注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》講義-037-0704-j

注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》講義-037-0704-jPAGE高頓財(cái)經(jīng)CPA培訓(xùn)中心電話：400-600-8011網(wǎng)址：微信公眾號(hào)：gaoduncpa第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目三、扣除項(xiàng)目的確定【歸納】土地增值稅扣除項(xiàng)目（六項(xiàng)）（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：地價(jià)+獲取時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用（契稅）（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)或：[（一）+（二）]×10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、兩個(gè)附加印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目——適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為包括：[（一）+（二）]×20%（六）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率或：購(gòu)房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買(mǎi)年限加計(jì)扣除]【分類(lèi)歸納1】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營(yíng)業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）[（一）+（二）]×20%【分類(lèi)歸納2】非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用定的價(jià)格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。【例題·單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（）。（2001年）A.稅務(wù)部門(mén)估定的價(jià)格扣除B.稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)商的價(jià)格扣除C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法（一）計(jì)算土地增值稅的步驟和公式第一步，計(jì)算收入總額第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（二）土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律關(guān)于土地增值稅的計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。【例題1·計(jì)算問(wèn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%，不考慮地方教育附加，印花稅稅率為0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）【答案及解析】（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入15000萬(wàn)元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（3000+4000）×10%=700（萬(wàn)元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（萬(wàn)元）⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除=（3000+4000）×20%=1400（萬(wàn)元）⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=3000+4000+700+825+1400=9925（萬(wàn)元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=15000-9925=5075（萬(wàn)元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=5075÷9925≈51%（5）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（萬(wàn)元）第二種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬(wàn)元）?！纠}2·計(jì)算問(wèn)答題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬(wàn)元購(gòu)得一臨街商鋪，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)l萬(wàn)元，購(gòu)置后一直對(duì)外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣(mài)，以80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置成本價(jià)為70萬(wàn)元，成新度折扣率為80%。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（2009年原制度節(jié)選）（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（不考慮地方教育附加）。（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥浚?）營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加=（80－50）×5%×（1＋7%＋3%）=1.65（萬(wàn)元）（2）印花稅=80×0.05%=0.04（萬(wàn)元）（3）可扣除項(xiàng)目=70×80%＋1.65＋0.04=57.69（萬(wàn)元）增值額=80－57.69=22.31（萬(wàn)元）增值率=22.31/57.69×100%=38.67%＜50%土地增值稅=22.31×30%=6.69（萬(wàn)元）。【歸納】配比型——項(xiàng)目配比計(jì)算方法在紛繁成本費(fèi)用項(xiàng)目條件中，只有已售（含視同銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無(wú)償移交政府）房地產(chǎn)的地價(jià)成本和建造成本可扣除；未開(kāi)發(fā)以及以開(kāi)發(fā)未售的地價(jià)成本和建造成本不可扣除?！纠}·計(jì)算問(wèn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，支付地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2009年2月至2010年3月中旬該公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生利息費(fèi)用300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷(xiāo)售部分全部售完，取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。（說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；不考慮地方教育附加；契稅稅率為3%；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。）（2010年）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年4～6月共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年4～6月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥浚?）4～6月應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703（萬(wàn)元）（2）4～6月應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加=3×（7%+3%）+700×（7%+3%）=70.3（萬(wàn)元）（3）應(yīng)繳納的契稅=6000×3%=180（萬(wàn)元）應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）×70%×80%=3460.8（萬(wàn)元）（4）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本=5800×80%=4640（萬(wàn)元）（5）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬(wàn)元）