表現(xiàn)力指數(shù) 2024商辦資產(chǎn)運營報告

表現(xiàn)力指數(shù)表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告2過去一年，在新增辦公面積持續(xù)放量、辦公需求持續(xù)低迷、企業(yè)租賃決策周期變長等多重因素影響下，重點城市辦公市場面臨租金下行、空置率持續(xù)走高的情況，辦公租賃市場進入調(diào)整期。此外，在各類支持性政策推動下，國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶動寫字樓需求端改革，邁向發(fā)展新階段。同時，當下企業(yè)正加速向數(shù)智化轉(zhuǎn)型，企業(yè)對數(shù)字化辦公的需求也在不斷升級，辦公市場正朝著綠色、低碳、節(jié)能的方面發(fā)展，由此也給寫字樓提出了新的要求。商辦運營商應(yīng)聚焦于企業(yè)與個人的辦公需求，不斷提升運營管理能力以及綜合服務(wù)水平，創(chuàng)造與提升商辦資產(chǎn)價值。觀點指數(shù)研究院盤點過去一年商辦物業(yè)標桿項目，重磅發(fā)布“表現(xiàn)力指數(shù)?2024商辦資產(chǎn)運營表現(xiàn)”研究成果，盤點并表彰商業(yè)辦公領(lǐng)域極具代表性、對行業(yè)過去一段時間的成長進行階段性總結(jié)。3表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告商辦資產(chǎn)運營報告表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告商辦資產(chǎn)運營報告4表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告5復(fù)蘇未至辦公市場正面臨多重挑戰(zhàn)，這對寫字樓物業(yè)的過去一年內(nèi)，辦公市場復(fù)蘇未達預(yù)期，隨著一系列穩(wěn)增長宏觀政策持續(xù)顯效，2024年國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)中有增新增辦公面積持續(xù)放量，在有效辦公需求不足、企業(yè)辦公方式更加靈活多樣等多重因素影響下，重點城市寫字樓空置率繼續(xù)攀升，項目去化持續(xù)承壓，同時辦公市場以價換行業(yè)發(fā)展的不確定性更加考驗開發(fā)商、運營商的項目運營實現(xiàn)寫字樓出租率的穩(wěn)步增長。同時，得益于新增辦公物業(yè)投入使用以及寫字樓項目穩(wěn)定經(jīng)營，超半數(shù)的樣本企業(yè)實現(xiàn)寫字樓業(yè)務(wù)收入的增長，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)創(chuàng)收能力依但在辦公市場調(diào)整階段，不少投資者持保守態(tài)度，辦公資產(chǎn)成交周期也有所延遲。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2023年全字樓資產(chǎn)交易數(shù)量及金額均出現(xiàn)同比下降，同時大額資產(chǎn)除了直接出售外，辦公物業(yè)資產(chǎn)證券化的方式也有利于企業(yè)快速籌集資金，提高資金使用效率。此外，在雙碳戰(zhàn)略持續(xù)推進的背景下，近幾年企業(yè)以辦公資產(chǎn)發(fā)綠債的動作宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)，重點城市寫字樓市場活躍度提升，但面對有效辦公需求不足、供給持續(xù)增加、經(jīng)濟不確定性等表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告6整體來看，過去一年，商辦投資和銷售市場表現(xiàn)欠佳。不辦公樓銷售市場表現(xiàn)可圈可點，但同時辦公樓開發(fā)投資額全國辦公樓建設(shè)上，截止到3月，全國辦公樓新開工面積累計值為546.18萬平方米，累計下滑10.9%；辦公樓竣年全年新開工面積累計值為2589.28萬平方米，累計下滑從新開工數(shù)據(jù)的變動可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓的開發(fā)速度有所下滑，市場開發(fā)漸趨理性。可以預(yù)見的是，去年繼續(xù)增長的辦公樓累計竣工面積將持續(xù)為辦公市場帶來增量，推動辦年內(nèi)在深圳、寧波、武漢以及贛州四城投入使用4個寫字樓項目；中海新增投入使用的寫字樓物業(yè)包括上海中海中心A座、昆明中海國際中心、沈陽中海廣場以及上海中海商業(yè)項目，其中將于北京、上海、天津、蘇州和南京5城租金表現(xiàn)上，從圖中可以明顯看出，近幾年一線城市甲級Q1，一線城市甲級寫字樓平均租金已連續(xù)多個季度下跌，據(jù)第一太平戴維斯披露的數(shù)據(jù)，四大一線城市新增辦公面積持續(xù)放量，2023年全年新增入市的甲級寫字樓面積合計今年一季度該項數(shù)據(jù)為107.5萬平方米，對比去年同期繼續(xù)增長。值得一提的是，上海新增入市面積繼續(xù)位居一線新增供應(yīng)面積的推動下，一線城市甲級寫字樓總存量面積同時商辦運營商繼續(xù)收割市場份額。舉例來說，陸家嘴集注：取四大一線城市即北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓租金的平均從第一太平戴維斯披露的數(shù)據(jù)來看，今年一季度北京甲級寫字樓平均租金下跌至以2字開頭，數(shù)值為295.7元/平同時，今年一季度，上海、廣州及深圳甲級寫字樓平均租金在環(huán)比和同比上亦出現(xiàn)不同程度的下滑，一線城市辦公租金表現(xiàn)欠佳。從租金變動可以發(fā)現(xiàn)，辦公市場正處于調(diào)整階段，寫字樓業(yè)主及管理方為保持項目穩(wěn)定，今年將繼續(xù)沿用以價換量策略。過去一年里，商辦運營商在營寫字表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告719%以及30.6%。深圳甲級寫字樓依然是一線城市同比上，今年一季度四個一線城市甲級寫字樓空置率表現(xiàn)第四季度，上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率均出現(xiàn)不同程度攀升，環(huán)比提升1.4個百分點、1.3個百分點和1.7觀點指數(shù)認為，有效辦公需求跟不上市場供應(yīng)是重點城市寫字樓空置率持續(xù)攀升的重要原因，但企業(yè)辦公方式靈活不過，四個城市在凈吸納量上有不錯的表現(xiàn)。具體來看，30萬平方米和3.5萬平方米，其中上海凈吸納量環(huán)比漲幅整體來看，受宏觀經(jīng)濟、市場新增供應(yīng)等多方因素影響，辦公樓市場去化端繼續(xù)承壓。在激烈的競爭環(huán)境下，業(yè)主方普遍通過下調(diào)租金來吸引或留住租戶，但新增辦公需求要關(guān)注到的是，寫字樓凈吸納量的表現(xiàn)正在加強，新增物業(yè)供應(yīng)給企業(yè)選址帶來更多的選擇，今年寫字樓租賃市場此外，上文提到的為企業(yè)提供靈活辦公服務(wù)的代表性企業(yè)作為商業(yè)辦公的細分領(lǐng)域，不少企業(yè)持續(xù)深耕辦公空間服年內(nèi)的數(shù)據(jù)來看，不少企業(yè)也收到正向的成績，比如早前WeWork中國在與觀點新媒體交流中表示，其位于香港、北京、深圳三城的項目實現(xiàn)收益回正。此外，包括IWG、創(chuàng)富港、BEEPLUS、高格辦公空間等在內(nèi)的企業(yè)對行業(yè)發(fā)事實上，不少辦公空間服務(wù)企業(yè)選擇入駐的物業(yè)類型為寫優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)供應(yīng)量的增長，也給辦公空間服務(wù)商帶來供給持續(xù)入市，租金下行壓力仍存，同時城市空置率繼續(xù)攀升、辦公需求不足等不確定性的市場因素都在考驗著開注：金茂商業(yè)的整體出租率數(shù)據(jù)為北京凱晨世貿(mào)中心、西城金茂中心、京玄武湖金茂廣場一期寫字樓四個項目的平均出租率數(shù)值；招商蛇8內(nèi)地在營寫字樓物業(yè)出租率表現(xiàn)上，2023年，圖表中13家樣本企業(yè)的平均出租率為84.45%，同比下滑2.21個百其中中國金茂和瑞安房地產(chǎn)寫字樓平均出租率數(shù)據(jù)下滑明租率為66%，同比下滑23個百分點。主要是由于新投入使用的辦公樓去化面臨壓力，較成熟期的辦公樓物業(yè)出租中國金茂主要是由于南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓和西不過也有不少企業(yè)展現(xiàn)出強勁的項目去化能力。包括華潤萬象生活、嘉里建設(shè)、招商商管、恒隆地產(chǎn)、金融街以及大悅城地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)出租率實現(xiàn)同比提升，升幅在0.2值得一提的是，嘉里建設(shè)、太古地產(chǎn)以及中國國貿(mào)內(nèi)地寫具體項目表現(xiàn)上，2023年，觀點指數(shù)統(tǒng)計的31個寫字樓樣本項目平均出租率為90%，同比減少了1.2個百分點，值得一提的是，2020年初正式入市的中信大廈在招不錯的表現(xiàn)。據(jù)中信和業(yè)官網(wǎng)披露，截至去年年底，中信大廈的出租率已達94%。中信大廈由中信集團投資、中信和業(yè)投資有限公司負責建設(shè)與運營。項目位于北京商務(wù)中心（CBD）核心區(qū)，為金融總部大樓，以商務(wù)辦公為主。樣本項目出租率表現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)寫字樓項目出租率保持高位運營，但同時不少寫字樓樣本項目出租率表現(xiàn)欠佳，租營業(yè)績。其中中國國貿(mào)寫字樓整體出租率為93.2%，對比注：金茂商業(yè)收入為商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入；金融街收入不含北收入端，從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來看，2023年全年13家樣本觀點指數(shù)判斷，寫字樓租賃業(yè)務(wù)收入的增長一定程度得益于樣本企業(yè)有辦公物業(yè)新投入運營，同時亦離不開其穩(wěn)健從圖中可以明顯看出，中海商業(yè)和陸家嘴辦公物業(yè)收入有明顯優(yōu)勢，兩者全年創(chuàng)收均超30億元，2023年前者辦公樓與高品質(zhì)研發(fā)樓在內(nèi)的收入錄得35.03億元，同比增長寫字樓業(yè)務(wù)收入同樣實現(xiàn)同比增長的企業(yè)還包括華潤萬象生活、招商商管、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、金融街、中國國貿(mào)以及中國金茂（中國金茂未單獨披露寫字樓業(yè)務(wù)收入，這里指商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入實現(xiàn)同比增長其表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告9寫字樓輕資產(chǎn)運營商以華潤萬象生活為代表。面向?qū)懽謽菢I(yè)務(wù)，其可提供商業(yè)運營服務(wù)以及物業(yè)管理及其他服務(wù)。按披露的數(shù)據(jù)可以計算出其寫字樓商業(yè)運營服務(wù)收入為除了租賃業(yè)務(wù)帶來的收入外，寫字樓資產(chǎn)出售的收入同樣觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，近兩年不少企業(yè)正積極尋求手中辦公資產(chǎn)出售的機會，辦公資產(chǎn)拋售潮愈演愈烈。在此背景下，買大悅城、合景泰富、旭輝、碧桂園、太古地產(chǎn)以及恒基兆業(yè)等在內(nèi)。不過，在辦公市場調(diào)整階段，不少投資者持保在當前環(huán)境下，能夠成功出售寫字樓物業(yè)實屬不易。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年內(nèi)包括瑞安房地產(chǎn)、產(chǎn)、招商蛇口、陸家嘴在內(nèi)的多家企業(yè)完成了辦公物業(yè)的據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年內(nèi)地共計發(fā)生44宗辦公資產(chǎn)交易事件，總交易金額為451.57億元。對比2022年，交易數(shù)量同比下降13.73%，總交易金額同比下滑2022年超50億元的商辦資產(chǎn)交易標的物業(yè)包括上海復(fù)星外灘項目、上海北外灘上實中心項目、北京遠洋銳中心、交易數(shù)量和交易金額均出現(xiàn)不同程度的下滑，辦公資產(chǎn)交值得一提的是，今年外資企業(yè)凱德投資、高和資本以及萬達先后完成退出了北京辦公物業(yè)，交易標的分別為凱德·星包括這三個項目以及上文提及的北京中糧置地廣場項目在據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年以來由險企接手的商易標的還包括上海金創(chuàng)大廈物業(yè)組合、珠海世茂新領(lǐng)域股險企積極配置寫字樓資產(chǎn)，顯示了對辦公資產(chǎn)投資收益的認可，在利率下行的背景下，存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是投資方關(guān)注表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告全年成交金額116.5億元。從城市能級來看，一線城市仍領(lǐng)跑，這也表明，核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓項目仍是資方首選在觀點指數(shù)看來，目前大宗資產(chǎn)交易是寫字樓資產(chǎn)的主流除了直接出售外，辦公物業(yè)資產(chǎn)證券化方式也有利于企業(yè)CMBS+類REITs產(chǎn)品成功發(fā)行132宗，總發(fā)行金額為據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，其中辦公物業(yè)資產(chǎn)證券化成功值得一提的是，雙碳戰(zhàn)略持續(xù)推進的背景下，綠色金融大有可為。其中，觀點指數(shù)注意到，近幾年企業(yè)以辦公作為中和)、中信建投-深鐵集團金融科技大廈資持有優(yōu)質(zhì)綠色資產(chǎn)成為房企發(fā)綠色債券的底氣，同時倒逼企業(yè)注重綠色建筑，該產(chǎn)業(yè)也成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要早前包括中海、新鴻基、中國金茂等在內(nèi)的多家企業(yè)均有發(fā)行寫字樓碳中和CMBS產(chǎn)品或?qū)懽謽翘贾泻皖怰EITs產(chǎn)品。具體而言，新鴻基地產(chǎn)以標的物業(yè)上海國金中心二期寫字樓低區(qū)部分（6-18層）發(fā)行中信建投-上海辦公樓二期1期綠色資產(chǎn)支持專項計劃；中海早前發(fā)行中信證券-上海中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專項計劃（專項用于碳中和），標的物業(yè)為上海中海國際中心和購物中心觀點指數(shù)認為，綠色低碳的發(fā)展給企業(yè)帶來更多的發(fā)債空間，同時綠色建筑理念獲得更多企業(yè)的重視。如新鴻基地產(chǎn)位于上海的四座地標綜合體項目均已取得LEED鉑金級中信和業(yè)官網(wǎng)披露，根據(jù)雙碳目標計劃，中信大廈將通過精細化能源管理、節(jié)能改造、需求側(cè)減量、提高直購電綠除此之外，去年3月國家發(fā)改委發(fā)布的《236號文》首次以書面形式將商業(yè)項目納入REITs試點范圍，公募REITs規(guī)模將繼續(xù)增長，并于今年3月，成功發(fā)行國內(nèi)首批3只隨著REITs市場的發(fā)展，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的寫字樓資產(chǎn)也有望納入REITs項目發(fā)行范圍，寫字樓資產(chǎn)有望迎來新的表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告商辦資產(chǎn)運營表現(xiàn)表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告商辦資產(chǎn)運營表現(xiàn)表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告包括招商運營能力、數(shù)字化平臺建設(shè)、商辦物包括招商運營能力、數(shù)字化平臺建設(shè)、商辦物包括項目建筑面積、收入、商辦物業(yè)項目資產(chǎn)包括資本化水平、項目獨特性、革新的運營方觀點指數(shù)研究院根據(jù)研究體系觀點指數(shù)研究院根據(jù)研究體系專業(yè)權(quán)威機構(gòu)意見等最終確定通過提名和項目自薦的方式，參與項目填報各種基本資料和數(shù)據(jù)，并經(jīng)專家初步評審，列2024商辦資產(chǎn)運營報告企業(yè)或項目自行申報、上市公司公開資料、第三方專業(yè)機構(gòu)提供。如果企業(yè)或項目自身沒有運營表現(xiàn)授牌典禮”，盤點并表彰這一年極具表現(xiàn)力和指標表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告樓宇經(jīng)濟成為我國城市經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。過去的一段時間里，可以看到辦公需求發(fā)生了明顯變化，這對寫字基于此，觀點指數(shù)研究院通過對商辦市場、項目、品牌、管理、創(chuàng)新等各項指標，盤點挖掘商辦領(lǐng)域的標桿項目，旨在對商辦領(lǐng)域運營卓越、積極創(chuàng)新、勇于探索的先驅(qū)者給予表彰及肯定，以單個項目的發(fā)展成果給行業(yè)的可持續(xù)上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢、南京等多個重點城市，從中嚴謹篩選出30個表現(xiàn)突出的寫字樓項目會聚憑借突出的表現(xiàn)，包括中信大廈、上海中心大廈、廣州國建筑總高528米，可容納1.2萬人辦公，是中信集團總部中信大廈內(nèi)部配套設(shè)施完善，集甲級寫字樓、會議等多種配套服務(wù)功能于一體，同時數(shù)字化、智能化及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等多方面表現(xiàn)亮眼，吸引了國際金融機構(gòu)、國際500強等企業(yè)入駐。憑借優(yōu)異的樓宇質(zhì)量和綜合管理能力，中信大上海中心大廈位于上海市陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是一座標志性的超高層建筑，總高度632米，同時也是上海市的地標之一。大廈內(nèi)包含商務(wù)辦公區(qū)、酒店、購物中心以及觀光位于廣州天河中央商務(wù)區(qū)的廣州國際金融中心，簡稱“廣州IFC”，又稱“廣州西塔”亦位列研究名單內(nèi)。去年全年，廣州國金中心寫字樓完成建信金科、法興銀行等多家重點租戶續(xù)約，整體續(xù)租率達78%，其中重點租戶續(xù)租率深圳市入選的寫字樓項目包括“中國華潤大廈”、“華僑其中，“春筍”中國華潤大廈位于深圳市后海金融總部基地的核心區(qū)位，依托華潤深圳灣綜合體項目平臺價值，為城市商務(wù)人群構(gòu)筑了一個集居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑、運由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)的華僑城大廈項目傲立于深圳南山華僑城片區(qū)，項目由單棟300米超甲級寫項目的整體外形如切割的鉆石，建筑面積21.3萬總部領(lǐng)航中心”中信國際大廈屹立于總部經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的深圳之心——福田，位于福田中心區(qū)、華強北科技中心、紅嶺路新興金融產(chǎn)業(yè)帶三大中心聚合之地，圍繞精英商務(wù)人群，打造賦能表現(xiàn)力指數(shù)2024商辦資產(chǎn)運營報告項目踐行國際綠色辦公理念，已獲得LEED金級預(yù)認證、地標資管表現(xiàn)力企業(yè)”其中，平創(chuàng)安商業(yè)管理有限公司作為平安不動產(chǎn)商業(yè)管理的主體，依托綜合金融平臺的優(yōu)勢，持續(xù)發(fā)揮在商業(yè)不動影響力商辦運營品牌”作為卓越集團旗下的成熟型商務(wù)空間管理平臺，卓越商辦域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以高效的商務(wù)空間運營管理機制為基礎(chǔ)，憑陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團作為中國領(lǐng)先的停車資產(chǎn)服務(wù)運營醫(yī)院、景區(qū)等千余個不同業(yè)態(tài)高價值停車場，持有經(jīng)營權(quán)數(shù)字化打造上，陽光海天打造了集