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單元2、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)的所有人是業(yè)主，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人員需要認(rèn)識(shí)，業(yè)主是誰？業(yè)主的議事規(guī)則是什么？知識(shí)點(diǎn)1、業(yè)主一、業(yè)主的概念二、業(yè)主的權(quán)利三、業(yè)主的義務(wù)四、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)一、業(yè)主的概念業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人或其他非法人組織。從法律的角度講，空置物業(yè)業(yè)主是建設(shè)單位。思考：（1）已簽了購房合同，但還沒辦理房地產(chǎn)登記的購房人，是不是業(yè)主？（2）房產(chǎn)承租人是否是業(yè)主？根據(jù)最高人民法院于2009年5月14日發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》司法解釋第一條對(duì)“業(yè)主”給出了一個(gè)明確的定義，即“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”。二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利案例：業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)三、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)1、享有物業(yè)管理委托合同中約定的權(quán)利和義務(wù)2、如因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。三、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)3、業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院

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