2014年九江盈聯(lián)時代廣場項目介紹及酒店建設(shè)調(diào)研30p

盈聯(lián)·工貿(mào)創(chuàng)業(yè)園鳥瞰圖湖口縣2014年財政總收入確保25億元，力爭30億元；生產(chǎn)總值增長10%左右；固定資產(chǎn)投資增長10%；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長25%左右；社會消費品零售總額增長15%；農(nóng)民人均純收入增長11%；三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整為8.2︰73.5︰18.3；人口自然增長率控制在8‰以內(nèi)。2015年財政收入將達50億元。

GDP,財政收入，固定資產(chǎn)增長表明，本地區(qū)正處于一個快速發(fā)展期。一、湖口經(jīng)濟發(fā)展狀況◆地區(qū)GDP保持在10%的年增長率，高于全國水平，省內(nèi)排名靠前。二、湖口城市未來發(fā)展規(guī)劃到2015年，全縣生產(chǎn)總值超過300億元，年均增長25%以上；財政總收入超過50億元，年均增長35%以上；固定資產(chǎn)投資超過280億元，年均增長25%以上；社會消費品零售總額超過23億元，年均增長15%以上。

到2015年，一產(chǎn)提效增收、二產(chǎn)提質(zhì)增量、三產(chǎn)提速增長，三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整為8.2︰73.5︰18.3?？萍歼M步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到53%以上。

到2015年，縣城建成區(qū)面積達到18平方公里，人口達到15萬人，城鎮(zhèn)化率達到50%以上。到2015年，森林覆蓋率提高4個百分點；城市人均公共綠地面積達到12平方米；生態(tài)文明鄉(xiāng)村占自然村莊的比重超過60%；到2015年，單位在崗職工年平均工資達到4萬元，年均增長12%；農(nóng)民人均純收入達到1萬元，年均增長11%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；人口自然增長率控制在7.8‰以內(nèi)。

輝煌2015年（湖口縣第十二五規(guī)劃）數(shù)據(jù)及部分圖文來源：湖口縣政府官方網(wǎng)站進一步完善城市路網(wǎng)，新增城市道路面積30萬平方米，高標準完成景湖路、海青路、規(guī)劃二路及臺山大道、教育北路、學(xué)前路、桃源路延伸工程。進一步加快東擴西改，向東發(fā)展海山新區(qū)，向西打造洋港新區(qū)，基本完成洋港大道拓寬延伸、“兩區(qū)”隧道及連接線工程，中心城區(qū)拉大到18平方公里，建成區(qū)面積擴大到13.6平方公里，大九江衛(wèi)星城和沿江新型工業(yè)城市框架基本形成。城市功能進一步完善。三、湖口發(fā)展規(guī)劃老城區(qū)新城區(qū)潛質(zhì)區(qū)四、湖口區(qū)域發(fā)展規(guī)劃5個投資100億元以上的特大項目數(shù)據(jù)及部分圖文來源：湖口縣政府官方網(wǎng)站湖口縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售情況統(tǒng)計表

2014年9月數(shù)據(jù)來源：湖口縣房地產(chǎn)管理局五、湖口房地產(chǎn)市場基本形勢全年實施城建重點項目51個，建筑總面積超過150萬平方米，城鎮(zhèn)化率達到47.5%。城市框架進一步拉開。湖口縣地塊功能與人口輻射分布圖項目1KM輻射半徑項目3KM輻射半徑地名標注符號人數(shù)西門社區(qū)117081人蓮灣社區(qū)218626人大嶺社區(qū)316849人三里社區(qū)426253人潘湖社區(qū)518918人臺山社區(qū)616374人鐘山社區(qū)712672人柏樹社區(qū)814206人拓磯社區(qū)912086人月亮村1013622人洪湖村1112876人勝利村1212898人云亭社區(qū)1318942人大中社區(qū)1416227人雙橋村委會A212482人西山村委會A612978人龍山村委會A712591人總計人口265681人地塊發(fā)展（預(yù)測）150萬平方米160000人總計人口425681人總規(guī)>150萬平方米數(shù)據(jù)來源：湖口縣房地產(chǎn)管理局項目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅利用機會規(guī)避劣勢減少劣勢避免威脅機會(OPPORTUNITY)威脅(THREAT)劣勢(WEAKNESS)優(yōu)勢(STRENGH)項目綜合評價：本項目位于極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，是湖口休閑，消費、體驗、購物綜合的商業(yè)項目，順承了城市化及湖口規(guī)劃地位、交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟升級的歷史時機，為項目多物業(yè)類型的多元化發(fā)展提供了巨大機會。項目分析區(qū)位潛力優(yōu)勢：本案位于新開發(fā)區(qū)核心地帶發(fā)展?jié)摿薮?。工業(yè)園巨大的區(qū)位優(yōu)勢為本案帶來商機。開發(fā)區(qū)的建設(shè)加速了居民結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶來巨大消費力。體量承載優(yōu)勢：本案屬中性規(guī)模，定位先進能形成聚焦效應(yīng)，搶占市場。經(jīng)營種類豐富多樣，滿足顧客休閑消費、體驗購物等需求，一站式吃喝玩樂。經(jīng)營管理優(yōu)勢：在湖口導(dǎo)入最先進的商業(yè)理念，多種經(jīng)營方式并存。吃喝玩樂，辦公休閑一站式服務(wù)。政府政策優(yōu)勢：重點扶持項目。有引進產(chǎn)業(yè)帶動市場的決心。政府未來中心規(guī)劃的確立。。隨著政府進行合理性與前瞻性的城市規(guī)劃，湖口商業(yè)潛力巨大，市場可塑性強。六、小結(jié)：以湖口縣老城區(qū)提升為基礎(chǔ)、以新縣政府周邊為生活居住區(qū)，金砂灣、銀砂灣工業(yè)開發(fā)區(qū)兩翼齊飛,湖口片區(qū)商業(yè)互動、鯤鵬展翅的城市發(fā)展格局迅速形成。政府大手筆的投入，對縣城商貿(mào)市場中心、生活居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)等的改造，新城大格局已經(jīng)開始啟動。城市合理、科學(xué)的規(guī)劃：九江市的副中心,優(yōu)越的水陸交通構(gòu)筑新型，工業(yè)化山水園林城市。湖口未來的發(fā)展不可阻擋。工業(yè)的繁榮，旅游業(yè)的興起帶動了湖口這座城市的活力，人均消費力迅猛發(fā)展，尤其是服務(wù)行業(yè)的升級，帶來了供需兩旺的良好局面。一、周邊地區(qū)及本案資源整合本案的資源的整合，應(yīng)取決于以下幾個原則：定位必須符合湖口的整體發(fā)展；有利于本案價值提升，包括物質(zhì)價值和精神價值；培育市場的戰(zhàn)略理念；以招商為主。城市功能性項目建設(shè)，建成金砂灣學(xué)校、園區(qū)醫(yī)院和26萬平方米海山綜合小區(qū)，建設(shè)3萬平方米文化體育中心、8萬平方米贛北農(nóng)貿(mào)城、20萬平方米中央商務(wù)區(qū)、30萬平方米華美立家生活廣場和首座國際甲等寫字樓力山世貿(mào)中心，完成公安、交通、水產(chǎn)、移動、煙草、工商、農(nóng)發(fā)行業(yè)務(wù)用房主體工程，海正明城、天邦泰宇等商業(yè)商住項目快速推進，園區(qū)、城區(qū)實現(xiàn)融合發(fā)展?！駥^(qū)域、內(nèi)部資源的整合本案可整合的資源資源特點資源的外延及嫁接價值區(qū)位1.城市東拓，市政配套逐步完善。2.占據(jù)園區(qū)軸心點，商業(yè)價值突顯。1、原先湖口本地主要休閑消費流向九江，市場較為空白。2、形成特色消費，吸引來往湖口客商及旅游者。產(chǎn)業(yè)（含旅游）1、產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)富需求的結(jié)合2、湖口發(fā)展資源的擴散本案特色休閑購物模式吸引消費者。突出其國際化、品牌化特征。3、借助贛北地區(qū)旅游的擴散，提升本案的購物氛圍、物業(yè)形象與價值。內(nèi)部（縣域經(jīng)濟的膨脹、GDP的快速增長、人口的消費指數(shù)上升）1、人流巨大2、輻射和影響面寬1、利用人流作口碑傳播●對政策資源的整合本案可整合的資源資源特點資源的外延及嫁接價值1、市政府對該項目的大力支持1、確定性2、需要我方提出具體措施1、為本案提供宏觀的操作背景2、根據(jù)市場的需求量身定做系列政策2、是政府對該項目區(qū)域的重視金砂灣工業(yè)園的全面打造未來該地區(qū)商業(yè)規(guī)劃的確立1、該地區(qū)消費、商業(yè)中心的確立2、人流增大輻射能力增強。3、縣政府對引進工業(yè)園企業(yè)經(jīng)營者的真誠愿望1、操作難度大2、根據(jù)我方需求提出具體要求政府是否愿意提供相應(yīng)優(yōu)惠政策吸引外企。本案資源整合的目標——形成本案優(yōu)勢資源的全面整合，以高起點高發(fā)展的戰(zhàn)略要求帶動本案整體價值的提升本案資源整合方式——

為了將本案可整合的資源進行系統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)，必須建立在具有國際代表性的商業(yè)特色、引領(lǐng)在國際性的產(chǎn)業(yè)市場高度上來。本案是以工業(yè)園區(qū)為主導(dǎo)，商業(yè)發(fā)展作為核心的項目其核心理念包括三個層面：產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念、核心主題理念和市場理念。核心理念體系產(chǎn)業(yè)理念基礎(chǔ)主題理念市場理念內(nèi)涵外延

進出口加工基地及小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園資源整合與得天獨厚的優(yōu)勢提升

九江市及周邊獨具風(fēng)格的綜合性休閑消費購物中心二、核心理念體系1、核心發(fā)展理念的構(gòu)筑模型1、定位角度——本案要依托整個鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、湖口縣“十二五”的發(fā)展和規(guī)劃，以優(yōu)秀的物業(yè)條件為基礎(chǔ)，以前瞻性的思考和運作為依托，以超前的規(guī)劃為引導(dǎo)，以先進的管理理念為保障，締造以市場需求為前提的“時代廣場”?！獙崿F(xiàn)經(jīng)濟、社會雙重效益。經(jīng)濟效益：實現(xiàn)最大化的利潤、最優(yōu)的招商、銷售部署，最可持續(xù)的經(jīng)營。社會效益：創(chuàng)建湖口縣新名片，提升至獨有的國際化形象。2、概念定位⑴地域概念：聚力沿江開發(fā)，工業(yè)經(jīng)濟逆勢增長⑵個性概念：國際化商業(yè)視角，國際化的個性特點。以個性化的整體概念為統(tǒng)領(lǐng)，其個性自然得到彰顯。⑶地位概念：商業(yè)中心。三、定位體系3、形象定位

本項目在消費者心目中培養(yǎng)并建立起一種“全新的體驗式休閑購物模式”——湖口的時代廣場，開創(chuàng)湖口創(chuàng)富新時代。突出“湖口mall”的品牌形象。

湖口首家專業(yè)以mall形態(tài)打造的復(fù)合型商業(yè)航母市場調(diào)研回顧宏觀經(jīng)濟分析國家經(jīng)濟調(diào)控逐步加強，對商業(yè)地產(chǎn)影響較小，投資轉(zhuǎn)向三四線城市；湖口經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)、旅游業(yè)帶動城市商業(yè)發(fā)展，并對商服提出更高要求；項目商業(yè)應(yīng)符合城區(qū)內(nèi)“西改東拓”的規(guī)劃方向，符合區(qū)域內(nèi)居住休閑區(qū)的總體定位，立足于對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的升級，滿足區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的整體需要；“西改東拓”工程將為項目帶來大量的政務(wù)、商務(wù)、高管、務(wù)工人群，對本案的商業(yè)提出了中高端品質(zhì)化的要求。市場調(diào)研回顧市場研究分析湖口零售消費習(xí)慣主要集中在以老街、大市場為核心的縣城中心地段，零售消費習(xí)慣很難改變或引導(dǎo)。本項目應(yīng)充分發(fā)揮規(guī)劃布局優(yōu)勢，塑造符合市場需求的新型商業(yè)形態(tài)，合理引導(dǎo)市場消費；項目應(yīng)注重突破湖口現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和格局，提升項目整體的品質(zhì)和檔次。尤其在餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)上，需營造一個全新的消費環(huán)境；項目未來將面臨家具專業(yè)市場、小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)城等大型商業(yè)項目的競爭，本案應(yīng)在業(yè)態(tài)定位和規(guī)劃上避免與之直接競爭，錯位經(jīng)營，滿足消費需求空白點，依托酒店功能，打造以餐飲、休閑娛樂功能為主的大型商業(yè)項目。市場調(diào)研回顧商家需求分析湖口整體市場容量較小，尤其是本地商家拓展意向不強。但隨著湖口經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市商業(yè)規(guī)劃不斷升級，需要正確引導(dǎo)湖口本地商家的意識，升級現(xiàn)有商業(yè)形象，提升經(jīng)營水平和檔次環(huán)境；引入餐飲、休閑娛樂類商家，形成集聚效應(yīng)，扎堆經(jīng)營，形成各個業(yè)態(tài)之間良性互動；結(jié)合項目地塊特征，配合項目整體定位，打造新型的物業(yè)形態(tài)，為商家打造全新的商業(yè)平臺；市場調(diào)研回顧消費需求分析湖口中高端零售流向九江，中低端零售依然集中在老街、大市場等，本案依托零售主力店帶動周邊商業(yè)的常規(guī)發(fā)展模式不適合本項目的發(fā)展方向，后期風(fēng)險較高；消費者去聯(lián)盛、君安、鵬泰超市的購物習(xí)慣已經(jīng)形成，市場飽和度較高，本案處于兩大超市輻射范圍內(nèi)，不適宜依托超市的商業(yè)發(fā)展模式；項目在整體環(huán)境和品質(zhì)上需要在周邊商業(yè)基礎(chǔ)上有一個較大的提升，才能更具消費吸引力；湖口目前比較缺乏消費環(huán)境好、品質(zhì)感強的星級酒店和餐飲場所，大型集中式的娛樂場所也較有市場，項目只有打造一個環(huán)境品質(zhì)較好的星級酒店、餐飲及娛樂集中地，才能最有效的吸引目標消費者。項目整體定位地塊發(fā)展目標

目標一：現(xiàn)金為王，快速回籠資金，確保項目滾動開發(fā)1

目標二：商業(yè)的成功穩(wěn)定運營，商業(yè)價值不斷提升2

目標三：通過商業(yè)的成功操作，提升其它物業(yè)價值3

目標四：提升品牌美譽度，樹立開發(fā)商口碑4項目整體定位地塊發(fā)展方向項目整體定位項目物業(yè)組成

物業(yè)組成景觀商業(yè)街在商業(yè)上通過主題特色化業(yè)態(tài)組合、品牌多元化及物業(yè)產(chǎn)品多功能組合建立項目整體形象吸引消費人流。高端酒店打造湖口首個高標準星級酒店，滿足區(qū)域內(nèi)中商務(wù)、旅游、政務(wù)消費需求。物業(yè)組成大型商業(yè)綜合體購物、休閑、餐飲、娛樂、兒童樂園為一體的城市綜合體打造湖口高端商業(yè)典范。物業(yè)組成金融中心金融中心打造的是甲級型商業(yè)寫字樓，共十二層，約8千多平方米。底層以金融銀行為主，上面為商務(wù)辦公寫字樓，聚集大量金融機構(gòu)和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。大廈外觀恢弘典雅，內(nèi)部方正實用，巧妙規(guī)劃了公共空間，追求經(jīng)典純粹的商用物業(yè)功能構(gòu)造。小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園

由高配置的商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成。創(chuàng)業(yè)園以軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意、通訊網(wǎng)絡(luò)、科技研發(fā)、節(jié)能環(huán)保等高新型小微企業(yè)為主要培育對象，采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的方式物業(yè)組成外貿(mào)出口加工基地

湖口外貿(mào)加工基地是盈聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司在“盈聯(lián)工貿(mào)創(chuàng)業(yè)園”開發(fā)的外貿(mào)生產(chǎn)加工基地，面向全球化經(jīng)營貿(mào)易，市場遍布東南亞、歐洲、北美和南非大陸，顧客來自五大洲、四大洋。項目整體定位項目功能定位項目整體定位項目酒店定位高端星級酒店選擇原因長遠價值：為湖口經(jīng)濟發(fā)展提供高端配套服務(wù)，通過高品質(zhì)的星級酒店，樹立項目形像，聚集中高端消費。項目整體定位項目消費者定位次級輻射圈：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群湖口現(xiàn)轄5