2024年中國購物中心行業(yè)市場調查、產業(yè)鏈全景及市場需求規(guī)模預測

精品研報·專題定制·產研服務智研咨詢出品購物中心精品研報·專題定制·產研服務智研咨詢出品購物中心智研產業(yè)百科·產業(yè)研究第一站/購物中心/實用的產研百科工具購物中心TOC\o"1-5"\h\z\u一、定義及分類 1二、行業(yè)政策 2三、發(fā)展歷程 3四、行業(yè)壁壘 41、資金壁壘 42、品牌與運營壁壘 43、政策與法規(guī)壁壘 4五、產業(yè)鏈 51、行業(yè)產業(yè)鏈分析 52、行業(yè)領先企業(yè)分析 5（1）華潤萬象生活有限公司 5（2）大悅城控股集團股份有限公司 6六、行業(yè)現狀 8七、發(fā)展因素 91、機遇 9（1）消費升級帶來的市場機遇 9（2）數字化轉型帶來的創(chuàng)新機遇 9（3）城市發(fā)展和商業(yè)更新需求 92、挑戰(zhàn) 9（1）激烈的市場競爭 9（2）運營成本上升 10（3）消費者需求多樣化 10八、競爭格局 11九、發(fā)展趨勢 121、多元化與差異化的消費模式 122、體驗式消費的崛起 123、綠色環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展 12一、定義及分類購物中心是現代城市或市鎮(zhèn)中常見的建筑物，是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。國內購物中心通常可以分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類，也可按照購物中心規(guī)模分類分為巨型/超級購物中心、大型購物中心、中型購物中心、小型購物中心，還可按照開發(fā)商背景及經營管理模式分類分為物業(yè)型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。二、行業(yè)政策近幾年來，為了促進市場需求發(fā)展，政府出臺一系列政策，促進購物中心行業(yè)的健康發(fā)展。2023年8月，中央財辦等九部門印發(fā)《關于推動農村流通高質量發(fā)展的指導意見》，提出引導縣城綜合商貿服務中心、購物中心、大型商超通過連鎖加盟等方式向鄉(xiāng)村延伸營銷服務，促進城鄉(xiāng)商貿流通企業(yè)協同化、網絡化經營。這一舉措為購物中心行業(yè)的拓展提供了新的方向。購物中心可以通過連鎖加盟的方式，將品牌和服務延伸到鄉(xiāng)村地區(qū)，滿足當地居民的消費需求，同時也為購物中心自身的發(fā)展開辟了新的市場。三、發(fā)展歷程中國購物中心行業(yè)發(fā)展主要經歷了四個階段。起步階段，20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。品牌化及專業(yè)化階段，進入21世紀后，國際知名品牌開始涌入中國市場，并逐漸成為購物中心的重要組成部分。同時，在競爭日益激烈的情況下，購物中心也開始向專業(yè)化方向轉變。創(chuàng)新升級至多元化階段，2010年至近幾年來，隨著消費者需求不斷提高和科技應用不斷推進，購物中心也在不斷進行創(chuàng)新升級，并逐漸實現多元化經營。例如引入電影院，兒童樂園等配套設施。智能化階段，未來幾年內，預計中國將有更多國際知名品牌涌入市場，并對傳統(tǒng)零售行業(yè)產生巨大沖擊；同時，在數字經濟持續(xù)蓬勃發(fā)展的背景下，“無人店”、“智能支付”等新興模式也將逐漸走進人們視野。四、行業(yè)壁壘1、資金壁壘首先，購物中心的開發(fā)建設需要龐大的初始投資，包括土地購置、建筑設計、施工建設以及裝修等費用。對于新進入者而言，沒有足夠的資金實力很難涉足這一行業(yè)。此外，購物中心在運營過程中也需要持續(xù)的資金投入，如租金、人員工資、市場推廣等費用，這些都需要企業(yè)擁有穩(wěn)定的現金流。資金壁壘的存在，使得許多潛在進入者望而卻步，限制了行業(yè)的競爭程度。資金壁壘還體現在購物中心行業(yè)的規(guī)模效應上。購物中心規(guī)模越大，吸引的商家和消費者就越多，從而能夠形成更強的市場競爭力。然而，大規(guī)模購物中心的建設和運營需要更高的資金投入，這對于資金實力較弱的企業(yè)來說是一個難以逾越的障礙。2、品牌與運營壁壘品牌是購物中心吸引消費者和商家的重要因素，它代表了購物中心的形象和信譽。對于新進入者來說，要在短時間內建立起知名度和良好的品牌形象并不容易。此外，購物中心的運營管理能力也是決定其成敗的關鍵。從招商、選品、布局到日常管理、服務提升等各個環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)的運營團隊來把控。這些都需要長期的經驗積累和專業(yè)知識的支撐，是新進入者難以在短期內復制的。3、政策與法規(guī)壁壘政府在規(guī)劃、審批、監(jiān)管等方面對購物中心有著嚴格的要求和標準。例如，購物中心的選址需要符合城市規(guī)劃的要求，建筑設計和施工需要遵守相關法規(guī)和標準，運營過程中也需要遵守消費者權益保護、環(huán)境保護等方面的法律法規(guī)。這些政策和法規(guī)的存在，增加了新進入者進入行業(yè)的難度和成本。此外，政策的變化也可能對購物中心行業(yè)產生重大影響。例如，政府對商業(yè)地產的調控政策、稅收政策等都可能影響購物中心的盈利能力和發(fā)展前景。因此，購物中心企業(yè)需要密切關注政策動態(tài)，及時調整經營策略以應對潛在的風險和挑戰(zhàn)。五、產業(yè)鏈1、行業(yè)產業(yè)鏈分析購物中心產業(yè)鏈上游主要由商業(yè)地產開發(fā)、商品供應商、電影院、兒童樂園等組成，其中商品包括衣服、鞋子、生鮮食品、家居、電子產品等；產業(yè)鏈中游由購物中心運營企業(yè)組成；產業(yè)鏈下游為消費者。2、行業(yè)領先企業(yè)分析（1）華潤萬象生活有限公司華潤萬象生活有限公司在購物中心領域的業(yè)務涵蓋了開業(yè)前管理及運營管理服務、物業(yè)管理以及商業(yè)分組服務。公司商管業(yè)務聚焦高端與品質購物中心，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業(yè)產品線。其中，萬象城定位“引領高品質風尚標桿”，聚焦一二線城市核心區(qū)或潛力區(qū)域布局。2023年，華潤萬象生活總營收為147.67億元，同比增長22.89%。在營購物中心全年實現零售額人民幣1812億元，同比增長43.3%，零售額增速大幅優(yōu)于社會消費品零售總額增速。公司全年新開13座購物中心，年末在管購物中心達101座，其中重奢購物中心增至13座，穩(wěn)居行業(yè)第一。（2）大悅城控股集團股份有限公司大悅城控股集團股份有限公司，作為中糧集團旗下的地產投資和管理平臺，擁有深厚的背景和實力。在購物中心領域，大悅城控股的業(yè)務表現尤為突出。大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產階級，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體，匯集購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能。其以超前的態(tài)度，創(chuàng)造領時代之先的生活方式，以多元業(yè)態(tài)、全面生活為功能基礎，期望影響、啟發(fā)青年生活方式轉變并推動城市發(fā)展。公司在全國范圍內積極布局，商業(yè)項目現已落地全國超20個城市，在運營、在建項目總數40余個，引領消費升級背景下的商業(yè)地產高質量發(fā)展。2023年前三季度，大悅城營業(yè)收入為207億元，同比下降16.73%；歸母凈利潤為-5億元，同比下降654.58%。六、行業(yè)現狀受到疫情等因素的影響，2022年中國新開業(yè)購物中心數量為366個，同比下降33.09%。不過，盡管面臨挑戰(zhàn)，購物中心行業(yè)依然保持了一定的發(fā)展勢頭。從全國范圍來看，購物中心存量項目持續(xù)增長，截至2022年底，全國購物中心存量項目面積達5.03億平方米，同比增長5.9%。這表明購物中心行業(yè)在整體規(guī)模上仍在不斷擴大。在業(yè)態(tài)方面，購物中心繼續(xù)向多元化發(fā)展，零售、餐飲、文體娛樂等業(yè)態(tài)相互融合，為消費者提供更為豐富的購物體驗。同時，購物中心也注重提升服務質量和消費體驗，通過智能化、高效化的手段滿足消費者日益多樣化的需求。七、發(fā)展因素1、機遇（1）消費升級帶來的市場機遇隨著中國經濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入的不斷增長，消費升級趨勢日益明顯。消費者對購物環(huán)境、商品品質和服務體驗的要求越來越高，這為購物中心提供了巨大的市場機遇。購物中心可以通過引入更多高品質、有特色的品牌，提升整體購物環(huán)境的舒適度和便利性，滿足消費者對美好生活的追求。同時，購物中心還可以結合消費者的興趣和需求，打造多元化的業(yè)態(tài)組合，如引入餐飲、娛樂、文化等多元化服務，為消費者提供一站式的購物體驗。（2）數字化轉型帶來的創(chuàng)新機遇在數字化浪潮的推動下，購物中心行業(yè)正迎來數字化轉型的重要機遇。通過運用大數據、人工智能等先進技術，購物中心可以實現精準營銷、智能管理和優(yōu)化運營。例如，購物中心可以通過收集和分析消費者的購物行為和偏好，制定個性化的營銷策略，提高營銷效果；同時，購物中心還可以通過智能管理系統(tǒng)，實現對商場內各項設施和服務的實時監(jiān)控和調度，提高運營效率和服務質量。數字化轉型不僅為購物中心帶來了創(chuàng)新的發(fā)展動力，也為消費者提供了更加便捷、智能的購物體驗。（3）城市發(fā)展和商業(yè)更新需求隨著中國城市化進程的不斷推進，城市綜合體和商業(yè)綜合體的發(fā)展需求日益增加，為購物中心行業(yè)帶來了新的機遇。在城市更新和拓展規(guī)劃中，購物中心往往被視為重要的商業(yè)配套設施，與寫字樓、住宅、酒店等形成互補和聯動，共同構建城市綜合體。購物中心可以通過與城市規(guī)劃者和地產開發(fā)商合作，參與城市更新和商業(yè)綜合體項目，充分利用城市發(fā)展的紅利，擴大市場份額和品牌影響力。同時，隨著消費結構和消費習慣的不斷變化，購物中心有機會通過不斷創(chuàng)新和自我更新，滿足城市居民對于購物、娛樂、休閑等方面的多元化需求，成為城市生活的重要組成部分。2、挑戰(zhàn)（1）激烈的市場競爭隨著購物中心行業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場競爭日益激烈。各大購物中心紛紛加大投入，提升硬件設施和服務水平，以吸引更多的消費者。然而，這也導致了行業(yè)的同質化競爭現象嚴重，許多購物中心在品牌、業(yè)態(tài)、環(huán)境等方面缺乏特色，難以脫穎而出。此外，線上購物的興起也對傳統(tǒng)購物中心構成了威脅，消費者可以更加便捷地通過電商平臺進行購物，這使得購物中心的客流量受到一定影響。（2）運營成本上升購物中心在運營過程中面臨著不斷上升的成本壓力。租金、人員工資、水電費、營銷費用等各項開支都在不斷增加，這使得購物中心的利潤空間受到擠壓。同時，購物中心還需要投入大量資金進行設施維護和升級，以保持其競爭力和吸引力。然而，隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，購物中心的盈利能力面臨著越來越大的挑戰(zhàn)。（3）消費者需求多樣化隨著消費者生活水平的提高和消費觀念的轉變，他們對購物中心的需求也日益多樣化。消費者不僅關注購物中心的商品種類和品牌，還注重購物環(huán)境的舒適度、服務質量的優(yōu)劣以及文化活動的豐富性。這要求購物中心必須不斷創(chuàng)新，提升服務水平和文化內涵，以滿足消費者的多元化需求。然而，這對于許多購物中心來說是一個不小的挑戰(zhàn)，需要投入大量的人力、物力和財力進行改進和升級。八、競爭格局從購物中心全國數量布局、經營規(guī)模、本土化&國際化戰(zhàn)略、資產運作情況來看，萬達商業(yè)、萬科集團、碧桂園文商旅以及華潤萬象這四大頭部購物中心企業(yè)無疑占據了顯著地位。它們不僅數量眾多，遍布全國各大城市，而且業(yè)態(tài)完善，為消費者提供了豐富多樣的購物體驗。這些企業(yè)通過精準的市場定位和精細化的管理，成功吸引了大量消費者，實現了可觀的經營規(guī)模。第一梯隊是國際化戰(zhàn)略經驗豐富的凱德中國、恒隆地產、新鴻基地產以及本土化經驗突出的重慶百貨。第二梯隊是亞歐百貨、百聯股份、王府井股份，第四梯隊代表為購物中心全國拓展速度放慢，新購物中心業(yè)態(tài)更新放緩的蘇寧置業(yè)、大悅城等。九、發(fā)展趨勢1、多元化與差異化的消費模式隨著消費者需求的多樣化，未來的購物中心將更加注重多元化和差異化的消費模式。購物中心將積極引入各種創(chuàng)新業(yè)態(tài)和品牌，包括特色餐飲、時尚服飾、文化創(chuàng)意、娛樂休閑等，以滿足不同消費者的需求。同時，購物中心還將注重打造獨特的主題和風格，形成差異化的競爭優(yōu)勢。例如，可以打造以環(huán)保為主題的購物中心，推廣綠色消費理念；或者打造以文化藝術為主題的購物中心，提供豐富的文化活動和展覽。2、體驗式消費的崛起隨著消費者對購物體驗的要求不斷提高，體驗式消費將成為購物中心未來發(fā)展的重要趨勢。購物中心將不再僅僅是一個購物場所，更是一個集購物、餐飲、娛樂、文化等多功能于一體的消費體驗中心。未來，購物中心將更加注重打造獨