首創(chuàng)花與城項(xiàng)目競品分析提報(bào)（李莉莉）講解

首創(chuàng)花與城項(xiàng)目＆競品分析提報(bào)營銷153-3班李莉莉

5.對項(xiàng)目的啟示目錄1.主要競爭樓盤區(qū)域分布2.競爭樓盤類型劃分3.個(gè)盤分析4.競爭樓盤小結(jié)項(xiàng)目競爭對手的識別與分析1.項(xiàng)目競爭的識別與確認(rèn)項(xiàng)目競爭對手是指項(xiàng)目營銷策劃時(shí)需考慮的競爭對手，項(xiàng)目競爭對手識別主要局限在該地域范圍內(nèi)同類物業(yè)、同類消費(fèi)群體、同類規(guī)模的項(xiàng)目。2.競爭對手的分析與判斷主要圍繞現(xiàn)行戰(zhàn)略、策略與經(jīng)營目標(biāo)、優(yōu)勢與劣勢、反應(yīng)模式四個(gè)層面展開。

1主要競爭樓盤區(qū)域分布主要樓盤區(qū)域分布領(lǐng)地海納時(shí)代香瀾半島1.大型高檔樓盤離交通線路較近，交通便利2.中端樓盤與中高檔樓盤相比，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，周別商業(yè)配套遠(yuǎn)不比其成熟。3.主要特點(diǎn)

多為大型一站式綜合體，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的規(guī)劃和配套泛悅城市廣場2競爭樓盤類型劃分競爭樓盤類型劃分依據(jù)以下四個(gè)維度，對競爭樓盤進(jìn)行分類：競爭層級一級片區(qū)相同、規(guī)模大、檔次較高、產(chǎn)品相似二級

片區(qū)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次接近、產(chǎn)品相似三級

片區(qū)相同、規(guī)模小、檔次略低、產(chǎn)品相似競爭樓盤分類一級二級三級

香瀾半島泛悅城市廣場香瀾坊藍(lán)光金悅府

領(lǐng)地海納時(shí)代3個(gè)盤分析個(gè)盤分析－泛悅城市廣場項(xiàng)目概況泛悅城市廣場位于成都市成華區(qū)“北改核心區(qū)”昭覺寺以南，東至昭覺寺橫街（2.5環(huán)）；南至規(guī)劃道路，與“北回歸線一期”、“南光富麗錦城”等項(xiàng)目相鄰；西至川陜路(規(guī)劃為駟馬橋街)；北至圣路易醫(yī)院，為國家二級甲等綜合醫(yī)院；西南緊鄰地鐵三號線的駟馬橋站，交通十分便利。泛悅城市廣場定位為區(qū)域級商業(yè)綜合體，36萬方城市綜合體，業(yè)態(tài)包括商業(yè)、酒店、辦公和住宅等。泛悅城市廣場在售產(chǎn)品價(jià)格及優(yōu)惠措施主力在售戶型為建面67-97平米剛需，目前銷售均價(jià)12000元/平米，全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。建面18-34平米辦公公寓在售中，總價(jià)15萬元。開盤時(shí)間：2016年9月30日2室2廳1衛(wèi)1廚 67㎡(建面)3室2廳1衛(wèi)1廚 80㎡(建面)3室2廳1衛(wèi)1廚 90㎡(建面)

泛悅城市廣場銷售情況：2017.01.16香瀾坊賣出了第一套房子2017.01.17香瀾坊賣出了第60套房子2017.01.22香瀾坊賣出了10900元/㎡的歷史最高價(jià)2017.03.31香瀾坊最新成交價(jià)10300元/㎡2017.04.17香瀾坊到現(xiàn)在總共賣出了61套?？蛻舴治觯褐饕獊碜猿啥家约爸苓叺貐^(qū)年齡：30-40歲，屬于有效消費(fèi)的主力人群收入：年收入10萬左右，有一部分積蓄家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主置業(yè)情況：相當(dāng)大一部分為剛需購買行為：比較理智，除實(shí)用以外，還看重產(chǎn)品的舒適性，對品質(zhì)有一定的要求。

泛悅城市廣場2室2廳1衛(wèi)1廚 67㎡(建面)戶型淺析【戶型概況】整個(gè)空間方正，拐角少，后期利用難度低，整個(gè)空間利用率高。主臥和客廳均能夠保證很好的采光；并且能真正做到全明通透，整個(gè)空間空氣好。客廳、臥室、衛(wèi)生間和廚房等主要功能間尺寸以及比例合適，方便采光、通風(fēng)，后期居住方便。公攤相對合理，一般房子公攤基本都在此范疇。日常使用基本滿足。泛悅城市廣場3室2廳1衛(wèi)1廚 80㎡(建面)戶型淺析【戶型概況】各個(gè)空間都很方正，方便后期家具的擺放。全明通透戶型，空氣流通，采光較好。臥室作為較為重要的休息空間，尺寸合適，有利于主人更好的休息；客廳作為重要的會(huì)客空間，尺寸合適，能夠保證主人會(huì)客需求。衛(wèi)生間和廚房作為重要的功能區(qū)間，尺寸合適，能夠很好的滿足主人生活需求。泛悅城市廣場泛悅城市廣場主要賣點(diǎn)：國家一級物業(yè)管理資質(zhì)、戶型實(shí)用性強(qiáng)、交通便捷主要訴求：36萬方城市綜合體，生活便捷無憂主推廣語：十年筑夢，悅享成都主要渠道：發(fā)布會(huì)、路牌、網(wǎng)絡(luò)、電視營銷活動(dòng)：盛典發(fā)布會(huì)、價(jià)格折扣活動(dòng)等效果評析：通過發(fā)布會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳力度。對本項(xiàng)目的影響推廣分析該項(xiàng)目處在位于成都市成華區(qū)“北改核心區(qū)”昭覺寺以南，且緊鄰地鐵線路，交通十分便捷。規(guī)劃布局上也十分合理，朝南方向，避讓交通主干道，安靜內(nèi)斂，商住分區(qū)清晰明確，與項(xiàng)目南面住宅區(qū)形成統(tǒng)一居住氣氛。戶型注重實(shí)用及功能布局，兩房可變?nèi)慷嘤猛?，兼顧不同階段的家庭需求。規(guī)避措施：受地理位置以及周邊配套影響，該項(xiàng)目環(huán)境上占有一定優(yōu)勢，我們要突出自身項(xiàng)目優(yōu)勢，可以在戶型上更加注重實(shí)用及功能布局，兼顧不同階段的家庭需求。個(gè)盤分析－香瀾半島項(xiàng)目概況香瀾半島由四川三友集團(tuán)開發(fā)，位于成都市主城區(qū)2.2環(huán)，屬于北門駟馬橋片區(qū)，是成都市中心城區(qū)河景大盤。兩河環(huán)抱呈天然的U型源灣半島地形，自然環(huán)境優(yōu)美，交通十分便利。除了公共交通四通八達(dá)而外，更是成都市的4線地鐵環(huán)繞的樓盤，離地鐵1號線升仙湖起點(diǎn)站僅800米。小區(qū)占地約60畝，由8棟21-22的高層電梯圍合而成，中庭樓間距高達(dá)80-140米左右，除開沿河綠化帶面積，小區(qū)內(nèi)部綠化率高達(dá)40.55%。1期1批次推出2號樓，戶型有建面50多平米的套一可變套二戶型，建面83-88平米套二可變套三戶型，建面108平米舒適套三戶型。為眾多剛需提供放心舒居的購房選擇。香瀾半島在售產(chǎn)品2室2廳1衛(wèi)1廚 86㎡(建面)3室2廳2衛(wèi)1廚111㎡(建面)2室2廳1衛(wèi)1廚 83㎡(建面)價(jià)格及優(yōu)惠措施香瀾半島全現(xiàn)房在售，可即買即住。戶型為86平和110平，惠后均價(jià)12000元/平支持公積金貸款香瀾半島銷售情況客戶分析主要是來自四川地區(qū)，以成都為主，部分為成都周邊地區(qū)的客戶。年齡：25-35歲左右，收入較穩(wěn)定置業(yè)目的：首置為主，改善為輔香瀾半島主力戶型——110平雙衛(wèi)三房戶型淺析【戶型概況】香瀾半島H1戶型，建筑面積110平，三室兩廳雙衛(wèi)布局，客廳和次臥形成南北通透的格局，室內(nèi)采光和布局較好。廚房外側(cè)生活陽臺(tái)和客廳的景觀陽臺(tái)計(jì)半面積，三個(gè)臥室的飄窗不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，室內(nèi)可使用的空間得到了有效的提升，實(shí)用性較高。香瀾半島主要賣點(diǎn)：價(jià)格優(yōu)勢、即買即住、交通便利主要述求：大型深林公園環(huán)抱

天然氧吧主推廣語：成都主城區(qū)的最后一座半島城邦主要渠道：報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、電視營銷活動(dòng)：2012春季房交會(huì)效果評析：通過房交會(huì)活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳力度。對本項(xiàng)目的影響推廣分析該項(xiàng)目處在城北中環(huán)內(nèi)，又屬于北改的重點(diǎn)區(qū)域，就目前各方面配套已經(jīng)比較完善了，未來幾年項(xiàng)目附近的大型商業(yè)體開業(yè)后，配套設(shè)施將進(jìn)一步優(yōu)化，居住體驗(yàn)也會(huì)再次提升。香瀾半島有了現(xiàn)房、地鐵房的標(biāo)簽，價(jià)格在中環(huán)內(nèi)也顯得尤為親民，所以其銷量會(huì)走俏。規(guī)避措施：受地理位置影響，該項(xiàng)目位置上占有一定優(yōu)勢，我們要突出自身項(xiàng)目優(yōu)勢，避免因地理位置因素減少客戶量。個(gè)盤分析-領(lǐng)地海納時(shí)代項(xiàng)目概況領(lǐng)地海納時(shí)代位于成都北2.5環(huán)，周邊配套豐富，交通體系通暢，生活便捷，項(xiàng)目整體占地63畝、總建面約18萬㎡，車位比1:0.8，是北2.5環(huán)（中環(huán)路）、地鐵上蓋的舒居公園華宅，項(xiàng)目自身商業(yè)配套約2.5萬㎡的公園商業(yè)步行街，是區(qū)域的餐飲休閑購物中心。周邊商場配套成熟。整體由7棟18-34層闊景高層圍合組合，采用經(jīng)典時(shí)尚的artdeco風(fēng)格的新古典主義外立面，面磚+局部石材的外部裝修建材。領(lǐng)地海納時(shí)代在售產(chǎn)品領(lǐng)地海納時(shí)代目前尾盤在售5#、6#僅剩10余套房源，戶型為建面60-79㎡3室2廳1衛(wèi)1廚 73㎡(建面)3室2廳1衛(wèi)1廚 79㎡(建面)2室2廳1衛(wèi)1廚

60㎡(建面)

價(jià)格及優(yōu)惠措施建面60-79㎡，目前在售均價(jià)為12000元/平米A1戶型61.11平米總價(jià)約61.11萬，首付3成18.33萬A3戶型73.41平米總價(jià)約73.41萬，首付3成22.02萬客戶分析：客戶主要來自成都以收入較為穩(wěn)定的白領(lǐng)為主主要目的為自住和投資以3-4口人為主領(lǐng)地海納時(shí)代戶型淺析2室2廳1衛(wèi)1廚建面：60.11㎡戶型解析：整個(gè)空間方正，拐角少，后期利用難度低，提升整個(gè)空間的利用率。整個(gè)空間采光很好，主臥和客廳均能夠保證很好的采光；并且能真正做到全明通透，整個(gè)空間空氣好。廚衛(wèi)等重要的使用較為頻繁的空間布局合理，方便使用，并且能夠保證整個(gè)空間的空氣質(zhì)量。領(lǐng)地海納時(shí)代領(lǐng)地海納時(shí)代推廣分析主要賣點(diǎn)：周邊配套豐富，交通體系通暢，優(yōu)質(zhì)的教育資源主要述求：全新的、國際化的尚生活理念主推廣語：北2.5環(huán)(中環(huán)路)、地鐵上蓋的舒居公園華宅主要渠道：報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、電視營銷活動(dòng)：2015年10月異國風(fēng)情火焰秀效果評析：通過營銷活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳力度。對本項(xiàng)目的影響項(xiàng)目所在區(qū)域被規(guī)劃為城北最大的城市副中心，周邊配套豐富，交通體系通暢，生活極其便捷，優(yōu)質(zhì)的教育資源全享，又地處主城區(qū)的北改價(jià)值洼地，升值前景無法估量，未來將成為中央公園生活區(qū)，分流了本項(xiàng)目的客戶群。規(guī)避措施：受客戶心理影響，非?？粗睾⒆拥淖x書問題，該項(xiàng)目上教育資源上占有一定優(yōu)勢，我們要突出自身項(xiàng)目優(yōu)勢比如進(jìn)行合理定價(jià)，體現(xiàn)本項(xiàng)目性價(jià)比高的優(yōu)勢，避免因教育資源減少客戶量。個(gè)盤分析-香瀾坊項(xiàng)目概況香瀾坊位于成都市城北2.2環(huán)，沙河源生態(tài)居住區(qū)內(nèi)，坐落于八里橋路與站北中街交匯處，西臨站東小學(xué)，北連規(guī)劃中的公立幼兒園用地，臨近幽美的市區(qū)綠肺——兩千余畝“沙河公園”，與地鐵1號線“升仙湖站”僅距500米。項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)路四通八達(dá)，出行十分方便快捷。項(xiàng)目容積率3.3，社區(qū)人車分流，1:1車位配比，完美解決停車難的困擾，將宜居品質(zhì)提升一個(gè)質(zhì)的飛躍香瀾坊在售產(chǎn)品2室2廳1衛(wèi)1廚 64㎡(建面)2室2廳1衛(wèi)1廚 67㎡(建面)2室2廳2衛(wèi)1廚 70㎡(建面)價(jià)格及優(yōu)惠措施目前在售均價(jià)：10146元/m22室2廳1衛(wèi)1廚 64㎡(建面)參考總價(jià)：65.45萬元/套2室2廳1衛(wèi)1廚 67㎡(建面)參考總價(jià)：68.47萬元/套2室2廳2衛(wèi)1廚 70㎡(建面)參考總價(jià)：71.31萬元/套項(xiàng)目初期誠意排號，交2萬優(yōu)惠3%！客戶分析：年齡：30-40歲，屬于有效消費(fèi)的主力人群家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主置業(yè)情況：相當(dāng)大一部分為剛需購買行為：比較理智看重實(shí)用

香瀾坊香瀾坊戶型淺析2室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積：70.28㎡【戶型概況】各個(gè)空間方正，后期空間利用率高。全明戶型，每一個(gè)空間都帶有窗戶，后期居住充分采光和透氣；空氣質(zhì)量較好；采光較好，保證居住舒適度。。各個(gè)功能區(qū)間面積大小都比較合理，后期使用起來比較方便，居住舒適度高。公攤相對合理。日常使用基本滿足。香瀾坊推廣分析主要賣點(diǎn)：周邊環(huán)境優(yōu)美、交通網(wǎng)路四通八達(dá)、低容精品住宅主要訴求：社區(qū)安全，生活環(huán)境和諧溫馨主推廣語：有一種精神在城北有一種幸福在香瀾坊主要渠道：報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、電視營銷活動(dòng)：網(wǎng)絡(luò)媒體推廣效果評析：通過網(wǎng)絡(luò)媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳力度。對本項(xiàng)目的影響該項(xiàng)目與地鐵1號線“升仙湖站”僅距500米，交通方便。西臨站東小學(xué)，北連規(guī)劃中的公立幼兒園用地，教育配套較為完善。容積率較低，僅為3.3，是2環(huán)旁為數(shù)不多的低密住宅，環(huán)境相對這一區(qū)域較好。規(guī)避措施：該項(xiàng)目地處城北板塊，周邊環(huán)境相對混亂，但其性價(jià)比比較高，我們應(yīng)避免消費(fèi)者受價(jià)廉心理影響，減少對本項(xiàng)目的關(guān)注，增加不定期的價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的關(guān)注。另外可加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)水平，力求在環(huán)境檔次方面吸引客戶。個(gè)盤分析-藍(lán)光金悅府項(xiàng)目概況藍(lán)光金悅府是2015年藍(lán)光地產(chǎn)專為城北打造舒居經(jīng)典之作，項(xiàng)目擇址新北中心，川陜立交旁熊貓大道上，地鐵3號線口距離項(xiàng)目僅800米，1、5、6號線三線換乘，12條公交助力出行，立體交通路網(wǎng)，暢達(dá)全城。內(nèi)部打造五大舒居生活系統(tǒng)，締造城北高端生活圈層。全戶型配備奢闊陽臺(tái)，主打88-112平米三房/四房，是區(qū)域內(nèi)最具舒居性產(chǎn)品。藍(lán)光金悅府在售產(chǎn)品藍(lán)光金悅府住宅房源已售完，目前已無房源在售，暫無后續(xù)新房源加推。價(jià)格及優(yōu)惠措施

2015年9月28日，房交會(huì)住宅額外優(yōu)惠2%商業(yè)優(yōu)惠5%住宅：按揭付款/分期付款1%，一次性2%,按時(shí)簽約1%，房交會(huì)特享優(yōu)惠2%，交1萬團(tuán)購抵3%優(yōu)惠。商業(yè)；300萬-500萬交5萬團(tuán)購抵扣10萬，按揭付款/分期付款2%，全款3%，按時(shí)簽約1%，房交會(huì)特享優(yōu)惠5%，促銷優(yōu)惠4%藍(lán)光金悅府推廣分析主要賣點(diǎn)：周邊配套豐富，交通體系通暢，寬闊的中庭園林景觀主要述求：多元化家居生活購物中心主推廣語：內(nèi)部打造五大舒居生活系統(tǒng)，締造城北高端生活圈層主要渠道：報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、電視營銷活動(dòng)：新春鉅惠送豪禮效果評析：通過營銷活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳力度。對本項(xiàng)目的影響規(guī)避措施：該項(xiàng)目優(yōu)勢在于大型一站式綜合體，多元化。購物娛樂便捷，該項(xiàng)目上商業(yè)配套上占有一定優(yōu)勢，我們要突出自身項(xiàng)目優(yōu)勢，大力宣傳我們以人性化為主的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)居住的舒適性。該項(xiàng)目為大型一站式綜合體，生活配套齊全，且地理位置優(yōu)越，城北地鐵改善狀元盤，公園地鐵大三房，客戶可能會(huì)因其交通便利性以及發(fā)展良好的前景選擇購房。4競爭樓盤小結(jié)競爭樓盤小結(jié)經(jīng)過對本項(xiàng)目的主要競爭樓盤進(jìn)行調(diào)研分析，得出：1、產(chǎn)品：目前主要競爭樓盤所售產(chǎn)品主要是高層，其次是小高層或者超高層；2、戶型：高層：2室2廳1衛(wèi)1廚 60~86㎡(建面)3室2廳2衛(wèi)1廚111㎡(建面)2室2廳1衛(wèi)1廚 79~83㎡(建面3室2廳1衛(wèi)1廚 73㎡(建面)3、高層均價(jià)：

中高端項(xiàng)目：12000~15000/㎡中端項(xiàng)目：10000~11000/㎡

競爭樓盤小結(jié)4、優(yōu)惠措施：目前主要是付款方