農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理方案

隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理方案目錄序號(hào)內(nèi)容一物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式二、物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)三、物業(yè)管理得服務(wù)內(nèi)容四、人員配備及培訓(xùn)五、物業(yè)管理得特色服務(wù)六、管理服務(wù)承諾編制單位:北街社區(qū)有限公司編制時(shí)間:２０17年2月20日一、物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式汝陽(yáng)縣北街社區(qū)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理得整體構(gòu)思:隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備等方面得定位均很高。結(jié)合隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)戶群體得特征與針對(duì)諸多層面得考慮，我們確立了隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理得目標(biāo)定位與整體構(gòu)想.我們目標(biāo)定位就是：，使隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、信息服務(wù)等方面成為汝陽(yáng)縣物業(yè)得典范,在汝陽(yáng)縣樹立起名牌物業(yè)形象,并提升隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理品牌形象,使物業(yè)管理成為隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得核心賣點(diǎn)之一。我們對(duì)管理服務(wù)得整體設(shè)想可概括為：建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)演繹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理形象以點(diǎn)帶面、面上處處開花結(jié)果隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理得運(yùn)作模式:隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理得運(yùn)作模式包括:管理架構(gòu)、管理運(yùn)行機(jī)制、考評(píng)考績(jī)體系等。以下分別闡述:管理架構(gòu)在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，結(jié)合國(guó)浩物業(yè)先進(jìn)管理理念與現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式,確定本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)得管理架構(gòu).隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理外部組織架構(gòu)汝陽(yáng)縣政府汝陽(yáng)縣政府主管部門北街社區(qū)物業(yè)管理有限公司隆盛路農(nóng)貿(mào)北街社區(qū)物業(yè)管理有限公司隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處指導(dǎo)指導(dǎo)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處監(jiān)督協(xié)調(diào)導(dǎo)協(xié)調(diào)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理服務(wù)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理服務(wù)外部組織架構(gòu)說(shuō)明:1、北街社區(qū)物業(yè)對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化得物業(yè)管理顧問服務(wù)；２、政府行政主管部門對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理工作進(jìn)行管理與業(yè)務(wù)指導(dǎo)；3、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理處與國(guó)浩物業(yè)構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。２、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)部組織架構(gòu)(首年)隆盛路農(nóng)貿(mào)隆盛路農(nóng)貿(mào)隆盛路農(nóng)貿(mào)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理公司隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處財(cái)務(wù)部工程部安保部物業(yè)部財(cái)務(wù)部工程部安保部物業(yè)部安管隊(duì)運(yùn)行組維修組會(huì)計(jì)出納客服組環(huán)境組行政組安管隊(duì)運(yùn)行組維修組會(huì)計(jì)出納客服組環(huán)境組行政組 治安管理車輛管理消防管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)施設(shè)備維修客戶維修服務(wù)后勤管理檔案管理行政人事管理保潔管理綠化管理房屋管理客戶服務(wù)治安管理車輛管理消防管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)施設(shè)備維修客戶維修服務(wù)后勤管理檔案管理行政人事管理保潔管理綠化管理房屋管理客戶服務(wù)·內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說(shuō)明:1、設(shè)置原則:精干高效、目標(biāo)管理隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理,實(shí)施整體管理與責(zé)任管理相結(jié)合得管理方式。２、設(shè)置形式:垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導(dǎo)得形式，目得就是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門得工作效率;部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作得同時(shí),設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能,旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作.運(yùn)行機(jī)制為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效得管理運(yùn)行機(jī)制。北街社區(qū)物業(yè)北街社區(qū)物業(yè)物業(yè)公司項(xiàng)目顧問經(jīng)理本項(xiàng)目物業(yè)管理單位指導(dǎo)反饋物業(yè)公司項(xiàng)目顧問經(jīng)理本項(xiàng)目物業(yè)管理單位指指反計(jì)算機(jī)輔助管計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)管理處主任管理處主任服務(wù)地點(diǎn)信息中心反饋服務(wù)地點(diǎn)信息中心命令部門員工部門主管督導(dǎo)部門員工部門主管重大突發(fā)事件管理運(yùn)作機(jī)制圖1、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制就是在建立一整套有國(guó)浩物業(yè)管理特色得質(zhì)量管理體系得基礎(chǔ)上,根據(jù)ISO9001(2000版)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)得有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意得效果．按北街社區(qū)物業(yè)制定得各項(xiàng)管理指標(biāo)與創(chuàng)優(yōu)方案,隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系得要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利，在實(shí)際過(guò)程中抓好權(quán)限下放與自我控制及實(shí)施過(guò)程中得檢查與控制,并將目標(biāo)實(shí)施得各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表與文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果與考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí),公司還會(huì)通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工得敬業(yè)精神,職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)與工作水平,進(jìn)而提高工作質(zhì)量與效率。2、協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)機(jī)制就是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理得方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生得各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間得矛盾與沖突。(1)行政促動(dòng)力,以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾得強(qiáng)制性促動(dòng)力。（2)競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系得協(xié)調(diào),如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。(3）輿論促動(dòng)力,因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)得目得.(４)管理者得凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力,這就是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)得核心力量.3、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制就是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系得綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。(1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層得工作主動(dòng)性,按“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎(jiǎng)罰。(2）實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級(jí)制度,調(diào)動(dòng)員工工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)罰制度,獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)與業(yè)績(jī)掛鉤,并可根據(jù)情況,對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制,提高員工積極性。(3）依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同,關(guān)心員工生活,幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂,保持良好得工作情緒,給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。４、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制就是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展得必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)得偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。(1)管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。(2）業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成綜合監(jiān)督體系。(3)通過(guò)信息反饋監(jiān)督,以各種手段來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理得閉環(huán)機(jī)制,保證秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理監(jiān)督機(jī)制得有效實(shí)施。５、自我約束機(jī)制(１)經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象得利益敏感動(dòng)機(jī),然后由這類動(dòng)機(jī)去引導(dǎo)對(duì)行為自我約束。(2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成得促進(jìn)機(jī)制。（3）權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約得權(quán)利鏈條,促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間得自我約束機(jī)制.二、物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)包括:工作流程、信息反饋(投訴處理)渠道及時(shí)間、物業(yè)資料管理幾個(gè)方面。以下分別闡述。工作流程1、整體運(yùn)作流程圖方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)前期管前期管理機(jī)構(gòu)設(shè)置秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理單位人員培訓(xùn)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理單位人員培訓(xùn)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收項(xiàng)目項(xiàng)目跟進(jìn)入住期管理業(yè)戶入住業(yè)戶入住裝修管理裝修管理安全管理其它事務(wù)管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設(shè)商務(wù)服務(wù)財(cái)務(wù)管理品質(zhì)管理工程維護(hù)管理環(huán)境管理日常管理安全管理其它事務(wù)管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設(shè)商務(wù)服務(wù)財(cái)務(wù)管理品質(zhì)管理工程維護(hù)管理環(huán)境管理日常管理2、物業(yè)交接驗(yàn)收流程：與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單,發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,書面要求施工單位整改,明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單,發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,書面要求施工單位整改,明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。模擬入住,測(cè)定綜合使用指標(biāo),發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改模擬入住,測(cè)定綜合使用指標(biāo),發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改抄取水、電表底數(shù)抄取水、電表底數(shù)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式,重大保修項(xiàng)目(附細(xì)則與圖紙)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式,重大保修項(xiàng)目(附細(xì)則與圖紙)3、工作巡查流程：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過(guò)失報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào)各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失處罰單發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過(guò)失報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào)各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失處罰單客戶服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)、處理客戶服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)、處理匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后得信息反饋至主任處匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后得信息反饋至主任處責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問題處理完畢,及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并在處理單上簽字填寫督察問題處理單,交責(zé)任部門發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問題處理完畢,及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并在處理單上簽字填寫督察問題處理單,交責(zé)任部門發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題4、安全管理運(yùn)作流程：定崗值勤保安部主管、保安班長(zhǎng)檢查、登記定崗值勤保安部主管、保安班長(zhǎng)檢查、登記發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)急分隊(duì)交保安主管編號(hào)、存檔及時(shí)處理做好記錄應(yīng)急分隊(duì)交保安主管編號(hào)、存檔及時(shí)處理做好記錄報(bào)警報(bào)警通知管理處主任通知管理處主任記錄緊急通知中央控制室記錄緊急通知中央控制室視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位5、機(jī)電設(shè)備維修流程:歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處無(wú)法維修,報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)施填寫維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處無(wú)法維修,報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)施填寫維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)工程主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修報(bào)工程主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修6、保潔管理流程：環(huán)境主任巡視檢查環(huán)境主任巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題,填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表,提出整改意見,迅速安排人員發(fā)現(xiàn)問題,填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表,提出整改意見,迅速安排人員保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改環(huán)境主任監(jiān)督整改情況環(huán)境主任監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績(jī)效,填寫整改統(tǒng)計(jì)表檢查、考核工作績(jī)效,填寫整改統(tǒng)計(jì)表整理、歸檔整理、歸檔（二)信息反饋(投訴處理)渠道及時(shí)間１、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息反饋流程：處理中心信息源處理中心信息源結(jié)果回饋信息接收站結(jié)果回饋信息接收站2、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息反饋控制方式（1)管理處(或客戶服務(wù)中心)值班室，通過(guò)信息傳遞工具，如投訴電話與各專業(yè)組配備得無(wú)線對(duì)講機(jī)等工具，及時(shí)反饋秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每個(gè)區(qū)域發(fā)生得情況．嚴(yán)格得崗位責(zé)任制與完善得管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。(2）流暢嚴(yán)密得運(yùn)作流程,一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（3)管理處每月(日）檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比來(lái)獲取反饋信息。（4)通過(guò)反饋信息得總結(jié)評(píng)比,迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上得缺點(diǎn)、盲點(diǎn),及時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息處理流程管理處員工意見箱業(yè)戶調(diào)查新聞媒體新聞媒介政府主管部門管理處員工意見箱業(yè)戶調(diào)查新聞媒體新聞媒介政府主管部門相關(guān)人員執(zhí)行命令執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集(接收信息、分析處理)相關(guān)人員執(zhí)行命令執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集(接收信息、分析處理)4、客戶投訴處理流程:處理客戶助理回訪,填寫投訴回訪記錄,業(yè)戶簽字。信息中心管理處主任指令回訪責(zé)任主管報(bào)告本部員工客戶投訴處理客戶助理回訪,填寫投訴回訪記錄,業(yè)戶簽字。信息中心管理處主任指令回訪責(zé)任主管報(bào)告本部員工客戶投訴處理完畢,在投訴記錄上注明完成及情況。反饋、采取措施整理、分析投訴記錄,繪制投訴統(tǒng)計(jì)表,分析管理上得盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。處理完畢,在投訴記錄上注明完成及情況。反饋、采取措施整理、分析投訴記錄,繪制投訴統(tǒng)計(jì)表,分析管理上得盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。5、投訴處理時(shí)間（1)值班人員接到業(yè)戶口頭/書面投訴后,若能立刻回復(fù)業(yè)戶則應(yīng)立刻回復(fù),并將有關(guān)投訴內(nèi)容與回復(fù)內(nèi)容記錄下來(lái)。（2)訴處理人應(yīng)及時(shí)分析問題產(chǎn)生得原因,分析判斷投訴就是否有效。若投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施,在顧客要求回復(fù)得時(shí)間內(nèi)回復(fù)業(yè)戶.(3)對(duì)于業(yè)戶沒有明確回復(fù)時(shí)間得,投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件得輕重緩急在規(guī)定得時(shí)間內(nèi)回復(fù)顧客：A、嚴(yán)重且緊急事件與不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)回復(fù),對(duì)于嚴(yán)重但不緊急與不嚴(yán)重不緊急事件可在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù);Ｂ、若投訴無(wú)效,投訴處理人應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi),將投訴無(wú)效得原因知會(huì)顧客。對(duì)于無(wú)效得投訴，對(duì)業(yè)戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心得解釋。

物業(yè)資料管理科學(xué)得、規(guī)范化得檔案管理能有效地為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及公共設(shè)施得使用、維修、改建與各項(xiàng)管理工作提供指引與服務(wù).秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為高檔住宅項(xiàng)目,其檔案資料就是十分繁雜得，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化得科學(xué)管理手段,明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料得收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中得管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶得目得。1、物業(yè)資料管理流程：收集:工程技術(shù)、維修、改造資料;收集:工程技術(shù)、維修、改造資料;證件、裝修審批表;歷次管理活動(dòng)書面、音像記錄整理分類:產(chǎn)權(quán)資料;整理分類:產(chǎn)權(quán)資料;技術(shù)資料;管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度;歷次管理工作資料、記錄;業(yè)委會(huì)文件、通知、資料、活動(dòng)記錄;財(cái)務(wù)帳表及分布方案歸檔:按國(guó)家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則及ISO9001(2000版)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。歸檔:按國(guó)家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則及ISO9001(2000版)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。利用:按權(quán)限取用,領(lǐng)取時(shí)登記,使用后立即歸還。利用:按權(quán)限取用,領(lǐng)取時(shí)登記,使用后立即歸還。2、檔案資料得分類檢索(1)開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料1)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料2）技術(shù)資料隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃圖建筑施工圖竣工圖ａ、總平面圖b、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖ｃ、消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告工程合同開、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料得質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件得鑒定合格證書水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備得檢驗(yàn)合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水試壓報(bào)告3）物業(yè)資料隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本資料隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分項(xiàng)資料商業(yè)配套資料娛樂設(shè)施資料(2)管理處自建檔案資料１）業(yè)戶資料A、業(yè)戶基本情況B、產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件C、各項(xiàng)簽約文件2)日常管理資料A、環(huán)境管理記錄a、日常巡查記錄b、垃圾清運(yùn)記錄ｃ、消殺記錄d、噪音檢測(cè)記錄Ｂ、保安管理記錄ａ、日常巡查記錄b、交接班記錄c、值班記錄ｄ、物資搬運(yùn)放行記錄e、緊急事件處理記錄f、車輛進(jìn)出記錄g、夜間查崗記錄C、車輛檔案a、車輛詳細(xì)資料b、車位使用協(xié)議D、裝修管理資料檔案E、維修服務(wù)檔案a、維修委托單ｂ、維修服務(wù)回訪記錄Ｆ收費(fèi)管理檔案a、管理費(fèi)收支公布表ｂ、管理處與外單位簽訂得各類合同c、其它G、設(shè)備管理檔案a、公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄c、設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d、設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄e、設(shè)備臺(tái)帳H、業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄I.業(yè)戶訪問記錄J、業(yè)戶投訴及處理記錄K、員工管理檔案a、員工個(gè)人詳細(xì)資料b、員工培訓(xùn)考核記錄c、員工業(yè)績(jī)考核記錄d、員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄Ｌ、培訓(xùn)檔案a、培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄b、培訓(xùn)考核及跟查記錄c、軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄M、行政文件ａ、政府部門文件b、公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件ｃ、公司榮譽(yù)資料N、其它3、檔案、資料使用流程:開發(fā)建設(shè)單位提供得資料開發(fā)建設(shè)單位提供得資料物業(yè)公司建立得資料隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處檔案室借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件４、檔案資料收、發(fā)管理程序（1）公司重要資料(如開發(fā)建設(shè)單位提供得資料)接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。(2)日常管理文件按照公司制定得文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。5、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)檔案資料管理要求(１)采用多種形式得文檔儲(chǔ)存方式,如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)得保管、儲(chǔ)存方法。(2)盡可能把其它形式得檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲(chǔ)存，便于查找與利用。(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理,并定期按相關(guān)管理流程清除過(guò)期失效文件。(4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類,并編制相應(yīng)得文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄得有關(guān)內(nèi)容,以保證查閱者及時(shí)找到有效得文件。(5)檔案得鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案就是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,未經(jīng)授權(quán)人士無(wú)權(quán)決定。（6)檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號(hào)，登記造冊(cè),編輯目錄，分類保存。（７）檔案保管必須有專人負(fù)責(zé),以達(dá)到文檔管理要求,必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰,分類明確,易查找;檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過(guò)登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過(guò)檢查,如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員得責(zé)任.檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況,以便及時(shí)收回在外文件,防止因管理疏忽所導(dǎo)致得文件丟失與泄密。(8）檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等,配置有效得滅火器材與防潮物品及設(shè)施,檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查與清理,保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求．三、物業(yè)管理得服務(wù)內(nèi)容本節(jié)主要闡述隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備得維修及維護(hù)三個(gè)方面得服務(wù)內(nèi)容。(一）隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)安全管理安全工作就是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理得一個(gè)重要方面.人們常說(shuō)“安全第一”，保安工作具有第一位得意義,只有在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得安全有了切實(shí)得保障,業(yè)戶才能放心。因而安全管理也就是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理得一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及車輛管理等工作都屬于安全管理得范疇。1、保安管理(1)保安工作得特點(diǎn)A、以預(yù)防為主。無(wú)論就是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主得指導(dǎo)思想。不出事故,不出案子，就是保安工作得根本目得,也就是衡量保安工作績(jī)效大小得主要標(biāo)準(zhǔn)。B、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)市場(chǎng)得安全狀況就是整個(gè)社會(huì)治安工作得一部分，因此秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得保安工作離不開社會(huì),離不開政府公安部門，這就是保安工作最明顯得一個(gè)特點(diǎn)。C、服務(wù)性強(qiáng).從本質(zhì)上瞧,保安就就是服務(wù)，即提供保安服務(wù).作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、業(yè)戶至上”得思想，既要保持公安人員得警惕性,又要有服務(wù)人員得與顏悅色;既要堅(jiān)持原則，按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。D、軟件與硬件同時(shí)抓.秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)保安工作得好壞,既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍得素質(zhì),另一方面要抓好保安設(shè)施得建設(shè)，建立完善得保安系統(tǒng)與消防報(bào)警系統(tǒng)。(2）保安工作得主要任務(wù)：門衛(wèi)工作著裝整齊，維持大門口秩序,疏導(dǎo)交通車輛,為登記來(lái)訪客人、咨詢指引方位及客戶服務(wù)等,同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中得犯罪分子，防止各類案件得發(fā)生。安全巡檢定時(shí)與不定時(shí)地對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)不安全得因素及時(shí)進(jìn)行解決。公共停車場(chǎng)管理疏導(dǎo)車輛進(jìn)出,檢查停車證件,收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場(chǎng)消防與安全管理。案件處理積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)治安管理工作,對(duì)發(fā)生得偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理．E、消防工作建立義務(wù)消防組織(物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員）,在消防管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練與消防緊急問題處理.F、與其她部門搞好配合工作2、相應(yīng)得保安防范措施(1)保安部得組織結(jié)構(gòu)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理處保安部得班組設(shè)置與住宅規(guī)模有關(guān),根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn),保安部得班組崗位設(shè)置如下：門衛(wèi)崗車管崗巡邏機(jī)動(dòng)崗保安部(管理處主任兼職)門衛(wèi)崗車管崗巡邏機(jī)動(dòng)崗保安部(管理處主任兼職)(2)合理安排保安崗位Ａ、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主入口大門三班倒2４小時(shí)值班Ｃ、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)巡邏崗三班倒2４小時(shí)值班D、市場(chǎng)區(qū)內(nèi)車輛管理實(shí)行三班倒２４小時(shí)巡邏值班Ｅ、保安主管總體協(xié)調(diào)管理（３)加強(qiáng)門衛(wèi)崗得監(jiān)控力度夜間人流入?yún)^(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶問候詢問后、登記詢問后、登記進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)來(lái)訪客戶進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（并跟蹤觀察)其她人員進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(并跟蹤觀察)夜間人流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件(出入證)無(wú)異常放行來(lái)訪客戶放行其她人員放行夜間物流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶物品詢問執(zhí)業(yè)戶證明執(zhí)管理處開得放行條放行來(lái)訪客戶收回放行其她人員確認(rèn)無(wú)誤,收回放行條放行（4）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件得快速反應(yīng)處理。它得特點(diǎn)就是機(jī)動(dòng)靈活,基本職能就是:區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。(5)實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行２４小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題與處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏得控制，結(jié)合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡邏到位。(7)治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì),分析所產(chǎn)生得各種問題,找出原因，制定相應(yīng)得措施。（二）車輛管理車輛管理得重點(diǎn)就是防止車輛亂放及車輛丟失,根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得地下停車場(chǎng)規(guī)劃情況,在車輛管理上面將實(shí)施以下管理措施:（1)了解業(yè)戶車輛情況,實(shí)行便捷停放(2)實(shí)施停車專用車位制度(3）地下停車場(chǎng)設(shè)減速坡,限制車輛行使速度（4)嚴(yán)禁外來(lái)車輛進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)(５）根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠得標(biāo)識(shí)牌與停車設(shè)備、設(shè)施(6）做好車輛管理宣傳工作,發(fā)動(dòng)區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定(三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這就是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出得切身體會(huì),消防管理得關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。１、宣傳教育開展消防安全教育,樹立消防安全意識(shí)就是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合"得工作方針為前提，管理處每一位員工都就是義務(wù)消防隊(duì)員與義務(wù)消防救護(hù)員,將采取多樣化得宣傳形式如一年一度得“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收瞧錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識(shí)。消防工作不只就是少數(shù)人得事,而應(yīng)就是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中全體人員得共同職責(zé),對(duì)于秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得全體人員來(lái)說(shuō),必須了解并掌握如下幾個(gè)方面:隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)防火工作得各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定;手提式滅火器得放置位置及其使用方法；消防應(yīng)急通道位置與緊急情況疏散方法;管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn):遇到緊急情況時(shí)自己得職責(zé)任務(wù);截?cái)嚯姟饩€路；重要物資(貨幣、文件等）得轉(zhuǎn)移及辦法；急救措施。2、日常檢查應(yīng)急照明燈及指示燈:電源就是否正常，整體有無(wú)損壞,表面就是否有灰塵等;各種消防標(biāo)識(shí):安裝就是否牢固,定位就是否準(zhǔn)確,整體有無(wú)損壞,清掃表面灰塵等。各種滅火器:瓶體就是否完好,固定就是否牢靠，保險(xiǎn)栓就是否完好,氣體壓力就是否在規(guī)定得范圍內(nèi)等。消防栓就是否完好,水壓就是否符合要求。3、讓業(yè)戶參與隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得消防管理組織隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人員開展消防演習(xí)。請(qǐng)地區(qū)消防部門專家到場(chǎng)做有關(guān)消防知識(shí)講座。成立義務(wù)消防檢查隊(duì),對(duì)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4、消防報(bào)警特殊處理程序義務(wù)消防隊(duì)員值班人義務(wù)消防隊(duì)員值班人員火警撲救通知往現(xiàn)場(chǎng)消防119報(bào)警往現(xiàn)場(chǎng)消防119管理處主任往現(xiàn)場(chǎng)管理處主任報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)掌握現(xiàn)場(chǎng)情況公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告出事業(yè)戶通知往現(xiàn)場(chǎng)出事業(yè)戶(四)環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)就是物業(yè)管理得重要組成部分之一,就是體現(xiàn)物業(yè)管理水平得重要標(biāo)志。高質(zhì)量得物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美得工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且,物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲與減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,保護(hù)物業(yè)得裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新得周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，我們將對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)得服務(wù),努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮得居住、辦公與經(jīng)營(yíng)環(huán)境、1.環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)與組織結(jié)構(gòu)(1)環(huán)境衛(wèi)生管理得主要任務(wù):A、負(fù)責(zé)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)公共部位得保潔，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)得清潔要求;B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備與清潔用具得采購(gòu)，合理掌握清潔費(fèi)用得支出;Ｃ、負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工得業(yè)務(wù)培訓(xùn),使她們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);D、負(fù)責(zé)接受客戶得委托清潔業(yè)務(wù).(2)組織結(jié)構(gòu)管理處主任管理處主任用具保管保潔班長(zhǎng)用具保管保潔班長(zhǎng)機(jī)動(dòng)清潔工家政清潔工室外清潔工室內(nèi)清潔工機(jī)動(dòng)清潔工家政清潔工室外清潔工室內(nèi)清潔工（3）1２小時(shí)保潔制度秀嘉隆盛路農(nóng)貿(mào)實(shí)行12小時(shí)兩班組保潔制度,早晨７:00上班直至晚上19:０0時(shí)下班。以保證隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得衛(wèi)生達(dá)到要求，每日得衛(wèi)生全面清掃在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人流低谷時(shí)與下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)業(yè)戶得影響。2.垃圾分流在狠抓環(huán)境管理與培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)得基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效得垃圾分流。各類垃圾各類垃圾垃圾分類收集箱垃圾分類收集箱無(wú)害物可回收資源有害物無(wú)害物可回收資源有害物環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出園區(qū)廢棄物品收購(gòu)站集中處理環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出園區(qū)廢棄物品收購(gòu)站集中處理(1)垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝。(2）分類功能得垃圾箱。(3）垃圾回收資源化:通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。3.殺蟲滅鼠殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面得內(nèi)容：(1)主要消殺對(duì)象就是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（２)花錢買安全，可聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作.(3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證,保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成為危害.(4)雙方簽訂合同,明確各自得責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求與標(biāo)準(zhǔn)。(5)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥得工作,如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題,消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。(6)實(shí)行重點(diǎn)防治,配電房、倉(cāng)庫(kù)等等部位以防鼠為主,其她設(shè)施與場(chǎng)所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行.殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理,做好簽字驗(yàn)收工作。(8）對(duì)由市、區(qū)愛衛(wèi)會(huì)等部門布置得除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與方法清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法市場(chǎng)公共區(qū)衛(wèi)生地面與道路路面整齊、干凈,無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無(wú)臟物,無(wú)積水（指臟、臭水)、青苔.抽查垃圾桶外表干凈,無(wú)積垢、無(wú)臭味.目測(cè)玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái):明凈、光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。目測(cè)天花、燈罩目視無(wú)明顯灰塵，無(wú)污漬.目測(cè)各種設(shè)施外表包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等:表面干凈,無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔,無(wú)污垢、無(wú)積塵.適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球,噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面內(nèi)外光潔，無(wú)污垢、無(wú)斑點(diǎn)，無(wú)積水、無(wú)積塵.抽查地面、墻面光潔、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物，無(wú)積水、無(wú)積塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng).抽查廁紙簍、垃圾桶無(wú)陳積物,無(wú)臭味，外表干凈。檢查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)得樓梯欄桿:無(wú)灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無(wú)積塵，玻璃無(wú)污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物。抽查門干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污跡。檢查（五）設(shè)施、設(shè)備得維修與維護(hù)管理高檔小區(qū)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求較普通小區(qū)為高，為保障隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得設(shè)備運(yùn)行得安全、高效,我們將結(jié)合項(xiàng)目得實(shí)際情況，把北街社區(qū)物業(yè)設(shè)備管理方面得成功管理經(jīng)驗(yàn)與模式運(yùn)用到該物業(yè)得設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中,在實(shí)際得管理運(yùn)行中建立一套有效而完善得設(shè)備管理模式。此外,我們將在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能得管理理念，在降低運(yùn)作成本得同時(shí)，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)舒適得綠色居住、辦公與經(jīng)營(yíng)環(huán)境。為此,我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。1、機(jī)電設(shè)備管理得基本原則（1)采用北街社區(qū)物業(yè)安全而高效得管理模式Ａ.建立完善得設(shè)備管理維護(hù)體系依據(jù)質(zhì)量管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范得使用,設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程．Ｂ.制訂高標(biāo)準(zhǔn)得設(shè)備得維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)與定期維修保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施得日常巡視保養(yǎng)與設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備得維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》與《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。C．實(shí)施高效得設(shè)備維修規(guī)程設(shè)備得修理分簡(jiǎn)單維修,如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備得大、中修。維修均應(yīng)有記錄,其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理,委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng).（2)建立完善得設(shè)備編碼及標(biāo)示方案A、根據(jù)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)圖紙資料得有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、制定含有設(shè)備編碼編號(hào)得《設(shè)備總覽表》。C、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡,《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。D、對(duì)于標(biāo)貼明顯得將導(dǎo)入視覺標(biāo)示系統(tǒng).（3)主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬A、設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)得《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。B、利用信息平臺(tái)建設(shè),逐步將設(shè)備與各項(xiàng)管理工作過(guò)渡到公司得宏觀調(diào)控與監(jiān)管.C、接受公司綜合性得督查,引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生得錯(cuò)誤，對(duì)新問題工程部專案協(xié)助解決。D、工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議得平臺(tái),便于各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展.(4)建立完善得質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、任何工作做到有據(jù)可查。B、以工作記錄考評(píng)員工得工作能力、工作績(jī)效。C、發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能.D、適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此作備件數(shù)量得依據(jù),以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。C、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件得供應(yīng)商事項(xiàng)。(5）技術(shù)資料得管理Ａ、對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制”模式。公司資料部門掌握所有得一手資料,工程部對(duì)于需要得技術(shù)資料以復(fù)印件(或原有兩套則可留一套)存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失．B、工程部資料柜鑰匙管理，納入管理處鑰匙管理體系中。(6）有關(guān)設(shè)備類鑰匙得管理Ａ、定義設(shè)備類鑰匙:所有設(shè)備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。Ｂ、設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。Ｃ、設(shè)立與隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相適應(yīng)得鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作,對(duì)外防范破壞及恐怖行為。(7)技術(shù)工種得管理對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率與應(yīng)急處理能力，又作到人力資源得合理配制.２、設(shè)施、設(shè)備得維護(hù)管理隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備得維護(hù)及管理采用金地成熟得管理模式.(1)設(shè)備得日常運(yùn)行與維護(hù)由工程部負(fù)責(zé),消防中心、公共停車場(chǎng)由保安部負(fù)責(zé),其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常得運(yùn)行管理,并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度與規(guī)程。(2)設(shè)施、設(shè)備得維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)與分級(jí)維護(hù)保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施得日常保養(yǎng)由使用單位與責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施,設(shè)備定期保養(yǎng)與分級(jí)保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備得管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。(3)建立完善得設(shè)施、設(shè)備編碼與標(biāo)示方案。根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》與《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人與設(shè)備管理責(zé)任人。（4)對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入ＣＩ視覺標(biāo)示系統(tǒng),充分顯示規(guī)范化管理模式.（5)利用公司推進(jìn)得信息平臺(tái)建設(shè),逐步將設(shè)備與各項(xiàng)管理工作過(guò)渡到智能高效,以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等得工程管理工作中去,接受有關(guān)職能管理部門得調(diào)控與監(jiān)督.（６)工程部組織召開工程例會(huì)，并形成制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正得平臺(tái),使各項(xiàng)工作不斷形成良好得氛圍.（７)建立牢固得質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度,設(shè)施、設(shè)備得各項(xiàng)管理規(guī)定與設(shè)施、設(shè)備得作業(yè)指導(dǎo)書要求,認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查,有制度可依.(8)發(fā)揮零配件得供應(yīng)商體系對(duì)技術(shù)得有效支持，確保設(shè)備長(zhǎng)期可靠安全運(yùn)行。3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平增收節(jié)支措施A、經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗,勵(lì)行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí),在管理中，自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護(hù)成本。B、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。C、加強(qiáng)成本控制,原材料控制,在確保服務(wù)質(zhì)量得前提下,引進(jìn)現(xiàn)代化得設(shè)備與手段，減少人力投入，減少人員開支。Ｄ、加強(qiáng)各類消耗品得管理與控制,做到計(jì)劃采購(gòu)、專人保管、合理領(lǐng)用。E、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施,節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。提高公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備管理水平得新設(shè)想。Ａ、提高工程部主要技術(shù)人員得素質(zhì),加強(qiáng)工程部工作得領(lǐng)導(dǎo).B、配備先進(jìn)得維修工具與管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。Ｃ、繼續(xù)完善配件得供應(yīng)商體系。Ｄ、配備用于高空作業(yè)得液壓升降臺(tái)。Ｅ、加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用,發(fā)揮公司得技術(shù)優(yōu)勢(shì),加大技術(shù)與管理得督導(dǎo)作用。F、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備得管理參照國(guó)優(yōu)得標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。G、建立激勵(lì)機(jī)制,每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工,并給予精神與物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),提高員工得積極性。H、實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度,及時(shí)溝通解決工程中得技術(shù)難題。I、成立訓(xùn)練有素得專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組,以處理緊急情況下得設(shè)備故障。４、機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度與電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子與器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓以及低壓對(duì)地?cái)?shù)據(jù).（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器與接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線與空氣開關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常,安全無(wú)故障定期維護(hù)半年更換配件,清潔柜體無(wú)功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù),清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到０、9８以上定期維護(hù)半年測(cè)試功率因數(shù)與更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時(shí)維修與補(bǔ)漏暢通無(wú)滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門與管道、刷漆共用天線日常維護(hù)每天及時(shí)維修使用正常、信號(hào)清晰定期維護(hù)半年檢測(cè)信號(hào)輸出空調(diào)日常維護(hù)每月過(guò)濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求.定期維護(hù)每季度加制冷液與檢修電路消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封與電動(dòng)軸以及滿載電流起動(dòng)正常、無(wú)故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承5、房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無(wú)損壞、無(wú)污跡定期保養(yǎng)1年清洗定期保養(yǎng)１年修補(bǔ)定期保養(yǎng)3年翻新溝渠、池地下排水道日常維修每月及時(shí)維修、(清理）破損與堵塞暢通、無(wú)損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理四、人員配備及培訓(xùn)（一)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處人員得配備（1）隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)公司管理架構(gòu)圖（參考第６頁(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)內(nèi)容)。(2)部門及崗位設(shè)置表Ａ.物業(yè)事務(wù)管理崗位設(shè)置類別崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注管理處主任1人白班行政人事、客服、環(huán)境管理后勤管理員1人白班后勤、庫(kù)房及檔案管理保潔員３人白班園區(qū)道路、樓宇、公共區(qū)域、裙樓保潔合計(jì)5人B.工程管理崗位設(shè)置崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注維修工１人８小時(shí)值班負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備得具體運(yùn)行、維護(hù)及住戶維修服務(wù)提供住宿，正常上班時(shí)間8小時(shí)，其余時(shí)間待命合計(jì)1人Ｃ。財(cái)務(wù)管理崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注財(cái)務(wù)主管１人白班兼會(huì)計(jì)職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼財(cái)務(wù)內(nèi)勤1人白班出納職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼合計(jì)2人Ｄ。安全管理崗位設(shè)置序號(hào)崗位代號(hào)崗位名稱崗位工作內(nèi)容人數(shù)工作時(shí)段１0０3安全主管轄區(qū)內(nèi)安全統(tǒng)籌管理1７:30—11：３014:０0-18:00２1８0當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安全崗位管理(兼巡邏崗)38:00—16：0016:00—２4:０024:00—8:003181主入口大門崗大門形象崗、交通管制１同上４１82次入口門崗形象崗、交通管制1同上５18３區(qū)內(nèi)巡邏崗樓層巡邏、人員出入控制１同上合計(jì)6（二）員工得培訓(xùn)1．培訓(xùn)目標(biāo)為把隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理成洛陽(yáng)市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)得物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)各種形式得培訓(xùn)，使管理處員工具備全面得物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期得管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下:（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在200課時(shí)以上。(２）新員工培訓(xùn)率10０%，培訓(xùn)合格率10０%。(3)管理人員持證上崗率100％.(4）特殊工種人員持證上崗率100％。（5）建立與完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。(6)對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn).２.培訓(xùn)方式(1）自學(xué)自學(xué)就是提高學(xué)識(shí)與技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干得行之有效得方法，公司非常重視與鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)得專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排與照顧。(2)自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)與提高員工專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)選派員工參加行業(yè)主管部門組織得各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。（4)理論研討或?qū)ｎ}討論針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生得疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平.(5）參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（6)崗位輪訓(xùn)通過(guò)崗位輪訓(xùn),給員工提供晉升得機(jī)會(huì);通過(guò)人才得橫向、縱向交流,達(dá)到“專職多能”得目得，從而提高員工得綜合素質(zhì)。3。確立與完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(1)在員工得“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度,確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括:按什么標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到什么目得(訓(xùn)練目標(biāo))；訓(xùn)練程序、方法;訓(xùn)練對(duì)象(受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）;訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）;訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算；效果追蹤得方式、時(shí)間、執(zhí)行者;預(yù)備修正計(jì)劃.(2)員工得訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行,即管理層(包括潛在管理層)與操作層;在對(duì)第一層次訓(xùn)練中,注重管理職能得訓(xùn)練,并由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次得操作訓(xùn)練,形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次得訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè)Ｗ”得階段,即“WHＡT”：使訓(xùn)練對(duì)象知道工作怎樣做,“WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做,由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作,再進(jìn)行深層次得引導(dǎo),提高員工得工作技能,端正工作態(tài)度。(３）培訓(xùn)工作程序分析、比較、需求分析、比較、需求確定培訓(xùn)計(jì)劃確定培訓(xùn)計(jì)劃確定培訓(xùn)計(jì)劃確定培訓(xùn)計(jì)劃指定培訓(xùn)人員準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程指定培訓(xùn)人員準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程反饋實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃反饋實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃分析評(píng)估培訓(xùn)效果分析評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作得有效性評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作得有效性4。培訓(xùn)計(jì)劃為確保各項(xiàng)管理工作能按質(zhì)按量完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有得滿意效果,按培訓(xùn)得需求,制定以下培訓(xùn)計(jì)劃。管理前期培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊(cè)》、《勞動(dòng)法》、公司質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書與公司規(guī)章制度等五天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新員工了解公司得組織，企業(yè)文化、管理規(guī)章制度及公司各部門職能與運(yùn)作方式2接管前期計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)二天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核了解秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3崗位職責(zé)及管理制度一天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序,管理運(yùn)作程序４物業(yè)管理方案與要求一天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核對(duì)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理有較深層次得認(rèn)識(shí)5進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn)三天各有關(guān)主管部門與協(xié)辦單位全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握本專業(yè)得工作技巧,適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德培訓(xùn)三天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè),提高服務(wù)水平與管理水平7各崗位上崗見習(xí)培訓(xùn)三天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗作好準(zhǔn)備８物管條例及配套文件三天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容９電腦操作知識(shí)培訓(xùn)二天部分管理層人員外部培訓(xùn)了解操作工作要點(diǎn)１0物管專業(yè)資質(zhì)培訓(xùn)七天政府主管部門需持物業(yè)管理上崗證得人員外部培訓(xùn)考試確保持證上崗率10０%11管理目標(biāo)及模式與管理方案有關(guān)內(nèi)容二天公司全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式。12崗位職責(zé)與物業(yè)管理運(yùn)作制度二天公司全體人員內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核掌握崗位要求與考核標(biāo)準(zhǔn)。1３房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天公司設(shè)計(jì)安裝單位全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理、運(yùn)行。14房屋驗(yàn)收交接程序一天公司管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接得全過(guò)程.15公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司管理、維修工內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)１6治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天公司保安員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉治安保衛(wèi)得范圍與目標(biāo)17清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司保潔員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍與目標(biāo)1８綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司綠化工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉綠化范圍與目標(biāo)1９各工種工作技藝與服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范及人際溝通技巧一天公司全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核行為、語(yǔ)言規(guī)范及技巧20消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序與急救常識(shí)一天公司全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)21維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求２2業(yè)主有關(guān)保密事項(xiàng)與管理人員熟記事項(xiàng)一天公司全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核確保業(yè)主資料保密與熟記率達(dá)1０0%（2）日常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)五天聘請(qǐng)電腦專業(yè)人員授課管理處管理人員內(nèi)部培訓(xùn)考試了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)及應(yīng)用2管理技能知識(shí)培訓(xùn)二天公司管理處全體員工分批進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)考核提高員工得溝通技巧與管理水平3組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)二天公司管理處全體員工分批進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力與公共關(guān)系處理,建立良好得公眾形象4保安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)七天公司管理處保保安員及骨干輪崗培訓(xùn)考核掌握保安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力5有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加得業(yè)務(wù)培訓(xùn)公司有關(guān)管理服務(wù)人員外部培訓(xùn)考核根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平6維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排公司維修、服務(wù)人員外部培訓(xùn)確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書7保安員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年確保十五天以上公司全體保安員工內(nèi)部輪流培訓(xùn)考核提高保安員業(yè)務(wù)素質(zhì)８勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一天公司管理處全體員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)9消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天嘉興市消防局管理處全體義務(wù)消防員內(nèi)部輪流培訓(xùn)考核掌握消防技能知識(shí)與實(shí)戰(zhàn)能力（3)緊急事件處理培訓(xùn)除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得實(shí)際情況,對(duì)管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn):A、火警應(yīng)變;B、電力故障；C、上、下水管道爆破;Ｄ、雷暴與防風(fēng);E、盜竊與搶劫;F、處理可疑物體與恐嚇電話；G、處理業(yè)戶投訴;Ｈ、處理違例或遺棄車輛;(4)公眾形象規(guī)范培訓(xùn)公眾形象就是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場(chǎng)得客觀要求,就是企業(yè)文化得必然反映。公司通過(guò)以下措施保證企業(yè)得卓越信譽(yù).Ａ、以企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)理念與發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有得企業(yè)文化,使全體員工形成共同得價(jià)值觀與團(tuán)隊(duì)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。B、以《員工手冊(cè)》規(guī)范員工得行為,展示公司良好形象。C、以ISO９０01:20０0質(zhì)量體系確保規(guī)范化得物業(yè)管理服務(wù).（三）員工管理1.人性化管理具體得物業(yè)管理服務(wù)主要就是由員工來(lái)實(shí)施得.想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象—-業(yè)戶以微笑,首先要管理者對(duì)員工微笑。(1)管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí),重視每一個(gè)員工,注重員工得感受,在工作中結(jié)合“原則與彈性原則＂,鼓勵(lì)員工得進(jìn)步,修正員工得失誤。(２)加強(qiáng)員工實(shí)際操作得品質(zhì)管理督導(dǎo),有針對(duì)性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工得成長(zhǎng)。（3)適當(dāng)?shù)檬跈?quán),結(jié)合“指令”得信息傳達(dá)、實(shí)施過(guò)程,進(jìn)行必要得效果追蹤，增強(qiáng)員工得“參與感”。(4）主動(dòng)了解員工得需要，使員工保持良好得溝通，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神。2．錄用與考核（1)錄用：根據(jù)人員崗位編制、用工條件,經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用,錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)與業(yè)務(wù)考核，試用３-6個(gè)月,依據(jù)《勞動(dòng)法》得規(guī)定,以勞動(dòng)合同書得形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系與合同期限；（2)考核:考核就是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果得重要手段,重視對(duì)員工得考核，制定考核制度與實(shí)施辦法：A、每年與管理者簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書,考核整體目標(biāo)完成情況。B、對(duì)操作層人員進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲,年淘汰率10％,崗位輪換率１0％。C、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核,培訓(xùn)考核率１00%。D、對(duì)管理層每年進(jìn)行一次考核與民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定就是否續(xù)聘或調(diào)換。五、物業(yè)管理得特色服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)得特色服務(wù)就是衡量物業(yè)管理水平得重要標(biāo)準(zhǔn),亦就是提高隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量與管理效率得重要措施與保障。我們將根據(jù)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得特點(diǎn)、地理位置與周邊得配套設(shè)施情況、業(yè)戶需求調(diào)研結(jié)果,結(jié)合我司開展特色服務(wù)得成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮業(yè)戶需求得每一細(xì)節(jié)，通過(guò)提供豐富得特色服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)得物業(yè)管理水平。也就就是說(shuō)物業(yè)管理將圍繞隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)各業(yè)戶得需求，秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心"得理念，開展全方位得業(yè)戶服務(wù)。(一)日常期間特色物業(yè)服務(wù)(初步設(shè)想)1、提供即時(shí)維修服務(wù)提供維修安裝服務(wù)（大件設(shè)備等辦公設(shè)備等安裝,辦公家具等維修)；提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù).2、設(shè)立“紅十字＂便民藥箱管理處常備日常應(yīng)急“紅十字＂醫(yī)藥用品箱免費(fèi)供有需要得業(yè)戶使用。3、提供信息咨詢服務(wù)（1)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息（2)餐飲單位信息(３）搬家公司信息（4）禮儀公司及禮儀服務(wù)信