【供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形勢下S市房地產(chǎn)去庫存化探析10000字（論文）】

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形勢下S市房地產(chǎn)去庫存化分析摘要：長期以來,房地產(chǎn)經(jīng)濟一直被普遍認為已經(jīng)是構(gòu)成了我國整體房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展框架結(jié)構(gòu)中必不可少的一個組成部分,近年來由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,開發(fā)商規(guī)模的攀升和銷售額的增速過快,房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的庫存現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)了很多問題,在各級國家和政府的鼓勵下,三四線城市如何有效去除庫存必須被認為是房地產(chǎn)企業(yè)制定和開展去庫存管理工作的一個關(guān)鍵點。。對于三四線城市商品房居住率的高庫存建議,提出了進一步深入的商品房戶籍制度改革,調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),優(yōu)化商品房的居住率和庫存結(jié)構(gòu),,優(yōu)化商品房的庫存結(jié)構(gòu),促進經(jīng)濟發(fā)展等一系列建議。關(guān)鍵詞：供給側(cè)；S市房地產(chǎn)；去庫存；S市目錄TOC\o"1-3"\h\u引言 1一、調(diào)查基本概況 2（一）調(diào)查背景 2（二）調(diào)查對象 2（三）調(diào)查方法 2（四）調(diào)查目的 3（五）調(diào)查過程 31.前期準備階段 32.總結(jié)分析階段 3二、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)去庫存理論研究 4（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 4（二）房地產(chǎn)去庫存的概念 4（三）房地產(chǎn)去庫存化概述 4三、房地產(chǎn)去庫存的必要性 6（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國經(jīng)濟的重要組成部分 6（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟的崩潰會造成金融風險 6（三）房地產(chǎn)去庫存有利于提高資源的合理配置 6（四）房地產(chǎn)去庫存是解決民生問題的重要舉措之一 7四、S市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及其原因分析 8（一）S市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀 8（二）S市房地產(chǎn)高庫存的問題 8（三）S市房地產(chǎn)高庫存的原因分析 81.房地產(chǎn)區(qū)域化明顯 82.供求失衡 93.城鎮(zhèn)化進程的影響 94.消費者的購買力下降，購買意愿較低 95.居民消費升級，樓盤質(zhì)量不過關(guān) 9五、房地產(chǎn)去庫存的對策與建議 10（一）調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組 10（二）加快戶籍制度改革，推進新型城鎮(zhèn)化 10（三）發(fā)展經(jīng)濟，從根本上解決購買力低下的問題 10（四）改善產(chǎn)品供給，建設(shè)節(jié)能環(huán)保商品房 11（五）響應(yīng)供給側(cè)改革下的營銷策略創(chuàng)新 111.拓展營銷渠道 112.多種類的價格優(yōu)惠 113.營銷人員素質(zhì)提升 12參考文獻 13引言十三五以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和升級,供給側(cè)改革這個觀念提出，我國的經(jīng)濟像一個新的方向發(fā)展。如何化解房地產(chǎn)庫存問題，是十三五期間工作重點，促成老有所養(yǎng)，病有所住有所居的愿望，房地產(chǎn)企業(yè)作為橫跨消費與投資兩大領(lǐng)域的經(jīng)濟支柱，對于我國經(jīng)濟穩(wěn)定增長具有十分重要的作用。供給側(cè)結(jié)構(gòu)體制改革機制結(jié)構(gòu)改革主要內(nèi)容是廣泛指以采取減少產(chǎn)能,去企業(yè)庫存,除財政杠桿，減生產(chǎn)成本，補政策短板等改革措施工作為主要改革重點的一項新型結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟改革，房地產(chǎn)供給側(cè)改革成為必須。商品住宅地產(chǎn)市場已進入了一個結(jié)構(gòu)性過剩的時代,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在整個市場中的分化愈為嚴重，一二線城市全部擁有商品住宅地產(chǎn)火爆與三四線城市商品住宅地產(chǎn)都已經(jīng)深陷到了泥潭，形成了一個鮮明的對比,要深入探究一二線城市的地產(chǎn)火爆和三四線城市商品住宅地產(chǎn)的寒冷之間形成鮮明對比的根本原因，就需要對供給側(cè)改革和三四線城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行分析。本文以S市為例，將要對供給側(cè)改革下的房地產(chǎn)去庫存問題進行分析，并提出建議。一、調(diào)查基本概況（一）調(diào)查背景隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展改革和開放以來,我國的經(jīng)濟快速增長和發(fā)展,城市化步伐的加快,帶動了我國房地產(chǎn)商品服務(wù)行業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展,隨著我國房地產(chǎn)商品服務(wù)經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展,，一些三四線城市出現(xiàn)了商品房庫存的現(xiàn)象嚴重影響了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。本篇論文主要是針對三四線城市以S市為例研究房地產(chǎn)庫存較多的問題，研究現(xiàn)狀以及分析其形成原因，以及提出相關(guān)的政策建議。（二）調(diào)查對象疫情以來，S市房地產(chǎn)受疫情影響嚴重，銷售停滯，庫存量急劇上升。因此，對S市疫情以來的庫存和面對庫存要解決的問題進行調(diào)查研究。（三）調(diào)查方法本篇論文在調(diào)查研究過程中，采取了文獻調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)查詢法、訪談法對S市房地產(chǎn)進行調(diào)研和資料收集整理。1.文獻調(diào)查法利用學(xué)校圖書館查找與物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理有關(guān)的書籍和文獻資料、在工作中收集到的有關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的資料，以及利用互聯(lián)網(wǎng)或者手機客戶端搜索需要的資料，為本篇論文的撰寫提供理論依據(jù)。對相關(guān)文獻資料進行查閱，并得出具有支撐性理論的資料，通過在圖書館查閱與房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題解決的相關(guān)措施的書籍，期刊報道的文獻資料并進行深入的整合，相關(guān)資源并結(jié)合實際分析和歸納得出研究中所需要的思路和方法2、網(wǎng)絡(luò)查詢法通過網(wǎng)絡(luò)上查詢S市房地產(chǎn)庫存的相關(guān)數(shù)據(jù)，收集記錄，整理分析S市庫存現(xiàn)狀的相關(guān)資料，并加以研究。3、訪談法利用空閑時間對S市房地產(chǎn)銷售從事的相關(guān)人員進行訪談，了解S市房地產(chǎn)的銷售現(xiàn)狀，銷售價格和庫存問題。從銷售者的角度提出相關(guān)問題，并根據(jù)問題找出產(chǎn)生相關(guān)問題的原因。（四）調(diào)查目的通過對S市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀的調(diào)查研究，不認識的，S市房地產(chǎn)庫存存在的相關(guān)問題，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的重要性研究，找到三四線城市房地產(chǎn)高庫存的幾個原因，房地產(chǎn)區(qū)域化明顯，供求失衡，城鎮(zhèn)化進程的影響，消費者購買的力度下降，購買意愿較低，消費升級樓盤質(zhì)量不過關(guān)一系列的問題。并對于這些問題提出有效的政策建議。（五）調(diào)查過程1.前期準備階段通過在學(xué)校圖書館閱覽室查找的相關(guān)文獻資料，網(wǎng)查詢庫存現(xiàn)狀相關(guān)資料，了解S市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀問題，查詢S市房產(chǎn)庫存的問題，并提出相關(guān)的解決建議。確定本篇論文的思路。2.總結(jié)分析階段通過研究調(diào)查和搜集的資料來了解到，S市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀問題，針對不同的現(xiàn)狀問題，提出不同的解決方案。根據(jù)S市現(xiàn)有供給側(cè)改革的大戰(zhàn)略方向，并充分結(jié)合了S市去庫存的政策任務(wù)要求和，為了解決房地產(chǎn)去庫存的問題,S市政府所制定的相關(guān)政策措施提出，是一個適合于S市的房地產(chǎn)去庫存的政策建議。二、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)去庫存理論研究（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革供給側(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化改革主要就是指在充分調(diào)動社會市場經(jīng)濟活動結(jié)構(gòu),使各種社會生產(chǎn)要素之間能夠及時實現(xiàn)市場經(jīng)濟的最優(yōu)資源配置,以不斷提升適應(yīng)市場經(jīng)濟持續(xù)增長的生產(chǎn)質(zhì)量和增加多樣化的生產(chǎn)數(shù)量。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革主要包括增加勞動力、土地等和資本、制度性的創(chuàng)造、創(chuàng)新等各種社會生產(chǎn)要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的最終目標就是從不斷提高企業(yè)供給的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和供給質(zhì)量性的角度入手出發(fā),用這種供給改革的政策方式和實施辦法在未來有效推進供給結(jié)構(gòu)良性調(diào)節(jié),糾正企業(yè)供給需求要素的資源配置結(jié)構(gòu)扭曲,擴大有效的產(chǎn)品供給,提高了企業(yè)供給需求結(jié)構(gòu)對于適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化的主動適應(yīng)性和靈活度。供給側(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性深化改革即是以一種增量結(jié)構(gòu)改革方式來促進的存量結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),在投融資的深化過程中有效優(yōu)化了投融資資本結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以開源調(diào)節(jié)疏流。（二）房地產(chǎn)去庫存的概念房地產(chǎn)的庫存量主要是泛指各種已經(jīng)順利完成了開發(fā)項目建設(shè)的全過程,并已經(jīng)竣工驗收審批合格,可以按照開發(fā)項目合同約定方式交付投入使用或者對外銷售的各類開發(fā)商品,其中包括己經(jīng)開發(fā)建造完成的住宅、配套設(shè)施、代建項目、出租房開發(fā)商品和周轉(zhuǎn)房、分期付款開發(fā)商品等,去庫存即是指通過政策激勵房地產(chǎn)的開發(fā)商品為了遵守國際市場規(guī)律,調(diào)節(jié)營銷策略等多種方式,進而實現(xiàn)了降低房地產(chǎn)庫存,緩解房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟壓力的目標。房地產(chǎn)的市場庫存大致可以劃分為兩個基本的層次,一個就是廣泛意義上的房地產(chǎn)市場庫存,一個就是狹義上的房地產(chǎn)市場庫存。狹義的房地產(chǎn)代售庫存就是泛指已經(jīng)進行了開發(fā)的全過程,并且通過現(xiàn)場驗收檢測合格商品房代賣的面積,廣義的房地產(chǎn)代賣庫存,不僅僅包括了狹義的房地產(chǎn)代賣庫存,還應(yīng)該包括尚未交付竣工,但已經(jīng)獲得了預(yù)售的許可證,能夠提供市場銷售或者出租服務(wù)的開發(fā)性商品。（三）房地產(chǎn)去庫存化概述房地產(chǎn)庫存嚴重的問題由來已久，這是由于房地產(chǎn)拿地的政策所導(dǎo)致的，政府的發(fā)展很大一部分需要依靠土地財政政策，政府通過將地使用權(quán)拍賣給房地產(chǎn)開發(fā)商來獲取利潤，維系政府收支，促進當?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)庫存較高的原因有兩方面，一方面，政府掌握城市土地的供應(yīng)權(quán)，隨著城鎮(zhèn)化的推進，城區(qū)的價格越來越高，開發(fā)商拿地的成本也越來越高，再加上通貨膨脹等一系列經(jīng)濟發(fā)展所帶來的問題，開發(fā)商建設(shè)樓盤的價格也不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)商品房的成本價上升，這是造成目前房價較高的最主要原因。另一方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利比重較大，開發(fā)商盲目地通過拿到資金去繼續(xù)進行與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項目的建設(shè)和開發(fā)，忽略了當?shù)貐^(qū)真正對于居民住房的要求。再加上炒房大量流行，當這股炒房的狂風散去之后，商品房的實際庫存量已經(jīng)遠遠超過了居民對購買房屋實際用途和需求。在各種因素的影響和綜合作用下,那房地產(chǎn)目前的庫存是一個積壓嚴重的現(xiàn)象。況。十三五"的綱要就是在文件中明確提到推動供給側(cè)改革,促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在房地產(chǎn)領(lǐng)域里就是高庫存去庫存化問題的處理。

三、房地產(chǎn)去庫存的必要性（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展是我國社會和經(jīng)濟的主體自深化改革和開放以來,我國的經(jīng)濟得到了新的飛速發(fā)展,尤其是九十年代以來,經(jīng)濟得到騰飛時代,房地產(chǎn)公司和企業(yè)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展更是推動著我國社會主義經(jīng)濟增長的一個重要支撐。房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟與其他各種形式的市場經(jīng)濟一樣有著很大的區(qū)別,他們擁有較長的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈,較大的資金投入,并且同時還有許多與之密切相關(guān)的周邊產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)公司及其周邊的企業(yè)可以直接帶動整個相關(guān)企業(yè)的生存與發(fā)展,房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的生存與發(fā)展也可以直接促進當?shù)亟?jīng)濟的生存與發(fā)展。例如,房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展可以直接帶動建筑行業(yè)材料,行業(yè)交通運輸?shù)鹊纫幌盗行袠I(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的快速發(fā)展可以為當?shù)厝嗣裉峁┐罅康墓ぷ骱蛵徫?保證當?shù)氐木蜆I(yè)率,提高當?shù)厝嗣竦氖杖搿Ｈ欢硪环矫?，房地產(chǎn)經(jīng)濟的不健康發(fā)展同樣會影響到其他行業(yè)以及當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，甚至會給當?shù)氐慕?jīng)濟造成很大的問題。因此，保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，就是保證當?shù)亟?jīng)濟平穩(wěn)向上發(fā)展的重要支撐?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的不健康發(fā)展給當?shù)卦斐闪撕芏嘟?jīng)濟困擾，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，庫存量較大，嚴重的影響了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。我國經(jīng)濟中存在的產(chǎn)能過剩的問題，與房地產(chǎn)行業(yè)庫存量過高，有著千絲萬縷的聯(lián)系。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟的崩潰會造成金融風險由于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的一些特殊性,造成了房地產(chǎn)這個行業(yè)的產(chǎn)品，也就是商品房的高價格，巨大的商品房價格導(dǎo)致很多人無法一次性支付全額的商品房的房價。銀行貸款成為他們的首選，在我國商業(yè)貸款中，房地產(chǎn)企業(yè)直接或間接的貸款占比較大，這造成了經(jīng)濟的脆弱性。如果房地產(chǎn)企業(yè)不斷膨脹，最終形成房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，銀行的資產(chǎn)就會遭受巨大的損失，繼而影響其他的行業(yè)造成經(jīng)濟危機。美國的次貸危機就是由于泡沫經(jīng)濟造成的，因此要杜絕經(jīng)濟的崩潰就要從杜絕房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟開始。因此,抑制房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟泡沫化非常十分必要,然而當前我國政府主要是通過對于抵押性土地食品進行抵押來向商業(yè)銀行進行融資,土地的價值越大,就有可能使其獲得更高的融資。但也同樣具有其中的缺陷性,如果房地產(chǎn)市場經(jīng)濟一旦發(fā)生了問題,銀行的資金也就會發(fā)生斷裂,從而直接引發(fā)了金融危機。（三）房地產(chǎn)去庫存有利于提高資源的合理配置十三五以來,我國實體經(jīng)濟綜合競爭力顯著加強,十三五提出的"三個基本原則"改革思想,就是從保障供給質(zhì)量的角度入手,用制度改革方式推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),推動我們的經(jīng)濟社會可以繼續(xù)健康向前發(fā)展。研究資料顯示,我國房地產(chǎn)對GDP的貢獻率大概在50%左右。因此,房地產(chǎn)項目投資規(guī)模和貸款需求增幅大漲，將對其他行業(yè)的投融資需求和增長發(fā)揮具有重要影響和推動作用，房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的快速增長將直接影響和帶動其他行業(yè)和經(jīng)濟的快速增長，推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀如果在其發(fā)展過程中受到了阻礙,那么同時也會影響其他行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。會導(dǎo)致其他行業(yè)的生產(chǎn)能力過剩等情形,如鋼鐵的產(chǎn)能過剩。2000年以后，由于金融危機的影響和西方資本主義經(jīng)濟的發(fā)展，遇到新的問題，導(dǎo)致全球的需求量下降，因而我國的產(chǎn)品也會賣不出去的現(xiàn)象，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，同樣面臨著困境。由于次貸危機和金融危機的影響，以及通貨膨脹、房價高居不下導(dǎo)致百姓買不起房。另一方面，由于受金融危機影響，百姓手中的資金貶值或減少，無力購房房商品房大量庫存造成房地產(chǎn)企業(yè)的高庫存量。（四）房地產(chǎn)企業(yè)去庫存成為了解決當前民生問題的一項重要舉措衣食住行是百姓，安家立命的根本需求，住有所居也是十三五提出的一個重要的理念。因此，政府解決百姓的住房問題是十分必要的，高房價和高庫存的房地產(chǎn)經(jīng)濟是阻礙在解決民生問題路上的一塊大石頭。高的房價和高的房商品房庫存，導(dǎo)致許多民眾買不起房也租不起房，這就造成了房子成為了生活中的奢侈品，而不是必需品，再加上炒房人的炒房活動，房價已經(jīng)脫離實際情況，導(dǎo)致能買得起房的人囤積商品房。買不起的房子，越來越買不起房。政府采取各種措施促進房地產(chǎn)，經(jīng)濟中商品房的去庫存，不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的正常健康運行，更有利于改善民生問題，保障人民的根本需求。例如一些企業(yè)因為政府無力解決的居民無法搬家入住,拆遷戶返工或者回遷等這些困難問題,政府部門就可以通過各種政策措施手段來幫助得以解決,從而促使區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展,帶動了相關(guān)產(chǎn)品和行業(yè)的健康發(fā)展,促進當?shù)厣鐣徒?jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。

四、S市房地產(chǎn)庫存存在問題及其原因分析（一）S市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀受新冠肺炎疫情沖擊，我市房地產(chǎn)市場影響嚴重，銷售停滯，庫存上升。前兩個月,全市144套新建商品住宅累計銷售商品房總量和成交面積均繼續(xù)呈現(xiàn)出了一個較為大幅度的環(huán)比減少和下滑態(tài)勢，銷售的商品房保障金總量41.8萬平方米,下降5.5%,同比上年同期又大幅回落57.4個月的百分點,降幅明顯且遠遠于去年大幅下降的全省3.9個月的百分點,居去年全省商品房排名第10位。由于銷售處于停滯狀態(tài)，全市商品房庫存明顯上升，待售面積大幅增加。2月末，商品房的待售住宅建筑面積83.5萬平方米，比2019年末上升27.6萬平方米，其中住宅的待售住宅建筑面積58.1萬平方米，增加42.2萬平方米。在切實貫徹確保本次疫情有效控制防控政策落實貫徹到位的基本政策條件下,下一步,我市政府要通過統(tǒng)籌考慮推動本次疫情有效控制防控與防治促進全市經(jīng)濟社會健康發(fā)展,及時組織制定研究出臺與本次疫情發(fā)展有關(guān)的防控政策措施,保障房屋土地產(chǎn)開發(fā)市場的可靠和健康持續(xù)平穩(wěn)、健康地平穩(wěn)發(fā)展。相比2016年年末同期的平均增速已經(jīng)呈直線幅度下滑22.9%(相關(guān)統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)來源:中國安徽統(tǒng)計局),商品房嚴重產(chǎn)能過剩的主要構(gòu)成原因當然還是。雖然目前S市正在積極主動回應(yīng)落實黨中央和社會國家關(guān)于推進供給側(cè)三個結(jié)構(gòu)性深化改革的政策要求,圍繞保持穩(wěn)住房市場、去住房庫存,推出降低首付款住房價格上漲占比、公積金房貸費用等各種住房優(yōu)惠政策,使得住房庫存釋放壓力初步緩解有所得到緩解,但基于一線和二線熱點城市來看S市目前整體住房庫存釋放規(guī)模較大,就業(yè)市場條件和居住環(huán)境以及其他基礎(chǔ)公共設(shè)施也已經(jīng)跟不上一線和二線熱點城市,人口正在快速外流,住房市場需求量也很難保持繼續(xù)長期保持穩(wěn)定的高速增長,因此,S市的房地產(chǎn)仍然存在面臨著巨大的市場挑戰(zhàn)。 （二）S市房地產(chǎn)高庫存的問題1.庫存量大消化周期長 商品房的庫存數(shù)額較大,僅2016年月平均庫存數(shù)額就已經(jīng)到了18903套.庫存數(shù)額和消化期基本保持穩(wěn)定,并且房屋預(yù)售需求亂流、市場化水平程度低,加之行業(yè)結(jié)構(gòu)單一,所以我國普遍存在著難以估計的隱形庫存。2.供求失衡房地產(chǎn)市場動力不足自深化改革開放以來,人才、資金的巨額"東流",中西部優(yōu)質(zhì)行業(yè)和社會人力資本也出現(xiàn)了大規(guī)模的流入,使東部和中西部之間的差距不斷拉大,東部地區(qū)對于房地產(chǎn)的投資和服務(wù)也實現(xiàn)了成倍增長.S市作為三四線建設(shè)重點中心城市,房地產(chǎn)行業(yè)的社會經(jīng)濟驅(qū)動能力逐步下降。3.住房供應(yīng)效率低近年來,隨著高鐵和S市特色高速公路等的大規(guī)模工程建設(shè),新城新區(qū)紛紛涌入其中,S市的"骨架"被進一步拓寬,形成了以東西結(jié)合、南北互動發(fā)展為主要特點的經(jīng)濟社會發(fā)展格局,新房的需求和供給主要是集中在一些偏遠新區(qū),因此隨之而來的可能是一系列與新城相應(yīng)的道路交通問題.另外,由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因而出現(xiàn)資金短缺、管理不善或其它原因,常常倉儲單位會暫時停工,導(dǎo)致不能按期、按點交樓.但是,除了倉儲單位出現(xiàn)質(zhì)量方面的問題外,物業(yè)管理及倉儲小區(qū)內(nèi)的一些配套基礎(chǔ)設(shè)施都很不好.因此,造成倉儲單位庫存嚴重的擠壓、建筑周期較長。4.消費者購買意愿低迷近期S市居民對購買住宅的意愿一直在持續(xù)較弱.主要歸功于以下幾個原因:一是當前遭遇了受制于宏觀經(jīng)濟低迷的影響,一般住宅居民收入很難在貸款中得到支付而使其他人獲得高額房價;二是外來務(wù)工人員數(shù)量少,不如沿海發(fā)達地區(qū)和中國大陸等城市,人口和資源流通量有限,剛性的需求量明顯存在不足.與此同時,購房者又十分切衷地忌諱未來住宅價格的持續(xù)走向和下降,于是他們都選擇了對自己"觀望"的態(tài)度,買房的主動性也就因此受到了嚴重的影響。（三）S市房地產(chǎn)高庫存的原因分析1.房地產(chǎn)區(qū)域化明顯由于房S市房屋的配套設(shè)施以及周邊的公共服務(wù)管理等不齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的商品房不能滿足人們的日常需求，再加上周邊商品房的同質(zhì)化的影響。S市商品房的購買力度較低，庫存量較大。而相反的是現(xiàn)在一二線城市由于城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，人流量大，因此對住房的需求也高，所以一二線城市的房地產(chǎn)商品房購買力度大，庫存較少。2.供求失衡由于城市的發(fā)展和人們自身發(fā)展的需求，越來越多的人們從S市來到一二線城市工作生活，受環(huán)境的影響，一二線城市房屋數(shù)量供少于求，開始采取限購措施。一二線城市的限購政策使得一二線城市的房價迅速飆升,土地價格不斷走高攀升,開發(fā)商在二三線城市購買土地的價格也在不斷上漲，商品房的成本越來越高，許多小開發(fā)商無力支付如此巨額的土地租賃費。因此,開發(fā)商們逐漸把他們的眼光投向到了S市中,隨著三四線房地產(chǎn)市場的深度開發(fā),越來越多的大型商品房項目紛紛進入市場，這導(dǎo)致了S市的房地產(chǎn)商品房更多累積，再加上S市人口流失，購房的意愿和購房的力度都較一二線城市小，因此會出現(xiàn)較多的庫存。3.城鎮(zhèn)化進程的影響受戶籍制度的影響，農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口只能二選一，再加上非農(nóng)業(yè)戶口，無法享受到一些權(quán)利，在銀行貸款方面，由于農(nóng)民沒有固定的工作，貸款較難，這在一定的程度上也限制了購買力。4.消費者購買力下降由于一二線城市的發(fā)展與一二線房地產(chǎn)的火爆,很多的中國年輕人都選擇在一二線城市買到自己的房產(chǎn),三四線城市買到商品,因此房子受到?jīng)_擊,消費者更加愿意在一二線城市購買自己的房子,認為一二線城市的房子市場發(fā)展空間更高,因此,S市的房屋投資業(yè)務(wù)也遭受了冷落,越來越多的中國投資者把他們的目光轉(zhuǎn)移壓線上各個城市,這也形成了一個惡性循環(huán)。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的暴利吸引了很多年輕人和個體家庭進入房地產(chǎn)企業(yè),很多年輕企業(yè)為了自己謀取暴利,不僅僅注意樓盤質(zhì)量方面的問題,而是要把盈利放在第一位。實在全面建成小康社會這個目標已經(jīng)得以完成,人們對于住宅的需求也日益提高,不僅僅是滿足了人們基本的生活環(huán)境和條件,還希望這個時候能夠使得商品房和其周邊配套設(shè)施得到更加完善,開始盡心努力去尋找舒適健康的生活方式,,因此,S市的建設(shè)和投資項目遭受了冷落,越來越多的建筑企業(yè)投資者把他們的目光都轉(zhuǎn)向了一二線性的城市。5.居民消費升級，樓盤質(zhì)量不過關(guān)隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的暴利吸引了很多年輕人和個體家庭進入房地產(chǎn)企業(yè),很多年輕人為了自己謀取暴利,不僅僅注意樓盤質(zhì)量方面的問題,而是把盈利放在首位。實在全面建成小康社會這個目標得以實現(xiàn),人們對于住宅的要求也越來越高,不僅僅滿足了基本生活條件,還希望能夠讓商品房及周邊配套設(shè)施更加完善,開始努力追逐舒適健康的生活方式,因此,對商品房的要求越來越高。綠色經(jīng)濟的快速發(fā)展以及環(huán)境保護理念,在現(xiàn)代社會和人們的心中更加根深蒂固。因此，對商品房的要求越來越高。綠色經(jīng)濟的發(fā)展以及環(huán)保理念，在人們的心中更加的根深蒂固，人們對商品房的要求，不光是一個可以遮風避雨的所，更是心靈的寄托。再加上隨著甲醛等問題的不斷冒出，人們要求房屋的質(zhì)量在滿足人們的生存必須條件下，更要能夠具有生活的情調(diào)。

五、房地產(chǎn)去庫存的對策與建議（一）調(diào)整結(jié)構(gòu),促進房地產(chǎn)公司間的合作和并購再生產(chǎn)重組由于房地產(chǎn)的商品房區(qū)域化明顯，三四線城市陷入疲軟，一二線城市火爆過渡。需要從根本上解決商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，就要首先解決土地供應(yīng)的問題，這就需要不同的地區(qū)，根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和人口現(xiàn)狀來出讓土地。壓線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，對租房的需求較多，那么就增加土地供應(yīng)量來建造更多的商品房，滿足人們的住房需求。S市經(jīng)濟發(fā)展較緩，人口較少，那么就減少土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)業(yè)的商品房和人們的住房需求達到平衡點。再加上S市的高庫存帶來的經(jīng)濟金融風險，三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金斷裂，融資能力下降等問題，增加了房地產(chǎn)發(fā)展的負擔，所以房地產(chǎn)進行并購重組，以最小的成本盤活存量，通過并購重組的方式做大做強優(yōu)勝劣汰，提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度，增強房地產(chǎn)行業(yè)的承受能力和抵抗風險的能力。（二）加快戶籍制度改革，推進新型城鎮(zhèn)化加快戶籍制度改革的推進，解決農(nóng)民在購房時遇到的各種問題，從根本上打破傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，提高非農(nóng)業(yè)戶口在城鎮(zhèn)中所享受的福利，是進行對穩(wěn)定居住在城市的農(nóng)業(yè)戶口進行放寬政策，減少購房的阻礙，同時加強三四線城市的基礎(chǔ)建設(shè)，完善醫(yī)療衛(wèi)生，體育、教育科學(xué)等方面，提高S市的吸引力，吸引更多的人口來到S市發(fā)展，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹暮凸ぷ鞯母鞣N基本需求，提高人們在S市定居的意愿，從而刺激人們的購房需求。S市合理利用資源，統(tǒng)籌兼顧縮小城鄉(xiāng)差距，讓經(jīng)濟和環(huán)境同步發(fā)展，政府同時出臺相關(guān)政策來吸引和支持新市民的住房，那農(nóng)民工能夠在城市工作，就業(yè)生活，從而減輕S市的高庫存的壓力。（三）發(fā)展經(jīng)濟，從根本上解決購買力低下的問題經(jīng)濟發(fā)展是我國政治與文化的重要基礎(chǔ),經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展才能夠有效地促進人們消費,解決S市高庫存的問題，必須從根源上解決S市經(jīng)濟發(fā)展遲緩的問題。當前互聯(lián)網(wǎng)走在時代的前列，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蓬勃向上，而傳統(tǒng)的一些輕工業(yè)以及勞動密集型產(chǎn)業(yè)走向沒落，經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型對于城市的發(fā)展十分關(guān)鍵，在當前新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，S市應(yīng)該著眼于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，一新的產(chǎn)業(yè)替代老舊產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟的發(fā)展注入新的活力和生命力。再加上S市有著悠久的歷史文化背景和獨特的自然景觀，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中所占的比重，發(fā)展旅游業(yè)，注重城鄉(xiāng)發(fā)展和環(huán)境協(xié)調(diào)相統(tǒng)一，不僅有利于吸引外來人口消化庫存，也有利于S市當?shù)氐拈L久發(fā)展。（四）改善產(chǎn)品供給，建設(shè)節(jié)能環(huán)保商品房隨著綠色環(huán)保發(fā)展理念的提出，五位一體的總方針被貫徹到經(jīng)濟發(fā)展之中，環(huán)境越來越成為人們注重的重要因素之一。這是市場經(jīng)濟的進步與發(fā)展,消費的轉(zhuǎn)型升級,消費者更加關(guān)心自己產(chǎn)品售后及其他相關(guān)產(chǎn)品的服務(wù)質(zhì)量,以及在高質(zhì)量的要求下，綠色環(huán)保成為主流。因此，為滿足消費者的購買需求，開發(fā)商應(yīng)該在建設(shè)房地產(chǎn)商品房時，將綠色人文自然的理念融入其中，打造以綠色環(huán)保為核心的新型優(yōu)質(zhì)住房，另外，隨著健康問題的不斷重視，小區(qū)配套設(shè)施中應(yīng)該建設(shè)相關(guān)的健身器材，為消費者提供免費的健身場所。只有這樣才能夠吸引公眾進入房地產(chǎn)行業(yè)進行消費，激發(fā)出市場的活力，達到去庫存的目的。（五）響應(yīng)供給側(cè)改革下的營銷策略創(chuàng)新1.拓展營銷渠道隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的普及和飛速發(fā)展,人們在S市購房的方式不僅局限于線下,還包括線上線下的購房方式多種多樣,S市的線上線下的渠道空間仍然亟待拓寬,像是58同城等需要充分利用起來。開發(fā)商首先應(yīng)該與其他中介機構(gòu)合作聯(lián)合起來為其客戶提供全方位的產(chǎn)品和服務(wù),消費者可以從一定程度上體驗到,通過自己享受得到的服務(wù),來準確地判斷出自自己商品的價值。而且開發(fā)商也應(yīng)該做到在準備好樓盤的過程中,就盡量為顧客創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,給他們提供最佳的服務(wù),使得客戶更加覺得物有所值。2.多種類的價格優(yōu)惠S市的人口總收入不高,而且住宅價格低廉成為其營銷的主要阻礙。合理降低物價有利于完成相應(yīng)的供給側(cè)改革中房地產(chǎn)企業(yè)去庫存。隨著我國社會主義生產(chǎn)力的提升與發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,使得我們的社會正在從以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代城市式社會進行轉(zhuǎn)變,包括從事人口專業(yè)轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、土地及其他領(lǐng)域空間轉(zhuǎn)變。而且這些變化均預(yù)示著新型城鎮(zhèn)化必然給房地產(chǎn)銷