房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范課件

許生命的意義就在于經(jīng)歷，經(jīng)歷過(guò)了，便是永遠(yuǎn)，走過(guò)了，便是永恒，當(dāng)那些喜歡的，不喜歡的都已經(jīng)在記憶中遠(yuǎn)普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范主講：XXX時(shí)間：2021GENERALKNOWLEDGELECTUREHALL普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY目錄CONTENTSPART01房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述PART02房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)PART03房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性PART04房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述PART01房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述按照風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因可以將風(fēng)險(xiǎn)分為自然風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等。按照風(fēng)險(xiǎn)的控制程度，可以分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)。1企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)成因主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是法律環(huán)境因素，包括原因引起的風(fēng)險(xiǎn)比例較高，主要原因是企業(yè)立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對(duì)人失信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身法律意識(shí)淡薄，對(duì)法律環(huán)境認(rèn)知不夠，經(jīng)營(yíng)決策不考慮法律因素，甚至故意違法經(jīng)營(yíng)等。相比之下，企業(yè)自身法律意識(shí)和依法治企的能力與法律環(huán)境變化存在差距。2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)勞動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量法律風(fēng)險(xiǎn)普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)PART02房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)施工法律風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)包括：企業(yè)中標(biāo)后因無(wú)力支付地價(jià)而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無(wú)力支付拆遷補(bǔ)償款或不能達(dá)到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調(diào)整無(wú)法履行土地出讓合同；企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)導(dǎo)致土地閑置。2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》對(duì)開發(fā)商囤地、捂地等行為進(jìn)行了明確的規(guī)定，在加大政府責(zé)任的同時(shí)，完善了閑置用地認(rèn)定的辦法和程序，再次明確了未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積與政府級(jí)別掛鉤。還需注意相關(guān)審批程序的合法性問(wèn)題。一、土地出讓法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)包括：因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同變更；因政府大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無(wú)法繼續(xù)履行；建設(shè)單位資金不足導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無(wú)法繼續(xù)履行。此階段的糾紛主要考慮到政府因素引起的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的調(diào)整。需要注意的一點(diǎn)是，由于政府規(guī)劃調(diào)整而造成開發(fā)商無(wú)法履行合同，或因此造成損失，如何主張賠償，政府的此種行為是否構(gòu)成不可抗力。首先要看相關(guān)設(shè)計(jì)合同中就政府調(diào)整規(guī)劃的行為對(duì)合同履行造成的影響是否有明確約定，如有則適用合同約定。反之，這種調(diào)整很難被認(rèn)定為不可抗力。不可抗力是一項(xiàng)法定的免責(zé)事由,是指合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。因此，不可抗力應(yīng)當(dāng)符合“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”三大要件。二、委托設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)包括：建設(shè)單位在經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定中標(biāo)單位后由于資金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價(jià)格下跌導(dǎo)致發(fā)包人要求變更約定材料供應(yīng)方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導(dǎo)致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購(gòu)人支付困難導(dǎo)致采購(gòu)合同爭(zhēng)議。這一階段屬于房地產(chǎn)企業(yè)法律糾紛的高發(fā)區(qū)，且一旦發(fā)生糾紛往往牽扯面廣、案件標(biāo)的額高、時(shí)間周期長(zhǎng)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作造成重大影響。三、建設(shè)施工法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)包括：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛假宣稱、交房遲延導(dǎo)致的糾紛；買受人斷供導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任；房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷合同糾紛；開發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導(dǎo)致股東被追究出資不實(shí)責(zé)任；開發(fā)商虛假按揭糾紛。上述糾紛主要涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中四大主要環(huán)節(jié)，分別為拿地、設(shè)計(jì)、施工、銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)也主要包含在這四大環(huán)節(jié)之中。有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這里就又增加了物業(yè)階段的糾紛。如今隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售等與傳統(tǒng)住宅還是有著明顯區(qū)別的，法律風(fēng)險(xiǎn)也有其自身特點(diǎn)。四、房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性PART03房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性主要通過(guò)在公司內(nèi)部設(shè)立法務(wù)部門，在外部聘請(qǐng)律所提供法律顧問(wèn)服務(wù)，通過(guò)內(nèi)部法務(wù)人員和外聘律師來(lái)共同防御法律風(fēng)險(xiǎn)。特點(diǎn)是利用人的素質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后及時(shí)的跟進(jìn)解決。主要手段是內(nèi)部合同評(píng)審與外部訴訟解決來(lái)處理一系列風(fēng)險(xiǎn)事件。傳統(tǒng)辦法特點(diǎn)主要手段房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性屬于風(fēng)險(xiǎn)防控的后續(xù)階段，屬于風(fēng)險(xiǎn)的解決。忽視了事前防控，很難從源頭上杜絕風(fēng)險(xiǎn)或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。這種防控方法效率高、操作簡(jiǎn)單、解決單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件效果明顯。經(jīng)常受制于法院的審理、律師參與等訴訟政策與手段，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不可控，從而導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性“防”從事前的角度對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，防止風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，是風(fēng)險(xiǎn)管理追求的最高境界?！翱亍敝浮翱刂啤?，對(duì)已經(jīng)發(fā)生事件的處理，是風(fēng)險(xiǎn)防范的另一面，是從事后的角度，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，如何控制風(fēng)險(xiǎn)、處置風(fēng)險(xiǎn)。普法知識(shí)大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程PART04房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程防控體系的主體可以選擇以公司整體為單位，也可以以公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)部門為單位；從防控效果最明顯的角度而言，應(yīng)首先集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心部門及風(fēng)險(xiǎn)影響大、出現(xiàn)頻率高的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開展具體法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)工作。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程違規(guī)行為：企業(yè)違反現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等強(qiáng)制性法律規(guī)定的行為。主要分析層面系企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系。02違約行為：違反合同約定的行為。主要分析企業(yè)與合同相對(duì)方之前的合同關(guān)系。01侵權(quán)行為：企業(yè)侵犯相對(duì)方或其他第三方的權(quán)益，存在與違約行為競(jìng)合的范圍，主要指合同以外的侵權(quán)行為，集中在知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密、人身傷害等方面。03怠于行使權(quán)利行為：企業(yè)沒有主動(dòng)維護(hù)自身的權(quán)益或采取相關(guān)防范措施，從而引起法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失。04不當(dāng)行為：排除違約、違規(guī)、侵權(quán)以外的風(fēng)險(xiǎn)行為，主要涉及違反企業(yè)內(nèi)部規(guī)章、制度，職業(yè)操守等規(guī)定，是從企業(yè)內(nèi)部管理角度出發(fā)，分析風(fēng)險(xiǎn)行為。05房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估是運(yùn)用各種方法，從房地產(chǎn)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)活動(dòng)中準(zhǔn)確查找出各類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估可以同時(shí)進(jìn)行，也可以分開進(jìn)行，但評(píng)估是建立在識(shí)別的基礎(chǔ)之上。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估可以同時(shí)進(jìn)行，也可以分開進(jìn)行，但評(píng)估是建立在識(shí)別的基礎(chǔ)之上。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別可以采用問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)研、頭腦風(fēng)暴、德爾菲法、檢查表法等方法查找法律風(fēng)險(xiǎn)事件。有關(guān)問(wèn)卷的問(wèn)題設(shè)計(jì)可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。問(wèn)卷調(diào)查有關(guān)問(wèn)卷的問(wèn)題設(shè)計(jì)可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。訪談?wù){(diào)研在結(jié)構(gòu)化訪談中，每個(gè)被訪談?wù)叨紩?huì)被問(wèn)起提示單上一系列準(zhǔn)備好的問(wèn)題，讓不同受訪者通過(guò)同一個(gè)角度識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。半結(jié)構(gòu)化訪談與結(jié)構(gòu)化訪談?lì)愃?，但是可以進(jìn)行更自由的對(duì)話，以探討更多樣化的問(wèn)題。有關(guān)問(wèn)卷的問(wèn)題設(shè)計(jì)可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。頭腦風(fēng)暴指小組討論的形式，讓每個(gè)小組成員暢所欲言，共同發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。頭腦風(fēng)暴法可以和其他風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法一起使用，也可以單獨(dú)使用。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程法律風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估可以采用定量和定性的方法，從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小、風(fēng)險(xiǎn)的影響程度、風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失等角度進(jìn)行分析。比較常見易操作的方法是從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和風(fēng)險(xiǎn)造成的損失角度進(jìn)行分析，這樣更貼近企業(yè)實(shí)務(wù)，有利于通過(guò)實(shí)際案例來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程01從企業(yè)內(nèi)部各部門的制度流程角度判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性高低企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行02從企業(yè)內(nèi)部各崗位人員對(duì)法律知識(shí)的掌握程度和對(duì)法律的認(rèn)識(shí)程度進(jìn)行考量企業(yè)員工的法律素質(zhì)03從企業(yè)日常交易相對(duì)方的角度考察風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性企業(yè)相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)情況06針對(duì)某一具體風(fēng)險(xiǎn)是否曾經(jīng)發(fā)生來(lái)衡量發(fā)生頻次05從某一業(yè)務(wù)日常發(fā)生的頻率高低來(lái)判斷工作頻次04從法律規(guī)定及相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)的監(jiān)管角度分析法律風(fēng)險(xiǎn)外部監(jiān)管力度通過(guò)以上六個(gè)方面的判斷，我們可以就某一業(yè)務(wù)行為進(jìn)行劃分歸類，并給予就風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的高低給予評(píng)分。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來(lái)考慮，決定采取什么樣的措施以及措施應(yīng)采取到什么程度；任何措施的給出要綜合考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、所處階段、人員配置、部門分工、項(xiàng)目情況、資金實(shí)力等多種條件，在充分結(jié)合各方面因素的之后，形成切實(shí)可行的解決措施。類型包括制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案兩部分。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程分為一般計(jì)劃、應(yīng)急計(jì)劃、預(yù)警計(jì)劃，對(duì)于每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不同的項(xiàng)目主體由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)、客觀條件等不同，會(huì)有不同的應(yīng)對(duì)計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃一般計(jì)劃一般計(jì)劃是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)前狀態(tài)制定的一般應(yīng)對(duì)計(jì)劃，計(jì)劃制定后完畢后一般立即實(shí)施。一般計(jì)劃包括所有主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，包括事先的風(fēng)險(xiǎn)降低措施，大多數(shù)項(xiàng)目所面臨的影響程度、發(fā)生概率由低到高的大量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在一般計(jì)劃中得到處理。應(yīng)急計(jì)劃針對(duì)一些發(fā)生概率低、影響特別的大的風(fēng)險(xiǎn)而制定的，在假定風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的情況下所采取的處理方案。預(yù)警計(jì)劃針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)事先設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)器，這些觸發(fā)器包括事件觸發(fā)器、時(shí)間觸發(fā)器等，通過(guò)觸發(fā)器的響應(yīng)來(lái)識(shí)別相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)征兆，一旦觸發(fā)器被激活則采取相應(yīng)的行動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的目的。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略一般包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)緩解、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)利用及風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)回避指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。是企業(yè)將是企業(yè)將其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移企業(yè)將其本身面臨的損失有意識(shí)的轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)緩解是指設(shè)法將某一負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)事件的概率或后果降低到一種可以承受的限度。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種由企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后果的應(yīng)對(duì)策略。這種策略意味著企業(yè)決定以不變的計(jì)劃去應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，或因?yàn)闆]有合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略或出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，接受風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分散是通過(guò)增加風(fēng)險(xiǎn)的承受單位數(shù)，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集合資本共同投資，基本動(dòng)機(jī)就是分散風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的建立過(guò)程第一第二定期檢查分析風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施是否達(dá)到預(yù)期效果，是否需要選擇新的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施檢測(cè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)定期檢測(cè)和評(píng)價(jià)，確定風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控作為風(fēng)險(xiǎn)防