金瑞武漢金瑞創(chuàng)造稅務(wù)利潤(rùn)-房地產(chǎn)企業(yè)稅

創(chuàng)造稅務(wù)利潤(rùn)—

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之道易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2010年06月23日2024/6/71自我介紹武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司總經(jīng)理從事稅務(wù)代理行業(yè)12年湖北財(cái)稅學(xué)院客座教授從事房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究五年，為近100家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研究書(shū)籍多部。2024/6/72內(nèi)容提要第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)務(wù)1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析(1)、拿地環(huán)節(jié)（2）、收購(gòu)環(huán)節(jié)（3）、建設(shè)環(huán)節(jié)（4）、銷售環(huán)節(jié)（5）、使用環(huán)節(jié)（6）、投資環(huán)節(jié)2024/6/73內(nèi)容提要2、風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析（1）、風(fēng)險(xiǎn)是由哪個(gè)部門(mén)造成的？（2）、企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性（3）、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素3、解決之道2024/6/74第一部分:房地產(chǎn)各階段涉稅分析分四個(gè)環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)1開(kāi)發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)42024/6/75房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種1、企業(yè)所得稅2、營(yíng)業(yè)稅3、增值稅4、土地增值稅5、印花稅6、房產(chǎn)稅7、城鎮(zhèn)土地使用稅8、個(gè)人所得稅9、契稅10、城建稅11、教育費(fèi)附加12、車船使用稅2024/6/76第一環(huán)節(jié):土地取得環(huán)節(jié)拿地階段:拿地階段風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明契稅耕地占用稅印花稅個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅2024/6/77第二個(gè)階段：開(kāi)發(fā)建造環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)建造環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅2024/6/78第三環(huán)節(jié)：銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅土地增值稅個(gè)人所得稅2024/6/79第四環(huán)節(jié)：擁有與使用環(huán)節(jié)最后環(huán)節(jié)：營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅等土地使用稅2024/6/710第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等2、財(cái)務(wù)人員從不或很少參與合同的簽訂3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確或表達(dá)不準(zhǔn)4、企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)納稅缺少必要的監(jiān)督5、認(rèn)為財(cái)務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項(xiàng)2024/6/711企業(yè)通?。汉贤S意簽、財(cái)務(wù)人員不參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同通常是公司從事開(kāi)發(fā)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門(mén)往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。2024/6/712續(xù)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭(zhēng)議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開(kāi)具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。2024/6/713續(xù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。2024/6/714合同分類房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：土地出讓合同、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、設(shè)計(jì)合同、施工總包合同、甲供材合同、融資合同、物業(yè)管理合同、租賃合同、商品房買賣合同、裝飾合同、代理銷售合同、促銷方案、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等等。2024/6/7151、拿地環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：1、土地招拍掛方式2、通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地3、收購(gòu)爛尾樓方式4、通過(guò)收購(gòu)在建項(xiàng)目方式獲得土地5、合作開(kāi)發(fā)方式2024/6/716土地招拍掛方式下的風(fēng)險(xiǎn)案例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年1月進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，土地合同約定總面積為1200畝，當(dāng)期實(shí)際已取得500畝，合同無(wú)特別約定交付時(shí)間，企業(yè)按500畝申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅，2010年，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)對(duì)2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。2024/6/717政策依據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅〔2006〕186號(hào)二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2024/6/718票據(jù)管理一：財(cái)政性事業(yè)收據(jù)二、拆遷發(fā)票的獲得1、拆遷補(bǔ)償協(xié)議2、被拆遷戶的門(mén)牌號(hào)、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件3、被拆遷人的身份證復(fù)印件4、拆遷人的簽收款單思考：用建筑公司名義開(kāi)具拆遷發(fā)票？思考：委托拆遷公司拆遷時(shí)開(kāi)全額發(fā)票？2024/6/719土地定價(jià)的籌劃問(wèn)題某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)。綜合每畝單價(jià)80萬(wàn)/畝。思考點(diǎn)：土地成本對(duì)土地增值稅的影響！2024/6/720（2）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地的風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備收購(gòu)乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，乙公司為單純的項(xiàng)目公司，是純國(guó)有企業(yè)，土地賬面成本為6800萬(wàn)，為多次評(píng)估后的價(jià)值。注冊(cè)資本金2000萬(wàn)，收購(gòu)價(jià)17000萬(wàn)。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：2024/6/721拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例拆遷的三種方式：1、自己的前期工程部負(fù)責(zé)拆遷2、委托專業(yè)的拆遷公司進(jìn)行拆遷分包干制與非包干制3、城中村改造中委托村民委員會(huì)拆遷案例：某地產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償協(xié)議見(jiàn)附件2024/6/7222、收購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例甲公司位于武漢，2009年1月7日收購(gòu)位于廣州的某房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)乙公司，收購(gòu)時(shí)點(diǎn)為2008年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬(wàn)，收購(gòu)價(jià)為24500萬(wàn)，乙公司收購(gòu)時(shí)賬下有一塊土地，前期開(kāi)發(fā)二個(gè)樓盤(pán)，收購(gòu)合同約定：收購(gòu)日即2008年12月31日2024/6/723收購(gòu)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例（2）之前所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)一律由乙方負(fù)責(zé)，其債務(wù)包括：各種應(yīng)納稅款。2009年8月1日廣州市地稅局對(duì)乙公司的2006至2008年度進(jìn)行正?；?，發(fā)現(xiàn)乙公司偷逃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達(dá)4600萬(wàn)之巨，因數(shù)額巨大，決定移送公安機(jī)關(guān)，2010年2月1日法院經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。2024/6/724收購(gòu)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例（3）法人代表喊冤：說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的稅款是屬于06至08年度的，那個(gè)時(shí)間乙公司還不屬于其管理，不應(yīng)該負(fù)偷稅責(zé)任。分析：法人代表喊冤是否有理？2024/6/725解決方案：做好稅務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)實(shí)情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度不夠、內(nèi)容不夠全面調(diào)查的內(nèi)容：1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務(wù)的履行情況2、項(xiàng)目公司土地成本的真實(shí)性、票據(jù)的合法性與有效性2024/6/726分兩種情況1、收購(gòu)前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查2、收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實(shí)如何處理2024/6/727（1）、收購(gòu)前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查解決方案：1、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議（或收購(gòu)框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時(shí)間跨度、如出現(xiàn)與被收購(gòu)方承諾有差異時(shí)處理的意見(jiàn)等。2、聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行調(diào)查。3、進(jìn)行稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收購(gòu)款暫不支付。2024/6/728續(xù)：4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收購(gòu)價(jià)格2024/6/729（2）、收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實(shí)如何處理案例6：某房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)了某地產(chǎn)公司（該公司為自然人出資），收購(gòu)時(shí)該公司時(shí)為爛尾樓時(shí)，蓋到三層。收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建筑工程成本為9200萬(wàn)，實(shí)際成本才2000萬(wàn)，股東解釋說(shuō)有很多成本費(fèi)用當(dāng)時(shí)按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。建筑工程為省錢(qián)沒(méi)有要票。2024/6/730問(wèn)題點(diǎn)：實(shí)際支付股權(quán)款17000萬(wàn)。土地成本與建安工程沒(méi)有票據(jù)，沒(méi)有賬怎么辦？2024/6/731解決思路：1、請(qǐng)律師事務(wù)所找當(dāng)?shù)卣块T(mén)查詢企業(yè)已繳納的所有費(fèi)用，2、建筑成本沒(méi)有票的，多付一部分款獲得稅票。2024/6/732注意點(diǎn)：1、個(gè)人所得稅的代扣代繳問(wèn)題2、對(duì)方公司經(jīng)營(yíng)期的涉稅問(wèn)題如：土地使用稅的繳納情況等。其它稅種的欠稅情況等。2024/6/733（3）、收購(gòu)爛尾樓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)公司決定收購(gòu)乙公司開(kāi)發(fā)的某爛尾樓，收購(gòu)方式有兩種，一是收購(gòu)乙公司的全部股權(quán)，二是收購(gòu)該樓盤(pán)。收購(gòu)樓盤(pán)時(shí)一般乙公司不愿意開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來(lái)的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收購(gòu)款花了8000萬(wàn)，然后改建加層等投入了12000萬(wàn)，銷售收入37000萬(wàn)。稅如何處理？風(fēng)險(xiǎn)何在？2024/6/734案例：合作開(kāi)發(fā)還是項(xiàng)目收購(gòu)？甲公司2003年（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）在市中心建設(shè)28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒(méi)有完成。2007年6月與乙公司（具有建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，合同約定：1、甲方保留大樓8至16層的所有權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到乙公司名下。2024/6/735案例2、甲方欠乙方的前期施工費(fèi)3000萬(wàn)不再追究。3、甲方欠銀行貸款4000萬(wàn)由乙方代為還款。4、乙方要完成整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)投入，包括整個(gè)大樓的特別是8至16樓的裝修投入、項(xiàng)目配套綠化等。2024/6/736案例：截止2009年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用，21至26層銷售完成95%。問(wèn)題：1、該協(xié)議冠名為合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，實(shí)質(zhì)為什么？是合作開(kāi)發(fā)還是項(xiàng)目收購(gòu)。2、如為項(xiàng)目收購(gòu)則營(yíng)業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？《2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:8000180872024/6/737案例：3、在計(jì)算土地增值稅，如何計(jì)算加計(jì)扣除，基數(shù)如何確定？《2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:8000180872024/6/7383、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風(fēng)險(xiǎn)呢？1、房地產(chǎn)公司自行采購(gòu)的材料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？增值稅專用發(fā)票？增值稅普通發(fā)票？第三方開(kāi)票？假票真開(kāi)？《2012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:8000180872024/6/7393、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例增值稅失控發(fā)票？2、自行采購(gòu)材料是否補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅？電梯等設(shè)備是否存在重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題？2024/6/740增值稅失控發(fā)票的案例武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)模式，共采購(gòu)各類材料及裝飾品共計(jì)12000萬(wàn)，2009年7月江蘇某市國(guó)稅局稽查局到武漢市國(guó)稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)浴盤(pán)等的企業(yè)共支付采購(gòu)款2300萬(wàn)，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。結(jié)果：對(duì)房地產(chǎn)獲得的2300萬(wàn)的成本不認(rèn)?！?012版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:8000180872024/6/7413、利息的處理主要問(wèn)題：1、關(guān)聯(lián)方之間借款的問(wèn)題（1）、相互之間不計(jì)提利息（2）、計(jì)提不支付或不開(kāi)票發(fā)票（3）、利息如何在稅前扣除的問(wèn)題2、高利貸利息的處理通行做法，事后處理，用建筑業(yè)發(fā)票來(lái)沖？向個(gè)人借款的涉稅問(wèn)題？2024/6/7424、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例（1）、商品房買賣合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案參見(jiàn)：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第17條、25條、33條。參見(jiàn)：企業(yè)簽訂的《武漢市商品房買賣合同》2024/6/743（2）、代理銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例案例1：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了某項(xiàng)目為純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃同意為服裝批發(fā)中心，開(kāi)發(fā)公司與乙代理公司簽訂代理合同，約定銷售底價(jià)15000元每平方，如低于底價(jià)由乙公司補(bǔ)齊，如超過(guò)則超過(guò)部分由雙方按5：5進(jìn)行分成，超過(guò)部分的稅由雙方各承擔(dān)50%，由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一為業(yè)主開(kāi)具正式發(fā)票，銷售款統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商收取，然后再進(jìn)行結(jié)算。

結(jié)果：在開(kāi)發(fā)公司與代理公司進(jìn)行代理結(jié)算的時(shí)候，乙方對(duì)甲方超出部分的稅款的計(jì)算發(fā)生爭(zhēng)議，最后告到法院。解決方案：2024/6/744（3）、購(gòu)二送一的促銷方案某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了黃陂某樓盤(pán)，2008年8月為了促銷，由銷售部門(mén)提出了購(gòu)二送一的促銷售方案，即購(gòu)二套房子送一地下停車庫(kù)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)咨詢律師，二套房子簽訂《商品房買賣合同》，地下停車庫(kù)簽訂《贈(zèng)與合同》。假設(shè)每套房子50萬(wàn)，車庫(kù)10萬(wàn)每個(gè)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？2024/6/7455、使用環(huán)節(jié)一、未辦理竣工決算與完工備案前投入使用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例二、完工備案證時(shí)間的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例2024/6/746提前投入使用的案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的交付時(shí)間為2009年3月1日，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)為商住混合樓，2008年5月，為解決公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)商議決定將商業(yè)樓部分的其中第四層裝修，裝修共花費(fèi)4個(gè)月時(shí)間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務(wù)局在例行檢查時(shí)，要求企業(yè)補(bǔ)稅2000萬(wàn)。處罰1000萬(wàn)。還有相應(yīng)的滯納金。稅務(wù)局的稅法依據(jù)：2024/6/747國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2024/6/748完工備案時(shí)間的案例常見(jiàn)問(wèn)題：1、如某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時(shí)間2009年12月28日，交付業(yè)主時(shí)間為2010年01月5日，2010年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳”還是按“完工”來(lái)呢？2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費(fèi)未繳？2024/6/749續(xù)：3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對(duì)于項(xiàng)目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問(wèn)題？2024/6/7506、投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的同時(shí)也收購(gòu)其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，持有升值并根據(jù)需要進(jìn)行銷售，以獲得升值收益。1998年10月收購(gòu)中山大道上的某大廈二層，購(gòu)買時(shí)支付1900萬(wàn)，獲得稅務(wù)收據(jù)。2009年1月對(duì)外銷售，售價(jià)1700萬(wàn)。營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何繳納？2024/6/751（二）、風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析合同是誰(shuí)負(fù)責(zé)簽訂的？責(zé)任應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)負(fù)？財(cái)務(wù)部門(mén)在其中的責(zé)任？2024/6/752深入細(xì)分：外部原因與內(nèi)部原因第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷

（1）、立法不嚴(yán)密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭(zhēng)議，補(bǔ)充規(guī)定出臺(tái)不及時(shí)，或出臺(tái)的補(bǔ)充規(guī)定也有漏洞，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）、政策多及地方政策信息流傳不通第二、地方政府的稅收干預(yù)，變相稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位等等。第三：征管與稽查之間的沖突2024/6/753第四、社會(huì)原因1、假發(fā)票泛濫2、合作企業(yè)為偷稅而故意虛開(kāi)或第三方開(kāi)具發(fā)票。3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等等。2024/6/754第五、企業(yè)內(nèi)部的原因1、依法納稅意識(shí)不強(qiáng)。2、懼怕稅務(wù)機(jī)關(guān)，依法維護(hù)自身合法權(quán)益意識(shí)不強(qiáng)。3、過(guò)份依賴關(guān)系。關(guān)系會(huì)使企業(yè)放松了對(duì)稅收政策的了解，由于企業(yè)對(duì)稅收政策的不了解，加重了對(duì)關(guān)系的依賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了企業(yè)發(fā)展。2024/6/755內(nèi)部原因4、專業(yè)水平有待提升（1）、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)更加重視稅務(wù)管理。（2）、會(huì)計(jì)人員對(duì)稅收政策理解不透，對(duì)政策的執(zhí)行及征管了解不夠。5、企業(yè)沒(méi)有必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。如稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等。2024/6/756三、解決之道第一步：認(rèn)識(shí)稅收1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？稅務(wù)機(jī)關(guān)是永遠(yuǎn)不會(huì)相信企業(yè)的賬。賬是人為造出來(lái)的。稅務(wù)機(jī)關(guān)只會(huì)相信公司的合同或相關(guān)的證明。公司的稅收是由業(yè)務(wù)部門(mén)在做業(yè)務(wù)簽合同的時(shí)候產(chǎn)生了稅收。

合同決定業(yè)務(wù)過(guò)程，業(yè)務(wù)過(guò)程產(chǎn)生稅收2024/6/757財(cái)務(wù)與稅收是怎樣關(guān)系？

？財(cái)務(wù)只是個(gè)稅務(wù)核算和稅款繳納的作用。當(dāng)業(yè)務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問(wèn)題，或者出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)到了財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，只能通過(guò)賬來(lái)解決。在賬上造假來(lái)遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務(wù)過(guò)程，設(shè)計(jì)出另外一種業(yè)務(wù)過(guò)程來(lái)達(dá)到少交稅，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

……偽造、編造虛假計(jì)稅依據(jù)

業(yè)務(wù)部門(mén)產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門(mén)反映和交納稅收。2024/6/758財(cái)務(wù)人員的局限性1、本身專業(yè)的局限性2、后續(xù)職業(yè)教育的局限性3、平常工作的局限性專業(yè)人做專業(yè)事的理念！2024/6/759老總與稅收是怎樣的關(guān)系？老總責(zé)