2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告?2022.7iResearchInc.摘要中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然較大近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬億元，同比增長(zhǎng)了8.8%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺時(shí)代”邁入“存量時(shí)代”。政策紅利逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)向好，制造業(yè)、消費(fèi)、科技等助力物流地產(chǎn)騰飛物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。物流地產(chǎn)逐漸成為資本追逐的熱點(diǎn)，探索出更多元化的盈利模式產(chǎn)基金走上前臺(tái)，為企業(yè)融資、盤活資金、提升盈利提供更多機(jī)會(huì)?！耙怀鄰?qiáng)”格局初顯，多領(lǐng)域企業(yè)開始迅猛發(fā)力30%以上的市場(chǎng)，并逐漸由“跑馬圈地”模式邁向功能性經(jīng)營(yíng)的生態(tài)系統(tǒng)模式。同時(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商、電商巨頭、金融機(jī)構(gòu)等來自不同領(lǐng)域企業(yè)同時(shí)發(fā)力，強(qiáng)勢(shì)布局物流地產(chǎn)。行業(yè)邁向集約化、協(xié)同化發(fā)展，規(guī)模效應(yīng)顯著，衍生出更多的經(jīng)營(yíng)特性的單一倉(cāng)儲(chǔ)功能向多經(jīng)營(yíng)性功能轉(zhuǎn)變。來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc. 2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向53?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE4初識(shí)物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分80年代提出并實(shí)踐，指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理以及基金運(yùn)作等。產(chǎn)業(yè)效能的關(guān)鍵所在?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)框架原材料 城市大倉(cāng)來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識(shí)物流地產(chǎn)高標(biāo)倉(cāng)：物流地產(chǎn)開發(fā)商的核心戰(zhàn)場(chǎng)統(tǒng)倉(cāng)，高標(biāo)倉(cāng)和傳統(tǒng)倉(cāng)存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：空間利用：2.5-33降低土地成本。高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)選址靠近公路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。自動(dòng)化水平：合規(guī)屬性：高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。（以高標(biāo)倉(cāng)VS傳統(tǒng)倉(cāng)為例）高標(biāo)倉(cāng)傳統(tǒng)倉(cāng)選址靠近城市中心或交通樞紐（機(jī)場(chǎng)、港口、公路）多位于工業(yè)園區(qū)和港口附近結(jié)構(gòu)總建筑面積≥8,000平方米4,000平方米屋頂凈高≥8米4-7米承載力1樓：≥3噸/平方米；2樓：≥2噸/平方米1樓：<3噸/平方米；其他樓層：<2噸/平方米立柱間距≥8米5-7米操作設(shè)備雙邊裝卸月臺(tái)及可升降平臺(tái)、硬化防塵地坪、叉車充電間物卸貨平臺(tái)及卡車裝卸區(qū)域消防消防栓、滅火器、火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)防火灑水系統(tǒng)消防栓地面漆非標(biāo)準(zhǔn)，無水泥地面或素填土監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)安保及集中監(jiān)控服務(wù)公共警衛(wèi)或尚無采光頂裝備條形照明燈的天花板非標(biāo)準(zhǔn)空氣循環(huán)控制室內(nèi)空氣質(zhì)量不適用所屬權(quán)歸屬經(jīng)過政府正規(guī)土地出讓程序，權(quán)屬清晰，性質(zhì)為物流用地可能存在土地權(quán)屬不清晰，性質(zhì)不明確等問題來源：戴德梁行，招商證券研究院，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識(shí)物流地產(chǎn)高標(biāo)倉(cāng)：降本增效作用明顯，客戶需求特征差異化由于特定的歷史原因，我國(guó)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)起步較晚，大部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施都是在90年代以前建設(shè)。倉(cāng)庫(kù)類型以傳統(tǒng)倉(cāng)為主，占總面積80%以上，占貨運(yùn)吞吐量的90%上計(jì)算機(jī)、通訊和機(jī)器人技術(shù)的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性，根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)調(diào)研，以20年為測(cè)算期間，使用高標(biāo)倉(cāng)的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉(cāng)的成本降低約20%。進(jìn)行全鏈條管理。直觀的看，傳統(tǒng)供應(yīng)鏈管理成熟的大型汽車、航空領(lǐng)域，基本都是高標(biāo)倉(cāng)使用的主要行業(yè)，時(shí)興SPA模式的服裝行業(yè)也是高標(biāo)倉(cāng)的主要客戶。7500比傳統(tǒng)倉(cāng)低20%高標(biāo)倉(cāng)與傳統(tǒng)倉(cāng)的長(zhǎng)期使用成本對(duì)比7500比傳統(tǒng)倉(cāng)低20%

高標(biāo)倉(cāng)客戶群特征9000傳統(tǒng)倉(cāng) 高標(biāo)倉(cāng)（萬元/年）來源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜供應(yīng)商眾多

成本控制嚴(yán)格倉(cāng)儲(chǔ)功能的極致化中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)情況行業(yè)規(guī)模處于上升期，但仍具有較大發(fā)展空間2012-2021年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%。2020年通億立方米，相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積僅為3.45億立方米。2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國(guó)為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國(guó)為0.7平方米/人。（以高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)為例），人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達(dá)國(guó)家差距明顯，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。2011-2021年中國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用及占GDP比重17.2%17.4%17.1%16.5%

年中國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)及高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積3.153.453.0010.60 3.153.453.0014.7%14.8%14.7%14.7%14.6%16.714.616.714.614.912.113.310.210.610.8通用倉(cāng)庫(kù)（億平方米） 高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（億平方米）2019年中&美&日人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)面積對(duì)比4.0 社會(huì)物流總費(fèi)用（萬億）GDP比重（%）201120122013201420152016201720182019202020社會(huì)物流總費(fèi)用（萬億）GDP比重（%）來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，仲量聯(lián)行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

日本 美國(guó) 人均物流地產(chǎn)面積（平方米/人）中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈物流地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，分工明確上游基礎(chǔ)設(shè)施、中游物流服務(wù)、下游貨主方三個(gè)部分。產(chǎn)業(yè)鏈上游物流地產(chǎn)的客戶，包括電商/零售、汽車、電子、醫(yī)療及?；?、大宗商品等。中游黑石、厚樸、淡馬錫等中游黑石、厚樸、淡馬錫等地產(chǎn)商金融機(jī)構(gòu)中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游上游醫(yī)藥/危化大宗商品制造業(yè)電商/零售土地資源提供方（政府等）設(shè)備、建材供應(yīng)商順豐、中通、菜鳥、京東、蘇寧等專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)方中儲(chǔ)、南儲(chǔ)、中遠(yuǎn)海運(yùn)等來源：公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產(chǎn)投資具備獨(dú)立性、長(zhǎng)期性從倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從2017年開始國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會(huì)固定投資情況看，整體呈規(guī)模上漲趨勢(shì)，但漲幅逐年下降。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)周期（GDP）有周期強(qiáng)相關(guān)，但是物流地產(chǎn)周期具備明顯獨(dú)立性，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)邏輯上，對(duì)應(yīng)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段。28.0%32.7%28.0%32.7%完成額度情況22.4%5159662028.3%698468566767731762466864420131205.5%-0.4%-1.3%-7.7%9.1%

以普洛斯為例分析物流地產(chǎn)投資周期地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)30%左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。2012201320142015201620172018201920202021倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資總額（億元） 儲(chǔ)業(yè)固定投資完成比例（%）18.0%18.0%16.9%52.754.537.440.643.446.148.951.428.2 3313.5%8.6%7.0%6.2%5.9%2.7%4.9%5.1%

5-8年報(bào)率7%以上。3-5年3-5年值、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值等模式獲取收益）201220132012201320142015201620172018201920202021固定投資總額（萬億元） 比增長(zhǎng)（%）中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向510來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.11中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史行業(yè)穩(wěn)步調(diào)整，參與主體趨于多元物流地產(chǎn)始于20世紀(jì)80年代開始在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家中發(fā)展，在國(guó)外發(fā)展的較為成熟后才進(jìn)入中國(guó)。2003年，提出“物流拉開序幕。外資野蠻生長(zhǎng)

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

電子商務(wù)助力物流地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)龍頭加快布局

市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額從2006年的億元，十年增長(zhǎng)了17倍的配送服務(wù)商進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)化調(diào)整階段優(yōu)化調(diào)整階段(2006-2015)(2003-2005)起步發(fā)展階段 (2003-2005)起步發(fā)展階段高速發(fā)展階段至今)外資叩門資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)國(guó)物流園

多元化發(fā)展速放緩；中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步向“現(xiàn)代化”邁進(jìn)，提升科技競(jìng)爭(zhēng)力“跑馬圈地”開始逐漸回歸物流地產(chǎn)的定制化運(yùn)營(yíng)和持續(xù)租賃業(yè)領(lǐng)先者；零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等齊入行，成為物流地產(chǎn)市場(chǎng)中的新生力量?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE12政策驅(qū)動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展政策導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化，政策紅利不斷釋放2012.12《關(guān)于促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》2013.10（2013-2020年）》國(guó)家級(jí)示范區(qū)可獲政策支持。2014.10《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)。2018.05《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)。2018.12《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，并提出引導(dǎo)冷鏈物流設(shè)施向國(guó)家物流樞紐聚集，促進(jìn)冷鏈物流規(guī)模化發(fā)展。2016.07開放共贏的物流發(fā)展環(huán)境。2018.06使用稅優(yōu)惠政策的通知》業(yè)結(jié)構(gòu)。2020.03《物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步降低物流地產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)成本。2020.04REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》利用率。2020.09《推動(dòng)物流業(yè)、制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》格局。方向性政策指導(dǎo)性政策來源：國(guó)務(wù)院及各地方政府官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。1：物流地產(chǎn)整體效率偏低國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用成本控制進(jìn)入瓶頸期目前，我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。萬億元，占GDP比重達(dá)到14.6%，遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家10%以下的水平。就社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢(shì)，但近年來幾乎無明顯變化，物流費(fèi)用控制面臨明顯瓶頸。（保管）費(fèi)用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?guó)，其中倉(cāng)儲(chǔ)（保管）費(fèi)用占GDP比重（保管）費(fèi)用占比下降仍有空間。2012-2021年中國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用結(jié)構(gòu) 2011-2020年中美物流成本占GDP比重對(duì)比914.9%14.7%14.8%14.7%14.7% 5.814.9%14.7%14.8%14.7%14.7% 5.84.63.7 3.7 1.81.9 15.7%7.8%7.8%7.8%7.8%7.6%5.1%5.2%5.3%5.3%5.1%7.4% 8.0% 7.8%7.6%7.4%5.0% 4.7%5.1%5.0%5.0%3.6% 3.9%3.1%3.0%2.5%2.4%2.2%2.6%2.5%2.5%20112012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202021物流保管費(fèi)用（萬億） 物流運(yùn)輸費(fèi)用（萬億） 物流管理費(fèi)用（萬億）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

中國(guó)：物流成本占GDP比（%） 管成本占GDP比（%）美國(guó)：物流成本占GDP比（%） 管成本占GDP比（%）2：高標(biāo)倉(cāng)區(qū)域分布的不平衡物流地產(chǎn)的需求主要集中三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶倉(cāng)儲(chǔ)類項(xiàng)目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項(xiàng)目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國(guó)的高標(biāo)倉(cāng)主要分布于長(zhǎng)三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情況良好。環(huán)渤海：區(qū)域不平衡局面有望緩解，北京疏解..來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

非首都功能推動(dòng)周邊發(fā)展由于政治重心、戰(zhàn)略定位、資源稟賦等差異，環(huán)渤海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，北京在高端產(chǎn)業(yè)方面獨(dú)占鰲頭，天津、山東、遼寧和河北等地則相對(duì)依賴資源、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。但是，隨著“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展等多重戰(zhàn)略的共同推進(jìn)，未來環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)有望逐步增強(qiáng)。環(huán)渤海多個(gè)港口，是中國(guó)最為密集的港口群，為高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。外溢需求長(zhǎng)三角城市群包括上海市、江蘇省東南部、浙江省東北部、與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，目前已形成立體化的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，具備著扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。上海作為長(zhǎng)三角的中心城市，高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。蘇州、杭州、嘉興等周邊城市承接上海外溢需求，市場(chǎng)有望保持高景氣。珠三角作為南方地區(qū)對(duì)外開放的門戶，海上絲綢之路的起點(diǎn)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，輻射帶動(dòng)華南、華中和西南地區(qū)發(fā)年珠三角GDP突破10萬億大關(guān)。創(chuàng)新轉(zhuǎn)型帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)領(lǐng)跑，打造高標(biāo)倉(cāng)需求基礎(chǔ)。1：制造業(yè)推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)需求上漲高端制造業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁，逐步成為高標(biāo)倉(cāng)的主要需求來源212021年，我國(guó)高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)18.2%，增速比規(guī)模以上工業(yè)增加值快8.6個(gè)百分點(diǎn)，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模也較上年增長(zhǎng)17.1%。分產(chǎn)品看，新能145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車、機(jī)械、電子通訊、計(jì)算機(jī)等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、供應(yīng)商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應(yīng)鏈效率尤為重要，這導(dǎo)致高端制造業(yè)也成為了高標(biāo)倉(cāng)的重要租戶群體。年中國(guó)高技術(shù)制造業(yè)、規(guī)模以上工業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增加值增長(zhǎng)變化

產(chǎn)業(yè)增加值12.3%8.3%

17.0%15.8%15.9%10.8%15.8%15.9%10.8%13.4%6.0%6.6%

14.9%11.7%

17.3%8.8%

10.6%7.1%

18.2%17.1%9.6%

145.6%6.1%

6.2%

44.9%33.3%44.9%33.3%22.3%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)（%） 工業(yè)增加值增長(zhǎng)（%）高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)（%）來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

新能源汽車 工業(yè)機(jī)器人 集成電器 微型計(jì)算機(jī)設(shè)備（%）2：消費(fèi)助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)行業(yè)保駕護(hù)航以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額規(guī)模及占GDP比例44.5%44.7%44.3%42.3%

年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售線上&線下增速24.3% 23.2%40.5%41.8%41.2%

41.5%

38.6%38.5%

17.1%13.5%

19.2%232292

249505440823380987440823380987332316366262411649391981300931237810210307262394186678

205863

21086922016

589532012201320142015201620172018201920202021社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 比例（%）來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2016 2017 2018 2019 2020 2021（億元）（億元）（%）3：科技讓物流地產(chǎn)更高效人工智能將物流地產(chǎn)推向智慧時(shí)代倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)、搬運(yùn)輸送系統(tǒng)、分揀揀選系統(tǒng)以及信息管理軟件四個(gè)模塊。人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場(chǎng)歡迎度，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。智能運(yùn)輸智能倉(cāng)智能配送智能客服智能運(yùn)輸智能倉(cāng)智能配送智能客服倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)自動(dòng)化立體庫(kù)碼垛機(jī)器人搬運(yùn)系統(tǒng)儲(chǔ)有軌導(dǎo)引小車無軌導(dǎo)引小車分揀系統(tǒng)水平揀選系統(tǒng)垂直揀選系統(tǒng)軟件系統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)揀選系統(tǒng)工業(yè)揀選系統(tǒng)來源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

部分智能倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)對(duì)比傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)智能倉(cāng)儲(chǔ)傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)空間利用率充分利用垂直空間率較低儲(chǔ)存量遠(yuǎn)大于普通倉(cāng)庫(kù)，節(jié)約70%以上土地單層倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存形態(tài)可以按需自動(dòng)存取場(chǎng)所，保存是其主要功能作業(yè)效率按需自動(dòng)存儲(chǔ)，效率更高主要依靠人力，存取速度慢人工成本80%的勞動(dòng)力成本節(jié)約人工成本高環(huán)檢要求可適應(yīng)多數(shù)環(huán)檢受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大可視化程度實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，準(zhǔn)確度高受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大消防具備高消防反應(yīng)能力基本無消防反應(yīng)能力4：物流地產(chǎn)成為資本寵兒物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)租金價(jià)格、物業(yè)出租率、土地價(jià)格和資金成本是最為核心的要素。租金價(jià)格：市場(chǎng)需求物業(yè)出租：企業(yè)獲取土地的能力與拿地價(jià)格從成本端決定企業(yè)的投資回報(bào)率，這也是本土企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。資金成本：長(zhǎng)周期投資對(duì)房產(chǎn)租賃企業(yè)的資金成本要求更高，因此需要關(guān)注企業(yè)的融資成本與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資收益。投資收益。租金依據(jù)市場(chǎng)行情確定租金依據(jù)市場(chǎng)行情確定投資回報(bào)量/出租率價(jià)/租金投資回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)力獲得客戶粘性投資回報(bào)量/出租率價(jià)/租金投資回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)力獲得客戶粘性5%4%5%4%3%物流地產(chǎn)收益率 辦公樓收益率5年期國(guó)債收益率建安成本土地價(jià)格建安成本土地價(jià)格WIND，光大證券，仲量聯(lián)行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。5：物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定高收益9REITs202117%AREITs2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs較發(fā)行價(jià)漲幅分別是25%和33%。中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)8,801萬元71.79%98.78%中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)8,801萬元71.79%98.78%100%REIT和紅土鹽田港REIT上市后漲幅25%首次分紅2021年11月12日，中金普洛斯REIT發(fā)布公告，以9月30日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第一次分紅。本次分紅的權(quán)益登記日為11月1625%首次分紅2021年11月12日，中金普洛斯REIT發(fā)布公告，以9月30日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第一次分紅。本次分紅的權(quán)益登記日為11月160.5220元/10份基金份額，并免收分紅手續(xù)費(fèi)。中金普洛斯REIT 紅土鹽田港REITWIND，普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。1：拿地困境日益凸顯倉(cāng)儲(chǔ)用地獲取難度大是高標(biāo)倉(cāng)擴(kuò)張的最大掣肘對(duì)于客戶來說最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關(guān)鍵。流用地帶來的單位稅收貢獻(xiàn)要明顯小于生產(chǎn)性的工業(yè)用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達(dá)的交通樞紐網(wǎng)絡(luò)，是建造高標(biāo)倉(cāng)的理想城市。但是近五年來，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有102017-2022年一線城市工業(yè)用地出讓明細(xì)1廣州南沙區(qū)珠江工業(yè)園區(qū)塊，靈新大道以東，南珠大道以西地塊55302.0035670.00小于或等于32廣州南沙區(qū)廣州市慶盛樞紐區(qū)塊石排新涌以南、橫二路以北地塊41114.0019836.00小于或等于43廣州南沙區(qū)慶盛樞紐地塊14308.2013715.003.64深圳深圳市坪地國(guó)際低碳城地塊18000.2218300.004.85上海SS-19-001號(hào)（SJS90002單元28-01號(hào)）地塊66970.3015201.001.326上海SS-19-002號(hào)（SJS90002單元27-02號(hào)）地塊63905.2014455.001.27上海201921201地塊31871.808606.002.58上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K05-01地塊21802.008393.003.59上海BSPO-0104單元0434-04地塊11605.005805.003.510上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K08-01地塊15091.005792.002.5WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。2：存量升級(jí)路阻力極大非高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙倉(cāng)儲(chǔ)向高標(biāo)倉(cāng)的改造升級(jí)成為重要出路，然而，存量倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)型升級(jí)之路卻存在諸多阻礙?？矗煌顿Y標(biāo)的主要集中在高標(biāo)倉(cāng)開發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的參與。其次，傳統(tǒng)倉(cāng)持有者自發(fā)進(jìn)行升級(jí)改造的動(dòng)力也不充足。由于傳統(tǒng)倉(cāng)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套與高標(biāo)倉(cāng)的要求相去甚遠(yuǎn)，升24003000萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉(cāng)持有者普遍缺乏對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

傳統(tǒng)非高標(biāo)倉(cāng)改造成本測(cè)算假設(shè)條件改造投入測(cè)算改造期本金投入租金收入合計(jì)12個(gè)月20,000平方米18元/平方米1,500元/平方米3,000萬432萬%3,432萬中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向522來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.23國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)，發(fā)力物流地產(chǎn)，打造一體化供應(yīng)鏈需求端持續(xù)發(fā)力：2021年，全國(guó)社會(huì)物流總額為335.2萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.2%，是“十三五初期的1.5。2021年，我國(guó)快遞業(yè)務(wù)量已超1000億件，這是我國(guó)快遞業(yè)務(wù)量首次突破千億級(jí)別，已連續(xù)八年穩(wěn)居世界第一，對(duì)全球市場(chǎng)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率超50%，日均服務(wù)用戶近7億人次。順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉(cāng)配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能缺點(diǎn)：管理水平較低，建設(shè)非專業(yè)化的情況下，建設(shè)成本較高物流企業(yè)完全主導(dǎo)建設(shè)直接全權(quán)管理。。。順豐速運(yùn)菜鳥物流物流企業(yè)完全主導(dǎo)建設(shè)直接全權(quán)管理。。。順豐速運(yùn)菜鳥物流京東物流財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省租金，享受稅收減免缺點(diǎn)：前期建設(shè)投入資金過大?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE24國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)物流地產(chǎn)的建設(shè)的模式，地產(chǎn)商們往往能在設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。物流地產(chǎn)作為具備長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式，自然受到諸多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。以地產(chǎn)商為主導(dǎo)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式化自身現(xiàn)金流金杠桿，縮短項(xiàng)目周期優(yōu)點(diǎn) 地產(chǎn)商 化自身現(xiàn)金流金杠桿，縮短項(xiàng)目周期優(yōu)點(diǎn)物流地產(chǎn)設(shè)施物流企業(yè)支付相應(yīng)的買資金物流地產(chǎn)設(shè)施

賃/賣給 物流企業(yè) 財(cái)務(wù)：對(duì)于小規(guī)模物流企業(yè)較昂貴缺點(diǎn)財(cái)務(wù)：對(duì)于小規(guī)模物流企業(yè)較昂貴缺點(diǎn)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式物流企業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下，物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作往往是一個(gè)實(shí)現(xiàn)double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時(shí)還可以避免自身劣勢(shì)對(duì)于開發(fā)過程所造成的負(fù)面影響。物流企業(yè)與地產(chǎn)商合作往往有兩種模式：物流企業(yè)與地產(chǎn)商直接合作。第三方機(jī)構(gòu)牽頭，整合物流企業(yè)與地產(chǎn)商資源，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。1地產(chǎn)商與物流企業(yè)聯(lián)合主導(dǎo)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式1地產(chǎn)公司直接聯(lián)合地產(chǎn)公司直接聯(lián)合物流地產(chǎn)設(shè)施2地產(chǎn)公司2

政府部門第三方牽頭

財(cái)務(wù)域的優(yōu)勢(shì)缺點(diǎn)：管理權(quán)限分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)可能會(huì)出現(xiàn)分歧優(yōu)點(diǎn)：提高資金管理水平，節(jié)省租金缺點(diǎn)：利益分配面臨考驗(yàn)域的優(yōu)勢(shì)缺點(diǎn)：管理權(quán)限分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)可能會(huì)出現(xiàn)分歧優(yōu)點(diǎn)：提高資金管理水平，節(jié)省租金缺點(diǎn)：利益分配面臨考驗(yàn)查功能，避免了信用風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)查功能，避免了信用風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)：對(duì)第三方中介專業(yè)要求高，需社會(huì)信用檔案的背書缺點(diǎn)：對(duì)第三方中介專業(yè)要求高，需社會(huì)信用檔案的背書來源：公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式值的最大化租金收入、增值收益、其他收益。中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)盈利模式其他收益其他收益租金收入增值服務(wù)益中。增值服務(wù)益中。收入來源。停車場(chǎng)收費(fèi)

來源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式租金收入是物流地產(chǎn)的主要收入方式租賃服務(wù)包括倉(cāng)庫(kù)租賃、設(shè)備租賃、房屋租賃、配套設(shè)施租賃等。倉(cāng)庫(kù)租賃是指經(jīng)營(yíng)者將大型倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地租給物流、電商、制造業(yè)企業(yè)等客戶。設(shè)備租賃指的是將一些交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專用線，物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)，以獲取收益。配套設(shè)施租賃與物業(yè)管理都是由于租賃而產(chǎn)生一系列配套收費(fèi)服務(wù)。租賃服務(wù)帶來的租金收益穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收益來源。設(shè)備設(shè)備租賃房屋租賃停車場(chǎng)656%的物流園區(qū)擁有此項(xiàng)收益餐飲、住宿、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施或場(chǎng)地374%的物流園區(qū)擁有此項(xiàng)收益辦公大樓及用作各種其余用途的房屋556%的物流園區(qū)擁有此項(xiàng)收益物流園區(qū)內(nèi)存在大量運(yùn)輸車輛交匯，停車場(chǎng)需求旺盛2區(qū)占比42%設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)455%的物流園區(qū)擁有此項(xiàng)收益因?yàn)閭}(cāng)庫(kù)租賃、房屋租賃而產(chǎn)生的相應(yīng)的物業(yè)管理需求1區(qū)占比100%經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所建的大型現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行出租，這是出租收入的主要來源之一。來源：公開資料，東海證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式有66%的物流園區(qū)的主要收入包括了各種服務(wù)費(fèi)用如配套裝卸、簡(jiǎn)單加工、包裝等，增值服務(wù)如信息培訓(xùn)、融資中介、管理費(fèi)等，以及各類金融服務(wù)等。這些服務(wù)收入構(gòu)成了物流地產(chǎn)商們僅次于租賃收入的主要收入。同時(shí)，對(duì)于國(guó)內(nèi)大部分物但一些成熟的物流地產(chǎn)企業(yè)可以通過將土地這類重資產(chǎn)與ABS等金融產(chǎn)品綁定，從而獲得持續(xù)融資能力。同時(shí)，增資擴(kuò)股、上市也是獲得物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到后期獲得盈利的一種選擇。土地初加工金融服務(wù)投資土地初加工金融服務(wù)投資 資產(chǎn)的輕運(yùn)營(yíng)，使企業(yè)具備長(zhǎng)效寬?，F(xiàn)金流。

倉(cāng)庫(kù)同時(shí)提供配套裝卸、簡(jiǎn)單加工、

業(yè)務(wù)，收取管理費(fèi)。

得收益。來源：公開資料，東海證券研究所，平安證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)新興盈利模式物流地產(chǎn)逐漸成資本追逐的熱點(diǎn)ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年物流力、提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。力、提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。益、擴(kuò)大規(guī)模布局以及分散風(fēng)險(xiǎn)?？焖賰冬F(xiàn)收入快速兌現(xiàn)收入艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

中國(guó)外資與內(nèi)資物流地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比性質(zhì)典型案例商業(yè)模式特征外資普洛斯輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基金到期后通過資產(chǎn)上市，或發(fā)起規(guī)模更大的新基金吸收合并舊基金。借助基金信托實(shí)現(xiàn)5-10倍杠桿，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)，提升運(yùn)營(yíng)規(guī)模。內(nèi)資寶灣物流重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)新興盈利模式2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工REITs試點(diǎn)項(xiàng)目在滬、深兩地交易所掛牌上市，國(guó)內(nèi)公募REITs正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分，首批試點(diǎn)REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT均屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流類，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別為3.89元和2.3REIT倉(cāng)庫(kù)數(shù)量較少、4.3%-4.8%區(qū)間，上市后二級(jí)市場(chǎng)呈小幅溢價(jià)。REITREITREIT名稱底層資產(chǎn)項(xiàng)目位置建面可租賃面積出租率租金及管理費(fèi)估值特點(diǎn)單位萬平萬平%元/平/月億元中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流園北京市順義區(qū)13.0512.8196.9%67.3816.37公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流基地普洛斯通州光機(jī)電物流園北京市通州區(qū)4.564.05100.0%74.354.89園區(qū)主要功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)和高端制造業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市4.424.39100.0%24.632.01要用于發(fā)展電子信息制造業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市10.9111.28100.0%40.138.89周邊以工業(yè)園為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高普洛斯順德物流園廣東省佛山市10.510.67100.0%33.055.87周邊以汽車制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高蘇州望亭普洛斯物流園江蘇省蘇州市9.219.44100.0%33.725.09園區(qū)先后有盛豐物流、通聯(lián)物流、普洛斯等項(xiàng)目進(jìn)駐普洛斯淀山湖物流園江蘇省昆山市17.8418.1297.0%25.2410.34周邊高端電子信息、機(jī)械制造、工業(yè)加工類企業(yè)較為集中合計(jì)70.4970.7698.7%40.0453.46REIT現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目廣東省深圳市32.0426.61100.0%38.3417.05擁有海鐵、水水、公水等多式聯(lián)運(yùn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯WIND，基金產(chǎn)品募集說明書，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述1中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式3中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向531來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.32“一超多強(qiáng)”，頭部效應(yīng)明顯外資巨頭遙遙領(lǐng)先，新入局者眾多ESR等為代表的國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)2020年物流不動(dòng)產(chǎn)市占率前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業(yè)集中度較高。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉(cāng)儲(chǔ)面積接近3000萬平方米，占全國(guó)物流地產(chǎn)總建筑面積接近30%。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出“一超多強(qiáng)”的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。市場(chǎng)份額占比3%2%

年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局4%4%5%5%6%7%方物流寶灣

30%

普洛斯 其他 萬瑋 寶灣宇培 豐樹 易商紅木 安博來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.33頭部企業(yè)分析：普洛斯全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯（GLP）最初由安博（Prologis）2009均來自于安博（Prologis）（Prologis）全球CEOCEO。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，普洛斯已成為全國(guó)、歐洲、印度、?本、美國(guó)及越南等17個(gè)國(guó)家和地區(qū)，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1100億美元。普洛斯發(fā)展歷程20102009 2012 2013 20142010易立2015達(dá)890

的不動(dòng)產(chǎn)IPO國(guó)家2016

資產(chǎn)管理規(guī)模增值至出首支物流基金，日本的開發(fā)平臺(tái)進(jìn)一步擴(kuò)張進(jìn)入歐洲市場(chǎng)，以28億美元收購(gòu)產(chǎn)管理規(guī)模增長(zhǎng)到430億美元

大物流不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主基金II2021

2020

2019

2018

2017?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE34頭部企業(yè)分析：普洛斯REITs中國(guó)2021年1月20日發(fā)布的2021公司債募集說明書顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國(guó)在境內(nèi)所持有物流倉(cāng)儲(chǔ)面積約4042萬平方米，持有已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積約為2989個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。作為領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，普洛斯在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)720億美元，在中國(guó)境內(nèi)外募集并運(yùn)行多支專門投資于中國(guó)的私募基金，普洛斯REIT是中國(guó)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 普洛斯中國(guó)控股的完工總建筑面積 普洛斯中國(guó)控股的完工總建筑部門

2020.92019.122018.12

19%

11%

48%

2018.3

0 500 100015002000250030003500

22%東部 中西部 北部 南部部門

置入基金租金收入

部門

20216219REITsREITsREITsREIT3.89REIT實(shí)踐。REIT名稱建面(萬平)REIT名稱建面(萬平)可租賃面積(萬平)出租率(%)租金及管理估值(億元)REIT70.4970.7698.7%40.0453.46

服務(wù) 租金

REIT底層資產(chǎn)資本市場(chǎng) 客戶來源：普洛斯官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流傳統(tǒng)房企巨頭的物流地產(chǎn)布局萬科為較早涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域的房企之一，2015行業(yè)本土龍頭企業(yè)?？v向來看，2017716821.4%（此外，21.3%21.2%15%21.2%）77倉(cāng)儲(chǔ)布局。2020（GIC）簽署合作協(xié)議，共同成立中外合資公司作為投資平臺(tái)。20206REITs1所掛牌，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)管理能力獲資本市場(chǎng)認(rèn)可。萬緯物流發(fā)展歷程推出全新物流獨(dú)立20142015201620142015201620172018201920202021

立萬緯冷鏈物流

冷鏈物流業(yè)務(wù)，完善業(yè)務(wù)布局

億元股東借款轉(zhuǎn)為對(duì)其股權(quán)出資率先戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)

，相繼與京啟全國(guó)戰(zhàn)略布局

物流，加速布局冷鏈業(yè)務(wù)版圖

萬緯物流首期類掛牌上市來源：萬緯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流萬緯物流聚焦高標(biāo)倉(cāng)及冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。2018772520219879775694%4168%2020年萬緯物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）18.737%12.929%5.860%20185.7%20208%。2017-2020年萬緯物流高標(biāo)倉(cāng)出租率96.03% 96.07%94.16%91.84%

上半年萬緯物流營(yíng)業(yè)收入2017 2018 2019 2020萬緯冷鏈物流規(guī)模21個(gè)85萬+㎡500+25個(gè)來源：萬緯官網(wǎng)，戴德梁行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2019 2020 2021上半年13.6518.7013.40營(yíng)業(yè)收入（億元）13.6518.7013.402020上半年-2021上半年萬緯物流營(yíng)業(yè)收入拆分5.7 7.2 9.22.6 3.2 4.22020上半年 2020下半年 2021上半年高標(biāo)倉(cāng)營(yíng)業(yè)收入（億元） 冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入（億元）頭部企業(yè)分析：ESR亞太物流地產(chǎn)龍頭20112016ESR，201911施投資，紅木側(cè)重于日本物流設(shè)施投資，強(qiáng)強(qiáng)合并后公司已發(fā)展成亞太地區(qū)物流地產(chǎn)龍頭。截至2021年6月30日，ESR所營(yíng)運(yùn)及開發(fā)中的總建筑面積達(dá)2260萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)363億美元。的主要物流樞紐、重要海港、機(jī)場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)等物資流通、信息流通的節(jié)點(diǎn)。公司業(yè)務(wù)包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及公司業(yè)務(wù)包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及基金管理業(yè)務(wù)三大板塊：開發(fā)業(yè)務(wù)（Development）：賃；基金管理業(yè)務(wù)（FundManagement）：公司管理了一系列基金，覆蓋處于不同發(fā)展階段的物流項(xiàng)目，為市場(chǎng)提供多元化投資機(jī)會(huì)；（Investment）：產(chǎn)投資信托基金、直接股權(quán)投資上市公司等。收入開發(fā)利潤(rùn)在建物業(yè)重估收益銷售物業(yè)出售收益建設(shè)收入開發(fā)費(fèi)收入開發(fā)利潤(rùn)在建物業(yè)重估收益銷售物業(yè)出售收益建設(shè)收入開發(fā)費(fèi)租金收益比例收益上市證券股息收入推動(dòng)力開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加開發(fā)邊際利潤(rùn)增厚資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)加速循環(huán)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提升租金增長(zhǎng)資本化比率壓縮上市證券派息率提高基金管理 投資

基金管理 投資ESR官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：ESR專注于電商細(xì)分市場(chǎng)的客戶分布各個(gè)領(lǐng)域，包括電子商務(wù)公司，第三方物流供應(yīng)商、傳統(tǒng)零售商、制造商、冷鏈物流供應(yīng)商及其他企業(yè)。隨著物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)繼續(xù)演變，ESR的大部分租戶服務(wù)于亞太區(qū)的本地消費(fèi)行業(yè)。格外專注于電商細(xì)分市場(chǎng)，202180%，其中韓國(guó)電商企業(yè)Coupang9.4%。按收入劃分的物業(yè)組合終端用戶行業(yè)，電子商務(wù)及第三方物流公司占比公司收入總額的62%。2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合十大租戶比例 2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合7.2%3.4%2.