房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程模板

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理簡明步驟為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目標企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目標行政審批辦理步驟簡明說明以下。一個完整房地產(chǎn)項目從開始到完工,大致能夠分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)勘察設計院對待建項目進行研究并制作匯報書,應附有具體計劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠開發(fā)資金。第二部分行政審批部分依據(jù)中國目前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目標行政許可程序通常共分六個階段：1）選址定點；2）計劃總圖審查及確定計劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）計劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程完工綜合驗收立案。一、選址定點階段。此階段通常辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究匯報和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體計劃和土地供給方法審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)境保護局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)境保護意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、計劃部門辦理項目選址意見書。二、計劃總圖審查及確定計劃設計條件階段，此階段辦理以下通常事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)境保護局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、計劃部門對計劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地計劃許可證》。5、計劃部門確定建設工程計劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下通常事項：1、計劃部門對初步設計計劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)境保護局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計同意文件要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，依據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委依據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出《建設工程施工圖設計文件審查匯報》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查同意書》。四、計劃報建圖審查階段，此階段辦理以下通常事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)境保護局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、計劃部門對變更部分計劃設計補充核準計劃設計條件，在建設單位繳納相關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程計劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下通常事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程經(jīng)過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下通常事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應該提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證實材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程計劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設資金達成工程建設總投資25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和完工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工協(xié)議；4、商品房預售方案。預售方案應該說明商品房位置、裝修標準、完工交付日期、預售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應該附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程完工綜合驗收立案階段。此階段辦理以下通常事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供完工驗收匯報進行立案審查。2、財政部門對建設項目應繳納行政事業(yè)性收費和基金進行核試驗收。3、計劃部門、市政部門、水利局、環(huán)境保護局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局和其它需要參與驗收部門，根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章相關要求對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。計劃部門依據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程計劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求，出具建設工程項目完工綜合驗收立案證實；不符合標準或要求，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房全部權初始（大產(chǎn)權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證實文件或土地使用權證；（4）建設用地計劃許可證；（5）建設工程計劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋完工驗收資料（8）房屋測繪結果；（9）依據(jù)相關要求應該提交其它文件。以上多個階段，需增加或降低相關事項立即限，各地依據(jù)實際情況，會有不一樣差異。各個程序辦理時間，絕大部分全部少于15天，通常在7天內(nèi)。所需要費用，因為相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所取得利潤，行政審批費用能夠忽略不計。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)項目開發(fā)步驟圖

選址研究，尋求合作伙伴，簽署合作意向，協(xié)議及協(xié)議書

向計劃管理部門申領計劃關鍵點，以獲取計劃關鍵點通知書，編制項目提議書

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向計委申報立項匯報

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計委函至計劃局

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計劃局會簽返計委

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計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

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利用“房地產(chǎn)市場信息評定系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資教授系統(tǒng)”進行項目投資具體可研測算，編制可研匯報

計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研匯報

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對可研批復，兩委會簽，即下達計劃設計任務；利用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作

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據(jù)此辦理征地及前期計劃準備工作，開計劃設計任務通知

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計劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門征求意見

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新征地到土地局、計劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科

結果報市房地局

結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院計劃局辦理建設用地計劃據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，結果給設計人許可證用地同意書,評定項目建設用地地價

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申請確定計劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

按計劃設計條件咨詢意│

見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房

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計劃局審查后下計劃條件通知單發(fā)拆遷許可證

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委托進行計劃方案設計動遷會及拆遷安置

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到計劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

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計劃局審方案提出意見1.到園木局申請伐樹許可證

│2.了解線路情況和供電局運行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案

│3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

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進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）

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領建筑工程計劃許可證出施工圖開節(jié)能證實

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利用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”到計委申請，列入到稅務局取稅單

制作資料計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內(nèi)外銷到建委工程處領開工持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領

許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證

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建委、物價局下文批價

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利用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”

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“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證實市政條件落實

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四源費繳納

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到開發(fā)辦市政處核實任務

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開發(fā)辦工程處同意招標

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填招標申請書并到市招標辦登記

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招標辦看現(xiàn)場

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利用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底

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招標辦審查標底

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開標會

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定協(xié)議，寫評標匯報，發(fā)中標通知書

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招標辦蓋章同意

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施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書

同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務資金起源，任處登記

務起源及一切手續(xù)

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工

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1.小區(qū)內(nèi)線1.通知區(qū)園1.按道路1.到自來1.到熱力（自建鍋1.到煤氣企業(yè)

路委托設林局綠化方案進水業(yè)務企業(yè)報爐房）報裝

計辦行施工科報裝裝1.環(huán)境保護2.到計劃科定

2.委托施工2.交綠化費2.市政辦委托線2.委托線局同線路方案

3.配電室土3.綠化施工事處養(yǎng)路設計、路設計意鍋3.設計

建工程驗路隊驗施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場

收收驗收驗收計劃5.施工

4.設備安裝2.到市政位置6.業(yè)務科檢驗及驗收監(jiān)理所2.委托同意接氣

5.送電下水報設計7.憑通氣單到裝3.到勞動管網(wǎng)所辦固

3.計劃設局報裝定資產(chǎn)轉移

計4.環(huán)境保護局手續(xù)及通氣

4.完工驗審查消手續(xù)

收音除塵8.憑接氣單到

設備液化氣企業(yè)

5.完工驗收辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣

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全部工程完工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權證

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利用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段

《房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)項目開發(fā)步驟圖》房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費用。組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品制造成本和建筑安裝工程施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（企業(yè)本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生管理費用、財務費用，和為銷售、出租、轉讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生銷售費用。目錄組成核實核實程序成本控制意義方法編輯本段組成1．土地使用權出讓金。國家以土地全部者身份，將一定年限內(nèi)土地使用權有償出讓給土地使用者。土\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本地使用者支付土地出讓金估算可參考政府前期出讓類似地塊出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街情況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境情況及土地現(xiàn)實狀況等原因修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布城市基準地價或平均標定地價，依據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等原因修正得到。2．土地征用及拆遷安置賠償費。(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生費用關鍵有土地賠償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗賠償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費估算可參考國家和地方相關要求進行。(2)拆遷安置賠償費。在城鎮(zhèn)地域，國家和地方政府能夠依據(jù)法定程序，將國有貯備土地或已由企、機關或個人使用土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其它建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按要求給以賠償。它實際上包含兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷賠償費。3．前期工程費。前期工程費關鍵包含：\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)項目標計劃、設計、可行性研究所需費用。通常能夠按項目總投資額一定百分比估算。通常計劃及設計費為建安工程費3％左右，水文地質(zhì)勘探費可依據(jù)所需工作量結合相關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。關鍵包含地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路費用等。這些費用能夠依據(jù)實際工作量，參考相關計費標準估算。4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設總成本費用。關鍵包含建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)和室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采取單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法和類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包含供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采取單位指標估算法來計算。6．公共配套設施費。它關鍵包含不能有償轉讓開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生支\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本出。其估算可參考“建安工程費”估算方法。7．不可預見費。它包含基礎預備費和漲價預備費。依據(jù)項目標復雜程度和前述各項費用估算正確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。8．開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔多種稅金和地方政府或相關部門征收費用。在部分大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資組成中占較大比重。應依據(jù)當?shù)叵嚓P法規(guī)標準估箅。編輯本段核實1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核實時，象其它行業(yè)一樣.首先應該確定成本歸集對象，即成本核實單位。對于小規(guī)模開發(fā)，如單幢或幾幢房屋開發(fā)，這個問題比較輕易處理，能夠將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設置一個成本核實單位。不過對大規(guī)模開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核實對象不能過細(如以單幢為單位)，因為這么做勢必會增加工作量，使核實工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核實單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時間，這么做勢必使成本核實資料滯后，失去其在管理上作用。應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目標工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象關鍵依據(jù)。對大開發(fā)項目應該合適分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不一樣類型商品房按不一樣開發(fā)期進行分塊，便于費用歸集和成本結算，這么才能充足發(fā)揮成本核實作用。2、成本項目標設置。正確劃分成本項目，能夠客觀地反應產(chǎn)品成本結構，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度要求，“開發(fā)成本”作為一級成本核實科目，企業(yè)應在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核實。怎樣確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，尤其是單筆發(fā)生費用，應盡可能合并。如多種配套費用支出，可設置一個“配套費用”明細科目進行核實。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生費用應單獨設置科目核實。如土地費用、土建費用及設備費用，尤其是土建費用，如系分協(xié)議發(fā)包還應該按協(xié)議進行明細核實，方便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程完工決算提供資料。3、間接費用核實。企業(yè)間接費用關鍵包含管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本業(yè)會計制度要求，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這么處理，對部分費用來說，有悖于會計配比性標準。比如，為項目貸款而支付利息和項目標前期銷售費用，這些費用特點是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核實，勢必會形成虛假財務結果，不能客觀地反應企業(yè)實際經(jīng)營情況。所以，筆者認為，對受益對象明確貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核實。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目標一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核實，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉入“銷售費用”科目。4、項目標完工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核實最終目標是計算出項目標總成本和單位可銷售面積開發(fā)成本，方便企業(yè)結出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且包含到工程款支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為多種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)部分配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中公建設施臨時不能實施，或押金收回久拖不決等，全部會影響整個開發(fā)項目標完全建成，進而影響項目決算。怎樣處理這個問題，能夠經(jīng)過“預提費用”科目將還未實施工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。因為這部分工程支出，通常在項目總投資中所占百分比很小，這么做對項目標總成本和單位成本不會造成較大影響。編輯本段核實程序房地產(chǎn)開發(fā)成本核實是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本過程。開發(fā)產(chǎn)品成本核實程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核實開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵照步驟和次序。其通常程序是：1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用因為開發(fā)規(guī)模不一樣，房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集對象也是不一樣。對于小規(guī)模開發(fā)，如單幢或幾幢房屋開發(fā)，這個問題比較輕易處理，能夠將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設置一個成本核實單位。不過對大規(guī)模開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必需科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核實不能過細(臺以單幢為單位)，因為很多直接開發(fā)費用極難分攤到每幢房屋，這么做勢必會增加工作量，使核實工作繁瑣化。相反，成本核實也不能簡單地以小區(qū)為核實單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時間，而其中所開發(fā)商品房卻是陸續(xù)完工出售，這么做勢\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本必使成本核實資料滯后，失去其成本結算和管理上作用。本文認為：應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目標工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象關鍵依據(jù)，對大開發(fā)項目應該按不一樣開發(fā)期進行分塊，便于費用歸集和成本結算，充足發(fā)揮成本核實作用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核實對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記相關賬戶。(2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記相關賬戶。(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集開發(fā)間接費，按一定方法分配計入各開發(fā)成本核實對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。經(jīng)過上述程序，將應計人各成本核實對象開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反應產(chǎn)品成本結構，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度要求，“開發(fā)成本”作為一級成本核實科目，企業(yè)應在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核實。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、尤其是單筆發(fā)生費用，應盡可能合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生費用應單獨設置科目核實。為核實開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本，企業(yè)可依據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)業(yè)務要求，設置下列賬戶：(1)“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生各項費用\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本，貸方登記開發(fā)完成已完工驗收開發(fā)產(chǎn)品實際成本。借方余額反應未完開發(fā)項目標實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本種類，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”、“配套設施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核實對象進行明細核實。(2)“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核實單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項間接費用，包含工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核實單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核實對象開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不一樣單位、部門(分企業(yè))設置明細賬戶。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度要求，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，這么處理，對部分費用來說，有悖于會計配比性標準。該標準要求：企業(yè)各項收入和和其相關聯(lián)成本、費用，應該在同一會計期間內(nèi)給予確定和計量。比如，為項目貸款而支付利息和項目標前期銷售費用，這些費用特點是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核實，勢必會形成虛假財務結果，不能客觀地反應企業(yè)實際經(jīng)營情況。3、計算并結轉已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本計算已完開發(fā)項目從籌建至完工驗收全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產(chǎn)品實際功效和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉進入相關賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核實最終目標是計算出項目標總成本和單位可銷售面積開發(fā)成本，方便企業(yè)結出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項目決議，因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且包含到工程款支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為多種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)部分配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中公建設施臨時不能實施，或押金收回久拖不決等等，這些全部會影響整個開發(fā)項目標完全建成，進而影響項目決算。怎樣處理這個問題，本文認為完全能夠經(jīng)過“預提費用”科目將還未實施工程預算預提計入成本，方便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。因為這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占百分比很小，所以對項目標總成本和單位成本通常不會造成較大影響。編輯本段成本控制意義成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中含有十分關鍵意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為關鍵。中國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面原因外，也有其價格形成機制方面原因。依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房假如售價下調(diào)則有利于樓市跑量。開發(fā)商之所以終年不能下調(diào)售價，其中一個關鍵原因就是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制不力，成本居高不下緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，降低國民經(jīng)濟損失有著一定意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時代。十年前，深圳某著名房地產(chǎn)企業(yè)董事長曾公開宣稱利潤低于40%房地產(chǎn)項目不做，而現(xiàn)在利潤能維持在12%左右就算是好項目了。早年因為土地及資本市場化運作不規(guī)范和房地產(chǎn)消費市場不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。伴隨國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范，尤其是國家加強了對土地市場管理和整理（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經(jīng)營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌協(xié)議取得土地使用權方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權必需根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)范要求進行，即必需以掛牌、招標、拍賣方法取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理發(fā)展道路。國家加強了金融市場宏觀調(diào)控，對資本市場多種違規(guī)行為加以整理和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過分市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高財務杠桿進行高風險、粗放式開發(fā)已成往事，必需踏扎實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。伴隨中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)日益放開，部分資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）和中國部分集團型企業(yè)在全國擴張（如萬科、萬達、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場競爭將愈加日趨猛烈，在相同條件下，在未來售價不明確或只能預估售價情況下，只有成本控制得很好企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相正確比較優(yōu)勢，才有可能取得土地使用權及開發(fā)權，成本控制不力企業(yè)必將會被市場所淘汰。房地產(chǎn)微利時代到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制關鍵性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升空間，也有利于市場競爭和市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制訂銷售策略和參與市場競爭有著關鍵意義。編輯本段方法房地產(chǎn)成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包含前期調(diào)研、設計階段、施工階段和完工結算階段。（一）前期調(diào)研在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充足考慮本身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目標成敗起著關鍵作用，不過現(xiàn)在沒有多個房地產(chǎn)企業(yè)愿意花這份投入\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本，就是做了也是流于形式，全部是靠自己感覺去上項目，這是很危險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)根本目標是為了盈利，進行成本控制根本目標是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必需對開發(fā)項目進行財務分析，了解可能預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計關鍵內(nèi)容。可行性研究是在對消費者心理和市場容量、造價等進行正確分析、充足估量基礎上，決定該工程是否開工。假如對消費者心理沒有充足地掌握，對市場容量沒有正確地估量，一切完美銷售計劃全部是空中樓閣。在可行性階段必需把資金流量和銷售計劃做出來，這么就可盡可能地降低開發(fā)者現(xiàn)金投入，降低資金成本，讓項目順利地進行下去。（二）設計階段降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段投資控制。把全方面造價管理工作關鍵放在設計階段。未雨綢繆，能夠取得事半功倍效果。所以，建設單位應以對建安成本影響最大設計階段為關鍵步驟，注意以下三個方面：1、實施方案設計、工程設計招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達成控制成本目標。首先要經(jīng)過設計招標來選擇設計單位。必需時組織設計方案競選，從中選擇能確保設計質(zhì)量設計單位；在設計時，能夠依據(jù)情況實施分階段招標或委托。如一個好項目，假如完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。能夠將方案進行招標，中標方案在施工圖設計時，能夠再組織進行招標或委托。2、加強技術溝通、實施限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。通常能進行定量分析設計內(nèi)容，均要經(jīng)過計算。要經(jīng)過技術和經(jīng)濟相結合數(shù)聽說話。在設計時應充足考慮施工可能性和經(jīng)濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要尤其注意選擇建筑材料或設備經(jīng)濟性，盡可能不用那些技術不過