程造價(jià)信息3、估算結(jié)果=1\*GB2⑴開發(fā)建設(shè)成本見下表開發(fā)建設(shè)投資成本估算表備注:金額以萬元計(jì)算序項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算公式金額投資額累計(jì)一技術(shù)指標(biāo)1土地面積32.32畝21544.36m22建筑密度18.37%建筑物占地4773m23容積率3.45有效建筑面積75400m2二建筑計(jì)劃依據(jù)初步設(shè)計(jì)估算118層41.74%30493.79m2219層19.56%14292.17m2325層38.70%28278.36㎡4部分架空層休閑會(huì)所1659.88m25地下室工程12014.61m26總建筑面積86738.81m27住宅戶數(shù)約1011戶其中住宅面積約 73064.32m2三土地成本21544.4㎡×2400元/㎡（評(píng)估價(jià)）5170.665170.66四前期費(fèi)用1三通一平及圍墻建設(shè)582地質(zhì)勘探32畝×6孔×25米×70元333規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)15元/m2×86818m21304城建配套費(fèi)實(shí)際報(bào)建10000萬×3%3005教育附加費(fèi)10000萬×1%1006技術(shù)服務(wù)費(fèi)86738.81m2×1.2元/m210.47墻改基金86738.81m2×8.0元/m2(采用空心磚可退款)69.398審圖費(fèi)86738.81m2×1.2元/m210.49勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)10000萬×4%40010售樓部裝飾250m2土建、裝修、沙盤、設(shè)備250m2×（400+500）元/m2+7+333小計(jì)1144.196314.85五建設(shè)費(fèi)用118層30493.79m2×1100元/m23354.32219層14292.17m2×1100元/m21572.14325層28278.36m2×1300元/m23676.193地下室工程12014.61m2×1300元/m2156.905人防工程3800m2×2000元/m27606電梯18部18部×35萬/部6307發(fā)電機(jī)組2套2套×25萬/套5012小區(qū)道路綠化景觀等1.56萬m2×150元/m2234小計(jì)10433.5516748.4六營(yíng)業(yè)費(fèi)用1管理費(fèi)用2.5年×80萬/年2002代理費(fèi)用31478萬×1.5%472.17未含尾盤3財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款3000萬×1年×9%2704營(yíng)銷費(fèi)用31478萬×3%944.34小計(jì)1864.318612.74七不可預(yù)見費(fèi)1不可預(yù)見費(fèi)300小計(jì)30018912.74總計(jì)支出費(fèi)用合計(jì)18912.74備注：土地成本含土地出讓金、土地稅費(fèi)、拆遷費(fèi)用等，其中拆遷費(fèi)由原土地所有人北海市衛(wèi)生局抵償其所欠2800萬元債務(wù)款。二、資金籌措及投資使用計(jì)劃：資金籌措及投資使用計(jì)劃表備注:金額以萬元計(jì)算時(shí)間內(nèi)容（僅為概算）投入金額收入金額投資額累計(jì)2007年土地價(jià)款(評(píng)估價(jià))51702008年申請(qǐng)銀行貸款或融資300010至12月完成工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批、三通一平1000100009年1月工程開工費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用等10011001月支付管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)10012002月支付工程款、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)60018002月支付管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)10019003月支付，廣告費(fèi)，管理費(fèi)10020003月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)30023004月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)30026005月正式開盤預(yù)售收入50050031006月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060036007月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060041008月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060046009月支付工程款，管理費(fèi)500800510010月一期工程銷售款收入、付工程款1000150061011月付工程款，管理費(fèi)800800690012月付工程款，管理費(fèi)100080079001、說明：（1）本項(xiàng)目的現(xiàn)金投資周期約為1年半，前期投入的現(xiàn)金約為8000萬元（不含土地價(jià)款），需要向銀行貸款或融資約3000萬元，（施工隊(duì)前期墊資部份工程款，取得預(yù)售款分期還付），其余5000萬元為樓盤預(yù)售款收入，尚需的建設(shè)資金在取得銀行按揭款后投入。（2）根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商可在完成項(xiàng)目投資的一定比例后予以預(yù)售。按照房產(chǎn)業(yè)慣例，預(yù)售房產(chǎn)通常采用分期付款方式進(jìn)行，暫定前期付款最低比例30%，建筑物封頂二個(gè)月后付清全部房款。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，2009年4月完成基礎(chǔ)工程施工，開始進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)工程施工階段；從2009年8月開始，工程建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)達(dá)到規(guī)定的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；到2010年2月底可出售開發(fā)建筑面積的比例為：住宅完成銷售320套（占住宅總數(shù)的40%）。根據(jù)以上測(cè)算，預(yù)售房屋收入扣除所交納的稅金以及償還銀行借款本息后，第二年可用于項(xiàng)目投資建設(shè)為5000萬元。2、投資使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目2009年1月完成全部前期工作，2009年3月正式開工，2009年4月下旬開始工程主體結(jié)構(gòu)施工，2010年12月工程竣工交付使用，工程歷時(shí)兩年，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下：（1）開發(fā)建設(shè)投資=1\*GB3①土地成本，包括土地出讓金等費(fèi)用在2008年2月前全部投入。=2\*GB3②建安成本：第一年和第二年第三年的投入比例分別為10%和50%和40%。（2）借款利息及還款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃貸款3000萬元，平均資金占用約12個(gè)月，累計(jì)應(yīng)付利息約為300萬元。計(jì)劃在貸款期限到期之日按期歸還。（3）項(xiàng)目流動(dòng)資金：第一年和第二年的投入比例分別為40%和60%。第七章財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目損益估算1、經(jīng)營(yíng)收入估算經(jīng)營(yíng)收入指開發(fā)產(chǎn)品即房屋（包括商鋪、住宅、車位）的銷售收入。（1）銷售價(jià)格的選取北海房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查，北海目前房?jī)r(jià)在保持著持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，價(jià)格從2006年到2008年一直快速增長(zhǎng)，主要是原因是北海原來的房?jī)r(jià)本身低，隨著北部灣開發(fā)，在北海投資的大型企業(yè)建成投產(chǎn)，旅游度假、養(yǎng)老房產(chǎn)的形成，北海房?jī)r(jià)也逐步達(dá)到同類檔次城市的價(jià)格。2008年以來，北海市的新開發(fā)項(xiàng)目房?jī)r(jià)一直保持3000元/平方米以上，與本項(xiàng)目地理位置相近路段均價(jià)基本上在4000元/平方米-4500元/平方米，同時(shí)優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)超過5000元/平方米。北海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查表項(xiàng)目名稱地理位置平均價(jià)格商品國(guó)際北海市四川南路80號(hào)3300元/㎡金海灣北海市四川北路4500元/㎡財(cái)富新都北海市文明路160號(hào)4100元/㎡南亞大廈北海市北部灣3500元/㎡在海一方北海市金海岸大道與貴州路交叉路口4000元/㎡銀灘萬泉城北海市金海岸大道3900元/㎡遠(yuǎn)弘·理想家園北海市西南大道中段4500元/㎡蔚藍(lán)家園北海市四川南路與江蘇路交叉路口5000元/㎡怡景港灣北海市北部灣東路4000元/㎡香海花園北海市胡海路5000元/㎡國(guó)泰大廈北海市北部灣東路4180元/㎡北海大廈北海市北海大道西223號(hào)4200元/㎡悅發(fā)花園1-5期北海市北海大道東段4300元/㎡天賜碧園北海市四川北路4200元/㎡城市麗景北海市北京路西南大道交叉路口4048元/㎡依據(jù)本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)和我公司高品質(zhì)的精心打造，以及北海市目前的市場(chǎng)銷售價(jià)格，同時(shí)綜合考慮北海未來發(fā)展的要求，結(jié)合本項(xiàng)目以小戶型為主的特點(diǎn)，在參考本地同質(zhì)樓盤的價(jià)格基礎(chǔ)上。我們將本項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)定為4070元/平方米，其中小戶型住宅平均單價(jià)為4180元/平方米，大戶型住宅單價(jià)為3900元/平方米。房屋銷售收入（見下表）商品房銷售收入及銷售稅金估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）面積或單位（㎡）或個(gè)銷售收入（萬元）1住宅4070.0073038.8129726.802車位6萬元∕個(gè)2921752.00銷售收入合計(jì)（單位：萬元）31478.80銷售稅金及附加（單位：萬元）10%3147.882、經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本包括：房產(chǎn)開發(fā)成本、營(yíng)業(yè)稅及附加、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、營(yíng)銷廣告費(fèi)用、交易費(fèi)用等。（1）開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，包括土地成本、建安成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、資本金利息等。=1\*GB3①本項(xiàng)目商鋪和住宅：經(jīng)測(cè)算平均單位成本為2238.65元/平方米（2）稅金及附加=1\*GB3①營(yíng)業(yè)稅及附加：合計(jì)稅率為銷售價(jià)格的5.725%。=2\*GB3②土地增值稅：按銷售收入的1%隨征。=3\*GB3③契稅：按銷售價(jià)格的3%征收。=4\*GB3④印花稅：稅率為合同金額的0.05%。為了便于計(jì)算，本項(xiàng)目稅金及附加綜合稅率按10%計(jì)算。3、經(jīng)營(yíng)損益計(jì)算=1\*GB3①銷售收入：31478.80萬元；=2\*GB3②稅金及附加：3147.88萬元=3\*GB3③總成本費(fèi)用：18912.74萬元=4\*GB3④毛利潤(rùn)總額：9418.18萬元=5\*GB3⑤上交所得稅：9418.18萬元×25%=2354.55萬元=6\*GB3⑥稅后利潤(rùn)總額：7063.64萬元；=7\*GB3⑦稅前投資利潤(rùn)率：49.80%=8\*GB3⑧稅后投資利潤(rùn)率：37.35%損益表序號(hào)項(xiàng)目金額（單位：萬元）1銷售收入31478.802銷售稅金及附加3147.883固定成本16748.44變動(dòng)成本2164.35利潤(rùn)總額9418.186所得稅2354.557稅后利潤(rùn)7063.64本項(xiàng)目計(jì)劃于2009年8月開始發(fā)售，財(cái)務(wù)測(cè)算期到2011年3月底止，累計(jì)19個(gè)月。整個(gè)測(cè)算期內(nèi)企業(yè)無虧損，累計(jì)稅前利潤(rùn)為9418.18萬元，稅后凈利潤(rùn)為7063.64萬元。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算出有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表（一）序號(hào)指標(biāo)名稱金額（單位：萬元）一項(xiàng)目總投資18912.741建設(shè)投資16748.4（1）其中固定資產(chǎn)投資16748.4（2）投資方向調(diào)節(jié)稅2流動(dòng)資金32003建設(shè)時(shí)期財(cái)務(wù)成本300二資金總額16748.41自有資金51712一年期借款30003預(yù)售收入10741.74三銷售收入31478.80四總成本費(fèi)用16748.4五銷售稅金及附加3147.88六利潤(rùn)總額9418.18七所得稅2354.55八稅后利潤(rùn)7063.64經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表（二）序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量1全部投資凈現(xiàn)值7063.642稅前投資利潤(rùn)率49.80%3稅后投資利潤(rùn)率37.35%4投資利潤(rùn)率37.35%三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析售樓價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=（房屋單位造價(jià)）/（1-營(yíng)業(yè)稅及交易費(fèi)用率）房屋售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：2238.65/{1+[5%*（1+10%）+5%}=2370（元）（二）敏感性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入為開發(fā)產(chǎn)品（房屋）的銷售收入，因此，首先考慮房屋價(jià)格對(duì)項(xiàng)目收益的影響，其次銷售房屋的開發(fā)成本也將直接影響項(xiàng)目的效益。以90%～110%作為分析范圍，對(duì)上述兩因素的測(cè)算結(jié)果如下表變動(dòng)百分比利潤(rùn)項(xiàng)目因素-10%0+10%因銷售價(jià)格4938.81