營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何取票-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔

會計實務(wù)類價值文檔首發(fā)！營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何取票-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔根據(jù)財稅〔2016〕36號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，目前建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。我國的增值稅一般納稅人采用購進扣稅法，即增值稅應(yīng)納稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額，可以看出，增值稅的抵扣是關(guān)鍵，核心是發(fā)票。增值稅進項發(fā)票的取得，不僅關(guān)系到增值稅應(yīng)納稅額，而且影響到企業(yè)所得稅、土地增值稅的應(yīng)納稅額，即企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅、所得稅都將受到取票的影響。所以增值稅一般納稅人必須重視發(fā)票的管理。

在日常經(jīng)營活動中，我們首先要判斷什么樣的業(yè)務(wù)可以取得增值稅專用發(fā)票；其次，若能夠取得專用發(fā)票，還要確保專用發(fā)票是合規(guī)的。

判斷一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否可以抵扣時，可以采用排除法，即排除稅法規(guī)定不能抵扣的項目，其他都是可以抵扣的。增值稅不可抵扣的項目包括：

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

（2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)/不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

（3）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

除了以上不可抵扣的項目，企業(yè)發(fā)生的其他采購貨物、接受服務(wù)行為，都是可以抵扣的。但是，若想抵扣進項稅額，除了發(fā)生可以抵扣的項目外，還應(yīng)取得合法的扣稅憑證，這樣才可以抵扣增值稅。合法的扣稅憑證包括：

增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

因此，若企業(yè)發(fā)生的進項業(yè)務(wù)是符合抵扣項目的，那么在取票時，就一定要取得增值稅專用發(fā)票；如果其發(fā)生的進項業(yè)務(wù)是屬于不可抵扣的項目，如用于集體福利、個人消費，那么就一定要取得增值稅普通發(fā)票。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，扣稅憑證主要是指：增值稅專用發(fā)票。我們在取得增值稅專用發(fā)票時，如何判斷專用發(fā)票是否合規(guī)呢？一是專用發(fā)票按要求開具；二是發(fā)票本身符合發(fā)票管理辦法。

一、國稅發(fā)[2006]156號第十一條專用發(fā)票應(yīng)按下列要求開具：

（1）項目齊全，與實際交易相符；

（2）字跡清楚，不得壓線、錯格；

（3）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章；（根據(jù)2011年2月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第22條規(guī)定，必須加蓋發(fā)票專用章）

（4）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間開具。

對不符合上列要求的專用發(fā)票，購買方有權(quán)拒收。

二、取得的發(fā)票符合發(fā)票管理辦法

以下為常見的不符合《發(fā)票管理辦法》的發(fā)票，以下幾種類型的發(fā)票，納稅人有權(quán)拒收，要求對方重開：

1、付款方名稱不全

主要包括付款方名稱未填寫、填寫錯誤或者填寫簡稱等情形，多字、少字等都算不合規(guī)發(fā)票。付款方全稱應(yīng)當(dāng)與企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上的名稱一致。

依據(jù)：國稅發(fā)【2008】80號第八條第二款：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。

2、蓋章不合規(guī)，主要包括三種情形:

（1）未加蓋發(fā)票專用章（2）發(fā)票專用章不清晰（3）加蓋財務(wù)專用章或公章

依據(jù)：《發(fā)票管理辦法》第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。

3、變更品名的發(fā)票

依據(jù)：《發(fā)票管理辦法》第二十條所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。

4、票面信息不全或者不清晰發(fā)票

依據(jù)：《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第二十八條單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內(nèi)容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。

5、涂改票面信息發(fā)票

如果發(fā)票項目在填寫過程中出現(xiàn)填開錯誤的情形，應(yīng)當(dāng)作廢并重新開具發(fā)票，不得手工涂改發(fā)票信息。

6、跨地區(qū)開具的發(fā)票

依據(jù)：《發(fā)票管理辦法》第二十五條除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，發(fā)票限于領(lǐng)購單位和個人在本省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)開具。省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)可以規(guī)定跨市、縣開具發(fā)票的辦法。第二十六條除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，任何單位和個人不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運輸空白發(fā)票。

7、應(yīng)當(dāng)填寫備注信息而未填寫的

地產(chǎn)企業(yè)取得的施工方提供的建安發(fā)票，如果備注欄中沒有注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項目名稱，其發(fā)票也屬于不合規(guī)發(fā)票。

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局【2016】23號公告第四條：提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），單位欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

8、虛開發(fā)票

依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用<全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定>的若干問題的解釋》具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發(fā)票：（１）沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；（２）有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實的增值稅專用發(fā)票；（３）進行了實際經(jīng)營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。

9、假發(fā)票

查詢發(fā)票真?zhèn)蔚姆椒ê芏啵喊ňW(wǎng)上通過全國增值稅發(fā)票查驗平臺查詢，或者撥打開票當(dāng)?shù)氐?2366熱線查詢，或者到當(dāng)?shù)剞k稅服務(wù)廳查詢及查看票面防偽標(biāo)識辨別。

10、過渡期后開具的地稅發(fā)票

如果2016年6月30日（特殊情況后8月31日后），企業(yè)還開出地稅發(fā)票，即是不合規(guī)發(fā)票。注意：開具發(fā)票的日期和報銷發(fā)票的日期是兩回事哦！

依據(jù)：國家稅務(wù)總局【2016】23公號公告第三條第七款：自2016年5月1日起，地稅機關(guān)不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已領(lǐng)取地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。

11、發(fā)票清單不是稅控收款機開具的清單

依據(jù)：國稅發(fā)【2006】156號文件第十二條一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。（根據(jù)2011年2月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第22條規(guī)定，必須加蓋發(fā)票專用章）

結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務(wù)人員所認可并應(yīng)用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務(wù)操作中我們一定