【S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷改革探究12000字（論文）】

S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷改革研究摘要隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來越規(guī)范和成熟，房地產(chǎn)領(lǐng)域各大企業(yè)間的競爭日益激烈，以至于造成企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)上市場競爭力與日俱增，同時(shí)要把房地產(chǎn)的市場營銷策略上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度。本文旨在通過分析徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀以及研究市場營銷改革，分析其營銷過程中存在的問題，并提出改革建議，這對(duì)該行業(yè)的其他房地產(chǎn)公司后續(xù)的健康發(fā)展給予積極的參考。本文主要分為六個(gè)部分。第一部分，在緒論中分析本篇論文的研究背景、研究目的和研究意義，介紹國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)方面的研究。第二部分，分析徐州市房地產(chǎn)行業(yè)概況，結(jié)合徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，運(yùn)用SOWT分析對(duì)徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析。第三部分，運(yùn)用STP分析，明確徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)市場、市場細(xì)分以及市場定位。第四部分，分析徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司在營銷中存在的問題。第五部分，針對(duì)徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷改革建議。第六部分，則是對(duì)全文的總結(jié)?！娟P(guān)鍵詞】市場營銷改革；房地產(chǎn)；市場營銷；目錄一、緒論 1（一）研究背景、目的與意義 1（二）國內(nèi)外研究綜述 2二、S國際房地產(chǎn)集團(tuán)營銷現(xiàn)狀 3（一）徐州市房地產(chǎn)行業(yè)概況 3（二）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司簡介 4（三）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷優(yōu)勢與劣勢 5（四）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司營銷面臨的威脅與機(jī)會(huì) 61449260866_WPSOffice_Level1三、徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司STP分析 6（一）市場細(xì)分 7（二）選擇目標(biāo)市場 7（三）市場定位 8四、徐州S國際集團(tuán)房地公司市場營銷中存在的問題 9（一）市場營銷手段陳舊 9（二）品牌競爭力弱 9（三）市場營銷人員管理不規(guī)范 10五、針對(duì)徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷改革建議 11（一）線上營銷與線下營銷相結(jié)合 11（二）塑造品牌以追求可持續(xù)發(fā)展 12（三）加強(qiáng)公司內(nèi)部營銷人員管理 13六、總結(jié) 15參考文獻(xiàn) 16一、緒論（一）研究背景隨著近年來中國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,住房和市場需求的發(fā)展構(gòu)建了全新的房地產(chǎn)行業(yè)和市場。房地產(chǎn)行業(yè)和市場的發(fā)展左右著我國整體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,給我國的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)所帶來的利益和影響也是悠久的。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也是起到了重要的帶頭作用。隨著我國消費(fèi)者對(duì)于住房需求的進(jìn)一步提升以及房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)的行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成是了我國整體經(jīng)濟(jì)的重要一個(gè)組成部分,隨之面對(duì)的問題就是房地產(chǎn)企業(yè)在市場的競爭以及營銷的問題。因此，房地產(chǎn)的市場營銷將會(huì)被認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中進(jìn)行競爭的重要工具和手段。在房地產(chǎn)市場的大前景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展迅速，很大程度上解決了市場需求的問題，對(duì)于城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量的提升做出了很大的貢獻(xiàn)，促進(jìn)了城市進(jìn)程的發(fā)展。在當(dāng)前這一背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)體系中重要的增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家相繼出臺(tái)多項(xiàng)措施予以調(diào)控，使得當(dāng)前這一激進(jìn)的增長速度得到了一定的遏制。過熱的購房需求持續(xù)降溫，該領(lǐng)域市場的建設(shè)需求在當(dāng)前仍然是至關(guān)重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，伴隨著城市的發(fā)展居民可支配收入逐年增加，使市民對(duì)居住環(huán)境的要求有所提高，除較好地滿足購房者需求，將吸引更多的人們前來購房，網(wǎng)點(diǎn)更是商家們迫切希望入住的寶地。房地產(chǎn)公司既要注重房屋的質(zhì)量和設(shè)計(jì)美感，還要重視產(chǎn)品的營銷，根據(jù)消費(fèi)者需求進(jìn)行市場營銷的全方位調(diào)整，所以要重視營銷的技巧和方法，真正做到滿足消費(fèi)者需求。（二）研究目的和意義1.研究目的房地產(chǎn)營銷服務(wù)行業(yè)的市場營銷已經(jīng)從單一化逐漸轉(zhuǎn)為系統(tǒng)的全面化,營銷的服務(wù)也從傳統(tǒng)的表面接待服務(wù)轉(zhuǎn)向了后續(xù)營銷服務(wù)的處理,營銷的推廣更是從傳統(tǒng)的雜亂無章逐漸變?yōu)榱司行?但現(xiàn)今房地產(chǎn)營銷策略仍不完善。通過對(duì)市場營銷的研究可以增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢達(dá)到促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展的目的。近些年在中央和國家對(duì)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步調(diào)控上,陸續(xù)的出臺(tái)了相關(guān)的政策,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)逐漸回歸理性，徐州市房地產(chǎn)市場全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額呈現(xiàn)正增長，房屋銷售情況相對(duì)平穩(wěn)。2.研究意義房地產(chǎn)行業(yè)是近年來我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一,隨著房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,也足以直接影響到近年來我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。國家為了有效引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)健的生存和發(fā)展出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)法律和政策。大力支持和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和運(yùn)行,有利于提高和改善城市人民的基本居住生活水平和有利于城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等。房地產(chǎn)營銷觀念的有效樹立以及各種現(xiàn)代市場營銷理論和手段的有效運(yùn)用,是房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的一個(gè)重要趨向。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化需求的增加與市場營銷策略的不斷成熟，為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷實(shí)施提供理論基礎(chǔ)和決策意見。（三）國內(nèi)外研究綜述1.國外研究現(xiàn)狀國外的房地產(chǎn)行業(yè)的研究興起較早,發(fā)展相對(duì)較快，其房地產(chǎn)市場營銷策略已非常先進(jìn)，且少有明顯的營銷策略上面的問題。受到全球經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)讓房地產(chǎn)市場在未來的時(shí)間內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。營銷策略還包括對(duì)銷售人員的管理。銷售人員在營銷策略上的運(yùn)用足以影響美國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變Marcus·T·Alan（2015）《EffectsofRealEstateBrokers'MarketingStrategies》提出的觀點(diǎn)為，房屋銷售人員能夠影響市場結(jié)果[1]。JashimUddinAhmed,HafizaSultana,AnisurR.Faroque.（2017）幾人在《EasternHousingLimited:MarketingStrategiesofaRealEstateCompanyinBangladesh》中的研究表明，孟加拉最古老及最大的房地產(chǎn)公司EasternHousingLimited(EHL)，為了減少孟加拉國達(dá)卡的住房問題，在過去的50年里，EHL成功地完成了許多大型土地和公寓項(xiàng)目，并且公司極其注重營銷策略的持續(xù)改進(jìn)，使公司更加以客戶為中心[2]。在現(xiàn)下社會(huì)，數(shù)字營銷也就是基于互聯(lián)網(wǎng)模式下的營銷觀念是營銷策略在房地產(chǎn)市場中得以興起的重要理念。IsaacMatidza,TaoPing,ChimangoNyasulu.（2020）在《UseofDigitalMarketinginEstateAgencyIndustryinMalawi》一文中指出數(shù)字營銷渠道，挑戰(zhàn)和實(shí)現(xiàn)數(shù)字營銷目標(biāo)的策略在行業(yè)中的使用對(duì)馬拉維房地產(chǎn)公司的影響[3]。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀相較于國外的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展落后，起步低。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的營銷策略知識(shí)體系也不完善，也導(dǎo)致了先進(jìn)的營銷策略理念進(jìn)行大范圍的，影響深遠(yuǎn)的傳播和學(xué)習(xí)。郝少凡（2020）發(fā)表的《房地產(chǎn)市場營銷推廣策略研究》的研究表明隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人們對(duì)居住環(huán)境要求的提高給房地產(chǎn)。市場營銷帶來了較大的挑戰(zhàn)[4]。所以就房地產(chǎn)市場營銷推廣存在的問題對(duì)營銷推廣策略進(jìn)行分析與研究，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目的。而推廣策略的選擇必須要符合國家的政策以及時(shí)代的潮流。魏永成（2020）在《大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場營銷中的應(yīng)用探討》一文中對(duì)房地產(chǎn)市場營銷中大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的不足之處進(jìn)行了研究總結(jié)并制定了提升大數(shù)據(jù)技術(shù)綜合性應(yīng)用價(jià)值的具體策略,對(duì)提高互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場營銷中的綜合性應(yīng)用價(jià)值,具有重要意義[5]。馬新天（2020）在《基于宏觀調(diào)控政策的房地產(chǎn)市場營銷策略分析》中給出的國家宏觀調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,值得房地產(chǎn)行業(yè)注意，并實(shí)施更加有效地營銷策略[6]。更是基于大數(shù)據(jù)的時(shí)代潮流下，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的迅速必須要滲透到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中去。二、徐州市房地產(chǎn)行業(yè)的營銷現(xiàn)狀（一）徐州市房地產(chǎn)行業(yè)概況徐州市的所轄區(qū)范圍地處中國江蘇省北部,淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，幅員廣大區(qū)域內(nèi)總面積3.5萬平方公里,全市轄區(qū)總?cè)丝诩s527.6萬人。其中國徐州鐵路是江蘇省的重要鐵路交通樞紐,全省六大重要的鐵路客貨運(yùn)輸中轉(zhuǎn)和商品集散運(yùn)輸中心之一。據(jù)2020上半年數(shù)據(jù)顯示，徐州市GDP總量為3074.05億元。徐州市經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。地區(qū)精準(zhǔn)脫貧成效顯著，徐州市市民生活保障水平穩(wěn)步提高。圖1反映了近兩年徐州房價(jià)的走勢，2018年是中國房地產(chǎn)的一個(gè)拐點(diǎn)年，全國各個(gè)地方的房價(jià)都在不斷攀升，徐州地區(qū)也不例外，整體平均房價(jià)在8000/㎡晃動(dòng)，除了2019年2月份和3月份是徐州房地產(chǎn)銷售的淡季，其余均價(jià)都在8000/㎡左右波動(dòng)，整體上房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的發(fā)展趨勢。從表1中可以看出，環(huán)比增長指數(shù)波動(dòng)相對(duì)不大，大部分都是正數(shù)，也就是徐州房價(jià)變化比較平緩，總體上來說是緩中有增。從同比增長指數(shù)可以看出，2020年4月到8月這段期間都為負(fù)百分比，相較于去年同月份房價(jià)有所降低，而9月和10月的同比增長分別為4.86%和3.36%，表明徐州的房價(jià)相較于去年同時(shí)期增長幅度較大，至此，房價(jià)還在不斷攀升。表12020年徐州市平均房價(jià)走勢（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)）日期平均房價(jià)（元/㎡）環(huán)比增長（%）同比增長（%）1月79490.12-0.242月79550.072.813月80040.610.54月80330.36-0.135月7917-1.44-0.466月79770.7607月7970-0.08-1.998月7933-0.46-0.019月82013.374.8610月82570.683.36圖12018-2020年徐州市平均房價(jià)月度走勢圖（數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)）（二）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司簡介徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司于1996年在徐州開業(yè)，管理和服務(wù)為一體的專業(yè)住宅地產(chǎn)公司,主要從事別墅市場建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)。該企業(yè)在全國擁有近800萬平方米土地資源以及面積最大的配套工程基地;其經(jīng)營范圍包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝等多個(gè)方面:項(xiàng)目總承包200多平方米建筑工地;房屋租賃合同30多項(xiàng)已竣工備案并辦理相關(guān)手續(xù),并且能夠提供多種多樣的增值服務(wù)和保障性住房供應(yīng),是一個(gè)專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)。公司成立后非常注重員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，目前在職員工超過2000人，其中具有高級(jí)職稱的占20%，初、中級(jí)職稱的占33%，大、中專以上學(xué)歷人員占到96%。公司注冊(cè)資金伍仟萬元人民幣，是徐州市一家具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自成立以來，陸續(xù)開發(fā)了不少在市面上具有影響力的工程。例如，2010年的頤和花園小區(qū)，占地面積約為60余畝，建筑面積達(dá)到5萬平方米，將其評(píng)為“江蘇省優(yōu)秀住宅小區(qū)”，為該地區(qū)高檔住宅小區(qū)的建造打響了第一槍。2015年建設(shè)頤和莊園一期工程，占地面積360畝，建筑面積達(dá)到20萬平方米，投資2.19億元。建成后也榮獲了不少的榮譽(yù)稱號(hào)。中央、省、市以及建設(shè)部、建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)都曾多次視察頤和莊園小區(qū)。所以無論是從公司實(shí)力還是所處行業(yè)的定位還有市場競爭力和影響力，徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司的微觀營銷環(huán)境也是比較樂觀的。（三）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷優(yōu)勢與劣勢1、優(yōu)勢徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司在營銷過程中,一直以來堅(jiān)持以客戶為核心,通過對(duì)顧客需求的了解,制定出滿足其需要且能使自身得到發(fā)展和提升。并且根據(jù)市場變化不斷創(chuàng)新。（1）位置：在新城區(qū)彭祖大道黃金節(jié)點(diǎn)上，徐州客運(yùn)南站以及新政府附近。（2）周邊：設(shè)施配套較為齊全，有利于吸引潛在消費(fèi)者，附近有大型的商超和酒店，生活極其便利。（3）人文:臨靠維維大道和大龍湖之泉，山水環(huán)繞，景色宜人。（4）區(qū)位:坐落于新城區(qū)，客戶群預(yù)期良好。（5）教育:教育資源有突出的優(yōu)勢。向日葵幼兒園以及教育實(shí)驗(yàn)幼兒園，徐州工程學(xué)院新校區(qū)等。（6）交通:交通便利，周圍有公交車站，公共交通設(shè)施完善，地鐵2號(hào)線也成為該項(xiàng)目的一個(gè)突出優(yōu)勢。（7）環(huán)境:氣候適宜、環(huán)境優(yōu)美、給人以開闊的視野，環(huán)境優(yōu)勢極其顯著。（8）社會(huì):具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，客戶資源穩(wěn)定，市場認(rèn)可度高，項(xiàng)目屬于中高檔樓盤，伴隨著周邊地區(qū)的不斷發(fā)展配合，專業(yè)的營銷操作，逐步提升該小區(qū)的市場吸引力，與此同時(shí)，隨著后期環(huán)路沿線眾多樓盤的集中推出，區(qū)域影響力也會(huì)在原有基礎(chǔ)上持續(xù)攀升。2、劣勢相反地徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司在激烈競爭中也處于劣勢地位,嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。（1）周邊:距離彭祖大道較近，不可能避免交通擁堵和開往車輛的聲音；靠近東區(qū)工廠較多。（2）位置:論城市的發(fā)展還是以老城區(qū)為核心，客流量相對(duì)較少且分散;（3）規(guī)模:并非大規(guī)模樓盤，且數(shù)量有限;（4）戶型:戶型基本是為中高檔，對(duì)于低端客戶沒有足夠的吸引力。（四）徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司營銷面臨的威脅與機(jī)會(huì)1、威脅市場競爭加劇。由于徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)屬于大型企業(yè),規(guī)模較大，面臨著激烈而又殘酷的房價(jià)挑戰(zhàn);此外隨著國家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，限制了一些客戶對(duì)于住宅需求量較大型高端住房項(xiàng)目的投資和銷售。這些因素都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來不小沖擊與威脅:一方面是來自于同城、周邊城市的競爭壓力使得S國際房地產(chǎn)在營銷渠道上有很大難度,需要進(jìn)一步拓展;另一方面是來自于市場競爭的壓力,以及政策等因素,也使得S國際地產(chǎn)集團(tuán)在營銷渠道上面臨著很大挑戰(zhàn)。(1)政策自身所存在的不確定性，受到該地區(qū)政府財(cái)政政策和貨幣政策的多方面影響，當(dāng)前對(duì)于房貸宏觀政策的調(diào)控，讓潛在消費(fèi)者一直都處于一個(gè)不敢輕舉妄動(dòng)的狀態(tài)，對(duì)于樓盤的銷售也造成了很大的影響。(2)存量持續(xù)增加，去庫存狀態(tài)嚴(yán)重，樓盤相繼亮相，潛在的競爭對(duì)手較多。(3)競爭同質(zhì)化?；诋?dāng)前這一市場上住宅項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、價(jià)格、戶型存在同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，另外，項(xiàng)目過度開發(fā)造成供大于求。(4)價(jià)格挑戰(zhàn)。盡管項(xiàng)目離老城區(qū)存在較遠(yuǎn)，價(jià)格上卻沒有很大優(yōu)勢可言。2、機(jī)會(huì)(1)行業(yè)復(fù)蘇。整體形勢的復(fù)蘇帶動(dòng)徐州市新城區(qū)的持續(xù)發(fā)展。商圈逐步向東區(qū)、南區(qū)發(fā)展。(2)社區(qū)服務(wù)。因?yàn)槭車蟠箨?duì)單位式社區(qū)帶動(dòng)的影響，小區(qū)逐步由小型社區(qū)向中型社區(qū)過渡，隨著這一發(fā)展，人流量也會(huì)隨之增加。(3)客戶轉(zhuǎn)移。政府將重心放在該商住綜合板塊，逐漸多的人看到了未來的升值空間，勢不可擋。(4)戶型開發(fā)。企業(yè)在創(chuàng)新戶型這一維度著手，為后續(xù)的營銷注入產(chǎn)品優(yōu)勢。(5)市場需求的擴(kuò)大。建立市場營銷策略優(yōu)化體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,越來越多新產(chǎn)品進(jìn)入到人們生活中,居民對(duì)住房條件也有了更高更廣泛和高標(biāo)準(zhǔn)要求。在這種大環(huán)境下就會(huì)給S國際集團(tuán)帶來巨大壓力以及挑戰(zhàn);與此同時(shí)由于國家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房價(jià)過快上漲、樓市低迷等因素影響使得客戶對(duì)于徐州S國際集團(tuán)地產(chǎn)有了關(guān)注；其次隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人民收入水平提高,消費(fèi)者對(duì)于住宅的需求不再局限于基本生活上,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求也在不斷增加。三、徐州S國際集團(tuán)房地公司STP分析（一）市場細(xì)分1、收入水平處于高端的群體。這些人群是基本是以社會(huì)中高端階層為主，存在的顯著特點(diǎn)在于高學(xué)歷、高收入、高社會(huì)地位、高購買力。對(duì)于高端群體而言，將購房視為事業(yè)上升的重要標(biāo)志，拉近與周圍同樣階層人之間的關(guān)系，為后續(xù)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。對(duì)于小區(qū)的要求相對(duì)較高，需要有完善的娛樂場所和停車硬件設(shè)施，除此之外，在物業(yè)管理水平上要求也相對(duì)較高，在設(shè)計(jì)中融入山水園林是他們所需求的，希望能與同樣檔次的人生活在一起，從而更好的彰顯自己的身份，外界對(duì)于房屋檔次的評(píng)價(jià)對(duì)于高端群體而言也是至關(guān)重要的。2、收入水平處于中高端群體。家庭成員相對(duì)年輕化，學(xué)歷和收入僅次于成功家庭，屬于中高端群體，沒有孩子的占比較高，即使有孩子年齡也相對(duì)較小。中高端群體對(duì)于房屋的特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，能夠體現(xiàn)個(gè)人的生活品位，獨(dú)一無二的情調(diào)。同時(shí)這類客戶注重和朋友一起分享生活中的快樂時(shí)刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會(huì)，休閑場所。好的戶型對(duì)他們來說很重要，方便朋友聚會(huì)的同時(shí)也可以彰顯自己房屋的個(gè)性。3.收入水平處于中端的群體。此類家庭的收入水平居中，處于發(fā)展的起步階段，甚至于很多群體從事基層工作，對(duì)于房屋的購買也主要以務(wù)實(shí)的原則為主，立足于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)能力和后續(xù)事業(yè)的發(fā)展以及未來的規(guī)劃進(jìn)行購房。分析來看，此類群體在購房過程中相對(duì)謹(jǐn)慎，基本是投入了絕大多數(shù)的資金和心血來購置這一房屋，作為后續(xù)生活的保障，也是繼承給后代的寶貴財(cái)產(chǎn)。由于價(jià)位低的房屋在質(zhì)量和裝修上可能存在些許的不足，所以更注重其質(zhì)量，希望小區(qū)安全性有所保障，另外，通風(fēng)和采光也是重點(diǎn)衡量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還希望有的物業(yè)費(fèi)用合適。（二）目標(biāo)市場選擇市場細(xì)分的目的就是更好地完成目標(biāo)市場營銷。為了更好的發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢適應(yīng)生存發(fā)展，滿足顧客的需求，企業(yè)必須根據(jù)自身的條件進(jìn)行目標(biāo)市場選擇。1、S國際房地產(chǎn)目標(biāo)顧客群體S國際房地產(chǎn)目標(biāo)群體主要是高端群體和中高端群體，通過高端客戶關(guān)系網(wǎng)進(jìn)而完成產(chǎn)品的營銷，打造高端群體聚居地，從而為后續(xù)的營銷奠定基礎(chǔ)。本著社會(huì)責(zé)任為養(yǎng)老家庭提供完善的服務(wù)，使這些群體家中的老人能夠有一個(gè)好的生活環(huán)境，同時(shí)感受到更多的愛與關(guān)懷，解決盡孝和事業(yè)間的矛盾，實(shí)現(xiàn)多方主體的共贏。2、S國際房地產(chǎn)選擇目標(biāo)市場的原則1.選擇收入處于中高端顧客的原則、要素以及依據(jù)（1）環(huán)境分析：坐落于新城區(qū)迎賓大道這個(gè)黃金節(jié)點(diǎn)上，客運(yùn)南站及新政府附近。臨近維維大道和大龍湖之泉，山水環(huán)繞，周邊配套設(shè)施齊全，商機(jī)較多，經(jīng)濟(jì)繁榮。（2）購買力，中高端客戶一般收入相對(duì)較高，與此同時(shí)消費(fèi)水平也較高，在當(dāng)前這一市場價(jià)格持續(xù)攀升的情況下，對(duì)于這一群體購買力產(chǎn)生的影響較小。（3）消費(fèi)欲望，對(duì)于中高端，有固定的交際圈，周圍也是收入水平相當(dāng)?shù)目蛻?，方便大家的溝通與交流，從而也能夠彰顯出自己的身份與地位，且這些顧客時(shí)間觀念比較強(qiáng)，一般業(yè)務(wù)繁忙，沒有時(shí)間照顧家里的老人，針對(duì)于這一情況，給予更多的關(guān)懷，完善健身設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施，從而有效緩解成功人士在工作與生活中遇到的矛盾與沖突。（4）購買欲望，隨著人均收入的增加人們崇尚更好的生活環(huán)境，面臨著越來越大的生活壓力，人們需要一個(gè)閑適的生活壞境以放松心情。所以人們需要一處寧靜高雅的住宅。（三）市場定位市場定位是企業(yè)在制定營銷策略時(shí),首先要明確的問題就是如何確定目標(biāo)客戶群體。房地產(chǎn)公司進(jìn)行市場調(diào)研后對(duì)其需求、偏好和購買能力做出準(zhǔn)確分析。根據(jù)以上信息將目標(biāo)人群定位于中高端的地段:如寫字樓、酒店等;而針對(duì)住宅小區(qū)則選擇較為高端化的居住者(例如高級(jí)住宅區(qū))以及商業(yè)類樓盤,主要是以中高檔為主銷售對(duì)象,主要包括別墅區(qū)及洋房小區(qū)、中高檔住宅等物業(yè)類型。根據(jù)目標(biāo)客戶的劃分,首先要確定一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)不同層次來對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行分類。一般可以分為以下幾類:高層、中高層、中層。一般來說中高端型消費(fèi)者是指收入較高并且擁有一定數(shù)量固定資產(chǎn)且具有穩(wěn)定消費(fèi)能力、對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格較為敏感等;中層以及低端類型主要包括普通住宅及商業(yè)用房等以購買力較強(qiáng)為主導(dǎo)目的(如別墅區(qū)、寫字樓)的客戶群體或個(gè)人。S房地產(chǎn)公司后續(xù)三年開發(fā)整合的地產(chǎn)面積突破100萬平方米，物業(yè)價(jià)值突破200億元，為消費(fèi)者提供全方位、多層次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，開發(fā)精品項(xiàng)目，迎合市場的需求，提高物業(yè)水平，S國際集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)揮內(nèi)部資源的互補(bǔ)，突出自身的核心業(yè)務(wù)，降低發(fā)展成本，顯著提高利潤空間，希望能夠成為國內(nèi)該行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司的市場定位主要是高端、中高端、中端群體,其客戶群體具有一定規(guī)模,并且目標(biāo)人群為高收入階層。因此針對(duì)這一細(xì)分對(duì)象進(jìn)行市場營銷改革研究也應(yīng)以滿足需求為主。在對(duì)徐州S國際集團(tuán)地產(chǎn)公司的市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn):消費(fèi)者對(duì)于住宅小區(qū)、商業(yè)辦公用房和高級(jí)寫字樓等產(chǎn)品較為青睞。而這些產(chǎn)品都是根據(jù)自身?xiàng)l件而定相應(yīng)消費(fèi)群進(jìn)行劃分的;同時(shí)由于不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格差異大,所以可以將其分為中高端型和低端類(如別墅區(qū)),同時(shí)也可以根據(jù)消費(fèi)者的收入水平不同進(jìn)行相應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格定位。而目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速且有潛力巨大的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)并且開始著手開發(fā)樓盤項(xiàng)目;同時(shí)也可以將消費(fèi)者分為不同的區(qū)間進(jìn)行劃分:對(duì)于中等收入階層以及以上水平者均可考慮購買高檔住宅或者商業(yè)辦公用房作為消費(fèi)人群;對(duì)于高端收入人群可以考慮購買普通住宅;而對(duì)于中低端消費(fèi)群體則可選擇中等型房類作為目標(biāo)客戶。四、徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司營銷中存在的問題（一）市場營銷手段陳舊營銷手段的創(chuàng)新，是解決營銷手段老舊的合理途徑之一，S國際房地產(chǎn)公司為了能夠在房地產(chǎn)市場上增加競爭力，實(shí)施了一系列提升客戶購買需求最終將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求的相關(guān)措施。但相關(guān)手段的效果并不明顯，與其他房地產(chǎn)企業(yè)的方式類似，而且也花費(fèi)一筆不菲的費(fèi)用。像定期開展銷售宣傳活動(dòng)，為消費(fèi)客戶提供房屋類型的選擇和購房知識(shí)的普及，還有通過體驗(yàn)式營銷，帶給消費(fèi)者購房體驗(yàn)的行為，都無法在營銷手段中突出企業(yè)優(yōu)勢，難以在市場中擁有過多的競爭優(yōu)勢[13]。（二）市場營銷人員管理不規(guī)范在產(chǎn)品銷售過程中，與消費(fèi)者最直接的接觸在于企業(yè)的銷售人員上，多方位，全面的人員服務(wù)，在售前和售中有著影響潛在客戶消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變的能力。在房地產(chǎn)企業(yè)為產(chǎn)品營銷的過程中，就應(yīng)該樹立以客戶需求和目標(biāo)市場為導(dǎo)向，把客戶的利益放在第一位。對(duì)于S國際房地產(chǎn)來說，目前在人員管理上，不管是管理層還是員工都有著和徐州市大部分房地產(chǎn)公司一樣的問題，普遍素質(zhì)較低，疏于管理，很少有證明個(gè)人能力的表現(xiàn)。間接使得潛在客戶減少，降低了購買欲望和消費(fèi)熱情。從圖中可以了解到企業(yè)中員主要學(xué)歷是初中及以下,以及中專/高中/技術(shù)學(xué)校的畢業(yè)生人數(shù)?？梢钥闯觯髽I(yè)的教育水平相對(duì)較低，銷售人員的門檻不高，只需要中專以上學(xué)歷即可，加上外貌良好，活潑大方，愿意主動(dòng)與人溝通交流，能夠吃苦耐勞就可以。銷售人員整體素質(zhì)不高，在工作中會(huì)出現(xiàn)很多錯(cuò)誤,公司可以考慮招聘受過高等教育的人才并豐富勞動(dòng)力。同時(shí)加強(qiáng)培訓(xùn)措施,提高員工的整體素質(zhì),滿足公司不斷增長的需求。圖2徐州S房地產(chǎn)營銷人員組織架構(gòu)（三）品牌競爭力弱隨著收入水平的提高，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)也發(fā)生了潛力默化的變化，從最初的質(zhì)量和價(jià)格逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品的個(gè)性和特色。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，在市場中競爭力的大小直接影響該公司市場份額占比的多少，在徐州市擁有多家實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)企業(yè)，S國際房地產(chǎn)集團(tuán)的競爭優(yōu)勢并不明顯。例如萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由于其在房地產(chǎn)界的影響力，使得徐州市的消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)生認(rèn)同，更愿意去相信一個(gè)大的房地產(chǎn)企業(yè)為消費(fèi)者所能提供的專業(yè)能力與服務(wù)態(tài)度。還有例如物業(yè)水平的好壞，也能夠使房地產(chǎn)企業(yè)取得不同消費(fèi)人群的喜愛。類似于榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就因?yàn)槠淞己玫奈飿I(yè)水平，及優(yōu)秀的服務(wù)意識(shí)，為淮西榮盛這個(gè)樓盤奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，其產(chǎn)品也被迅速售光。S國際房地產(chǎn)集團(tuán)缺少明顯的競爭優(yōu)勢，沒有特色的宣傳手段，無法突出其對(duì)消費(fèi)者的吸引力，也無法突出其品牌的文化與企業(yè)形象。企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)查，更充分的了解市場和消費(fèi)者的偏好，從而滿足其多樣化的需求，如果各品牌間的差異相對(duì)較小，即使房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)于不同客群的定位推出多個(gè)品牌，但實(shí)則項(xiàng)目規(guī)劃、風(fēng)格及物業(yè)水平都具有同質(zhì)化特點(diǎn)，缺乏必要的創(chuàng)新元素，投資者、客戶和競爭者不能夠區(qū)分其中的異同，長此以往也就失去了多品牌存在的意義，很難保證能夠在投資者和客戶心目中樹立品牌形象。五、針對(duì)徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司市場營銷的改革建議（一）線上營銷與線下營銷相結(jié)合伴隨著近幾年來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的飛躍，社交網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)也是這一過程中的衍生產(chǎn)物，作為一個(gè)基本平臺(tái)、傳播媒介和通訊工具，改變了傳統(tǒng)單向控制的信息傳播模式，為企業(yè)創(chuàng)造了更便捷、具有交互性和人性化的營銷空間。那么如何利用互聯(lián)網(wǎng)社交平臺(tái)提高公司的競爭優(yōu)勢，是每個(gè)企業(yè)都要思考的問題?，F(xiàn)如今，微信朋友圈營銷，微博營銷，短視頻營銷等等營銷網(wǎng)絡(luò)模式應(yīng)運(yùn)模式。徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)銷售主要通過營銷員上門拜訪的面對(duì)面營銷模式，線下銷售，缺少線上營銷。即沒有通過朋友圈、微博等平臺(tái)進(jìn)行品牌宣傳，部分產(chǎn)品缺少品牌知名度。綜上所述情況，為了公司的長遠(yuǎn)考慮，公司需建立線上平臺(tái)。首先，做好原本的線下營銷銷售模式，同時(shí)，發(fā)動(dòng)公司員工及客戶做好口碑營銷，在朋友圈做宣傳推廣，讓微博知名大V發(fā)廣告宣傳，提升品牌價(jià)值，及時(shí)在地產(chǎn)公眾號(hào)更新內(nèi)容，增強(qiáng)與消費(fèi)者互動(dòng)。S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司通過互聯(lián)網(wǎng)的形式來達(dá)到網(wǎng)絡(luò)促銷的目的，真正意義上去改變營銷手段陳舊的問題?；ヂ?lián)網(wǎng)作為新型的銷售手段，可以為公司提高溝通效率，一定程度上降低了業(yè)務(wù)成本。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將互聯(lián)網(wǎng)作為向消費(fèi)者群體傳達(dá)產(chǎn)品信息，宣傳品牌文化和公司優(yōu)勢的重要手段。首先S國際集團(tuán)房地產(chǎn)應(yīng)在公司網(wǎng)頁上對(duì)公司信息進(jìn)一步完善，為消費(fèi)者提供細(xì)致的公司簡介和大致的運(yùn)營方針，讓消費(fèi)者真正對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品放心。其次對(duì)我國現(xiàn)有的中介服務(wù)網(wǎng)站和房地產(chǎn)銷售網(wǎng)站進(jìn)行整合，為消費(fèi)者和房地產(chǎn)公司的交流提供便捷的信息互通渠道。同時(shí)，針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的急速發(fā)展，以及其穩(wěn)定發(fā)便利性，就公司而言，網(wǎng)絡(luò)廣告的投放會(huì)大大增加產(chǎn)品的宣傳效果，讓企業(yè)的品牌文化深入影響目標(biāo)市場的消費(fèi)人群，以此完善對(duì)應(yīng)的市場營銷計(jì)劃。此外，徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司也可以建立一個(gè)營銷信息的發(fā)布系統(tǒng),在公司內(nèi)部網(wǎng)站上,通過網(wǎng)絡(luò)將所有客戶的需求和要求全部呈現(xiàn)在網(wǎng)頁中。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用可以實(shí)現(xiàn)信息共享、收集到更多關(guān)于本地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方面的信息,以及更好地對(duì)市場環(huán)境、競爭者以及自身情況進(jìn)行分析研究,并制定出符合自己公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)。通過對(duì)客戶回訪和問卷調(diào)查等方式了解顧客需求。同時(shí)也要定期對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行維護(hù)更新。另外還應(yīng)該及時(shí)向市場反饋一些潛在消費(fèi)者及潛在投資者所關(guān)注的話題以及新產(chǎn)品開發(fā)情況等相關(guān)消息。通過網(wǎng)絡(luò)收集到更多關(guān)于本企業(yè)自身有利方面或者競爭對(duì)手不利方面、政策法規(guī)變化信息等等資料來分析研究自己在競爭市場上所處地位,從而做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略;加強(qiáng)與其他公司之間的合作關(guān)系以及溝通交流工作力度以獲得更多房地產(chǎn)開發(fā)商所需要得到市場營銷支持,使其能夠在未來競爭中處于不敗之地。（二）塑造品牌以求可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)作為該領(lǐng)域企業(yè)有效開拓與參與市場的重要方式，品牌指的是產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，以及企業(yè)的文化及理念，同時(shí)也是作為S房地產(chǎn)與其他同類產(chǎn)品的重要區(qū)分，教授提出，房地產(chǎn)品牌概念的內(nèi)涵包括以下內(nèi)容：完整的社會(huì)使命、國際型人力資源、CIS、個(gè)性化企業(yè)管理系統(tǒng)、運(yùn)作營銷系統(tǒng)、推廣戰(zhàn)略、創(chuàng)新服務(wù)、危機(jī)管理體系。當(dāng)前企業(yè)開發(fā)商已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到打造著名樓盤品牌這一決策的重要意義，在這一市場，開發(fā)商基于品牌積累自身的競爭優(yōu)勢，同時(shí)品牌又會(huì)反作用提升企業(yè)的內(nèi)涵，言而總之，打造具有優(yōu)勢的品牌，在樓市的營銷和開發(fā)中具有著很大的吸引力。相較于萬科和榮盛房地產(chǎn)來說，徐州S國際房地產(chǎn)競爭優(yōu)勢并不明顯，既沒有萬科的影響力，也沒有榮盛房地產(chǎn)優(yōu)秀的服務(wù)意識(shí)。相對(duì)來說，其最大的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在地理位置上，在地理位置這一因素上來說，處于正在發(fā)展上升期的新城區(qū)，位于新城區(qū)彭祖大道黃金節(jié)點(diǎn)上，徐州客運(yùn)南站以及新政府附近，客戶群預(yù)期良好。其次由于遠(yuǎn)離市中心，但交通并無障礙，所以又對(duì)傾向于遠(yuǎn)離市中心喧囂的潛在消費(fèi)者人群有著不小的吸引力。還有就是樓未建成，配套先行。徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目大部分都規(guī)劃會(huì)所、酒店、學(xué)校等必須的配套。徐州S國際集團(tuán)的很多業(yè)主就是沖著S國際的社區(qū)配套和氛圍而來的，只有在S國際才可以體會(huì)到什么是成熟的社區(qū)。S國際無論到什么地方，大部分都規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，在提升居住品質(zhì)的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)的升值，為公司聚集人氣、快速回籠資金、增加知名度、美譽(yù)度的效果。S國際擁有多年的星級(jí)酒店的時(shí)間和管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)已有3家五星級(jí)酒店、4家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店和1家四星級(jí)酒店開業(yè)。S國際房地產(chǎn)在市場營銷上可以基于地理位置制定特定的售后服務(wù)和物業(yè)管理。按照目標(biāo)市場的劃分，去貼合消費(fèi)者的喜好。另一方面也可以增強(qiáng)企業(yè)影響力，將品牌文化深入到每一個(gè)消費(fèi)者與潛在消費(fèi)者的心中。基于當(dāng)前該領(lǐng)域市場規(guī)模與日俱增，技術(shù)和產(chǎn)品的優(yōu)勢并非是持續(xù)一層不變的，服務(wù)作為產(chǎn)生這一差異化的根本性手段，對(duì)于客戶的感知存在很大的影響。所以，打造獨(dú)特完善的服務(wù)，也能夠?yàn)槠髽I(yè)贏得更多的取勝優(yōu)勢，在定位中創(chuàng)造差異性，涉及到對(duì)現(xiàn)實(shí)客戶和潛在客戶的服務(wù)，不僅要提高售后滿意度還要注重售前滿意度。徐州S房地產(chǎn)致力于開展服務(wù)營銷模式，只有打造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能夠在當(dāng)前競爭激烈的市場中脫穎而出，所以進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)以市場和客戶作為中心及導(dǎo)向的理念，打造“服務(wù)營銷”模式。（三）加強(qiáng)公司內(nèi)部營銷人員管理對(duì)營銷管理機(jī)制的規(guī)范，是改善營銷人員管理體系，提升所有銷售人員的能力水平和專業(yè)素養(yǎng)的基礎(chǔ)。對(duì)銷售人員進(jìn)行的合理的人員配置，增強(qiáng)銷售人員之間的信息交流與溝通效率，來提高公司營銷策略的實(shí)施效率。提升營銷人員的能力水平，加大監(jiān)管力度，構(gòu)建完美的控制管理體系，對(duì)銷售人員以及管理層進(jìn)行合理的系統(tǒng)化培訓(xùn)，使得銷售人員的文化素養(yǎng)和專業(yè)水平在定期考核和內(nèi)部監(jiān)管的雙層保證下取得最大程度的開發(fā)。完善人力資源培養(yǎng)機(jī)制,通過招聘來選拔有能力、具備豐富工作經(jīng)驗(yàn)和管理水平強(qiáng)同時(shí)具有高學(xué)歷以及專業(yè)技術(shù)資格證書者。這樣不僅能滿足不同層次客戶對(duì)住房需求也使企業(yè)在招納新雇員時(shí)更加注重其綜合素質(zhì)。還應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展情況及員工實(shí)際表現(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)。加強(qiáng)人才引進(jìn)可以采用多種方式,如內(nèi)部招聘與外部聘請(qǐng)相結(jié)合的方法;在招聘過程中要注重人才的質(zhì)量,同時(shí)也應(yīng)該對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)。加強(qiáng)市場調(diào)研與分析工作。房地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)品銷售、物業(yè)服務(wù)以及售后服務(wù)等綜合性極強(qiáng)的行業(yè),所以必須重視整個(gè)企業(yè)營銷策略和計(jì)劃制定是否正確合理有效;最后還要做好宣傳力度及效果評(píng)估工作來提高知名度從而使客戶了解到公司產(chǎn)品并認(rèn)可度高且具有良好信譽(yù)的形象品牌,這樣才能吸引更多顧客前來購房選擇下單。營銷事業(yè)特別是營銷，人是核心的要素。營銷人員每天都與不同的人打交道，每天也在向公眾展示自己的基本素質(zhì)，這些素質(zhì)不僅代表營銷員本身，而且代表著產(chǎn)品甚至企業(yè)的價(jià)值所在，因此企業(yè)營銷人員的素質(zhì)尤為關(guān)鍵?；镜钠返潞托睦硭刭|(zhì)必須具備，其次面對(duì)各種各樣的顧客，營銷員必須要足夠熱忱，將自己的熱情與真誠展示給消費(fèi)者。優(yōu)秀的營銷員工并不是天生的，需要后天的不斷培養(yǎng)和學(xué)習(xí)，公司需不斷進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)和管理，嚴(yán)格要求每位員工。此外為了防止銷售人員的流失，S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司可以制作一套有效的薪酬體系，可以不斷激勵(lì)營銷人員的工作積極性，使其產(chǎn)生工作成就感。公司員工都在外面長期奔波，但卻由于種種原因，無法取得令人滿意的銷售成績，公司對(duì)于此種情況，應(yīng)該給員工適當(dāng)?shù)慕蛸N補(bǔ)助，以滿足銷售人員的基本生活。公司主要采用提成制度，非實(shí)習(xí)期員工無固定底薪，按提成獲得相應(yīng)報(bào)酬，為了促進(jìn)公司發(fā)展及員工積極性，應(yīng)該設(shè)有相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，達(dá)到一定業(yè)績進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；同時(shí)在每個(gè)季度或者每個(gè)月進(jìn)行銷售冠軍評(píng)比，激發(fā)內(nèi)部員工良性競爭。六、結(jié)論隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，住房需求也構(gòu)成了全新的市場。徐州S國際集團(tuán)房地產(chǎn)公司要想在短時(shí)間內(nèi)發(fā)展壯大，他只有通過規(guī)模開發(fā)、規(guī)模復(fù)制才可以達(dá)到，不管在人力和物力