第三章 比較法

第三章

比較法第一節(jié)比較法的基本原理第二節(jié)搜集交易實(shí)例第三節(jié)選取可比實(shí)例

第四節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

第五節(jié)交易情況修正

第六節(jié)交易日期修正

第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正

6/13/20241房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第一節(jié)

比較法的基本原理比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳指標(biāo)。這一點(diǎn)基于“大數(shù)法則”。一．比較法的基本概念和理論依據(jù)6/13/20242房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠比較法適用的對(duì)象：是具有交易性的房地產(chǎn)比較法適用的條件：是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。三．比較法的操作步驟1.收集交易實(shí)例；2.選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價(jià)格。二．比較法適用的對(duì)象和條件6/13/20243房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第二節(jié)搜集交易實(shí)例運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)可靠的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)可靠的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格。所以，首先應(yīng)盡可能地收集較多的交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化。交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性、可靠性，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。6/13/20244房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第三節(jié)選取可比實(shí)例（1）是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近（2）交易類型與估價(jià)目的的吻合（3）成效日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（4）成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

選取的實(shí)例的要求：6/13/20245房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠在實(shí)際選取時(shí)，上述方面可具體為下列8點(diǎn)：1．可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同。2．可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。3．可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。4．可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。5．可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。6．可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。7．可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。8.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。6/13/20246房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。6/13/20247房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第四節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：（1）統(tǒng)一付款方式；需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。（2）統(tǒng)一采用單價(jià)；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；（5）統(tǒng)一面積單位。6/13/20248房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第五節(jié)交易情況修正交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)力可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±S％（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為＋S％）例如，正常價(jià)格為1500元/平方米，以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10％，則可比實(shí)例的成交價(jià)格＝1500*(1+10%)=16506/13/20249房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，如正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10％，即：可比實(shí)例的成交價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。6/13/202410房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第六節(jié)交易日期修正

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)可能發(fā)生的變化有3種情況：⑴平穩(wěn)；⑵上漲；⑶下跌。采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格一．交易日期修正的方法6/13/202411房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格*（1±T％）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或一目了然的價(jià)格變動(dòng)率兩種。最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)指數(shù)。6/13/202412房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第七節(jié)

房地產(chǎn)狀況修正

一．房地產(chǎn)狀況修正的含義進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。二．房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況修正區(qū)位狀況修正權(quán)益狀況修正實(shí)物狀況修正6/13/202413房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠㈠區(qū)位狀況修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分）臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。㈡權(quán)益狀況修正的內(nèi)容土地使用年限，城市規(guī)則限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

6/13/202414房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠㈢實(shí)物狀況修正的內(nèi)容面積大小位置基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分）土地平整程度地勢(shì)地質(zhì)水文狀況等土地新舊程度建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修平面布置工程質(zhì)量等建筑物影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素:6/13/202415房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠三.房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R％。百分率法差額法回歸分析法房地產(chǎn)狀況修正方法6/13/202416房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠1.

可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)是對(duì)或其他時(shí)候的狀況。2.

由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有不同。四.房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題6/13/202417房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第八節(jié)求取比準(zhǔn)價(jià)格

一求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法比較法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。較綜合修正計(jì)算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：1.直接比較修正公式：交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正6/13/202418房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠1.平均數(shù)2.中位數(shù)3.眾數(shù)4.其它方法

二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

6/13/202419房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠第九節(jié)比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例例：為評(píng)估某寫(xiě)字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表表中，正負(fù)值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于正常價(jià)格的幅度；人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002.3.1為1：8.5;2002.10.1為8.3；該類寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格2002.1.1到2002.2.1基本保持不變，2002.2.1至2002.5.1平均每月下降1％，以后平均每月上升0.5％。

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/平方米）600（美元/平方米）5500（元/平方米）成交日期2002.1.12002.3.12002.7.1交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況-8％-4％+6％6/13/202420房地產(chǎn)評(píng)估——王阿忠1.

計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正