南通新城項目整體定位2

街鋪租金狀況從商業(yè)街鋪的租金價格可以顯示出：價格隨著中心地段的蔓延呈遞減趨勢，但在臨近南通市汽車站，桃塢路等代表性地段，街鋪價格明顯高于同類地區(qū)。1街鋪現(xiàn)狀街鋪與周邊配套的關(guān)聯(lián)性很強：周邊有住宅小區(qū)，街鋪多為服務(wù)住宅的服裝、家紡和餐飲；周邊有專業(yè)市場的街鋪，業(yè)態(tài)則為專業(yè)市場的延伸；周邊有學(xué)校的街鋪以服務(wù)學(xué)生為主現(xiàn)狀描述：街鋪是商業(yè)中除超市、百貨和商場的補充組成部分，它的產(chǎn)生依賴城市主流商業(yè)的繁榮，填補駐主流商業(yè)的空缺，所以針對本項目，街鋪式商業(yè)有賴于住宅的人口規(guī)模和主流商業(yè)的人氣聚集。2商業(yè)總結(jié)南大街、大賣場和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體現(xiàn)出：大型綜合型商業(yè)受到客戶的青睞中高端客戶選擇周末到上海進行消費的現(xiàn)狀表明南通商業(yè)現(xiàn)狀的落后無法滿足客戶需求，需要新興的，特色的、時尚、文化的商業(yè)出現(xiàn)距離市區(qū)較遠(yuǎn)的品牌大賣場經(jīng)營持續(xù)火爆表明南通客戶購物的區(qū)域傾向性逐漸減弱3市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析4可預(yù)見市場供應(yīng)總量其中市中心3萬平方米地標(biāo)項目即將竣工，可能在三月份推向市場。該項目推出后，將成為今明兩年南通高檔寫字樓市場供應(yīng)主體。2005年南通市區(qū)寫字樓市場可預(yù)見供應(yīng)總量約5萬平方米，其中市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)約3.4萬平方米，工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)約1.6萬平方米；5物業(yè)品質(zhì)目前南通高檔寫字樓很少，寫字樓品質(zhì)普遍較低，如金鷹國際大廈、南通大廈、浦發(fā)銀行大廈等，盡管外立面尚可，但大堂、電梯、電梯間、公共過道、地下車庫、平面布局、智能化等方面在規(guī)劃設(shè)計、裝修、設(shè)備配置上檔次較低；南通國際大廈為當(dāng)前南通最高檔次寫字樓，表現(xiàn)在大堂、會議室、樓高、設(shè)備配置等方面。6物業(yè)價格高檔寫字樓，如南通國際大廈、南通大廈、金鷹國際大廈等租金相對較高，為40~60元/平方米/月，物業(yè)管理費為2.5~4.5元/平方米/月，車位租金為3000~3500元/年；中低檔普通寫字樓及商住樓，如南通國際大廈左側(cè)佳成大廈、工農(nóng)路文峰大廈、王府公寓等租金相對較低，為10~20元/平方米/月，物業(yè)管理費為1.2~2.0元/平方米/月，車位租金為2000~3000元/年；在售項目銷售價格與住宅差別很小，市中心區(qū)項目均價在5000~6000元/平方米，工農(nóng)路沿線項目均價在4000~5500元/平方米。由于寫字樓物業(yè)品質(zhì)較低的原因，南通在售寫字樓項目價格與住宅沒有拉開距離；隨著新建寫字樓品質(zhì)提升，價格具有上升空間。7盈利模式銷售為主出租為輔關(guān)鍵詞：南通商業(yè)寫字樓開發(fā)主要采取產(chǎn)權(quán)分割出售的方式作為主要開發(fā)盈利模式；采取出租方式的項目非常少，目前市場上出租項目主要出現(xiàn)在三級市場，為已購買方的出租行為。8入駐客戶行業(yè)分散私營企業(yè)為主政府機關(guān)進駐大企業(yè)自建寫字樓關(guān)鍵詞：入駐客戶行業(yè)分散，主要行業(yè)為：紡織、石化、機電、輕工、貿(mào)易、保險、科技及房地產(chǎn)開發(fā)等；客戶中私營企業(yè)相對較多，如紡織、輕工、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；國有企業(yè)主要為壟斷行業(yè)，如石化、能源、機電、保險等；政府機關(guān)亦有進駐商業(yè)寫字樓情況，如財政局進駐南通國際大廈10個樓層，外經(jīng)貿(mào)局進駐南通國際大廈3個樓層。南通大型企業(yè)相對較少，實力很強的大型企業(yè)往往采取自建寫字樓的方式。9銷售狀況竣工使用狀態(tài)寫字樓空置率普遍較低，入駐率平均在80%以上；在售寫字樓中地段好、品質(zhì)高、形象佳的樓盤銷售狀況相對良好，如中心區(qū)項目潤友大廈（7560平方米）04年11月開盤，現(xiàn)已銷售87%；工農(nóng)路項目中華廣場（36000平方米）03年5月開始內(nèi)部認(rèn)購，04年6月基本售完，現(xiàn)只剩3層、4層部分面積；地段、品質(zhì)較差樓盤，如嘉隆大廈、東方鑫乾，銷售進度較緩慢；空置率低地段、品質(zhì)制勝中小面積戶型受寵關(guān)鍵詞：相對大面積單位，100~300平方米中小面積戶型更有市場。10寫字樓市場小結(jié)■市場現(xiàn)狀。南通當(dāng)前的寫字樓開發(fā)還處于低層次、低水平的開發(fā)階段，市場不成熟：物業(yè)品質(zhì)低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，開發(fā)商不注重營銷推廣；■市場空間。隨著南通經(jīng)濟高速發(fā)展，企業(yè)對辦公條件的要求將會不斷提高，必然要求寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的升級換代，再加上新增市場需求，故南通寫字樓市場擁有發(fā)展空間；■市場機會。市場競爭將進入新的階段，必須擺脫低層次市場競爭。規(guī)劃設(shè)計科學(xué)、設(shè)備配置先進、智能化程度較高、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良的中高檔寫字樓物業(yè)將會更加擁有競爭力。11本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征市場分析客戶分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略12客戶來源及演變分析本項目如何起勢造勢以營造滿足南通消費者潛在需求的生活購物氛圍是本項目定位的重要因素交通到達性——消費者來源的可能性本項目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達性，在交通上不存在隔閡和劣勢消費習(xí)慣——消費者潛在需求挖掘從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場購房客戶來源基本來源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時并沒有形成明顯的區(qū)域分化，同時當(dāng)前市區(qū)中高端客戶對新城的認(rèn)可度普遍高于郊區(qū)中高端客戶在商業(yè)購物方面時尚需求多訴諸老市區(qū)購物中心或上海等地，本區(qū)域尚未形成商業(yè)氛圍?？蛻粞葑冾A(yù)測——當(dāng)前的立意必須為未來的客戶演變做好準(zhǔn)備目前周邊樓盤的市區(qū)客戶均占到了70%以上，郊區(qū)及其他外地客戶仍然傾向于選擇繁華的老城區(qū)項目，隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成，該部分客戶的比例必將有所提升，投資需求也將有所上升13當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級管理人員為主新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例14本項目客戶定位——作為新區(qū)大盤，啟動期一般仍以周邊主流客戶為目標(biāo)對象隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上升市區(qū)出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)政府官員、銀行等金融機構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層年齡：25-40歲為主，以中青年為主郊區(qū)追求真正成熟的城市生活，以自住為主周邊開發(fā)區(qū)中的私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主年齡：15本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位16形象定位項目區(qū)位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析上海后花園，連接上海、蘇南的樞紐地帶政府主導(dǎo)的新城市中心(CBD+CLD)規(guī)模和形態(tài)不可復(fù)制性周邊配套皆以國際化新城的規(guī)劃思路配置新都市核心絕版、國際化認(rèn)政府內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高新市府、都市魅力仍以傳統(tǒng)的封