房地產(chǎn)市場報(bào)告 -帶你看中國 2024年一季度中國辦公樓市場報(bào)告

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY而2無錫沈陽武漢長沙南京蘇州天津青島寧波杭州西安重慶北京成都廣州上海深圳無錫沈陽武漢長沙南京蘇州天津青島寧波杭州西安重慶北京成都廣州上海深圳2024年第一季度辦公樓市場概覽隨著中國經(jīng)濟(jì)向常態(tài)化回歸，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正逐步由恢復(fù)性增長轉(zhuǎn)向擴(kuò)張性增長，各產(chǎn)業(yè)向中高端發(fā)展明顯。2024年一季度，中國經(jīng)濟(jì)起步平穩(wěn)，表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)得到進(jìn)一步鞏固。然而，仍面臨外部不穩(wěn)定和內(nèi)部需求不足等挑戰(zhàn)。在此背景下，全國辦公樓市場第一季度的租賃需求仍在恢復(fù)，但觀察到一定的流動需求。眾多企業(yè)利用租金下調(diào)機(jī)會，對辦公空間進(jìn)行了升級或擴(kuò)租。盡管整體市場租金持續(xù)承壓，市場空置率環(huán)比出現(xiàn)了微降。隨著企業(yè)盈利情況不斷改善，投資信心持續(xù)加強(qiáng)，辦公樓市場需求面的積極因素有望進(jìn)一步2024年第一季度主要城市甲級辦公樓凈吸納量及空置率3石家莊石家莊2024年第一季度辦公樓市場概覽2024年第一季度中國主要城市甲級辦公樓空置率情況2024年第一季度，全國主要城市的辦公樓市場活躍度和問詢量均有所提升。受益于穩(wěn)增長政策的推動，企業(yè)流動性需求在辦公樓租賃市場低價(jià)策略的刺激下釋放，全國主要城市凈吸納量錄得72.2萬平方米。一線城市凈吸納量錄得35.0萬平方米，環(huán)比有小幅回撤。北京甲級辦公樓市場錄得7,800平方米的凈吸納量。金融街和望京子市場的業(yè)主目前面臨著較大空置壓力，區(qū)域內(nèi)部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導(dǎo)致空置面積短時(shí)難以填補(bǔ)。上海辦公樓凈吸納量錄得58,500平方米，市場活躍度穩(wěn)步復(fù)蘇。深圳市場總體保持穩(wěn)定，自用需求支撐作用明顯，成本節(jié)約型濟(jì)業(yè)態(tài)需求持續(xù)釋放，租賃市場問詢與帶看量1.5線及二線城市第一季度共錄得凈吸納量37.1萬平方米，環(huán)比增長25.7%。成都辦公樓市場流動維持相對平穩(wěn)，超七成新租面積源自現(xiàn)有企業(yè)以更低租金實(shí)現(xiàn)樓宇升級或擴(kuò)張。西安甲級辦公樓凈吸納量小幅下滑，去化趨緩，中大面積新租需求稍有回落。42024年第一季度辦公樓市場概覽2024年第一季度中國主要城市甲級辦公樓租賃需求來源分析按企業(yè)來源按行業(yè)金融服務(wù)專業(yè)服務(wù)業(yè)生物醫(yī)藥房地產(chǎn)開發(fā)制造貿(mào)易金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)公司持續(xù)成為第一季度租賃主力，為市場增添信心。傳統(tǒng)金融與非傳統(tǒng)金融類公司租賃成交基本持平，以中資企業(yè)為主。個(gè)別城市錄得小額貸款領(lǐng)銜季內(nèi)金融業(yè)需求增量。專業(yè)服務(wù)業(yè)中，教育咨詢類成交相較于上季度有明顯回升，西安的教育留學(xué)細(xì)分領(lǐng)域占專業(yè)服務(wù)增量需求的32.2%。在強(qiáng)政策刺激下，科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分領(lǐng)域動能增長，北京錄得數(shù)筆3,000-5,000平方米面積段的科技互聯(lián)新質(zhì)生產(chǎn)力代表的電子信息、生物醫(yī)藥和新能源領(lǐng)域正在穩(wěn)步提升。新能源汽車相關(guān)行業(yè)以及其他能源領(lǐng)域企業(yè)在上海、成都等城市都展現(xiàn)出相對活躍的租賃需求。另外，深圳加快建設(shè)國家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，人工智能領(lǐng)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)在政策引導(dǎo)落實(shí)下集聚前海，一季度該片區(qū)甲級辦公樓錄得數(shù)筆業(yè)內(nèi)企業(yè)租賃成交。52024年第一季度辦公樓市場概覽第一季度，全國一線城市甲級辦公樓市場共入市約48.3萬平方米的面積，總量不足上季度的四成。深圳占一線城市新入市總量的59%，共有四座甲級辦公樓投入使用，增加了約28.6萬平方米辦公空間。這些新入市項(xiàng)目受到自用需求支撐，同時(shí)約三分之一的存量項(xiàng)目空置率有所減少，因此深圳市辦公樓空置率相對平穩(wěn)。上海一季度共有兩個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積達(dá)97,800平方米。新增供應(yīng)的交付導(dǎo)致中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。廣州僅有一個(gè)面積為10萬平方米的新甲級辦公樓項(xiàng)目落成。供應(yīng)節(jié)奏的合理化以及新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張使得全市辦公樓空置率環(huán)比持平。1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計(jì)錄得17.3萬平方米，僅為上季度的一半。成都天府新區(qū)商務(wù)區(qū)西區(qū)（天西）迎來首個(gè)甲地產(chǎn)的逐步交付，天西片區(qū)辦公供應(yīng)將逐步引起關(guān)注。重慶錄得新增供應(yīng)13萬平方米，造成空置面積階段一線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖1.5線及二線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖凈吸納量新增供應(yīng)62024年第一季度租金環(huán)比變化%租金2024年第一季度租金環(huán)比變化%租金(人民幣/平方米/月)2024年第一季度辦公樓市場概覽2024年第一季度中國主要城市甲級辦公樓凈有效租金表現(xiàn)0 北京上海深圳廣州杭州青島南京西安成都武漢寧波蘇州天津長沙重慶沈陽無錫第一季度，全國主要城市辦公樓市場租金錄得不同程度的環(huán)比降幅。受租金在過去幾個(gè)季度持續(xù)調(diào)整的影響，當(dāng)前低租金環(huán)境激發(fā)了2024年第一季度市場活躍度的提升，租戶積極把握搬遷及升級機(jī)會。意識到直接降租是促成交易的有效方法。為了吸引有限的租賃需求，高品質(zhì)辦公面積的租金將持續(xù)下降，并逐步趨近于僅包括運(yùn)營與財(cái)務(wù)利息成本的辦公物業(yè)底線價(jià)格。上海市中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4%，供應(yīng)壓力使租賃市場仍偏向租戶通過降低租金門檻推動去化的項(xiàng)目，租金降幅有所收窄。廣