物業(yè)公司財務管理手冊樣本

000目錄A/01/1編號名稱頁數(shù)版本/狀態(tài)000目錄1A/0001財務管理組織架構1A/0002財務部部門職責1A/0003財務部部長崗位職責1A/0004會計員崗位職責1A/0005出納員崗位職責1A/0006收款員崗位職責1A/0007財務監(jiān)督制度1A/0008財務制度6A/0009會計科目標設置1A/0010發(fā)票管理制度2A/0011收款收據(jù)管理要求1A/0012收支兩條線管理要求3A/0013相關管理處各項費用上交要求1A/0014企業(yè)發(fā)展基金要求1A/0015獎勵基金管理要求1A/0016獎勵基金和企業(yè)發(fā)展基金管理措施1A/0017相關停車收費及新入伙小區(qū)各項收費等相關要求1A/0018會所財務管理制度4A/0019帳務處理步驟圖1A/0020現(xiàn)金控制步驟圖1A/0021銀行存款控制步驟圖1A/0022管理處收費運作步驟圖1A/0

001財務管理組織架構A/01/1管理處收款員出納員會計員財務部部長總經(jīng)理

002財務部部門職責A/01/1管理處收款員出納員會計員財務部部長總經(jīng)理1.1依據(jù)國家財務制度和財政法規(guī)，結合企業(yè)實際情況，制訂適用財務管理措施。1.2圍繞企業(yè)經(jīng)營發(fā)展和工作計劃，編制企業(yè)財務計劃和費用預算，有效地計劃、利用企業(yè)資金。1.3做好企業(yè)各項資金收支管理。1.4定時匯總企業(yè)經(jīng)濟運作情況，提出合理化提議，為企業(yè)決議提供參考依據(jù)。1.5做好財務統(tǒng)計和會計帳目、報表、年底止算工作，并妥善保管會計資料。1.6定時檢驗財務計劃、費用預算實施情況，監(jiān)督各部門財務活動，分析存在問題，查明原因，立即處理。1.7統(tǒng)一歸口管理多種票據(jù)，杜絕企業(yè)資金流失。1.8保守企業(yè)財務機密，維護企業(yè)利益。1.9按時、按質、按量完成上級領導交辦其它各項工作任務。

003財務部部長崗位職責A/01/11.0基礎職責依據(jù)財經(jīng)法律、法規(guī)要求：1.1對各項財務工作定時研究、布署、檢驗、總結，并不停完善。1.2監(jiān)督檢驗各項經(jīng)濟計劃和經(jīng)濟協(xié)議實施情況，組織企業(yè)經(jīng)濟核實和經(jīng)濟分析。1.3挖掘增收、節(jié)支潛力，合理安排資金，做好領導參謀。1.4學習掌握相關財經(jīng)法規(guī)、財務制度、財稅政策。1.5實施國家財經(jīng)政策、法規(guī)，嚴格掌握和控制各項費用開支。1.6負責會計憑證和會計報表審核，確保數(shù)據(jù)真實、正確、可靠。1.7負責企業(yè)職員工資、獎金、福利等發(fā)放審核。1.8建立財產(chǎn)清查制度，對盈虧情況提出處理意見。1.9保守機密，維護企業(yè)利益。1.10按時、按質、按量完成上級領導交辦其它各項工作任務。2.0領導責任2.1全方面負責企業(yè)財、物管理工作，依法對每一筆經(jīng)濟業(yè)務進行審核，確保其合理、正當。2.2負責內部、外部報表報送，和確保其數(shù)字真實性、正確性、立即性。3.0關鍵權力3.1對本部門職員調動權。3.2對會計憑證、報表審核權。3.3對費用開支監(jiān)督、控制使用權。3.4向上級領導匯報權。

004會計員崗位職責A/01/11.1按國家統(tǒng)一會計制度設置、使用會計科目。1.2依據(jù)審核無誤原始憑證編制記帳憑證、會計報表，并確保數(shù)據(jù)真實性、正確性。1.3建立、健全各類帳簿，定時入帳、匯總、查對，做到帳目清楚，帳帳、帳證、帳表相符。1.4審核職員工資、獎金、福利發(fā)放。1.5負責國稅、地稅納稅事宜。1.6負責管理處各類發(fā)票、收款收據(jù)領發(fā)、核銷。1.7參與財產(chǎn)清查，認真填好盈虧報表，立即進行處理。1.8妥善保管會計資料，并保守機密，維護企業(yè)利益。1.9利用正確計算方法，對管理處水電收支進行核實、分析。1.10按時、按質、按量完成上級領導交辦其它工作。

005出納員崗位職責A/01/11.1建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日志帳和其它帳目，定時查對，做到手續(xù)完備，日清月結，帳實相符、帳帳相符、帳表相符。銀行存款需每個月和銀行對帳單查對相符，并編制銀行存款余額調整表。1.2定時對管理處現(xiàn)金收、付、存工作進行稽查；1.3定時對管理處開出票據(jù)進行稽查、核銷工作，發(fā)覺問題,查明原因,立即處理;1.4嚴格空白支票及蓋章票據(jù)管理，設置登記簿進行登記管理；1.5嚴格財務印鑒管理；1.6按要求對保險柜存放現(xiàn)金及相關票據(jù)進行管理，并保管好鑰匙；1.7嚴格實施企業(yè)財務制度，支出款項均需經(jīng)財務部部長、企業(yè)總經(jīng)理及相關領導審批，不得挪用公款或私自借支。1.8負責企業(yè)職員工資表編制、匯總，立即發(fā)放職員工資、獎金等。1.9保守企業(yè)秘密，維護企業(yè)利益；1.10按時、按質、按量完成上級領導交辦其它工作。

006收款員崗位職責A/01/11.1收款員要嚴格遵守財務會計制度，實施國家要求庫存現(xiàn)金限額。1.2熟悉小區(qū)單元戶數(shù)和面積，管理費、水電費收費標準和計算方法。1.3收費時必需使用統(tǒng)一發(fā)票，記帳要日清月結，認真做好財務核實，報表、對帳工作，正確無誤。1.4負責管理處考勤情況匯總，審查工資和獎金發(fā)放。1.5不得截留挪用公款，違者按貪污論處。1.6收取支票要認真檢驗正確性，對票據(jù)不符用戶則要求對方出具證實。1.7負責管理處財產(chǎn)、用具保管和登記工作。1.8按時、按質、按量完成上級領導交辦其它工作。

007財務監(jiān)督制度A/01/1為認真落實實施“取之于民，用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”財務收支方針，完善“獨立核實、自負盈虧、自我積累、自我發(fā)展”企業(yè)化管理機制，提升物業(yè)管理經(jīng)濟效益，特制訂財務監(jiān)督制度。一、管理處按月向企業(yè)報送財務月報表，財務季度報表每季向全體業(yè)主公布；六個月度財務賬目經(jīng)管理處主任和物業(yè)企業(yè)簽字并加蓋公章后向全體業(yè)主公布；年度財務帳目經(jīng)法人代表簽字并加蓋公章后向全體業(yè)主公布。二、管理處六個月賬目于7月20日、年度賬目于第二年1月20日在住宅區(qū)內宣傳欄上向全體業(yè)主公布。管理處主任在業(yè)主大會期間向大會作“年度帳目開支說明”。三、業(yè)主、承租人和其它非業(yè)主使用人對公開帳目能夠提出質詢，或向企業(yè)、福田區(qū)房管局和市住宅局投訴。企業(yè)和管理處于收到質詢后三日內給回復。四、向業(yè)主收取管理服務費，在近期嚴格根據(jù)市住宅局和市物價局聯(lián)合公布指導收費標準實施，并經(jīng)過《住戶手冊》廣泛宣傳，家喻戶曉。依據(jù)企業(yè)發(fā)展、管理標準和服務水平提升、物價指數(shù)上漲，以后管理服務費變動將嚴格遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》要求程序，由業(yè)主管委會經(jīng)過后實施。五、公共設施專用基金、住宅維修基金管理、使用和公開公布措施將嚴格根據(jù)，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》要求實施。六、管理處有償服務收費標準、文體娛樂設施收費標準，依據(jù)小區(qū)實際情況，參考市場價格，低于同行業(yè)收費標準實施。

008財務制度A/01/61.0目標：加強企業(yè)財務管理和正確進行經(jīng)濟基礎核實，確保財務運作符合《企業(yè)財務通則》、《企業(yè)會計準則》、房地產(chǎn)和施工企業(yè)相關財務制度、總企業(yè)財務管理制度及企業(yè)經(jīng)營實際情況。2.0資金管理2.1資金2.1.1企業(yè)資金是由XXX投資企業(yè)全資投入，并由中國注冊會計師驗證，企業(yè)對其依法享受經(jīng)營權，可用于流動資金、固定資產(chǎn)及其它資產(chǎn)占用；2.1.2投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)享受全部權，并分享利潤及負擔風險和虧損。2.2借入資金2.2.1審批：企業(yè)依據(jù)經(jīng)營需要向總企業(yè)借用資金時，首先填寫“資金利用審批單”，注明款項用途、金額，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批簽字，通常情況下不采取借用方法。2.2.2借款⑴個人借款：因業(yè)務需要出差、采購辦公用具、零星支付款項等，由個人提出申請，填寫“付款申請書”注明借款用途。A.個人借款金額在3000元以下（含3000元）需取得所在部門主管領導同意，報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意后到財務辦理借款手續(xù)；B.凡個人借款金額在3000元以上，由所在部門主管領導審核后、經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批后方可到財務辦理借款手續(xù)。⑵個人借款期限從借款之日起：A.出差人員回企業(yè)七天內必需報銷沖回其所借款項；B.購置辦公用具、零星采購等三天內報銷沖回所借款項（節(jié)假日順延）；C.臨時周轉借款，在半月內歸還，最遲不得超出30天。⑶標準：所借款項必需如實按用途購置，不得轉為私人帳外款。2.3結算資金2.3.1企業(yè)和外單位往來帳目，應認真登記立即結算，每十二個月查對一次，對應收款項應控制其限額和收回時間；2.3.2各管理處應做到應收盡收，立即結清和業(yè)主和其它欠款戶欠款，采取有效方法，立即回收，避免造成長久欠款，引發(fā)企業(yè)資金不良循環(huán)。2.4貨幣資金：企業(yè)貨幣資金（現(xiàn)金、多種銀行存款）收支均嚴格遵守國家相關要求，如現(xiàn)金管理條例、國家要求多種結算方法。2.4.1除發(fā)放工資、獎金、福利、出差費用使用現(xiàn)金支付外，標準上用支票支付；2.4.2企業(yè)現(xiàn)金庫存天天不得超出0元，超出部分必需當日存入銀行；2.4.3領用空白支票，須事先注明限額、日期、用途，全部空白支票及作廢支票，必需存008財務制度A/02/6放在保險柜內；2.4.4支票印鑒共三枚，即財務專用章一枚，由物業(yè)企業(yè)財務部出納保管，董事長私章二枚，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理保管一枚，董事長親自保管一枚。3.0對外投資管理：企業(yè)臨時未作此計劃，視企業(yè)發(fā)展計劃再作補充。4.0資產(chǎn)管理4.1固定資產(chǎn)管理4.1.1標準：固定資產(chǎn)是指凡使用年限在十二個月以上，單位價值在元以上房屋及建筑物、機器設備、工具器具等，共五類。A.房屋及建筑物；B.機器設備；C.電子設備（如手提、程控電話、傳呼機、復印機、電視機、電腦等）；D.運輸工具；E.其它設備。4.1.2購置：企業(yè)確需購置固定資產(chǎn)時，應實施逐層審批制度，寫出書面申請匯報、寫明購置計劃、資金起源、支出金額等，由主管領導同意后，交由董事長審批。具體實施參考《企業(yè)發(fā)展基金管理要求》。4.1.3管理A.企業(yè)、各管理處對其擁有固定資產(chǎn)應辦理入庫手續(xù)，并設置“固定資產(chǎn)登記簿（卡）”，認真登記其數(shù)量、規(guī)格、原價金額、使用年限、估計殘值、折舊額、折舊率、存放地點、保管責任人等情況，報財務部立案。B.由企業(yè)辦公室（物業(yè)部）配合財務部負責制訂具體管理制度，以檢驗、監(jiān)督固定資產(chǎn)日常使用和維護修理。C.因為機構變動或其它原因需要轉移固定資產(chǎn)時，應立即填寫固定資產(chǎn)調撥單，辦理調撥手續(xù)，并報財務立案。D.每十二個月年末定時對固定資產(chǎn)進行清查、盤點，切實做到“帳、卡、物”相符。4.1.4折舊A.范圍：折舊提取范圍，按現(xiàn)行國家法規(guī)要求實施；B.方法：固定資產(chǎn)折舊采取直線法計提折舊，通常預留10%殘值；C.使用年限：房屋、建筑物為20年、機械及其它生產(chǎn)性設備為、汽車、摩托車等運輸工具及器具、家俱、工具、通訊設備為5年。4.1.5修理：固定資產(chǎn)修理不采取提取大修理基金措施，對大修費用，可依據(jù)實際情況一次或分期攤入成本，列入“經(jīng)營費用—修理費”，凡修理費在1000元（含1000元）以下，直接計入當期限成本；凡修理費在1000以上5000元（含5000元）以下，可在一個會計年度內分期攤入成本。008財務制度A/03/64.1.6報廢：固定資產(chǎn)失去使用價值或其它原因需要報廢清理，由使用部門寫出書面匯報，寫明該固定資產(chǎn)購進日期、已提折舊、現(xiàn)實狀況、殘值及估計發(fā)生清理費用等，經(jīng)企業(yè)財務部門審核、物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意報總企業(yè)逐層審批后經(jīng)董事長決定能夠報廢，按報廢程序辦理報廢手續(xù)，并進行報廢固定資產(chǎn)登記。4.2無形資產(chǎn)：臨時未有沒有形資產(chǎn)，待后補充。4.3低值易耗品管理4.3.1標準：通常單位價值在以下，使用年限在十二個月以下，不能列為固定資產(chǎn)物品、工具等均屬低值易耗品；4.3.2購入：由各部門、各管理處自行申請購入，按要求權限上報審批；4.3.3管理：低值易耗品由各部門設專員進行管理，建立領用低值易耗品登記簿，認真登記其使用、保管情況，建立報廢、換新和損失賠償制度，每十二個月定時進行清查；4.3.4攤銷：原值在500以下（含500元），能夠按一次性計入當期成本費用；原值在500以上按“五五攤銷法”攤入成本費用。即領用時攤銷50%，報廢時攤銷50%。4.4遞延資產(chǎn)管理4.4.1遞延資產(chǎn)是指受益期在十二個月以上，不能全部計入當期損益，而應在以后年度分期攤銷各項費用。如創(chuàng)辦費等；4.4.2籌建期間人職員資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本匯兌損益和利息支出均屬于在創(chuàng)辦費列支，創(chuàng)辦費自正式經(jīng)營之日起按不短于5年期限平均攤入管理費用；4.4.3遞延資產(chǎn)應單獨反應，按要求方法攤銷，不得任意多攤或少攤，以正確核實當期損益，預防出現(xiàn)潛虧。5.0成本費用管理企業(yè)必需加強經(jīng)營管理，遵守“開源節(jié)流”基礎標準，降低成本、節(jié)省費用，提升經(jīng)濟效益和社會效益。企業(yè)成本費用開支，均以當年預算前提標準，一切可控制成本費用均控制在預算范圍之內。5.1一切和經(jīng)營相關費用支出，全部應列入企業(yè)成本費用，根據(jù)權責發(fā)生制標準，確定成本費用開支，不能任意預提和攤銷費用，凡國家要求不得列入成本費用支出，均不得列入成本費用。5.2相關經(jīng)營支出要求5.2.1工資費用及福利性支出，按總企業(yè)研究決定及企業(yè)預算和相關文件精神實施；5.2.2業(yè)務經(jīng)營費用⑴辦公費支出：企業(yè)辦公用具支出應本著實用性、節(jié)省性標準，各管理處依據(jù)預算，從嚴把握，并設專員負責購置、保留并進行登記；企業(yè)本部統(tǒng)一由辦公室負責購置、保留、008財務制度A/04/6登記。⑵報刊雜志：由各管理處依據(jù)需要訂閱1份；企業(yè)本部各部1份；經(jīng)理1-2份；其它雜志依據(jù)業(yè)務需要經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意后方可訂閱；⑶業(yè)務費支出：業(yè)務招待費應本著“必需、合理、節(jié)省”為標準，從嚴掌握，依據(jù)國家要求，按不高于以下限額在“管理費用”、“經(jīng)營費用”中列支。旅游業(yè)、建筑業(yè)及其它服務性行業(yè)，整年營業(yè)收入總額在500萬元以下，不得超出營業(yè)收入總額10‰；整年營業(yè)收入總額超出500萬元，不得超出該部分5‰。⑷開支標準：全部招待費、餐費必需由經(jīng)辦人提供有效原始單據(jù)，逐層審核后經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意后方可報銷，對末經(jīng)同意，財務一律不予受理。⑸市內交通差旅費：依據(jù)總企業(yè)相關要求，企業(yè)職員到市內辦理相關業(yè)務，標準上向企業(yè)申請派車，如確實需要乘坐其它車輛，只許可乘坐小巴和大巴。⑹市內電話、手提電話和傳呼機費用報銷A.市內電話，依據(jù)物業(yè)企業(yè)預算標準實施；B.手提電話費、傳呼機費用報銷限額：a.物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理手提費每個月限報500元，傳呼機費用限報30元；b.物業(yè)企業(yè)各部門級手機費每個月限報300元，傳呼機費用限報25元。5.3日常費用報銷審批程序5.3.1報銷人必需提供合理、正當、真實原始憑證，并按財務要求粘貼整齊，正確填寫費用審批單據(jù)；5.3.2各管理處實施備用金制度，對各部門發(fā)生費用，金額在3000元以下（含3000元），各部門責任人簽字后先行支付后定時匯總報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批；5.3.3報銷費用超出3000元，取得所在部門主管領導簽字同意后，必需經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批后方可支付；5.3.4已簽署協(xié)議，按協(xié)議條款付款，必需附有協(xié)議并填寫付款申請書，經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理簽字同意，報財務總監(jiān)、董事長同意；5.3.5物業(yè)公財務部依據(jù)各級審批手續(xù)完備原始憑證，辦理費用報銷。6.0收入、利潤管理6.1收入管理6.1.1按權責發(fā)生制標正確定收入實現(xiàn)，不得為了完成利潤計劃虛列收入，也不得因利潤計劃已完成而將超額部分轉移下期；6.1.2營業(yè)外收入必需全部入帳，不得轉為帳外收支。6.2利潤管理6.2.1物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生利潤全部歸屬于XXX房地產(chǎn)投資；008財務制度A/05/66.2.2正確進行利潤分配和結轉；6.2.3企業(yè)發(fā)生年度虧損，能夠用下十二個月度稅前利潤填補，下十二個月度利潤不足填補，能夠在5年內延續(xù)填補，5年內利潤不足填補，用稅后利潤填補。7.0財務核實管理7.1會計制度：企業(yè)統(tǒng)一實施國家財政部制訂《企業(yè)財務通則》，會計科目標設置見《會計科目標設置》。7.2會計年度：本企業(yè)會計年度為公歷年每十二個月1月1日始至12月31日止。7.3會計報表A.外部報表使用深圳市財政局統(tǒng)一格式報表；B.內部報表，依據(jù)企業(yè)管理體制需要和預算標準實施要求制訂。7.4填制要求：按要求時間編寫月份、年度會計報表，做到數(shù)字真實、計算正確、內容完整、說明清楚、報送立即，不得提前結帳，不得任意估量數(shù)字，嚴禁弄虛作假，篡改數(shù)字。7.5報送單位A.外部報表，按要求報送相關單位；B.內部報表報送：物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理、財務總監(jiān)、主管副總、董事長、財務部存檔。7.6報表類別A.外部報表：資產(chǎn)負債表、損益表（使用國家統(tǒng)一印刷報表）；B.內部報表：物業(yè)企業(yè)收支匯總表、企業(yè)本部收支統(tǒng)計表、三個管理處收支匯總表、各管理處收支統(tǒng)計表等，并附有必需文字說明。8.0檢驗和培訓8.1預算實施情況檢驗8.1.1收入檢驗A.定時對管理處應收款項和預算標準進行對比核實檢驗，找差距、找原因，為下一個預算年度提供有利、可行性依據(jù)；B.定時對管理處所開出票據(jù)進行核銷、檢驗，并確定相關收入；C.定時對管理處欠收費用情況進行檢驗，并督促立即回收。8.1.2費用支出檢驗A.依據(jù)預算確定標準，定時匯總、嚴格控制費用支出；B.對于超預算費用支出，標準上不予支付，對于確實需要支付，必需按相關要求，逐層審批并作必需說明；C.對于未完成預算指標部門及個人，均按企業(yè)考評細則進行考評。8.2培訓8.2.1財務人員必需不停學習相關財經(jīng)法律、法規(guī)、財稅政策及專業(yè)知識；8.2.2財務部定時或不定時地對各管理處收款員進行相關培訓；008財務制度A/06/68.2.3各管理處收款員必需認真學習業(yè)務知識，掌握財經(jīng)法律、法規(guī)知識、熟悉財務制度，不停提升業(yè)務水平。9.0財務人員任免：財務人員任免按總企業(yè)要求實施。10.0財務部職能和財務人員崗位職責：參考本手冊002-006。11.0科目設置：參考《會計科目標設置》。12.0其它12.1本制度在實施過程中和國家頒發(fā)制度相抵觸，一律按國家制訂制度為準；12.2本制度修改權及解釋權歸物業(yè)企業(yè)財務部；12.3本制度經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理、財務總監(jiān)、行政部、研究經(jīng)過報董事長同意之日起實施。13.0相關文件及統(tǒng)計國家頒布財務法律法規(guī)、制度要求。QR-001C《預算完成統(tǒng)計表》QR-002C《預算完成統(tǒng)計表》

009會計科目標設置A/01/1序號編號科目名稱序號編號科目名稱一資產(chǎn)類23203應付帳款1101現(xiàn)金24204預收帳款2102銀行存款25205代收款項3其它貨幣資金26209其它應付款4111短期投資27211應付工資5112應收票據(jù)28214應付福利費6113應收帳款29221應交稅金7115預付帳款30223應付利潤8117內部往來31229其它應交款9118備用金32231預提費用10119其它應收款33241長久借款11124庫存材料34251應付債券12125庫存設備35261長久應付款13129低值易耗品36281代管基金14139待攤費用三、全部者權益類15141長久投資37301實收資本16151固定資產(chǎn)38311資本公積17155累計折舊39313盈余公積18161無形資產(chǎn)40321本年利潤19171遞延資產(chǎn)41322利潤分配20181待處理財產(chǎn)損溢四、成本類二、負債類42411物業(yè)工程21201短期借款五、損益類22202應付票據(jù)43501經(jīng)營收入44502經(jīng)營成本45503經(jīng)營費用46504經(jīng)營稅金及附加47511其它業(yè)務收入48512其它業(yè)務支出49521管理費用50522財務費用51531投資收益52541營業(yè)外收入53542營業(yè)外支出

010發(fā)票管理制度A/01/21.0目標：為了加強企業(yè)財務管理，規(guī)范財務核實和加強財務監(jiān)督，依據(jù)本企業(yè)實際情況，制訂本制度。2.0發(fā)票開具通常要求2.1本單位向業(yè)主（用戶）提供管理服務，收取管理服務費，能夠向業(yè)主（用戶）開具管理費發(fā)票；2.2各管理處提供停車場服務，收取停車費，可開具定額停車費發(fā)票；2.3取得或開具發(fā)票必需帶有國家稅務機關、國家財政機關監(jiān)制標志；2.4發(fā)票上填寫付款單位名稱必需和實際付款單位名稱相符；2.5發(fā)票中項目、單位、數(shù)量、金額、累計金額、日期、開票人姓名及其它發(fā)票項目內容要填寫齊全；2.6大小寫金額要相符，金額累計數(shù)（小寫）前要加符號“￥”封頂；金額累計數(shù)（大寫）要用符號“⊙”封頂；2.7填寫發(fā)票必需套聯(lián)填寫，字跡要清楚，不得有涂改、擦、括、補痕跡；2.8開具發(fā)票必需加蓋“財務專用章”或“發(fā)票專用章”；2.9發(fā)生開具錯誤發(fā)票，應套聯(lián)作廢還原，并另行開具；2.10企業(yè)必需指定專員對外開具發(fā)票；3.0發(fā)票使用和管理3.1企業(yè)財務部指定專員負責統(tǒng)一購領、對外監(jiān)督使用和保管發(fā)票，并建立發(fā)票登記制度；3.2各管理處收款員負責對本小區(qū)開具發(fā)票，并對領用發(fā)票完整負責；同時接收財務人員監(jiān)督、稽核和檢驗；3.3開票人嚴格按要求開具發(fā)票，財務人員認真嚴格審查發(fā)票開具內容，對于不符合要求和情況不明應拒絕對外開具發(fā)票并立即反應情況；3.4任何單位和個人不得轉借、轉讓、代開、虛開發(fā)票；3.5任何單位和個人不得拆本使用發(fā)票，不得私自擴大發(fā)票使用范圍；3.6任何單位和個人不得使用假發(fā)票和和業(yè)務情況不相符發(fā)票；3.7財務人員、各管理處收款員嚴格把關，不得開具不符合要求發(fā)票；3.8財務部應嚴格發(fā)票登記制度，明確領用人、保管人、領購日期、發(fā)票號碼，發(fā)票作廢等情況；發(fā)票領用人必需對領用發(fā)票安全完整負責；4.0發(fā)票管理職責發(fā)票管理中發(fā)生下列行為和職責事故，企業(yè)應追究當事人和責任人責任：4.1開票人開具和真實情況不相符發(fā)票行為；4.2有目標私自涂改發(fā)票，造成或可能造成企業(yè)經(jīng)濟損失；4.3虛構經(jīng)濟業(yè)務活動，造成虛開發(fā)票行為；4.4責任人不按要求開具發(fā)票，造成不良后果；010發(fā)票管理制度A/02/24.5私自轉借、轉讓、代開、拆本使用發(fā)票行為；4.6發(fā)生丟失、損毀發(fā)票，給企業(yè)造成不良后果；5.0其它5.1本制度未盡事宜，可依據(jù)《稅收征管條例》和《發(fā)票管理暫行措施》實施。5.2依據(jù)本企業(yè)實際情況要求，發(fā)票由財務部統(tǒng)一購置，各管理處收款員為開具發(fā)票收據(jù)責任人，到財務部領用發(fā)票。各收款員必需嚴格根據(jù)本要求實施。6.0相關文件國家頒布《稅收征管條例》和《發(fā)票管理暫行措施》

011收款收據(jù)管理要求A/01/11.0目標：為了規(guī)范物業(yè)企業(yè)各管理處收款工作，杜絕資金流失隱患，同時依據(jù)物業(yè)企業(yè)管理需要，制訂本要求2.0內容：2.1收款收據(jù)由財務部統(tǒng)一購置、統(tǒng)一保管，財務部對未使用收款收據(jù)安全負責；2.2財務部設專員對收款收據(jù)進行管理，建立登記銷號制度，對購入收款收據(jù)編號、入庫日期、數(shù)量等進行登記；領用時對領用收款收據(jù)編號、日期、數(shù)量等進行登記，并由領用人簽字；2.3收款收據(jù)必需按相關要求正確套聯(lián)填列，用戶聯(lián)必需加蓋管理處公章方生效；2.4對于作廢收款收據(jù)必需套聯(lián)作廢，并加蓋作廢專用章；2.5領用出庫收款收據(jù)，領用人必需對其安全負責，若遺失或其它原因消失，追究領用人責任；2.6已用收款收據(jù)存根財務部審核完備后，由財務部保留三年，期滿按要求統(tǒng)一銷毀，對銷毀收款收據(jù)必需認真仔細登記，并由相關領導及在場人員簽字；2.7嚴禁白條收款或開具私自購置其它收款收據(jù)，若有違反要求，企業(yè)將從嚴處理。

012收支兩條線管理要求A/01/31.0釋義：收支兩條線是指當月收入統(tǒng)一存入企業(yè)指定收入帳戶，當月支出依據(jù)《目標管理責任書》要求預算提出所需資源申請，經(jīng)審批后一次情劃拔到對應支出帳戶進行費用開支一個管理措施。2.0目標：規(guī)范收支兩條線運作。3.0明確要求收支帳戶3.1物業(yè)企業(yè)要求了兩個收入帳戶3.1.1物業(yè)管理收入帳戶：工行梅林支行5263.1.2物業(yè)企業(yè)租金收入帳戶：交行梅林支行38013物業(yè)企業(yè)要求了六個支出帳戶3.2.1物業(yè)支出基礎帳戶：深發(fā)行梅林支行33.2.2支付水、電費用銀行帳戶：中行梅林分理處73.2.3納稅專用帳戶：廣發(fā)行深圳分行091951033.2.4用于托收水、電費等帳戶：工行梅林支行5523.2.5用于租賃部支出帳戶：交行地梅林支行380174.0收、支項目歸口管理4.1要求收入帳戶收入范圍4.1.1收入確實定A.依據(jù)國家財經(jīng)法律、制度要求，收入確實定是勞務已經(jīng)提供，同時取得收訖價款或取得收取價款憑證時確定收入實現(xiàn)；B.依據(jù)物業(yè)企業(yè)實際情況及目標責任管理要求，企業(yè)標準上不接收支票等非現(xiàn)款收入項目；C.當月收到現(xiàn)金屬于當月收入各項款項，全額存入企業(yè)要求收入帳戶；4.1.2收入項目范圍：A.物業(yè)管理收入B.停車費收入C.物業(yè)管理雜項收入D.營業(yè)外收入、利息收入E.租賃部租金收入4.2成本、費用支出帳戶相關要求4.2.1成本、費用支出嚴格實施國家法律、財經(jīng)法規(guī)、稅法相關要求，012收支兩條線管理要求A/02/34.2.2依據(jù)目標責任管理要求，內部成本、費用控制，嚴格實施預算控制標準，即各部門成本、費用支出標準上控制在預算范圍之內；4.2.3對于切實因客觀原因造成需要作預算外開支，嚴格根據(jù)預算外開支審批程序經(jīng)審核、同意后方可按財務報銷程序開支；4.2.4各部門成本、費用節(jié)省使用要求，各部門依據(jù)目標責任考評，成本費用有節(jié)省，在年度內能夠滾動使用。5.0檢驗和反饋方法5.1收支兩條線實施、檢驗工作關鍵收由財務部負責，物業(yè)部幫助檢驗，各管理處配合。5.2檢驗單張、表格，《日收入?yún)R總表》、《現(xiàn)金盤點表》、《銀行對帳單》。5.3財務部采取定時或不定時檢驗方法。定時方法是和物業(yè)部同期進行月檢，不定時方法是采取臨時檢驗方法及經(jīng)典抽查方法5.4反饋方法即對通常檢驗、處理結果通知當事人及重大事項書項形式報企業(yè)相關領導。6.0實施收支兩條線管理違規(guī)責任6.1不按要求要求帳戶存入收取對應款項金額在以下，扣發(fā)該部門責任人當月工資100元，除責令其整改外并扣發(fā)直接責任人當月工資200元；6.2不按要求帳戶存入收取對應款項金額在元以上5000元以下（含5000元），除責令其整改外并扣發(fā)該部門責任人當月工資200元，直接責任人工資300元；6.3不按要求帳戶存入收取對應款項在5000元以上10000元以下（含10000元），除責令其整改外并扣發(fā)該部門責任人當月工資300元，直接責任人當月工資400元；6.4不按要求帳戶存入收取對應款項金額在10000以上0元以下（含0元），除責令其整改外并扣發(fā)部門責任人工資400元及直接責任人當月工資500元；6.5不按要求帳戶存入收取對應款項數(shù)額較大且累計三次不改，企業(yè)將采取調崗、停職、解聘等行政手段。7.0檢驗人員相關責任7.1因為檢驗人員檢驗不到位，造成企業(yè)損失，視情節(jié)輕重對檢驗人員提出批評或扣發(fā)檢驗人員當工資200元；7.2因為檢驗人員不推行職責，不進行檢驗或對違規(guī)事項不采取對應處罰方法，造成企業(yè)損失，視情節(jié)輕重對檢驗人員提出書面通報批評或扣發(fā)檢驗人員當月考評工資400元；7.3因為檢驗人員累次違規(guī)不改，造成企業(yè)損失，視情節(jié)輕重對檢驗人員警告、調崗、辭012收支兩條線管理要求A/03/3退等行政處理。8.0實施收支兩條線管理工作步驟8.1各管理立即回收各項費用，做到應收盡收，收款員對所收取各項費用進行分類存入對應銀行帳戶，匯總《日收入?yún)R總表》及銀行繳款單及相關費用明細單據(jù)交物業(yè)企業(yè)出納核實；8.2出納依據(jù)各管理處上交《日收入?yún)R總表》和各款項單據(jù)經(jīng)核實后記入銀日志帳后交會計編制記帳憑證；8.3會計人員依據(jù)審核無誤記帳憑證登記入帳，并依據(jù)一定時相關數(shù)據(jù)定時或不定時到各理處進行核實檢驗，并如實統(tǒng)計檢驗結果；（使用《日收入?yún)R總表》、《現(xiàn)金盤點表》及《銀行對帳單》等檢驗單張表格）9.0相關統(tǒng)計QR-003C《現(xiàn)金盤點匯報表》QR-004C《日收入?yún)R總表（物業(yè)）》QR-005C《日收入?yún)R總表（租金）》

013相關管理處各項費用上交要求A/01/11.0目標：規(guī)范各管理處現(xiàn)金收付，理順財務部和管理處財務關系及帳務處理。2.0內容2.1管理處所收到屬于物業(yè)企業(yè)應收各項款項，標準上全額上交財務部；2.2管理處不得私自留用、坐支各項應回收款；2.3管理處不得私自以白條抵庫；2.4收款員不得在保險柜里存放管理處現(xiàn)金、支票以外現(xiàn)金、物品；2.5屬于代收代管款項（例：押金等），收款員應列明款項起源、金額、所屬單位（個人）及所屬時期等，報財務部入帳；2.6代收代管款項到期歸還時，由收款員負責填寫“付款申請”，并寫明原因、所屬單位（個人）及金額等，由財務部沖帳；2.7只許可管理處留用部份小額違章罰款及按要求向企業(yè)財務部借用備用金。

014企業(yè)發(fā)展基金要求A/01/11.0序言：為了物業(yè)企業(yè)管理模式愈加規(guī)范化，同時也為企業(yè)目標管理運作更具可操作性，總企業(yè)決定將物業(yè)企業(yè)超額完成預算收入在原目標責任書要求獎勵30%基礎上，將剩下70%全額返還給物業(yè)企業(yè)，作為物業(yè)企業(yè)企業(yè)發(fā)展基金；同時，物業(yè)企業(yè)決定把降低成本、節(jié)省開支部份一并劃入上述70%部份共同作為物業(yè)企業(yè)企業(yè)發(fā)展基金。2.0目標：確保企業(yè)發(fā)展基金合理使用。3.0內容：3.1使用范圍3.1.1創(chuàng)建企業(yè)品牌、完善企業(yè)形象、提升企業(yè)價值及著名度、所需費用開支等；3.1.2企業(yè)發(fā)展所需購置設施、設備相關費用等；3.1.3企業(yè)發(fā)展所需購置固定資產(chǎn)，遞延資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相關費用等；3.1.4設施、設備維護、維修及小區(qū)綠化、房屋本體維修相關費用等。3.1.5企業(yè)發(fā)展基金只適適用于上述要求項目，物業(yè)企業(yè)不得以任何理由揶用該項基金。3.2費用開支審批權限及審批程序3.2.1用于創(chuàng)建企業(yè)品牌，完善企業(yè)形象，提升企業(yè)價值及著名度各項支出，由各部門提出申請計劃，報物業(yè)部審核，經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批后按物業(yè)企業(yè)財務審批程序開支費用；3.2.2用于購置設施、設備且金額在1000元以上（含1000元）費用開支。由各部門提出費用開支方案，報物業(yè)部審核后，由總經(jīng)理審批后，持簽署相關協(xié)議到物業(yè)企業(yè)財務按財務審批程序開支費用；3.2.3用于購置固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)且金額在元以上（含元）費用開支。由各部門提出費用開支申請方案，報物業(yè)部審核，經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批后，持簽署相關協(xié)議到物業(yè)企業(yè)財務按財務審批程序開支費用；3.2.4用于小區(qū)綠化、設備、設施維修、維護且金額在3000元以上（含3000元）費用開支，由各部門提出開支申請方案，報物業(yè)部審核，經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審批后，持簽署協(xié)議到物業(yè)企業(yè)財務部按財務審批程序開支費用；3.3上述全部費用單開支金額在5000—0元（含0元），由物業(yè)企業(yè)提出開支申請方案，報總企業(yè)最高財務責任人審批后按財務審批程序開支；開支費用在0元以上，由物業(yè)企業(yè)提出申請開支方案，報企業(yè)最高財務責任人審核，經(jīng)總企業(yè)總經(jīng)理審批后按財務審批程序開支費用。物業(yè)企業(yè)中財務部每個月定時對上述資金使用情況進行匯總，報企業(yè)最高財務責任人審核，經(jīng)總經(jīng)理簽字認可后方可入帳。3.4當物業(yè)企業(yè)超預算收入企業(yè)發(fā)展基金不足于支付企業(yè)上述費用開支時，由物業(yè)企業(yè)對已用資金作出資金利用說明，提出專題申請匯報，經(jīng)總企業(yè)總經(jīng)理同意后專題劃拔。

015獎勵基金管理要求A/01/11.0序言：依據(jù)目標管理責任書要求，物業(yè)企業(yè)超額完成預算收入目標，獎勵超額部份30%，作為獎勵基金。2.0目標：確保獎勵基金正常、合理使用3.0內容：3.1獎勵基金中10%作為物業(yè)企業(yè)公共基金，關鍵是作為物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理基金之用；3.2獎勵基金中90%作為獎勵職員獎勵金及福利金之用途，獎勵方案由物業(yè)企業(yè)制訂，報總企業(yè)立案。3.3上述相關費用支出，嚴格實施國家、政府相關制度和財經(jīng)法規(guī)要求，同時嚴格根據(jù)企業(yè)內部財務制度要求和審批程序開支費用。

016獎勵基金和企業(yè)發(fā)展基金管理措施A/01/1為了使物業(yè)企業(yè)目標責任管理含有更強操作性和激勵性，經(jīng)總企業(yè)領導研究決定，將物業(yè)企業(yè)超目標預算收入部份和節(jié)省費用全額返還物業(yè)企業(yè)，作為企業(yè)獎勵基金及發(fā)展基金。提取百分比超目標收入全部劃歸物業(yè)企業(yè)，其中30%作為物業(yè)企業(yè)獎勵基金；70%作為物業(yè)企業(yè)企業(yè)發(fā)展基金。年度實際費用支出低于目標預算費用支出部份，全部轉入企業(yè)發(fā)展基金。使用范圍獎勵基金中10%作為物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理基金，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理自主使用；90%作為物業(yè)企業(yè)職員獎金及福利基金，由物業(yè)企業(yè)制訂獎勵方案，報總企業(yè)立案。企業(yè)發(fā)展基金（1）、創(chuàng)建企業(yè)品牌、完善企業(yè)形象、提升企業(yè)價值及著名度；（2）、管理小區(qū)購置設施、設備費用和設施、設備大型維修相關費用；（3）、本企業(yè)發(fā)展所需購置設施、設備費用及大型維修費用。企業(yè)發(fā)展基金審批權限5000元以下（含5000元）費用支出，由物業(yè)企業(yè)相關部門提出申請，報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意；5000以上元至0元（含0元）費用支出，由物業(yè)企業(yè)相關部門提出申請，報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理審核，并報總企業(yè)財務部審批；0元以上費用支出，由物業(yè)企業(yè)相關部門提出申請，報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理及總企業(yè)財務部審核，并報總企業(yè)總經(jīng)理同意使用。相關要求二項基金不得混用；企業(yè)發(fā)展基金不足于要求支出時，由物業(yè)企業(yè)提出專題申請，報總企業(yè)財務部審核、總經(jīng)理同意后專題劃拔使用。每個月上報二項基金使用明細報表，報總企業(yè)財務部、總企業(yè)總經(jīng)理審核同意入帳。

017相關停車收費及新入伙小區(qū)各項收費等相關要求A/01/1停車收費要求停車費收取，參考深圳市物價局“深圳市停車場（庫）車輛保管收費標準”、按XXX物業(yè)管理定價實施。各管理處主任權限多層停車場（庫）收費，管理處主任許可5次在20元內折扣；高層停車場（庫）收費，管理處主任許可5次在50元以內折扣；超出100元折扣必需經(jīng)物業(yè)企業(yè)審批后方可實施；標準上不許可采取無償形式，如因特殊原因需要辦理無償卡，一律實施逐層審批制度。各小區(qū)商業(yè)用房出租必需按要求簽署出租協(xié)議。費用上繳措施按《各管理處費用上繳要求》實施。管理處主任相關權限經(jīng)簽署協(xié)議、協(xié)議后發(fā)覺確屬定價過高無法正常運作，管理處主任有以下權限：協(xié)議定價在500元（含500元），管理處主任許可在50元以內折扣，并簽署補充協(xié)議或協(xié)議；協(xié)議定價在500元以上，管理處主任許可在100元以內折扣，并簽署補充協(xié)議或協(xié)議；超出100元以上折扣，一律實施逐層審批制度。新小區(qū)入伙收費要求新小區(qū)入伙步驟及收費標準由物業(yè)企業(yè)各部門共同制訂；新小區(qū)入伙收取費用上繳程序等同正常程序操作，任何人均無權揶用該款項；小區(qū)入伙臨時租賃場地及其它相關租賃項目標協(xié)議由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一簽署；管理處負責介紹租用對象、隊伍、人員等，無權自行簽署相關協(xié)議。

018會所財務管理制度A/01/4會所實施相對獨立核實，即會所收入、成本費用、利潤單列核實。一、會所財務人員配置會所配置2名收銀員，負責會所全部收款工作，對會所主管負責，業(yè)務上接收管理處收款員及企業(yè)財務部監(jiān)督檢驗；會所費用支出由會所主管經(jīng)辦，對管理處主任負責。1、會所固定資產(chǎn)管理⑴、會所房屋及價值在元以上且使用年限在二年以上會所設施設備均屬固定資產(chǎn)，屬會所關鍵經(jīng)營設備使用年限在二年以上而價值達不到也在固定資產(chǎn)中核實；⑵、使用部門應對全部設施設備等完整負責，做好數(shù)量、金額統(tǒng)計，并落實責任到人；⑶、折舊：除房屋外全部固定資產(chǎn)均按要求預留10%殘值后按5年直線折舊法計提折舊。⑷、創(chuàng)辦費在5年內平均攤銷完成。2、收入、成本、利潤核處算會所收入起源：關鍵是會所各項目和游泳池收費及會所經(jīng)營茶座收入。（具體核實措施見收支管理措施）3、成本、費用會所成本、費用關鍵是會所職員工資、福利支出、設施設備維修維護費、辦公費、水電費、茶座進貨成本（采取優(yōu)異先出核實標準）、固定資產(chǎn)折舊費、遞延資產(chǎn)攤費用等。利潤會所自負盈虧經(jīng)營，實現(xiàn)收支平衡，努力爭取略有盈利。二、采購管理措施1、茶座采購貨物采取簽定協(xié)議或定點采購方法，由會所主管確定供貨商，由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一確定進貨價格和消費價格；協(xié)議每十二個月簽署一次，價格每個月核定一次。2、貨物采購采取供方送貨方法或直接采購方法，由會所主管、收銀員共同驗收合格后簽018會所財務管理制度A/02/4字，辦理入庫手續(xù)3、由會所收主管對采購入庫物品按要求登記記進銷存帳，方便核查；4、結帳方法：從第二個月起采取交納一定數(shù)額押金，月底結帳付款方法。三、收支管理措施1、收銀職員作步驟及具體操作⑴、晚班和早班必需進行交接盤點（包含會所大堂物品及現(xiàn)金、存貨等），帳實相符后交接，⑵、收銀員實施“班班盤點，班班結，班班清”制度，早班所收款項匯總全額移交晚班簽收，當日所收款項匯總全額上交會所主管簽收，由會所主管統(tǒng)一存入指定帳戶并到企業(yè)財務部回數(shù)；（會所主管使用《日收入?yún)R總表》）⑶、交接班時立即了解目前各項目現(xiàn)時消費情況，進入正常工作階段。2、收銀員匯總營業(yè)額計算方法以下：本班營業(yè)額=∑（會所各固有項目本班收費+茶座本班各項目銷售數(shù)量＊各項目銷售定價）茶座本班各項目銷售數(shù)量=本班班初交接盤點存貨數(shù)量+本班購進數(shù)量-本班班末交接盤點存貨數(shù)量3、物業(yè)企業(yè)財務部對會所每個月營業(yè)額計算方法以下：會所月營業(yè)額=∑每班營業(yè)額會所茶座銷貨成本=∑每班銷貨進價4、工作程序：⑴、茶座、酒吧（酒類、茗茶、飲料、食品）①、服務員依據(jù)客人需要填寫《收款卡》；②、收銀員憑《收款卡》消費項目輸入電腦并提供茗茶、飲料或食品；③、服務員把《收款卡》連同茗茶、飲料或食品送交客人；018會所財務管理制度A/03/4④、結帳時收銀員打印電腦小票，和《收款卡》查對無誤并交客人確定后方可進行結帳。⑵、文娛消費（麻將房、桌球、乒乓球）①、收銀員把客人需要消費項目輸入電腦（消費時間按1小時計算），并依據(jù)電腦顯示開始時間填寫《收款卡》起止時間；②、收銀員把填寫好《收款卡》連同所需物品交服務員送交客人；③、客人如需酒類、茗茶、飲料或食品，其工作程序參考茶座、酒吧工作程序；④、客人如需續(xù)鐘，由服務員填寫《收款卡》并交收銀員確定；⑤、結帳時收銀員打印電腦小票，和《收款卡》查對無誤并交客人確定后方可進行結帳。⑥、每個房間只使用一張《收款卡》。⑶、游泳池收款采取固定票面價值、撕票收款及月卡收費形式，A、游泳池票據(jù)由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一印制，財務部統(tǒng)一編號，由管理處收款員到財務部領用、保管，并設登記簿統(tǒng)計所印制全部票據(jù)，以備核查；由會所主管到管理處收款員按要求領取后交會所收銀員保管、使用，客人需要消費先行到會所收銀員處交款索取票據(jù)交管理游泳池當班保安驗票，保安收回票據(jù)交會所主管備查，會所主管和會所收銀員查對無誤后和會所其它收入一并匯總上繳管理處收款員；B、游泳池月卡消費直接到會所收銀員處交款辦理；⑷、保險箱鑰匙由會所主管親自保管，保險箱除了存放會所現(xiàn)金外不得存放任何和會所收入無關物品和現(xiàn)金等，會所主管對其安全完整負責；⑸、會所物品盤點分日盤點、周盤點、月盤點三種形式，日盤點即會所收銀員交接班盤點；周盤點由管理處收款員組織，月盤點由企業(yè)財務部組織；（使用交接班統(tǒng)計表、盤點表）⑹、月度終了，由會所主管負責向物業(yè)企業(yè)財務部對會所上月經(jīng)營情況、收支正確性作出統(tǒng)計（使用月報表）及會所經(jīng)營分析；⑺、會所支出實施備用金制度，由會所主管負責按要求審批程序經(jīng)辦會所經(jīng)營費用支018會所財務管理制度A/04/4出。5、收款方法：會所收款以現(xiàn)