合作開(kāi)發(fā)、合作建房之司法、稅務(wù)認(rèn)定及各主體的納稅分析和稅務(wù)籌劃

【tips】本文由王教授精心編輯整理，學(xué)知識(shí)，要抓緊！合作開(kāi)發(fā)、合作建房之司法、稅務(wù)認(rèn)定及各主體的納稅分析和稅務(wù)籌劃目錄一、合作開(kāi)發(fā)/合作建房的法律定性二、合作建房的稅務(wù)定性（一）合作建房的界定（二）合作建房是否需以成立合營(yíng)企業(yè)為前提（區(qū)分出地方以無(wú)形資產(chǎn)出資入股及分房所涉營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題）（三）合作建房需以共同擁有土地使用權(quán)為前提（即土地使用權(quán)加名或雙抬頭）（四）出地方立項(xiàng)不屬于合作建房（五）出資方立項(xiàng)不符合稅收法律關(guān)系上的合作建房規(guī)定（六）一方出地一方出資合作建房與共同出資合作建房的區(qū)別（七）合作建房后分房自用暫免征收土地增值稅（八）合作建房自用的土地增值稅減免（九）重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)合作建房出地方同時(shí)獲得的貨幣補(bǔ)償需繳納土地增值稅三、合作建房法律與稅務(wù)的雙重確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及稅費(fèi)分析（一）合作建房的構(gòu)成要件（二）合作建房之房產(chǎn)分配過(guò)程中的稅費(fèi)分析（三）典型偽合作建房模式的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)1.股權(quán)型合作開(kāi)發(fā)：一方以土地出資入股，一方以貨幣出資入股，雙方成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)2.合同型合作開(kāi)發(fā)：一方出地，一方出錢(qián)，雙方不成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)3.理論與實(shí)務(wù)的悖論筆者按合作建房作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的重要模式之一，在實(shí)務(wù)中的法律關(guān)系認(rèn)定及稅務(wù)層面的認(rèn)定一直飽受爭(zhēng)議。以合作建房后的分房過(guò)程為例，全國(guó)各地對(duì)房產(chǎn)的分配涉及的稅費(fèi)處理一直都未有過(guò)統(tǒng)一的意見(jiàn)，甚至有很多自相矛盾的文件和做法。為便于讀者深入了解合作開(kāi)發(fā)中合作建房模式的司法認(rèn)定和稅務(wù)處理問(wèn)題，筆者特從法律和財(cái)稅的視角作相關(guān)梳理，以期為地產(chǎn)同業(yè)人士提供實(shí)操參考和相關(guān)思考。一、合作開(kāi)發(fā)/合作建房的法律定性對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律定性主要見(jiàn)于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）的規(guī)定，該司法解釋第十四條：本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。就合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的認(rèn)定方面，該司法解釋中進(jìn)行了如下的區(qū)分和認(rèn)定：第二十四條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二十六條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。合作建房屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的典型模式，其認(rèn)定亦遵循上述邏輯。根據(jù)上述司法解釋對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或合作建房應(yīng)具備三個(gè)法律特征：一是共同出資；二是共享利潤(rùn)；三是共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，上述司法解釋摒棄了共同經(jīng)營(yíng)的要件，也即共同經(jīng)營(yíng)不是合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的法律特征，它并不影響法院對(duì)該協(xié)議性質(zhì)的判斷，準(zhǔn)確地說(shuō)就是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不同于聯(lián)營(yíng)。二、合作建房的稅務(wù)定性（一）合作建房的界定《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于修訂土地增值稅若干政策問(wèn)題部分條款的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2015年第4號(hào)，全文已廢止，但可供參考）第一條：公告第三條三、關(guān)于合作建房的界定問(wèn)題：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配、使用或銷(xiāo)售的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。（二）合作建房是否需以成立合營(yíng)企業(yè)為前提（區(qū)分出地方以無(wú)形資產(chǎn)出資入股及分房所涉營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條：?jiǎn)枺簩?duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？答：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

2、房屋建成后甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷(xiāo)售收入依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。（三）合作建房需以共同擁有土地使用權(quán)為前提（即土地使用權(quán)加名或雙抬頭）《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（深地稅發(fā)[2005]183號(hào)）：第三稽查局：你局《關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（深地稅三發(fā)[2004]137號(hào)）收悉。對(duì)擁有土地使用權(quán)的一方，為實(shí)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)而引進(jìn)其他合作方，經(jīng)國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)由各方共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：合作建房過(guò)程中是否發(fā)生國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知〉》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條所指的一方以部分土地使用權(quán)為代價(jià)換取部分房屋所有權(quán)，另一方以部分房屋所有權(quán)為代價(jià)換取部分土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，是依據(jù)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移來(lái)確定的，當(dāng)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)征收相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，否則不予征稅。2004年7月31日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局《關(guān)于合作建房涉及的兩個(gè)問(wèn)題的復(fù)函》（深國(guó)房函[2004]94號(hào)）對(duì)我局提出的合作建房過(guò)程中土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題作了明確，即合作建房過(guò)程中，先取得土地使用權(quán)的一方，聯(lián)同其他合作方共同與國(guó)土部門(mén)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同書(shū)補(bǔ)充協(xié)議與原合同享有同等的法律效力，受讓各方在簽訂合同及其補(bǔ)充協(xié)議并付清土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金后，即共同擁有土地使用權(quán)。不存在一合作方向另一合作方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。因此，凡在2004年7月31日以后采用這種方式合作建房的，不征收以地?fù)Q房、以房換地環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，2004年7月31日之前（含31日）已發(fā)生的同類(lèi)合作建房行為，未征稅的不再補(bǔ)征，已征的營(yíng)業(yè)稅不再退還。（四）出地方立項(xiàng)不屬于合作建房《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]1003號(hào)）：海南省地方稅務(wù)局：你局《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省海口紫荊花園合作開(kāi)發(fā)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》（瓊地稅發(fā)〔2005〕57號(hào)）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：鑒于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕156號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。（五）出資方立項(xiàng)不符合稅收法律關(guān)系上的合作建房規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局稽查局局長(zhǎng)馬毅民：深圳市東森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司偷稅案。2012年4月，深圳市地稅局稽查局對(duì)深圳市東森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行立案檢查。經(jīng)調(diào)查取證，證實(shí)東森公司與另一公司開(kāi)發(fā)的某商業(yè)大廈項(xiàng)目，從取得土地、規(guī)劃報(bào)建到銷(xiāo)售均以東森公司作為法律主體，不符合稅收法律關(guān)系上的合作建房規(guī)定。東森公司取得的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)，少繳了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅款。同時(shí)，認(rèn)定該公司存在編造虛假企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)、發(fā)票違章等問(wèn)題。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該公司追繳稅款及附加967萬(wàn)元，罰款386萬(wàn)元，加收滯納金611萬(wàn)元，查補(bǔ)收入合計(jì)1964萬(wàn)元。（六）一方出地一方出資合作建房與共同出資合作建房的區(qū)別《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)祥云實(shí)業(yè)公司和市布吉南嶺經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司合作建房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（深地稅發(fā)(1997)546號(hào)）：：龍崗分局：你局《關(guān)于祥云實(shí)業(yè)公司和南嶺經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司合作建房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（深地稅龍發(fā)﹝1997﹞179號(hào)）收悉。深圳祥云實(shí)業(yè)公司（甲方）與深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)南嶺經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司（乙方）合作開(kāi)發(fā)南嶺花園。該合作項(xiàng)目所用土地的使用權(quán)由深圳市國(guó)土局龍崗分局出讓給合作雙方共同所有，乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，甲方負(fù)責(zé)補(bǔ)交該項(xiàng)目所欠地價(jià)款2480000元。甲方補(bǔ)交地價(jià)款的行為是屬于該合作項(xiàng)目的前期資金投入，不是甲方獨(dú)立受讓土地使用權(quán)的行為，甲乙雙方合作是屬于共同出資合作建房行為，不屬于一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房。因此，該項(xiàng)目完成后，房屋分配給甲乙雙方時(shí)不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅，但是如果甲乙雙方將分配給自己的房屋再銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛻?yīng)按稅法規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。（七）合作建房后分房自用暫免征收土地增值稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第二條關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（八）合作建房自用的土地增值稅減免《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈稅收減免管理實(shí)施辦法〉的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告〔2016〕1號(hào)）之附件二《附件2：備案類(lèi)減免稅事項(xiàng)目錄》（一）納稅申報(bào)同時(shí)報(bào)送附送材料的事項(xiàng)目錄第148項(xiàng)合作建房自用的土地增值稅減免，需附送的材料為房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明，合作建房合同（協(xié)議），房產(chǎn)分配方案相關(guān)材料，提交其他減免稅相關(guān)資料。（九）重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)合作建房出地方同時(shí)獲得的貨幣補(bǔ)償需繳納土地增值稅《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)）第四條其他規(guī)定：（三）一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應(yīng)對(duì)其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅。三、合作建房法律與稅務(wù)的雙重確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及稅費(fèi)分析（一）合作建房的構(gòu)成要件對(duì)于常見(jiàn)的一方出地，一方出錢(qián)，雙方共同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作建房行為，根據(jù)實(shí)務(wù)中司法及稅務(wù)層面的認(rèn)定要求，筆者認(rèn)為合作建房應(yīng)滿(mǎn)足如下構(gòu)成要件：一是合作的雙方共同出資（出地或出錢(qián)）、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是雙方必須共同擁有土地使用權(quán)（通過(guò)土地使用權(quán)加名或雙抬頭、雙主體實(shí)現(xiàn)）并聯(lián)合立項(xiàng)，但可由出地或者出錢(qián)的任何一方，或者雙方共同組建的項(xiàng)目公司完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。（二）合作建房之房產(chǎn)分配過(guò)程中的稅費(fèi)分析根據(jù)前文所述，合作建房建成后房屋按合同約定進(jìn)行分割，屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，不視為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。但合作建房分房自用后再次轉(zhuǎn)讓或出售的，需按正常的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為征繳各相關(guān)稅費(fèi)。1.分房過(guò)程中的增值稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條的規(guī)定，合作建房分房自用時(shí)出地方、出資方均需繳納增值稅（營(yíng)改增前為繳納營(yíng)業(yè)稅）。但深圳地區(qū)有例外，根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（深地稅發(fā)[2005]183號(hào)）的規(guī)定，分房自用時(shí)出地方、出資方目前均無(wú)需繳納增值稅（營(yíng)改增前為無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅）。2.分房過(guò)程中的土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。3．分房過(guò)程中的所得稅根據(jù)上文所述，合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過(guò)程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。4.契稅根據(jù)前文的論述，出地方取得分配自用的房屋無(wú)需繳納契稅，出錢(qián)方取得分配自用的房屋時(shí)需繳納契稅。（三）典型偽合作建房模式的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)1.股權(quán)型合作開(kāi)發(fā)：一方以土地出資入股，一方以貨幣出資入股，雙方成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)關(guān)于一方出地，一方出錢(qián)，雙方共同成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的典型模式，在出地方將土地出資入股至項(xiàng)目公司，出資方以貨幣出資入股至項(xiàng)目公司，雙方以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的情形下，因土地在項(xiàng)目公司名下，且雙方以項(xiàng)目公司名義辦理立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，形式上不滿(mǎn)足合作建房的要求，因此無(wú)法適用合作建房的相關(guān)稅收政策。具體來(lái)說(shuō)，一方面，出地方以土地出資入股至項(xiàng)目公司（主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）需按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)或個(gè)