xx市公安局xx區(qū)分局辦公樓物業(yè)管理服務項目總體管理方案

管理人員考核制度及標準本辦法為《綠化養(yǎng)護管理承包書》附件之一，作甲方考核乙方承包服務質量之用，考評周期以月為單位，甲方依據(jù)考評結果給付乙方當月承包費。規(guī)定最終評分96 分為合格（含96 分），96分以下扣除當月相應分值的承包費（分值為：1分＝100 元）；規(guī)定最終評分小于60 分，則本合同自動解除，并扣除乙方評分當月承包費做為違約金。1、樹木管理1.1因管理不善造成樹木枯黃，每株扣1.5分；缺一株除按市場價扣除費用外，加扣3分。1.2有死株、斷樁等未及時清除，每株扣0.5分。1.3樹木傾斜嚴重，樹穴不整齊，每株扣0.2分。1.4樹冠有懸掛物，或有依樹當架搭棚現(xiàn)象，每處扣0.5 分。1.5垂直綠化苗木新稍生長量大于50厘米，每三處扣 0.1分。2、修剪2.1苗木修剪未形成良好架構的，每株扣2-5分。2.2未及時抹芽或剪除殘花敗果的，每株扣 0.1分。2.3模紋、綠籬、草坪修剪不平，未體現(xiàn)造型藝術的，每平方米扣0.5 分。2.4具有造型條件的樹種，剪型率未達到要求的，每低一個百分點扣5分。2.5病枝、重疊枝超過 8%，剪口不平，留茬高度超2厘米的，每處扣0.1分。2.6未按甲方要求修剪，修剪過重或過輕每株、每平方米扣1分。3、草坪3.1草坪生長不繁茂，色差較大。每平方米扣0.2分。3.2成片死亡在 2平方米以上的，每平方米扣1分。3.3生長高度超出 6±2厘米的，每平方米扣0.2分。3.4有三處以上裸露地面超出 15×15平方厘米的，每處扣0.1分。3.5 年度內未按規(guī)定梳草、打孔每次扣20 分。4、花卉4.1乙方應及時按照甲方要求更換花卉，因乙方原因造成花卉栽植延誤，每拖一天扣10 分。4.2因管理不善造成的死亡、 缺失花卉乙方于 5日內無條件進行更換。若不更換，每拖一天扣2 分。拒不更換的，甲方指定專業(yè)隊伍進行更換，所有費用從乙方費用中扣除，并每次扣10分。4.3所植花卉整齊均勻，高矮一致，出現(xiàn)問題的，每平方米扣2分。4.4生長期內枯枝殘花倒伏達 8%,每平方米扣0.2分。4.5所植花卉處于末花期未及時清理，每處每天扣 0.3分。5、肥水5.1未按標準要求進行施肥每缺一次，除扣除材料及人工費外，每株、每平方米扣0.5分。5.2由于肥、水管理不善造成的枯黃、葉燒現(xiàn)象，每株每平方米扣0.2 分。5.3未澆返青水、防凍水，每缺一次扣20分。6、病蟲害6.1綠地內病害狀大于 1.5%，蟲害狀大于8%，每株或每平方米扣0.2 分。6.2打藥不及時、不徹底或造成藥害的，每株每平方米扣0.5分。6.3 在規(guī)定時間內未完成防治任務，每延誤一天扣10分。7、衛(wèi)生清理7.1綠地內污物、雜草、撿出率每15平方米大于一處，每處扣0.1分。7.2拔除的雜草、垃圾未及時清運，每處扣 2分。7.3園路、廣場、花壇石污物大于15×15平方厘米，每處扣0.2分。7.4有亂貼亂畫現(xiàn)象，每處扣 0.2分。7.5廣場、園路有積水，每處扣0.1分。7.6水面漂浮物清撈不及時，每處扣 0.2分。8、設施8.1綠化設施損壞未及時維修更換，每處扣 0.2分。8.2有跑、漏水現(xiàn)象未及時處理，每次每處扣 3分。8.3園林小品、景石、園路、硬質廣場、廊架、護欄未及時按要求養(yǎng)護、維修，每次每處扣3分。9、其他9.1上級領導、上級主管部門對綠化管理提出批評，經查屬實的，一次扣罰 10 分。9.2未按規(guī)定時間上報各種報表，每拖一天每項0.5分。9.3每天有專人對綠化、設施巡視，并做好每日巡視記錄。無巡視紀錄的每缺一次扣2分。養(yǎng)護范圍內公用設施缺損未發(fā)現(xiàn)上報的，每次扣2分。9.4承包人必須保證足夠的設備、機械用于本標段使用。若挪做他用的，每拖一天扣3分。9.5承包人操作人員必須在一月內根據(jù)業(yè)主統(tǒng)一規(guī)定的款式、要求統(tǒng)一著裝。未按照統(tǒng)一規(guī)定的款式、顏色著裝作業(yè)的，每缺一人次扣3分。9.6病蟲害防治：在規(guī)定時間內未按要求防治的，每次扣2分。9.7未按要求對綠地內的樹冠、綠籬、花壇、模紋等定期噴水或重大節(jié)日（活動）接通知后未按要求噴水的，缺一次扣3分。規(guī)范性、全面性、合理性及可操作性綠化養(yǎng)護工作的重要性在園林綠化施工過程中植物種植工作完成以后,接下來就要對植物進行養(yǎng)護管理。養(yǎng)護是根據(jù)不同綠化植物的生長需要和某些特定要求,及時對植物采取如施肥、灌水、中耕除草、修剪、防治病蟲害等技術措施,以確保其能夠正常生長。所以,人們形容植物的種養(yǎng)關系是“三分種植,七分養(yǎng)護?！边@說明綠化養(yǎng)護在園林綠化施工過程中占有重要地位,它是園林綠化施工項目順利完成的關鍵。一、園林綠化施工是以有生命的植物為主體,因而養(yǎng)護工作具有其特殊性、復雜性、長期性、科學性和藝術性。1、植物是有生命的物體,因而養(yǎng)護工作具有其特殊性。綠化苗木移栽后,植物根部受損,水分代謝失去平衡,因此植物養(yǎng)護過程也是植物根部水分代謝功能恢復的過程,是植物成活生長的關鍵階段。另外,植物品種豐富多樣,其生理習性也各不相同,對光照、土壤、水分、氣溫等生活環(huán)境要求各異,因此養(yǎng)護工作非常復雜,但也極其重要。2、綠化植物栽植環(huán)境的復雜性。特別是老城市的土壤結構復雜,地下建筑垃圾、生活污水、地上廢氣、煙塵、氣候環(huán)境變化、人的活動狀況等都在很大程度上影響著植物的生長。3、園林綠化植物養(yǎng)護的長期性。一般來說,植物種植應在一個完整的生長周期結束后方可進行驗收,園林綠地的建成并不代表園林景觀的完成,只有高質量、高水平的養(yǎng)護管理,園林景觀才能逐漸達到完美的景觀效果。為此,綠化植物要經歷春、夏、秋、冬四季的養(yǎng)護階段。在不同季節(jié)采取不同養(yǎng)護措施,加大了養(yǎng)護工作的復雜性和長期性。4、園林綠化養(yǎng)護是一門綜合性工作。做好園林綠化工程的設計和施工,需要各種理論知識和方法的綜合運用,如植物學、生態(tài)學、美學、心理學、設計和構成方法、施工管理與施工組織方法等。所以應具有全局的觀念以保證總體設計意圖的實現(xiàn)。養(yǎng)護程序和技術規(guī)范也十分復雜,而且非常嚴格。養(yǎng)護必須在了解植物生長發(fā)育規(guī)律的基礎上,根據(jù)植物的生物學特征,并結合當?shù)氐木唧w環(huán)境條件,采取一整套科學養(yǎng)護方法,方可發(fā)揮園林植物的綜合功能和生態(tài)效益。5、園林綠化養(yǎng)護是一門造型藝術。它創(chuàng)造了優(yōu)美的人類生存空間,給人們帶來了舒適和美好的享受,讓人們體驗到那醉人的柳絲、千姿百態(tài)的鮮花、蕩氣回腸的瀑布、生機勃勃的叢林、沉綠飄紅的荷塘,神秘深邃的大自然處處洋溢著美的光彩,讓人感覺到如同在自然山水畫中一樣。園林植物豐富多彩,千姿百態(tài),其一草一木,與建筑、水景、山石等相結合才能創(chuàng)造出不同風格的園林景觀?！吧街厮畯鸵蔁o路,柳暗花明又一村”,園林植物栽種施工時不可能完全達到這種意境。按照園林植物景觀設計圖,運用各種養(yǎng)護技術措施進行植物栽種后的藝術造型,不僅有助于植物生長,而且還能達到較好的景觀效果。6、園林綠化養(yǎng)護面臨新考驗。隨著城市園林綠化的不斷發(fā)展,城市美化對園林植物的要求也越來越高,確保生物多樣性、進行反季節(jié)綠化施工等都給綠化養(yǎng)護提出了新要求。

節(jié)能降耗方案具體實施方案物業(yè)節(jié)能降耗這樣做更有效！從提高各人節(jié)能降耗意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習慣物業(yè)節(jié)能的關鍵是調動大家的積極性。節(jié)能降耗目標的制定不能保守，也不能冒進。目標太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性；目標太低，起不到為企業(yè)帶來經濟效益和社會效益的作用，沒有實施價值。在物業(yè)管理工作中，要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費，從一點一滴做起。例如：辦公室溫度都設定在26℃以上，而且做到人走關燈、關空調。從設備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量工程部是節(jié)能工作重點，除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節(jié)能設備，降低能耗、節(jié)約費用。要做好這項工作，需要有好的推廣形式，便于企業(yè)運作。在提高認識的基礎上，結合項目的不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：（1）如果是在物業(yè)早期介入的，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發(fā)商或業(yè)主都有資金實力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎）。（2）如果所管物業(yè)屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產品和節(jié)能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。（3）對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如與供貨商協(xié)商，如先支付一部份設備款，余款從更換設備以后節(jié)省的資金中分2-3年內償還。這些節(jié)能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動公司需就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為重點工作，下發(fā)通知要求：（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好辦公樓水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。（二）做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。（三）堅守崗位認真做好各項巡視工作，始終堅持“以人為本，注重節(jié)約”這一理念，從方方面面入手，積極開展節(jié)能降耗活動。1、專業(yè)人員重點控制辦公樓用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。2、內保人員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關閉，晚間公共區(qū)域空調是否關閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。3、暖通專業(yè)人員及時調整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。例如：調節(jié)水箱水位或調整沖水時間。4、全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。（四）各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。1、暖通專業(yè)每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。2、電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。建立業(yè)主參與機制鼓勵業(yè)主參與節(jié)能降耗工作是社會活動，涉及各家各戶。對企業(yè)、社會來說，節(jié)能降耗是一項“多贏”事業(yè)。因此，不僅要激勵員工參與，還要鼓勵廣大業(yè)主積極參與。員工和業(yè)主相互結合，互補互動，正確決策，就可以真正實現(xiàn)以人為本，使物業(yè)節(jié)能降耗工作更順利，效果更好。物業(yè)管理處一方面要在辦公樓內開展節(jié)能宣傳教育，加大可持續(xù)發(fā)展、綠色消費、綠色文明等新理念的灌輸力度，提高業(yè)主節(jié)能降耗的意識和在日常生活中節(jié)能降耗的主動性和積極性；另一方面，要維護業(yè)主對物業(yè)共用部分節(jié)能降耗的知情權、參與權和監(jiān)督權，建立相關制度，使業(yè)主參與真正落到實處。加強設施設備的維保管理工作落實并完善各項流程和制度對相關作業(yè)規(guī)則和標準做好做細設施設備的維保工作，延長使用壽命，做好設施設備運行能耗統(tǒng)計分析工作，每月統(tǒng)計各區(qū)域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。節(jié)能固然要依托物業(yè)硬件，然而真正要實現(xiàn)節(jié)能目標，物業(yè)公司還是要依靠軟件節(jié)能管理，首先應對物業(yè)管理公司的能源消耗作一個分析。物業(yè)管理公司消耗的能源主要分為以下幾種：1、公共用電；2、公共用水；3、發(fā)電機燃油。這其中以公共用電為最大頭。所以節(jié)約能源應著重抓節(jié)電。而公共用電包括有公共照明、電梯、生活水泵、中央空調、消防系統(tǒng)等設施設備的運行用電。我們所能采取的節(jié)能措施主要有人員控制和技術改造兩個辦法：1、加強日常管理，完善規(guī)章制度，防止不必要的浪費；對工作人員進行節(jié)約意識教育，養(yǎng)成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費。如使用中央空調的場所，應將風機盤管控制器置于合適的溫度，能夠封閉的場所要適當?shù)胤忾]，減少冷氣不必要的流失。這種人員控制的方法雖然節(jié)能不多，但能夠培養(yǎng)員工的主人翁意識和個人素質，對于提升企業(yè)形象有較大裨益。2、對原有設施設備進行節(jié)能改造，這是節(jié)約能源的最主要的方法，同時也是最有效的方法。如公共照明可使用節(jié)能燈，對長明燈進行改造，使用感應式非接觸型開關（聲光控開關），在景觀燈等安裝時間功率調節(jié)裝置，夜深時降低照度或停止照明以節(jié)約用電；水泵的節(jié)能應選用合適的加壓設備，采用變頻技術，用PLC進行控制，能有效地降低能耗，同時可以提高供水質量。選擇價格合理的維修材料供應商，降低材料費用嚴格控制維修成本考核工作為貫徹實施公司節(jié)約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節(jié)能工作進行培訓與考核，為控制和降低能耗，管理處應采取積極有效的措施，使節(jié)能工作既能形成了一定的聲勢，又能取得了較好的效果。同時，各部門設立節(jié)能監(jiān)督員，負責對員工及辦公樓各個區(qū)域進行節(jié)能監(jiān)督檢查工作。此外，管理處還可通過制訂《創(chuàng)建節(jié)能實施計劃》、《節(jié)能管理辦法》等一系列節(jié)支具體管理制度，發(fā)動公司全員參與，以節(jié)約為工作準則，大到主要設備檢修，小到一滴水、一度電，處處都算經濟賬。設定節(jié)能檢查日，開展節(jié)能競賽，檢查并評估員工的節(jié)能習慣；在業(yè)主會所舉辦“全民節(jié)能，共建節(jié)約型辦公樓”座談會，與業(yè)主現(xiàn)場交流日常生活中如何節(jié)約；辦公樓內宣傳欄可以長期堅持出倡導節(jié)約的黑板報，并對在節(jié)約方面成效顯著的員工與業(yè)主進行公開表揚與致敬等措施，發(fā)動全員、群眾為構建和諧、美好的節(jié)約型社區(qū)而群策群力。要想切切實實地把節(jié)能工作深入細致地做好，必須正視目前各方面存在的問題，尋找出一條共贏的節(jié)能道路；就必須從自我做起，在讓業(yè)主滿意我們服務的同時，盡量節(jié)約能源，為建設節(jié)約型社會而努力。服務目標為保證本項目的服務品質，在滿足物業(yè)項目檔次定位與功能使用需求的前提下，達到節(jié)能降耗的質量管理目標。規(guī)范節(jié)能降耗操作管理，合理評估節(jié)能降耗管理工作的成效，向開源節(jié)流的方向努力，特制定本管理規(guī)定。服務管理制度物業(yè)節(jié)能降耗方案與措施一、物業(yè)自用能耗的節(jié)能降耗方法（一）物業(yè)辦公水電能耗1、辦公室照明燈具使用在開關處張貼“人走關燈”的標識，下班后關閉照明燈具。連續(xù)照明在2個小時（含2個小時）以上的地方，采用節(jié)能燈照明。陰天、雨天、雪天等室內采光效果不好的天氣下，才需要開啟室內照明燈具。在室內采光效果良好的情況下，不得開啟室內照明燈具。2、辦公設備使用在辦公設備處張貼“人走關閉”的標識。外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設備時，應關閉辦公設備的電源開關，拔下電源插座。3、空調使用夏季室外溫度達到30攝氏度（含30攝氏度）時，辦公室內可以開啟空調。使用空調時，應關好門窗?？照{開啟時間為上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用時間嚴格控制在4小時之內（含4小時）?？照{制冷溫度設定在27攝氏度（含27攝氏度）以上。4、冬季在有正常供暖的情況下，禁止在辦公室內使用電暖氣等大功率熱能設備。每年供暖前及供暖結束后，禁止在辦公室內使用電暖氣等大功率熱能設備。5、衛(wèi)生間用水、用電辦公區(qū)域衛(wèi)生間開關和水龍頭處，張貼“人走關閉”的標識。衛(wèi)生間采用節(jié)能燈具與節(jié)水設備，如節(jié)能燈、節(jié)水水箱與水龍頭。二、辦公樓公共區(qū)域照明設施運行的節(jié)能降耗方法（一）辦公樓室內公共照明設施運行能耗1、室內公共照明應使用聲光控方式進行控制。2、地下室照明在保證正常照明的情況下，適當減少燈的數(shù)量或是有選擇的在部分區(qū)域使用功率小的燈。3、對室內公共照明安裝計量設備，計量用電情況。（二）辦公樓日常室外公共照明設施運行能耗1、工程部依據(jù)項目所處階段，根據(jù)計劃時間表，制定辦公樓室外公共照明每月開啟關閉時間表，報物業(yè)服務中心總經理審核后，報業(yè)主單位審批，由專業(yè)主管指定專人具體執(zhí)行。具體執(zhí)行如下：（1）項目正常運行階段辦公樓室外照明運行時間表備注：如遇到雨、雪、霧等天氣影響室外能見度，可適當提前開啟辦公樓照明設備或是延長照明時間。2、辦公樓內其他常用照明設施，工程部經理也要指定專人制定嚴格運行時間表，由專業(yè)主管組織專人執(zhí)行。三、辦公樓共用配套設施能耗的節(jié)能降耗方法（一）電梯運行能耗電梯設備間養(yǎng)護、巡查時，工作完畢后關閉照明燈具。如分區(qū)電梯，可采取下列措施控制用電能耗：每個區(qū)除留一臺值班電梯24小時運行外，其他所有客梯8:00-20:00開放使用，晚上20:00-第二天早上8:00關閉，避免電梯在非辦公時間有人外招反復啟停造成能源浪費。夏季室外溫度達到30℃（含30℃）時，才可以使用空調。空調溫度設定及使用月份要依據(jù)下表并結合實際情況執(zhí)行。

備注：空調具體運行時間依據(jù)辦公樓的實際情況，由工程部經理具體安排，專業(yè)主管負責執(zhí)行。（二）地下車庫照明設施運行能耗1、根據(jù)實際情況，以達到不影響照明為依據(jù)，開啟照明設備。2、部分設置采光井的區(qū)域，如果采光效果較好且視線清楚，可以適當延遲開啟或提前關閉此區(qū)域的照明燈具。3、部分未設置采光井且已經使用的區(qū)域必須開啟照明設施。4、未投入使用的區(qū)域，除檢修維護等特殊情況下需要開啟照明設施，其他情況下應關閉照明設施。5、連續(xù)照明時間達4小時以上時，應使用LED節(jié)能燈具。（三）供水（消防）泵房、供暖泵房運行能耗在開關處張貼“人走關燈”的標識，長時間照明應使用節(jié)能燈。禁止泵房內照明設備24小時運行。四、環(huán)境節(jié)能降耗的方法（一）水系景觀、景觀照明運行能耗水系景觀（含噴泉、人造瀑布等）、景觀照明（各類地燈、水燈等）的開啟要制定嚴格的運行時間表，按照時間表運行，并指定專人執(zhí)行。禁止24小時運行。具體執(zhí)行如下：1、水系景觀、景觀照明（1）項目正常運行階段水系景觀、景觀照明除重要節(jié)日、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國慶等）開啟原則上按下列時間執(zhí)行：（2）水系景觀、景觀照明等開啟后，禁止24小時運行，由維修主管依照上述運行表制定具體運行計劃，經物業(yè)總經理審核后執(zhí)行。（二）節(jié)日亮化用電能耗1、節(jié)日亮化使用燈具應本著美化、亮化環(huán)境、用電節(jié)約的原則，選擇裝飾燈具。2、節(jié)日亮化應結合辦公樓內景觀、照明設施進行。3、工程部制定嚴格的運行時間表，指定專人執(zhí)行，禁止24小時運行。具體運行如下：（1）項目正常運行階段備注：因節(jié)日不同，亮化可依據(jù)需要進行開啟運行和關閉，一般運行時間不得超過8個小時，并與辦公樓照明設施相輔使用。備注：因節(jié)日與項目銷售需要的不同，亮化可依據(jù)需要進行開啟運行和關閉，并與辦公樓照明設施相輔使用。（三）水系水體更換水系水體更換原則上按照以下周期進行更換。如有特殊情況經物業(yè)經理許可后，方可進行更換。水系一般全年運行，原則上每月進行1次水體更換。具體更換周期可由保潔主管，依據(jù)水體實際維護情況適當延長5天左右。（四）綠化能耗1、綠化澆灌時，可結合水系的清潔進行，采用潛水泵將要清潔的水系內存水用于綠化灌溉。禁止在水系清潔時隨意將存水進行排放。水系存水灌溉綠植對植物有很好的增肥及補水作用，即可以節(jié)約綠化用水，同時還可以節(jié)約用肥。2、綠化灌溉時，應選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行巡查，避免灌溉水量過度，造成浪費。3、水系清潔及綠化灌溉前，應注意關注天氣狀況，利用雨水進行水系清潔、補水和綠化灌溉。避免工作進行期間或結束后，出現(xiàn)雨水天氣，而造成水資源浪費。五、計量設備安裝辦公樓內涉及水電能耗的設備設施，在條件允許的情況下，均應安裝計量設備，進行水電能耗統(tǒng)計。計量設備的作用：（一）對能源消耗進行計量，為辦公樓能源消耗測算提供數(shù)字依據(jù)。（二）為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)依據(jù)，驗證節(jié)能降耗措施是否有效。六、監(jiān)督檢查（一）行政部每周對公司辦公區(qū)域照明及辦公設備等用電設備的使用情況進行監(jiān)督、檢查。（二）辦公室負責每半年組織一次全公司范圍內的節(jié)能降耗教育活動；各部門負責每季度組織一次內部的全員節(jié)能降耗教育活動；從上至下的引導、樹立員工節(jié)能意識，形成節(jié)約就是效益的風氣。服務流程(一)每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。(二)做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。(三)堅守崗位認真做好各項巡視工作，始終堅持“以人為本，注重節(jié)約”這-理念，從方方面面入手，積極開展節(jié)能降耗活動。1、專業(yè)人員重點控制小區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。2、內保人員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關閉，晚間公共區(qū)域空調是否關閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。3、暖通專業(yè)人員及時調整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。例如:調節(jié)水箱水位或調整沖水時間。4、全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。5、各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。

內部崗位責任制1能耗管理作為物業(yè)長效管理工作，以節(jié)能降耗操作項目的管控和公共能耗抄記與統(tǒng)計分析匯總的管理方式進行。2各項目物業(yè)物業(yè)服務中心經理/主管負責：所管項目節(jié)能降耗動態(tài)性監(jiān)督管理，要求加強宣傳，不斷灌輸全員節(jié)能降耗的品質管理服務意識。3各物業(yè)項目的定時操作項目管控表和公共能耗抄記與統(tǒng)計分析匯總表，由物業(yè)工程部主管負責按月編制調整與匯總統(tǒng)計，經物業(yè)服務中心物業(yè)經理審核簽字后，通告全體物業(yè)員工知曉，以相互提醒、相互督促的方式貫徹執(zhí)行。4定時操作項目（公共照明系統(tǒng)采用手動開關的建議逐步進行技術改造），須按物業(yè)經理/主管審核簽字規(guī)定的時間段進行操作，該開啟時間段內的燈光及用能設備應按時開啟，不該開啟的應及時關閉。物業(yè)物業(yè)服務中心經理和各部門主管須承擔監(jiān)督管理責任。全體物業(yè)當值員工均須承擔操作、巡查和及時處理的責任。凡未按規(guī)定執(zhí)行，對物業(yè)服務管理形象造成負面影響或不良后果的按《員工手冊》失職條款處理。5能耗統(tǒng)計分析電子匯總表具備：不同物態(tài)、不同的實管面積，不同的月度與月度、年度與年度的縱向比對功能；同類物業(yè)項目與項目的橫向比對功能。為日后公司物業(yè)軟件管理平臺的過渡打下堅實基礎。能耗管理的表單，統(tǒng)一采用總公司工程部的Excel電子版。同時為便于各物業(yè)項目能耗管理在時間上的統(tǒng)計分析比對，能耗數(shù)據(jù)抄錄與統(tǒng)計截止日規(guī)定為：每月的20日。6各物業(yè)項目的定時操作項目管控表和公共能耗統(tǒng)計分析匯總表，以電子版方式提供給公司工程部。管理運作制度及標準關于物業(yè)節(jié)能降耗一、強化各崗位人員節(jié)能降耗管理意識，從思想上樹立節(jié)能降耗意識。1.對各個崗位上的員工的工作進行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；2.按規(guī)定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費。3.建立并細化考核制度,對浪費現(xiàn)象進行考核二、加強日常辦公區(qū)域內及各崗位區(qū)域內的水、暖、電的及日常用品使用。1.在燈開關處張貼“人走關燈”的標識，下班后關閉照明燈具。2.在辦公設備處張貼“人走關閉”的標識。3.外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設備時，應關閉辦公設備的電源開關，拔下電源插座。4.客服部門：（1）對于日常使用量較大的紙張，除重要通知及上報政府材料外進行二次利用（正反面打?。?；（2）辦公用的碳素筆盡量更換筆芯；（3）裝訂文件時盡量使用曲別針、大頭針、訂書機，取代膠5.維修部門：除日常消耗類物資（燈泡、電膠布等），對于爬梯、水泵及手動工具等盡量以維修為主，更換為輔。6.綠化部門：（1）所使用的綠化水管嚴格控制收發(fā)時間，避免中午暴曬從而降低使用壽命；（2）對進一步降低社區(qū)辦公樓綠化植被的退化現(xiàn)象盡量采用補種休根類植被或收集子種類植物，以減少補種資金的再次投入；（3）減少噴霧罐裝殺蟲劑、清潔劑的使用7.保潔部門：員工在確保垃圾袋不濕、不破前提下，可采用傾倒垃圾的方式，以減少垃圾袋的消耗。三、強化社區(qū)公共區(qū)域的水、電使用及管控方法。1.根據(jù)季節(jié)變化調整路燈開關時間。2.采用節(jié)能燈照明。室內公共照明應使用聲光控方式進行控制。地下室照明在保證正常照明的情況下，適當減少燈的數(shù)量或是有選擇的在部分區(qū)域使用功率小的燈泡。3.辦公樓內水系盡量減少更換次數(shù)，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；4.及時檢測維護辦公樓供水管網，防止供水管網出現(xiàn)問題跑水、漏水現(xiàn)象，造成浪費。四、對于日常小零星做到已修待換，充分利用現(xiàn)有回收物資重復使用。1.實現(xiàn)對工器具借用、工器具更換、工器具報損、工器具歸還的過程管理，并提供實時查詢工器具的歸屬、庫存等功能。2.對于已達到使用壽命的資產和物資，如已失去原設計使用價值，但可轉化為它用，要充分利用它的剩余價值；3.對于已無剩余使用價值的，如再使用將要影響到安全或浪費能源、影響形象等，即可辦理報廢；五、對于社區(qū)內外協(xié)維修項目積極做好公共維修基金提取的前期工作，積極準備動用維修基金。對具備動用維修基金的項目加緊推進維修基金的提取。對社區(qū)內所需維修項目按對社區(qū)安全隱患程度及對社區(qū)形象的影響程度進行綜合評判，分輕重緩急進行維修。六、對于物業(yè)崗位管理進一步優(yōu)化各崗位職能，做到一專多能，深度挖掘工人潛力，各項目間同崗位進行輪崗。做到資源共享，對個別項目出現(xiàn)突發(fā)事件可以集中物業(yè)優(yōu)勢力量突擊解決。七、關于物業(yè)物資采購在保證物業(yè)正常運轉情況下減少物資儲備，降低采購數(shù)量，減少資金積壓。對物業(yè)所轄各項目進行物業(yè)統(tǒng)一采購，物資共享。

管理人員考核制度及標準物業(yè)公司節(jié)能降耗措施一、物業(yè)自用能耗的節(jié)能降耗方法（一）物業(yè)辦公水電能耗1、辦公室照明燈具使用在開關處張貼“人走關燈”的標識，下班后關閉照明燈具。連續(xù)照明在2個小時（含2個小時）以上的地方，采用節(jié)能燈照明。陰天、雨天、雪天等室內采光效果不好的天氣下，才需要開啟室內照明燈具。在室內采光效果良好的情況下，不得開啟室內照明燈具。2、辦公設備使用在辦公設備處張貼“人走關閉”的標識。外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設備時，應關閉辦公設備的電源開關，拔下電源插座。3、空調使用夏季室外溫度達到30攝氏度（含30攝氏度）時，辦公室內可以開啟空調。使用空調時，應關好門窗?？照{開啟時間為上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用時間嚴格控制在4小時之內（含4小時）?？照{制冷溫度設定在27攝氏度（含27攝氏度）以上。4、冬季在有正常供暖的情況下，禁止在辦公室內使用電暖氣等大功率熱能設備。每年供暖前及供暖結束后，禁止在辦公室內使用電暖氣等大功率熱能設備。5、衛(wèi)生間用水、用電辦公區(qū)域衛(wèi)生間開關和水龍頭處，張貼“人走關閉”的標識。衛(wèi)生間采用節(jié)能燈具與節(jié)水設備，如節(jié)能燈、節(jié)水水箱與水龍頭。（二）物業(yè)住宿員工水電能耗1、嚴肅住宿紀律，到點熄燈。宿舍熄燈表月份夜間北方執(zhí)行時間南方執(zhí)行時間4月~10月開燈時間20:0020:00熄燈時間22:0022:0011月~次年3月開燈時間17:3018:00熄燈時間21:0021:30備注：日常宿舍熄燈時間管理原則上依據(jù)上述時間表執(zhí)行，如遇到節(jié)日活動等特殊情況可適當調整執(zhí)行時間。2、在開關及水龍頭處張貼“人走關閉”的標識，宿舍人員應做到人走關燈；衛(wèi)生間人走關燈關水；電視機、電風扇等電器無人使用時，應及時關閉。3、采用節(jié)能燈照明。4、采用節(jié)水設備，如節(jié)水水箱、水龍頭。5、對宿舍用房的用水、用電安裝計量設備進行計量，設定合理的用水、用電量，超量部分由住宿人員分攤。具體用量由服務中心經理確定，維修主管負責抄錄計量數(shù)字，客服主管負責核定用量，并對超量部分分攤到個人，收取費用。（三）餐廳水電能耗1、在開關及水龍頭處張貼“人走關閉”的標識。除電冰箱（柜）需24小時運行外，照明、水龍頭、電飯鍋等電器在不用時，應及時關閉和切斷電源。2、餐廳廚師制定用餐時間表，經服務中心經理審核確定后執(zhí)行。除節(jié)日、加班等特殊情況外，日常應嚴格按照就餐時間表進行就餐，錯過就餐時間餐廳應不在提供飯菜，蜂巢物業(yè)網首發(fā)。3、晚餐結束后，廚師做完材料準備、廚具清潔、餐廳衛(wèi)生后，依次檢查閘閥、電源開關，最后關閉燈具，鎖閉餐廳。二、辦公樓公共區(qū)域照明設施運行的節(jié)能降耗方法（一）辦公樓室內公共照明設施運行能耗1、室內公共照明應使用聲光控方式進行控制。2、地下室照明在保證正常照明的情況下，適當減少燈的數(shù)量或是有選擇的在部分區(qū)域使用功率小的燈泡。3、對室內公共照明安裝計量設備，計量用電情況。（二）辦公樓日常室外公共照明設施運行能耗1、服務中心維修主管依據(jù)項目所處階段，根據(jù)下列時間表，制定辦公樓室外公共照明每月開啟關閉時間表，報服務中心經理審核后，由維修主管指定專人具體執(zhí)行。具體執(zhí)行如下：（1）項目正常運行階段辦公樓室外照明運行時間表照明使用時間照明設備北方執(zhí)行時間南方執(zhí)行時間備注4月~10月路燈開燈時間18:00~19:3018:30~20:00每日運行時間不超過12小時（含12小時）熄燈時間次日04:30~05:30次日04:00~05:00柱燈開燈時間18:00~19:3019:00~20:00熄燈時間次日04:00~05:00次日04:00~04:30草坪燈開燈時間18:00~19:3018:30~20:00草坪燈原則上平時不允許開啟，只有在重大節(jié)日和活動時使用熄燈時間21:00~21:3021:30~22:0011月~次年3月路燈開燈時間17:00~18:3017:30~18:30每日運行時間不超過12小時（含12小時）熄燈時間21:30~22:0022:00~22:30柱燈開燈時間17:30~18:3018:00~18:30熄燈時間21:30~22:0022:00~22:30草坪燈開燈時間18:00~19:0018:30~19:30草坪燈原則上平時不允許開啟，只有在重大節(jié)日和活動時使用熄燈時間21:00~21:3021:30~22:00備注：如遇到雨、雪、霧等天氣影響室外能見度，可適當提前開啟辦公樓照明設備或是延長照明時間。項目滾動開發(fā)階段滾動開發(fā)的項目，項目室外日常照明使用應以項目正常運行階段的運行表為基礎，根據(jù)項目銷售的實際需要，由服務中心經理制定月運行時間表，維修主管依據(jù)月運行時間表組織人員給予實施，轉載自蜂巢物業(yè)論壇。2、辦公樓內其他常用照明設施，服務中心經理也要指定專人制定嚴格運行時間表，由維修主管組織專人執(zhí)行。三、辦公樓共用配套設施能耗的節(jié)能降耗方法（一）電梯運行能耗1、電梯運行能耗電梯設備間養(yǎng)護、巡查時，工作完畢后關閉照明燈具。如單元有兩部電梯，可采取下列措施控制用電能耗：5月-10月份每日23：00后應關閉一臺電梯及其配套設備，待次日06：30前開啟關閉的電梯及其配套設備；11月-次年4月份每日22：00后關閉一臺電梯及其配套設備，待次日07：00前開啟關閉的電梯及其配套設備。夏季室外溫度達到30℃（含30℃）時，才可以使用空調?？照{溫度設定及使用月份要依據(jù)下表并結合實際情況執(zhí)行。備注：空調具體運行時間依據(jù)項目當?shù)氐膶嶋H情況，由服務中心經理具體安排，維修主管負責執(zhí)行。2、電梯運行能耗單獨由業(yè)主支付應以電梯運行能耗未由業(yè)主支付的降耗工作要求為基礎，對電梯能耗進行控制。（二）地下車庫照明設施運行能耗1、根據(jù)實際情況，以達到不影響照明為依據(jù)，開啟照明設備。2、部分設置采光井的區(qū)域，如果采光效果較好且視線清楚，可以適當延遲開啟或提前關閉此區(qū)域的照明燈具。3、部分未設置采光井且已經使用的區(qū)域必須開啟照明設施。4、未投入使用的區(qū)域，除檢修維護等特殊情況下需要開啟照明設施，其他情況下應關閉照明設施。5、連續(xù)照明時間達4小時以上時，應使用節(jié)能燈具。（三）供水（消防）泵房、供暖泵房運行能耗在開關處張貼“人走關燈”的標識，長時間照明應使用節(jié)能燈。禁止泵房內照明設備24小時運行。四、環(huán)境節(jié)能降耗的方法（一）水系景觀、景觀照明運行能耗水系景觀（含噴泉、人造瀑布等）、景觀照明（各類地燈、水燈等）的開啟要制定嚴格的運行時間表，按照時間表運行，并指定專人執(zhí)行。禁止24小時運行。具體執(zhí)行如下：1、水系景觀、景觀照明（1）項目正常運行階段水系景觀、景觀照明除重要節(jié)日、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國慶等）開啟原則上按下列時間執(zhí)行：（2）項目滾動開發(fā)階段水系景觀、景觀照明日常不得開啟。重要節(jié)日（元旦、春節(jié)、五一、國慶）及活動的開啟。（3）水系景觀、景觀照明等開啟后，禁止24小時運行，由維修主管依照上述運行表制定具體運行計劃，經服務中心經理審核后執(zhí)行。（二）節(jié)日亮化用電能耗1、節(jié)日亮化使用燈具應本著美化、亮化環(huán)境、用電節(jié)約的原則，選擇裝飾燈具。2、節(jié)日亮化應結合辦公樓內景觀、照明設施進行。3、服務中心制定嚴格的運行時間表，指定專人執(zhí)行，禁止24小時運行。具體運行如下：（1）項目正常運行階段備注：因節(jié)日不同，亮化可依據(jù)需要進行開啟運行和關閉，北方一般運行時間不得超過8個小時，南方一般運行時間不得超過7個小時，并與辦公樓照明設施相輔使用。（2）項目滾動開發(fā)階段備注：因節(jié)日與項目銷售需要的不同，亮化可依據(jù)需要進行開啟運行和關閉，一般運行時間不得超過8個小時，并與辦公樓照明設施相輔使用。4、水系景觀、景觀照明開啟后，禁止24小時運行，由維修主管依照上述運行表制定具體運行計劃，經服務中心經理審核后執(zhí)行。（三）水系水體更換水系水體更換原則上按照以下周期進行更換。如有特殊情況經服務中心經理許可后，方可進行更換。一般全年運行，原則上每月進行1次水體更換。具體更換周期可由環(huán)境主管，依據(jù)水體實際維護情況適當延長5天左右。（四）綠化能耗1、綠化澆灌時，可結合水系的清潔進行，采用潛水泵將要清潔的水系內存水用于綠化灌溉。禁止在水系清潔時隨意將存水進行排放。水系存水灌溉綠植對植物有很好的增肥及補水作用，即可以節(jié)約綠化用水，同時還可以節(jié)約用肥。2、綠化灌溉時，應選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行巡查，避免灌溉水量過度，造成浪費。3、水系清潔及綠化灌溉前，應注意關注天氣狀況，利用雨水進行水系清潔、補水和綠化灌溉。避免工作進行期間或結束后，出現(xiàn)雨水天氣，而造成水資源浪費。五、計量設備安裝辦公樓內涉及水電能耗的設備設施，在條件允許的情況下，均應安裝計量設備，進行水電能耗統(tǒng)計。計量設備的作用：（一）對能源消耗進行計量，為辦公樓能源消耗測算提供數(shù)字依據(jù)。（二）為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)依據(jù)，驗證節(jié)能降耗措施是否有效。六、監(jiān)督檢查（一）辦公室主任每周對公司辦公區(qū)域的照明及辦公設備等用電設備的使用情況進行監(jiān)督、檢查。（二）服務中心客服主管每周對服務中心辦公區(qū)域的照明及辦公設備等用電設備的使用情況進行監(jiān)督、檢查。（三）辦公室主任指定專人對辦公區(qū)的計量設備進行抄錄并每月統(tǒng)計。維修主管指定專人對服務中心的自用能耗計量設備讀數(shù)，進行抄錄并每月報客服主管。（四）辦公室負責每半年組織一次全公司范圍內的節(jié)能降耗教育活動；服務中心負責每季度組織一次服務中心內部的全員節(jié)能降耗教育活動；從上至下的引導、樹立員工節(jié)能意識，形成節(jié)約就是效益的風氣。規(guī)范性、全面性、合理性及可操作性物業(yè)公司節(jié)能降耗探索為響應公司開展“擰毛巾、降成本、增效益”活動的號召，物業(yè)管理在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，是物業(yè)公司健康發(fā)展的根本保證。一、供水系統(tǒng)的節(jié)能方法供水系統(tǒng)的節(jié)能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統(tǒng)出現(xiàn)問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節(jié)能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。水電計量表具的量化管理，定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節(jié)能工作的順利開展。二、公共照明系統(tǒng)的“綠色革命”

提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保的照明電器，改造公共照明系統(tǒng)，節(jié)約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環(huán)保的目的?！熬G色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據(jù)物業(yè)管理的地域、場所的不同進行合理安排，選擇節(jié)能燈代替高耗能燈。三、物業(yè)區(qū)域節(jié)能物業(yè)公司有著重要的責任與義務。從日常物業(yè)工作采取有效的設備保養(yǎng)和使用措施，把握好各種用能設備的有效運行時間和參數(shù)，物業(yè)管理人員應研究各用能設備何時必須使用，何時可以降低負荷使用或者關掉。用能設備的運行時間和參數(shù)，要根據(jù)季節(jié)或其它條件的變化及時進行調整。比如戶外公共道路照明隨季節(jié)變化及時調整開關時間。四、從員工節(jié)能抓起要實現(xiàn)節(jié)能目標對員工進行節(jié)約意識教育，給員工灌輸節(jié)能降耗意識、節(jié)能降耗的意義和重要性。在培訓時強調這一點，并從員工的自身修養(yǎng)層面抓起，讓他們意識到節(jié)儉本身就是一種素養(yǎng)的體現(xiàn)，是一種美德，養(yǎng)成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費。在辦公室中，提倡不浪費一張紙張，不放棄紙張回收的做法，文件的整理和記錄不得粗心隨意，辦公用紙盡量利用再生紙。無實際意義的傳單、報告拒絕打印。會議記錄，通知等工作可以采用電子郵件完成。員工離崗隨時要關燈關電腦。五、做好宣傳教育提高業(yè)主的節(jié)能意識，杜絕資源浪費。提高租戶的節(jié)能意識。加強節(jié)能宣傳，宣傳節(jié)能方法和節(jié)能的經濟效益和環(huán)境效益,提高業(yè)主參與物業(yè)節(jié)能的主人公意識,讓大家認識到節(jié)約是一種美德，是一種文化，更是一種責任，關系當前、關系長遠、關系發(fā)展。要為企業(yè)發(fā)展打下良好的物質文化基礎，就要加強節(jié)能型企業(yè)建設。物業(yè)管理工作“服務”是第一位的，但節(jié)能降耗是物業(yè)管理的新課題，是物業(yè)管理創(chuàng)造經濟效益、更好地為業(yè)主服務的法寶。物業(yè)公司應以創(chuàng)建綠色節(jié)能型企業(yè)為起點，結合工作實際，將節(jié)能降耗工作輻射到每一個管理區(qū)域，持續(xù)落實、實施能源節(jié)能措施，為推動全社會開展節(jié)能降耗、建設節(jié)能型社會、促進經濟可持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標做出貢獻。

易耗品管理方案具體實施方案第一節(jié)總則第一條目的為強易耗品管理，減少損失浪費。第二條原則易耗品的管理，實行統(tǒng)一領導，分工管理，專人負責，合理調配，節(jié)約使用，第二節(jié)易耗品的特點及分類第三條易耗品是指使用期限較短（一般在一年以內），單位價值較低（500元以下），基本可獨立發(fā)揮作用，但不作為固定資產管理的工器具物品等。第四條納入低值易耗品管理的標準：1、按照定義劃分，即價值和年限標準；2、符合在生產過程所起的作用跟固定資產相似，可以多次參加周轉且保留原實物形態(tài)，在使用過程中需要進行維護、修理、報廢時也有一定的殘值。3、價值低、品種多、數(shù)量大、易損耗，購置報廢比較頻繁，流動性強、管理難度大，易產生管理漏洞等。4、歸入存貨類進行實物管理，按照材料領用，使用和報廢按固定資產核算。第五條易耗品可分為生產易耗品與辦公易耗品易耗品相關管理部門的職責劃分第六條各相關管理部門的具體職責劃分：1、生產部負責生產易耗品的計劃管理、過程控制。2、倉庫統(tǒng)計員負責對所有易耗品的庫存統(tǒng)計、驗收、保管與發(fā)放。3、使用部門負責本部門易耗品使用過程的具體管理。4、總經辦負責進行易耗品的采購。5、后勤部負責按計劃對易耗品進行采購、按規(guī)定辦理入庫手續(xù)，并結合生產廠家或供應商提供低值易耗品的保修期限、預計使用期限等性能指標。6、總經辦負責對低值易耗品的管理、過程控制以及執(zhí)行情況等方面進行監(jiān)督、檢查。第七條生產易耗品的計劃管理職責，必須遵循“事前預測、事中控制和事后檢查”的基本原則，由生產部負責統(tǒng)籌實施。第八條生產部根據(jù)各部門各車間的各崗位性質、工作需要等方面，結合實際預計易耗品配備種類、配備數(shù)量和配備計劃，以及結合車間分品種、分工種預計使用期限標準。第九條易耗品的采購程序1、由使用部門填寫《千實服裝辦公用品（設備）申購單》，須由部門主管確認，廠長審核，總經辦審批方可進行購買。2、申購的物品須書明名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量、需要時間及申購物品的庫存。3、由后勤部進行易耗品采購，應對物品的采購價格進行審核，建立《易耗品價格明細表》，如發(fā)生價格異動，應報批總經辦。4、員工離職時，由離職人員直接上級收集其所有領取的易耗品交到倉庫，倉庫對其物品進行重新登記入庫，作繼續(xù)循環(huán)利用。第十條易耗品的入庫后勤部進行易耗品采購后，應即時入庫，當面與倉庫收貨員核對品種、規(guī)格、數(shù)量和質量，在入庫單上簽名確認。第十一條易耗品的領用程序1、易耗品的領用采取“以舊換新”的領用原則2、領用易耗品應以部門或班組為單位，由使用部門或班組主管填寫《易耗品領取單》一式三聯(lián)，經部門主管審核交到倉庫統(tǒng)計員處，領料單領料部門自存一份，出貨人一份，倉庫存檔一份。3、填寫領料單時應書明領取物品的名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量4、領取物品時應當面與倉庫核對物品的品種、規(guī)格、數(shù)量和質量，并在領料單上書明實發(fā)數(shù)量，并簽名確認。第十二條易耗品的盤存?zhèn)}庫對庫存易耗品定期每月進行盤點，盤點數(shù)據(jù)上交廠長登記第五節(jié)懲則離職人員未能如數(shù)返還易耗品的，經直接上級確認，將按照《易耗品價格明細表》中的1.5倍的費用經行賠償。對于故意損壞易耗品的，一經核定，將以《易耗品價格明細表》中的10倍的費用經行賠償對于公司易耗品進行貪污、私自拿取者，將以《易耗品價格明細表》中的20倍的費用進行賠償，情節(jié)嚴重者，以開除處理。服務目標清晰記錄易耗品的使用情況，避免不必要的浪費服務管理制度易耗品管理制度為加強公司易耗品的具體管理，規(guī)范易耗品的購置、領用和保管等工作，防止浪費現(xiàn)象和違規(guī)行為的發(fā)生，達到合理管理、節(jié)約使用的目的，制定本規(guī)定。一、范圍本規(guī)定所指易耗品為單位價值在500元以下，在使用過程中容易損耗，且非大批量采購的物品。根據(jù)耐用程度，一般分為辦公用品和項目、外出作業(yè)所需用品。1、辦公用品：如公文用紙、筆、膠帶、打印墨盒等。2、項目、外出作業(yè)所需用品：如電池，衛(wèi)生用品等。二、管理原則1、各部門應根據(jù)“統(tǒng)一領導，分工管理、節(jié)約使用”的原則，明確各部門的職責分工，對易耗品的計劃、采購、保管、使用等，指定專人負責，做到計劃有依據(jù)、驗收有登記，賬目完整。2、綜合辦公室為易耗品管理工作的具體組織實施部門，各使用部門要予以協(xié)作配合，共同管好易耗品，提高易耗品的使用效益。三、易耗品采購1、易耗品按定時，定點，定量的原則采購，集中采購、定量供應，特殊物品擇優(yōu)選用。2、公司日常所用易耗品，經批準后，由公司綜合辦公室負責統(tǒng)一采購。3、各部門所需用品，應按申請單中各項內容要求認真填寫，經部門負責人審核簽字后，送公司綜合辦公室待辦。4、公司綜合辦公室應將申請單匯總分類，依據(jù)財務審批權限規(guī)定報批。除生產急需用品外，應集中辦理采購，不得一事一辦。5、采購專員應認真負責，精挑細酌，力爭做到價廉物美，經久耐用。6、各部門所用的專用表格及印刷品，由各部門自行制定格式，按規(guī)定報公司領導審批后，由公司綜合辦公室統(tǒng)一印制。四、易耗品領用1、各部門領用辦公用品必須填寫領用單，一式兩份，一份用于分發(fā)辦公用品，另一份用于分發(fā)辦公用品的臺賬登記。2、領用單需由部門負責人核準簽字，到公司綜合辦公室管理專員處核對簽字。3、倉庫管理人員在進行核對后，把申請所要全部用品備齊，分發(fā)給各部門。4、用品分發(fā)后應做好登記，寫明分發(fā)日期、品名與數(shù)量等。并做好辦公用品記賬存檔。5、新進人員到職時由各部門提出辦公用品申請，向綜合辦公室請領辦公用品，并列入領用單，人員離職時，應將剩余辦公用品一并繳交辦公室。6、除筆墨紙張外，凡屬不易消耗物品和工具等重復領用時，一律交舊換新。五、易耗品保管、使用與報廢1、辦公用品應由公司綜合辦公室專人進行登記造冊，分類放置統(tǒng)一保管。2、保管員應認真維護和保管好所存物品，以防發(fā)生潮、銹、蛀、霉等。3、保管員應在每季度末向公司領導匯報物品消耗情況和臺帳記錄。4、公司對各部門易耗品的使用情況，實行年內不定期檢查、年末普查的檢查制度，由公司綜合辦公室負責。5、在用低值易耗品需要報廢時，由使用部門提出申請，填制報廢憑單，寫明報廢理由，經綜合辦公室鑒定，符合報廢條件的方能報廢。服務流程易耗品采購1、易耗品按定時，定點，定量的原則采購，集中采購、定量供應，特殊物品擇優(yōu)選用。2、公司日常所用易耗品，經批準后，由公司綜合辦公室負責統(tǒng)一采購。3、各部門所需用品，應按申請單中各項內容要求認真填寫，經部門負責人審核簽字后，送公司綜合辦公室待辦。4、公司綜合辦公室應將申請單匯總分類，依據(jù)財務審批權限規(guī)定報批。除生產急需用品外，應集中辦理采購，不得一事一辦。5、采購專員應認真負責，精挑細酌，力爭做到價廉物美，經久耐用。6、各部門所用的專用表格及印刷品，由各部門自行制定格式，按規(guī)定報公司領導審批后，由公司綜合辦公室統(tǒng)一印制。范圍本規(guī)定所指易耗品為單位價值在500元以下，在使用過程中容易損耗，且非大批量采購的物品。根據(jù)耐用程度，一般分為辦公用品和項目、外出作業(yè)所需用品。1、辦公用品：如公文用紙、筆、膠帶、打印墨盒等。2、項目、外出作業(yè)所需用品：如電池，衛(wèi)生用品等。管理原則1、各部門應根據(jù)“統(tǒng)一領導，分工管理、節(jié)約使用”的原則，明確各部門的職責分工，對易耗品的計劃、采購、保管、使用等，指定專人負責，做到計劃有依據(jù)、驗收有登記，賬目完整。2、綜合辦公室為易耗品管理工作的具體組織實施部門，各使用部門要予以協(xié)作配合，共同管好易耗品，提高易耗品的使用效益。易耗品領用1、各部門領用辦公用品必須填寫領用單，一式兩份，一份用于分發(fā)辦公用品，另一份用于分發(fā)辦公用品的臺賬登記。2、領用單需由部門負責人核準簽字，到公司綜合辦公室管理專員處核對簽字。3、倉庫管理人員在進行核對后，把申請所要全部用品備齊，分發(fā)給各部門。4、用品分發(fā)后應做好登記，寫明分發(fā)日期、品名與數(shù)量等。并做好辦公用品記賬存檔。5、新進人員到職時由各部門提出辦公用品申請，向綜合辦公室請領辦公用品，并列入領用單，人員離職時，應將剩余辦公用品一并繳交辦公室。6、除筆墨紙張外，凡屬不易消耗物品和工具等重復領用時，一律交舊換新。易耗品保管、使用與報廢1、辦公用品應由公司綜合辦公室專人進行登記造冊，分類放置統(tǒng)一保管。2、保管員應認真維護和保管好所存物品，以防發(fā)生潮、銹、蛀、霉等。3、保管員應在每季度末向公司領導匯報物品消耗情況和臺帳記錄。4、公司對各部門易耗品的使用情況，實行年內不定期檢查、年末普查的檢查制度，由公司綜合辦公室負責。5、在用低值易耗品需要報廢時，由使用部門提出申請，填制報廢憑單，寫明報廢理由，經綜合辦公室鑒定，符合報廢條件的方能報廢。6、報廢憑單由使用部門和綜合辦公室各存一份，作為賬務處理的依據(jù)。

內部崗位責任制一、了解公司易耗品物資需求及各種物資的市場供應情況，經常了解及時掌握物資市場動態(tài)變動信息。二、生產經營急需的物品要優(yōu)先采購，與倉庫人員常溝通，檢查物資庫存量，防止物資積壓、使用周期長、浪費等現(xiàn)象。三、采購物品應做到價廉物美，季節(jié)性物品應及時提供樣板信息，供有關責任人選用。四、采購物品應嚴格把好質量關，對不符合質量要求的要堅決拒收。五、需簽訂合同的必須嚴格審核合同條款，并上報主管人員審核方可實施六、努力學習業(yè)務知識，提高業(yè)務水平，接待來訪業(yè)務要熱情有禮，外出采購時要注意維護公司的禮儀、利益和聲譽。

管理運作制度及標準運作制度1各物業(yè)項目應將所管轄范圍內的日常定時開關操作項目，納入《定時項目操作管控表》進行管控。2定時操作項目應明確規(guī)定：誰負責操作、誰負責巡查處理。（含：在特定情況下誰有權負責作臨時性的調整）3定時操作項目管控表，應按不同季節(jié)光照、溫度，不同物業(yè)類別、不同物業(yè)管理階段等實際情況調整，定時操作項目每月編調，由物業(yè)經理審核后實施。4為便于月度之間與年度之間和橫向與縱向的比對評估，各項目的定時操作項目管控表，按總公司工程部提供的Ecel電子模版進行編制與調整。5公共能耗抄記及能耗統(tǒng)計分析匯總表5.1公共能耗抄記和公共能耗統(tǒng)計分析匯總表，由各項目物業(yè)工程部按總公司工程部提供的Ecel電子母版，進行抄記和公共能耗的統(tǒng)計分析匯總，物業(yè)經理和工程主管對公共能耗數(shù)據(jù)的準確性填報承擔核查責任。5.2公司主任工程師在物業(yè)項目工程巡視中對公共能耗的數(shù)據(jù)應予抽查，以便發(fā)現(xiàn)問題督導協(xié)調解決。6節(jié)能降耗管理的績效評估方式6.1定時操作項目的管控度與合理性比對評估。6.2公共能耗預算費用與實付費用的合理性比對評估。6.3單位能耗指標的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析匯總比對評估。6.4通過對不同類別的物業(yè)、不同地域物業(yè)項目的品質定位，不同營銷推廣和不同的運作管理階段以：定時操作項目管控表和公共能耗統(tǒng)計分析表的匯總標識統(tǒng)計分析曲線圖進行比對，力求達到一目了然的比對評估。7.管理標準7.1公共照明/泛光照明/景觀燈光指定的當值人員應按《定時項目操作管控表》進行操作，下例情況下的開關時間調整，應報請物業(yè)相關主管同意后，作臨時性開關時間的調整：7.1.1季節(jié)性自然光照有較大變化時。7.1.2有重大活動或重要貴賓接待等特殊情況時。7.1.3地下車庫宜按車庫實際使用率調整照明度，使用率低時可保持最基本的照明。7.1.4凡因當?shù)卣块T要求開啟的公共泛光照明，建議物業(yè)項目酌情與政府相關部門溝通協(xié)調，爭取適當?shù)哪芎馁M用補貼。7.2空調7.2.1要求充分利用室外自然通風，按用戶量調整溫度設定值及空調機組啟停時間。7.2.2空調機組運行中，工程當值人員應根據(jù)空調機組負荷與實測的平均溫度結合用戶的反映，調整溫度設定值或機組臺數(shù)啟停操作。7.2.3氣溫變化較大時，特別要注意暴熱或暴冷氣溫時的空調設備溫度的調整操作。7.2.4物業(yè)辦公區(qū)域的分體空調在無人當值時應及時關閉。7.3電梯根據(jù)用戶電梯使用率（含夜間），在滿足使用需求情況下可調整電梯啟停臺數(shù)。7.4地庫通/排風7.4.1地庫通排風應按實際使用頻率及地庫潮濕度，進行間隔性運行時段的調整。7.4.2地庫通排風若是利用消防通排風設備的，（消防通排風設備屬于短時大功率運行設備）務必注意不能長時投入運行，否則會嚴重縮短消防通排風設備壽命或造成設備損壞，消防通排風設備的修理或更新費用將遠高于普通的通排風設備。7.5水景7.5.1各類水景燈光、噴泉、水幕墻等的開關時間要合理，注意加強用電安全檢查。7.5.2注意水景、水池等設施的滲漏檢查，若有滲漏務必及時協(xié)調解決。注意循環(huán)水處理及循環(huán)補水量是否正常。綠化用水要充分利用湖河水，即有利于綠化生長又合理利用了天然水資源，從而降低物業(yè)管理成本。8.0物業(yè)物業(yè)服務中心支付的公共能耗費中，凡有施工或施工整改的用電、用水，必須協(xié)調明確施工整改發(fā)生的能耗費用承擔方。管理人員考核制度及標準各項目物業(yè)經理/工程主管應注意收集：現(xiàn)有設施設備在功能和使用管理方面存在的問題，提供能耗管理技術改進的可行性、可操作性分析與建議，為設施設備的節(jié)能技術改造提供依據(jù)；為避免新項目重復物業(yè)運作管理中已發(fā)生的設計施工與設備選型配置缺陷問題。規(guī)范性、全面性、合理性及可操作性為響應公司開展“保環(huán)保、增效益”活動的號召，物業(yè)管理在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，是物業(yè)公司健康發(fā)展的根本保證。易耗品管理不僅僅可以降低物業(yè)及業(yè)主單位使用成本，同時能夠降低辦公垃圾的產生，達到節(jié)能環(huán)保的作用。辦公用品的使用量非常巨大，無論在考慮成本控制還是環(huán)?；顒?，都是公司重點關注內容。因此，加強易耗品管理是我公司以及業(yè)主單位所共同努力的方向。

零星維修方案具體實施方案項目的分類日常零星恢復性維修項目。包括：墻面、地面（含衛(wèi)生間局部堵塞）、門窗、室內家具設施，院區(qū)道路、廣場、圍墻、排水溝蓋、花壇邊局部維護、維修，公共部分維護、維修；供水、電管網、供電線路、戶外照明、景觀燈維護、維修；排水排污管道、溝槽疏通、清淤；排水排污系統(tǒng)設施維修；化糞池清淤；漬水抽排及水加壓泵站設備維護維修及零配件更換。第二章歸口管理各類零星維修的工單由后勤管理處負責收集、整理報送資產管理處審核，資產管理處負責日常工單造價審核后勤管理處負責項目實施，和財審部門進行全過程監(jiān)督。工作流程一、網上報修：報修人員網上填寫報修單，后勤處管理人員根據(jù)報修內容，安排相應工種進行維修。維修完成，報修人在后勤管理處的紙質工單上填寫維修意見；二、紙質工單報修：報修人員、部門填寫紙質報修單，報修部門應簽字、蓋章后送至后勤管理處，安排相應工種進行維修。報修人在維修完成后應填寫維修意見。三、每張工單上報修部門應簽署報修時間，維修完成時間不得超過3天。四、完成后請交后勤處處長簽字確認，并蓋章。無簽字、蓋章工單視為無效。五、后勤管理處人員每月應收集、匯總本月工單，25號之前送交資產管理處審核，一月一結。超過時間視為自動放棄本月工作量。服務目標為了做好我院校舍和各類輔助設施零星維修工作，規(guī)范辦事程序，提高工作效率，確保維修質量，節(jié)約成本，更好的服務于教育教學、科研及師生員工，根據(jù)有關法律法規(guī)及學校有關文件精神，結合實際，特制定本辦法。服務管理制度零維修管理制度1.值班員必須認真執(zhí)行工作單(維修單)。2.在接到報修單20分鐘內必須到達現(xiàn)場進行處理。3.遇特殊情況時,必須征得客戶同意,另行約定修理時間,并在工單上注明。4.遇客戶單元特殊零件損壞,必須講清原因,取得諒解。5.進客戶區(qū)維修時,必須著裝整齊,使用文明語言,不得大聲喧嘩,與客人口角。6.值班員遇到解決不了的問題,不能講”我不會”、”你找別人”此類的話,要”我?guī)湍覀€人看看”或”我需要拿回去分析一下”。7.每天要對本班次所有的維修單進行登記。8.每周要對維修單匯總,對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。服務流程維修過程1、接到維修工作單后，按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下），必要時要穿上鞋套。2、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。4、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。5、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶在維修工作單上簽署意見和姓名。6、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。7、接過用戶支付的維修費用、維修工作單后，必須向用戶致辭謝。8、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與用戶告別，返回工程部或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。9、下班前必須將當然所有維修工作單和維修款項交回工程部，如有未完成維修項目的須向上級領導說明原因，由維修領班按實際情況重新安排。內部崗位責任制1、嚴格遵守公司《員工手冊》及《作業(yè)標準》，服從管理，樹立良好的服務意識，及時處理業(yè)主報修；2、熟悉項目內部結構，公共設施，房屋結構及水、電、氣管線走向；3、工作時間嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故發(fā)生；4、負責公共部位照明的巡檢與維修；5、負責對公共設施設備的巡視和保養(yǎng)，并做好記錄；6、負責對公共能耗計量表的數(shù)據(jù)采集；7、發(fā)現(xiàn)重大疑難情況和安全隱患應立即向上級反映，并采取相應措施；8、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料；9、完成領導安排的臨時性任務。物業(yè)維修的工作職責31、協(xié)助集團工程主管審核業(yè)戶裝修申請，并對裝修現(xiàn)場進行巡查，確保無違章裝修。對違章行為予以制止，確保物業(yè)正常運作。對裝修驗收，簽署書面意見。對裝修資料予以建檔、管理。2、對轄區(qū)系統(tǒng)進行巡查、試運行，確保高低壓變配電房、照明、防雷、消防、閉路監(jiān)視、水泵房、給排水系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、中央空調維護等正常運作。3、負責對業(yè)戶提供有償及無償?shù)木S修服務工作，及時反饋給物業(yè)管理部。對維修服務的質量、時間、成本、服務態(tài)度等方面進行綜合考核。4、與消防、電梯、智能外判維修保養(yǎng)單位建立良好工作關系，監(jiān)督工作質量、進度，記錄現(xiàn)場工作情況及檢查結果。物業(yè)維修的工作職責1、負責所在物業(yè)項目日常設備的維護2、負責對設施設備例行安全檢查并登記3、負責所在項目綜合維修日常管理工作物業(yè)維修的工作職責負責園區(qū)內公共設施關于磚、木、瓦、水、電、焊等方面的維護、修補；負責現(xiàn)場根據(jù)部門主管的指揮處理各種突發(fā)事件；負責報修工單的記錄、處理、追蹤、關閉等工作；負責維護維修的方案制定及物料采購相關事項；負責園區(qū)內公共設施的巡視和保養(yǎng)；上級交辦的其它工作，以及未完成本崗位工作所需的其它工作。物業(yè)維修的工作職責1、嚴格遵守配電室相關規(guī)程及公司其它管理制度2、負責配電室設備的運行維護等其它相關工作，確保配電設備的穩(wěn)定運行3、熟知配電系統(tǒng)基本原理，具有相關知識，可根據(jù)現(xiàn)象判斷故障點，并上報；4、配合完成配電室及其它設備(采暖、制冷、給水等)的維護保養(yǎng)工作5、檢查和巡視各類設備運行狀態(tài)，填寫相關記錄表，并能根據(jù)填寫數(shù)據(jù)分析設備運行狀態(tài)6、負責園區(qū)內各區(qū)域內設備設施簡單維修、維護類工作7、聽從領導安排的其它工作物業(yè)維修的工作職責1、熟悉國家有關技術法規(guī)及標準，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。2、熟悉辦公樓的變配電設備、高低壓配電系統(tǒng)和設備自動化控制、消防報警、通信、監(jiān)控及廣播分布情況。3、熟練掌握操作程序，了解設備性能、工作原理、參數(shù)指標等，確保所管轄設備始終處于良好的運行狀態(tài)，并在巡檢表上做好相應的記錄，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理。4、負責所管轄區(qū)域內的衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。5、做好各項工作的記錄和交接，做到高效、優(yōu)質、安全地完成維修任務。6、維修秉承“完工清場、節(jié)約用料”的態(tài)度，努力使客戶滿意；如維修項目確實無法完成，應向客戶做好耐心的解釋工作，并提供合理的建議。7、遇到突發(fā)事件時，應熟知應急預案的實施及正確的處理方法，確保使可能發(fā)生的損失降到最低點。8、維修人員必須持證上崗，熟悉變配電設備操作方法及應注意的安全事項。9、按時完成上級領導交辦的一切工作任務。管理運作制度及標準物業(yè)維修管理制度為了加強物業(yè)公司維修管理，更好的為辦公樓業(yè)主提供服務，填補公司服務缺陷，提升物業(yè)服務品質，根據(jù)物業(yè)實際情況，特制定本制度：第一條維修管理流程1.1客服部接待人員負責接收維修事項，并對維修過程進行跟蹤，針對每個報修項目進行回訪，維修主任每周對日常維修結果進行匯總統(tǒng)計，報管理處經理。1.2由品質部負責不定期派工單抽查回訪，監(jiān)督維修效率、服務質量及業(yè)主滿意度。第二條緊急報修（告）事件處理流程遇緊急報修(告)事件（如跑水、火災、人身安全受到威脅等情況）前臺人員需仔細傾聽事件情況、詳細記錄報修(告)人的聯(lián)系方式及具體位置，并立即用對講機呼叫相關責任人趕往現(xiàn)場，同時報部門主管，聽從指示進行妥善處理。第三條可立即進行維修的報修處理流程3.1遇可立即進行維修的簡單維修項目，前臺人員可先通過對講機通知維修人員25分鐘趕往現(xiàn)場維修，并將報修記錄、維修人員登記到客服中心值班記錄，開出派工單。維修人員趕到現(xiàn)場維修完畢后，必須通過對講回復前臺人員維修完畢。前臺人員得到回復后立即告知房管員回訪（特殊情況酌情處理），在顧客溝通記錄上填寫業(yè)主意見。針對此類維修項目原則上必須當天報修、當天修復、當天回訪，房管員在確認當天無未回訪內容后方可下班。3.2如維修人員到現(xiàn)場查看無法立即修復的，通過對講告知前臺人員，并說明未完成原因及預計修復時間。前臺人員在客服中心值班記錄上進行仔細登記，并預約業(yè)主上門服務時間執(zhí)行“正常報修工作流程”（見下）3.3客服部負責建立投訴報修電子檔案的建立和輸入存檔工作。第四條正常報修工作流程4.1前臺人員接到業(yè)主報修后，準確記錄客戶住址、聯(lián)系方式、報修時間、報修內容到客服中心值班記錄，業(yè)主所介紹的報修事項確認已報修次數(shù)及之前處理進度并再次錄入本次報修時間及內容。（前臺人員務必問清業(yè)主在家時間）。4.2如屬于首次報修：添加到客服中心值班記錄的同時，前臺人員接修后告知區(qū)域房管員，房管員聯(lián)系業(yè)主查看現(xiàn)場確認報修是否屬實，在報修時填寫派工單一式三份，客服留存白聯(lián)、維修留存藍聯(lián)、庫管員留存綠聯(lián)。上述流程必須在報修后30分鐘之內完成。前臺人員認真將信息錄入到客服中心值班記錄內。并要求在每天上班后現(xiàn)行查看當天“派工單”，提醒區(qū)域房管員注意跟進。如當天下班前返單未歸，詢問并登記“未返單原因”，并上報部門主管跟進。之間如有業(yè)主詢問維修情況時，如在約定的時間范圍時，則答復業(yè)主耐心等待，若接近結束時間則匯報至部門主管及房管員，提示維修部加緊維修進度，若超過約定時間，則按第二、三次報修流程處理（見下）。如無特殊情況，避免出現(xiàn)二、三次報修情況，區(qū)域房管員有責任時時跟進維修進展，并爭取保證在原計劃修復時間內完成修復工作。當維修事項完畢后，維修人員請業(yè)主在“派工單”簽字確認維修結果的滿意度及處理完畢時間返單交前臺存檔。前臺人員隨即告知房管員進行電話回訪，詢問業(yè)主報修項目實際修復情況，征求其他意見或建議，填寫完整后錄入客服中心值班記錄并按派工單編號存檔備查。前臺人員將維修情況在客服中心值班記錄、返單存檔完整不缺失，原則為前臺人員必須一直負責跟進本人接報項目的全過程，包括客服中心值班記錄錄入、下單、提醒、接返單、存檔等后續(xù)工作。品質部不定期檢查，發(fā)現(xiàn)單據(jù)缺失的，追究責任人失職責任。4.3如屬第二、三次報修：第二、三次報修定義：凡屬未在規(guī)定的時間內處理完第一（二次）次報修的問題，凡屬第一（二次）次處理完后所報修問題依然存在，致使業(yè)主第二、三次向客服部報修第一（二次、三次）次報修的同一個問題的，均為第二、三次報修。前臺接待人員通過客服中心值班記錄和業(yè)主所介紹的報修事項確認為二次（或三次）報修后，查看二次（或三次）報修原因，應給予業(yè)主責權范圍內的簡單答復。結束通話后立即在將報修事項添加到客服中心值班記錄上。在業(yè)主報修后10分鐘之內，必須再次開出“派工單”（必須注明第幾次報修）一式三份，管理處經理在白聯(lián)上簽字確認與維修主任進行溝通并根據(jù)是實際情況分清責任人，屬某位工作人員失職造成的，追究責任人責任；屬疑難問題的，兩人共同負責跟進及支持協(xié)調該項維修項目，直至修復完成。進行二次（或三次）維修工作時，重復初次報修流程，“派工單”及“客服中心值班記錄”上同樣要標注預計（修復）返單時間，與前臺的工作溝通務必在業(yè)主二次（或三次）報修后的24小時內完成。第五條夜間報修流程5.1每天晚上物業(yè)公司各管理處有1名總值人員在辦公區(qū)域值班，接到業(yè)主報修后，填寫到“夜間值班記錄”上，可直接進行處理的，通過對講機呼叫值班維修人員立即趕往現(xiàn)場查看及維修，修復進展情況由維修人員隨時與值班人員聯(lián)系，直至修復。值班人員將維修進展最終狀況填寫到“夜間值班記錄”上。夜間無法修復的報修項目，值班人員仔細記錄，并必須在次日8：00前將情況告知前臺及區(qū)域房管員，以便跟進。5.2前臺人員每日上班需要檢查“客服中心值班記錄”，了解晚間發(fā)生的報修或其他突發(fā)事件，并依照上述流程完成報修工作。5.3如因工作銜接問題造成業(yè)主報修問題延誤，公司將追究相關人員責任，視情節(jié)嚴重情況處以50~200元罰款。第六條、有償維修操作流程6.1前臺人員接到業(yè)主有償報修后，準確記錄客戶住址、聯(lián)系方式、報修時間、報修內容到客服中心值班記錄本上，同時根據(jù)服務項目告知收費標準，并做好有償服務方式及維修人員姓名的解釋工作（有償服務用料耗材業(yè)主自行購買），并在派工單上注明有償服務及收費金額。6.2 維修人員接到派工單后，根據(jù)維修內容準備相關工具，在15分鐘內到達維修現(xiàn)場，勘察現(xiàn)場核實派工單有償服務內容，經業(yè)主確認后進行維修事宜，維修完畢后，清理現(xiàn)場，按照收費標準進行收費，并請業(yè)主在派工單業(yè)主簽字欄簽字確認后返回，將派工單和現(xiàn)金交回前臺，由前臺將現(xiàn)金上交財務部門。6.3前臺接待在維修完畢后，2日內做好有償維修服務的回訪工作，回訪重點為服務質量、服務滿意度、收費金額，同時做好有償服務回訪記錄及電子文檔的錄入工作。6.4維修人員提供有償服務時，收取費用必須開具財務正規(guī)收據(jù)，并由前臺存檔或歸還業(yè)主，嚴禁收錢不開票或打白條現(xiàn)象，所收款項最遲在次日上交財務部門，禁止挪用。6.5維修人員不得私自承攬有償維修服務，不得直接或變相索要小費，嚴禁接受紅包禮品，否則一經發(fā)現(xiàn)嚴肅處理，必要時追究相關法律責任直至開除。6.6維修主任、客服主任要做好有償維修服務的監(jiān)督和檢查工作。第七條、維修工行為規(guī)范及獎罰7.1工作時間一律按管理處規(guī)定著裝，佩帶工作牌，違者每次扣罰50元。7.2維修人員應禮貌待人，使用文明用語，不得與公司員工及用戶爭執(zhí)，違者罰款100元，情節(jié)嚴重者，給予辭退或開除處理。7.3維修人員應按管理處規(guī)定，根據(jù)日工作內容認真填寫派工單，以備公司管理部門查驗。7.4維修人員不得以任何理由拒絕或推諉監(jiān)控總值班室和維修部分配的各項工作，違者扣罰200元。7.5維修工作時間不得與用戶談論與維修項目無關事項，非經用戶同意不得使用用戶物品，違者扣罰30元。7.6維修工作時間不得在用戶家庭閑坐和做與維修項目無關的事，違者罰款100元。7.7維修前應事先做好用戶物品和地面等的保護措施，維修完成后應及時清理現(xiàn)場，違者罰款100元。7.8如發(fā)生用戶等對維修工行為的投訴，一經查實，確屬維修工行為失當，視情節(jié)扣罰當月工資30%-100%，直至除名。7.9如維修工作需延續(xù)超過正常工作時間，非經用戶主動提意，不得半途撤離，維修項目未完成將影響用戶正常生活工作的，則必須堅持完成，中途撤離現(xiàn)場也應做好現(xiàn)場清理工作，違者罰款200元。7.10班組負責人應嚴格監(jiān)察所轄人員行為，如有員工連續(xù)二次發(fā)生同種行為，視情節(jié)扣罰班組負責人工資10%-50%。7.11工作時間不得從事與工作無關的事情，違者扣罰50元。管理人員考核制度及標準考核制度及標準針對項目的服務標準和服務特點，制定質量績效考核辦法1.1月度考核：1.1.1部門經理每月根據(jù)日常檢查情況的統(tǒng)計，