土地使用權競買項目可行性研究報告

三亞市吉陽區(qū)三亞月川海月項目土地使用權競買可行性研究報告

目錄1.項目概況 11.1. 項目名稱 11.2. 項目擬建設地點 11.3. 地塊坐落位置及環(huán)境 11.4. 評價指標與決策方法 22.購置地塊所建設項目與三亞城市發(fā)展情況分析 42.1 建設項目與海南省發(fā)展政策的契合度 42.2 建設項目與城市的發(fā)展規(guī)劃契合度 52.3 分析結論 73.市場營銷策劃 73.1 市場需求預測 73.2 產(chǎn)品策劃 94.項目總體規(guī)劃（用地地塊） 104.1 規(guī)劃設計依據(jù) 104.2 規(guī)劃設計原則 104.3 總圖方案 114.4 建筑設計方案 125.項目地塊所建設項目的稅收、社會效益分析 155.1.項目稅收效益分析 155.2.社會效益分析 155.3.項目與所在地互適性分析 175.4.社會風險及措施分析 175.5.經(jīng)濟社會效益分析結論 186.項目土地競買后對周邊環(huán)境的影響 187.項目實施進度計劃 19項目概況項目名稱三亞月川海月項目地塊土地使用權競買可行性研究報告項目擬建設地點三亞市吉陽區(qū)地塊坐落位置及環(huán)境項目位置及土地面積項目地塊位于三亞市吉陽區(qū)新月路。距離市中心5公里，鳳凰機場15公里，火車站8公里，鹿回頭角12公里，亞龍灣10公里，海棠灣17公里。項目周邊交通環(huán)境良好。項目地塊總用地面積為8203.7平方米（約為12.3畝），項目單位計劃購置原項目70%土地使用權，項目地塊在三亞市吉陽區(qū)控制性詳細規(guī)劃中，用地性質(zhì)為其他普通商品住房用地。項目地塊位置圖項目概況項目建設地三亞市吉陽區(qū)，自2010年開始，海南建設國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，三亞房地產(chǎn)抓住此機遇，無論是在成交量還是均價方面，都達到了近幾年來的巔峰狀態(tài)。且近年來海南房地產(chǎn)市場受到全國購房者的青睞，三亞市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，市內(nèi)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2017年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資549.76億元，同比增長34.1%，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢。全年商品房銷售面積213.79萬平方米，同比增長41.1%。全年房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)向好走勢反映出三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境和發(fā)展的穩(wěn)定性。項目地塊建設內(nèi)容為旅游居住建設，目前已經(jīng)開工建設，總建筑面積為37110㎡，目前項目園區(qū)住宅已初具規(guī)模，本地塊是吉陽區(qū)核心商業(yè)住宅地塊，是三亞市乃至海南省市民翹首以待的重頭戲。項目周邊環(huán)境分析圖 評價指標與決策方法評價指標土地拍賣項目的可行性研究其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映即：土地最高限價、財務內(nèi)部收益率期望值、加權平均值、財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性）、財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導致?lián)p失的可能性）。土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小但獲得土地的機會越小。因此決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價財務內(nèi)部收益率期望值，財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。決策方法決策可以按以下步驟進行，企業(yè)先確定目標收益率--基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低。因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率是不同的。從土地最高限價風險決策指標中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該根據(jù)“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪?！柏攧諆?nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，各個決策者沒有一個統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關。購置地塊所建設項目與三亞城市發(fā)展情況分析建設項目與海南省發(fā)展政策的契合度2011年隨著國際旅游島政策的落實實施，交通、基礎設施、旅游吸引點等的建設，將進一步刺激當?shù)氐慕?jīng)濟和旅游業(yè)發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)也是其中較大的受益板塊，經(jīng)濟和旅游業(yè)的快速發(fā)展，將為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場釋放更大的需求空間。海南具有不可替代的、獨特的自然資源和風土人情，吸引了眾多中外人士前來度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。這使海南旅游居住業(yè)快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場需求。中央宏觀調(diào)控使海南房地產(chǎn)大幅波動得到抑制，在宏觀調(diào)控的背景下，海南房地產(chǎn)更加理性、更加穩(wěn)健發(fā)展。海南旅游居住業(yè)的發(fā)展由于其獨特的旅游資源、生態(tài)環(huán)境資源，有異于國內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，將會被眾多發(fā)展商和消費者高度關注。其銷售對象有一半以上在島外，因此旅游居住持續(xù)增長的空間仍比較可觀。近幾年海南經(jīng)營性土地出讓的面積和出讓收入在全國的比重都在1%以內(nèi)，這表明海南的土地市場總體上規(guī)范、有序、理性。按照目前的建設力度，海南每年需要投放的土地資源不超過全省陸域面積的千分之一，應當是可持續(xù)的。2010年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快發(fā)展勢頭，體現(xiàn)出海南作為建設中的國際旅游島和最佳人居環(huán)境地，對樓市投資者和消費者的吸引力越來越強。統(tǒng)計顯示，三亞房地產(chǎn)樓盤87%由島外人士購買，?？诘臉潜P80%由島外人士購買，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢；海外及港澳臺地區(qū)的購房比例也在日益擴大，他們已經(jīng)占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%；近年來，韓國、俄羅斯、歐美等國家和地區(qū)的游客以每年50%的比例在增加，旅游產(chǎn)業(yè)的國際化、全球化趨勢明顯，“要把海南辦成全國人民的后花園”這一設想，正在成為現(xiàn)實，并在向國際性花園挺進。建設項目與城市的發(fā)展規(guī)劃契合度項目建設符合三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的基本要求在《三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》（2016-2020）中提出放大三亞的旅游業(yè)優(yōu)勢，采取“旅游+”的發(fā)展模式，推動旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新發(fā)展，打造全域旅游。認真實施《三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，加快推進旅游國際化進程。旅游業(yè)是三亞“十三五”期間的主導產(chǎn)業(yè)，擔負著引領經(jīng)濟起飛和社會繁榮的雙重職責。應以建設國際性熱帶濱海旅游城市為目標，以市場導向為原則，以追求更大經(jīng)濟效益為主要杠桿，積極創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，打造“國際三亞”、“國家三亞”及“幸福三亞”。以創(chuàng)旅游品牌為核心，提高旅游服務檔次，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品內(nèi)容，下大力氣打造高品位、高檔次、在國內(nèi)國際具有較高聲譽的特色旅游景區(qū)和旅游產(chǎn)品，盡快形成旅游業(yè)的規(guī)模效益，推動由旅游觀光向休閑度假，由單一的娛樂場所、娛樂項目向復合式、多功能、多層次的娛樂基地發(fā)展，促進旅游業(yè)從數(shù)量型向效益型轉變，努力將三亞建設成為中國13億人口的度假天堂、中國最佳旅游城市和亞洲一流、國際知名的旅游度假目的地。加大宣傳促銷力度，做好“生態(tài)、美麗、休閑、健康”四篇文章，完善“吃、住、行、游、娛、購、健、美、學”九要素，在鞏固國內(nèi)市場的基礎上，擴大港澳臺、日韓俄及東南亞市場，積極開發(fā)歐美市場。加速旅游業(yè)轉型增效，推進形成“東、西、南、北、中”放射狀旅游空間新格局，加速旅游產(chǎn)品的升級改造。加快濱海老景區(qū)的改造和擴建，全面提升其檔次和品位，高規(guī)格、高品位開發(fā)新景區(qū)、景點，進一步增強景區(qū)、景點的旅游吸引力。配套完善南山文化旅游區(qū)和愛心大世界景區(qū)功能，改造擴建天涯海角等傳統(tǒng)景區(qū)景點，加快推進紅塘灣、三亞灣開發(fā)建設，深度挖掘崖城孔廟等歷史文化項目，打造西部旅游觀光走廊。高水平、高質(zhì)量開發(fā)亞龍灣、海棠灣，建設國際一流的濱海旅游度假目的地，打造東部旅游度假休閑帶。利用豐富的熱帶森林和地熱資源，推進羊欄、半嶺水庫、南田旅游區(qū)森林浴和溫泉項目建設，打造北部康復療養(yǎng)度假區(qū)。以將游客引入市區(qū)消費為目標，加快完善旅游配套功能，重點推進時代海岸、陽光海岸等項目建設，打造獨具特色的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的不夜城，培養(yǎng)旅游核心消費區(qū)，構建覆蓋城區(qū)包括鹿回頭、大東海、公園、廣場在內(nèi)的以旅游消費、大眾休閑游憩為主題的中部旅游綜合區(qū)。推動濱海旅游從沿岸向海島、海洋拓展，繼續(xù)開發(fā)和完善蜈支洲島、西島景區(qū)旅游設施和項目建設，構建“六大灣、六海島、海上航線”交相輝映的南部海上旅游區(qū)，實現(xiàn)“海上看三亞、海上游三亞”的戰(zhàn)略目標，開辟旅游新天地。本項目將海南獨一無二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，與房地產(chǎn)融合在一起是海南建設國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游居住開發(fā)的情況看，三亞、?？凇偤Ｒ劳袕妱莸穆糜钨Y源，結合自身的城市配套優(yōu)勢，已成為海南旅游居住市場發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時期。海南建設國際旅游島已成為國家的發(fā)展戰(zhàn)略，同時旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉變，促進了旅游居住市場的轉型升級。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游居住業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。因此，本項目建設符合《三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》（2016-2020）關于旅游、文化產(chǎn)業(yè)方面的規(guī)劃要求。項目的建設符合三亞市總體規(guī)劃及三亞中心地區(qū)規(guī)劃要求項目建設符合三亞市城市總體規(guī)劃的要求在《三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中指出三亞市城市發(fā)展總體目標：世界著名、亞洲一流的國際性熱帶濱海風景旅游城市，中國生態(tài)文明建設的示范基地和宜居城市，海南省改革創(chuàng)新和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實驗示范區(qū)。努力把三亞市建設成為旅游度假勝地、文化源地、創(chuàng)新創(chuàng)意高地。本項目選址位于三亞市新月路，臨近迎賓路，項目為旅游居住項目，項目在建設過程中，充分發(fā)掘以及融入當?shù)匚幕?，加快三亞旅游居住市場的發(fā)展，項目的建設符合《三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中“努力把三亞市建設成為旅游度假勝地、文化源地、創(chuàng)新創(chuàng)意高地”中的規(guī)劃要求。項目建設符合三亞市中心地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃需求三亞市總體發(fā)展發(fā)展策略：發(fā)展新城區(qū)，塑造城市新中心；疏解優(yōu)化老城，完善旅游及各類公共設施；保護優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，營造風景旅游城市優(yōu)美的風貌意境。規(guī)劃形成“一心五片，特色組團”的總體空間結構，“一心”指三亞灣城市活力中心；“五片”指河西、河東、鹿回頭及大東海、海坡、月川—荔枝溝—抱坡嶺等五個片區(qū)；“特色組團”指榆林、紅沙、迎賓路中段、田獨等相對獨立的組團。因此，本項目符合三亞市中心地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。分析結論從對發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策兩個方面的分析，本項目符合國家和地方的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的要求，能滿足行業(yè)準入的條件，項目的建設是可行的。建議各級政府，主管部門推行有力的保障措施以確保項目的可行性。市場營銷策劃市場需求預測用地要求及產(chǎn)品定位項目用地性質(zhì)為普通商品住房用地。項目區(qū)內(nèi)主體建筑主要3棟建筑。其中1棟為16層，其余兩棟為26層，各棟建筑首層為商業(yè)區(qū)，其余為住宅。市場行情與需求預測三亞樓市情況分析自2016年底至今年以來，受內(nèi)地霧霾天氣、三亞市棚戶區(qū)改造、上年同期商品房銷售量相對較低，對比基數(shù)偏小，加上今年以來三亞市對商品房價格的調(diào)控等因素影響，購房需求有所釋放，推動三亞房地產(chǎn)市場大幅增長。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資261.6億元，同比增長19.8%;全市房屋銷售面積141.16萬平方米，同比增長60.5%。三亞一直以來都是購房者對海南置業(yè)的熱門之選，上半年三亞以60-90平中小戶型成交為主，成交均價領跑全省，熱門區(qū)域單價集中在2萬-3萬/平。市區(qū)內(nèi)的樓盤從年前的22000元/平漲至33000元/平的大多數(shù)房源售罄，甚至高達4萬/平的價格的房子也備受青睞。越來越高的房價會推高當?shù)氐奈飪r消費，省外客戶仍是購房主力軍，對當?shù)氐木用裥纬煞浅４蟮膲毫?。三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展前景（一）調(diào)控政策引導合理住房需求。今年以來，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策措施不斷出臺和實施，有利于限制三亞市炒房投機需求，遏制房價過快上漲，這將使今年全市商品房銷售市場更加趨于理性，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。（二）保障性住房建設將成為三亞市房地產(chǎn)市場內(nèi)部穩(wěn)定器。近年來，三亞市不斷加快棚戶區(qū)改造力度，目前三亞市2017年棚戶區(qū)改造項目共35個，棚戶區(qū)改造項目已經(jīng)啟動的有17個，其中棚戶區(qū)改造安置項目已動工7個。隨著棚戶區(qū)改造的不斷推進，保障性安置區(qū)建設進度的加快，將成為三亞市房地產(chǎn)建設投資和市場供給的重要支柱，與商品房相互作用，為三亞市構建起平穩(wěn)協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場起到重要作用。（三）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。在近年來國內(nèi)霧霾天氣與三亞良好空氣質(zhì)量的對比下和在部分樓盤促銷策略的促進下，憑借良好的自然資源和理想的人居環(huán)境，以及棚改居民的需求釋放，預計三亞市下半年房地產(chǎn)銷售市場依然會保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢產(chǎn)品策劃土地規(guī)劃用途項目規(guī)劃建設住宅用建筑，規(guī)劃用地面積8203.7㎡。土地競買價格項目計劃購買70%土地使用權，計劃購置價格約6000.00萬元。項目擬建規(guī)模項目規(guī)劃內(nèi)主體建筑為3棟建筑，其中1棟為16層，總高59.7米（出讓方自留出租），2、3棟為26層，總高80米（本項目購置地塊地上建設內(nèi)容），其中2、3棟建設總投資約22300.00萬元，由本單位進行再投資建設。各建筑一、二層均為公共建筑，三層及以上為住宅用房，總建筑面積為37110㎡，其中計容建筑面積29377㎡，不計容建筑面積7733㎡。戶型設計項目住宅建筑戶型設計主要分為三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)四種。其中1棟住宅戶型分為一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)兩種，戶型面積從70~90㎡不等；2、3棟住宅戶型分為三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)兩種，戶型面積為90~106㎡不等。項目戶型設計功能分區(qū)明確，流線合理實用。結合戶型所在不同位置與享有的景觀差異，精心設計每個面積段的戶型，總體上做到隨著戶型面積的增大，客廳、餐廳、主臥的舒適度增加；盡量壓縮公攤面積，提高得房率；套內(nèi)形成南北通透并有良好的通風和采光，以保證室內(nèi)的空氣衛(wèi)生。競爭能力分析與決策剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動競買獲得的土地受其影響首當其沖。因此土地最高限價的確定應充分考慮產(chǎn)品售價風險。項目總體規(guī)劃（用地地塊）規(guī)劃設計依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月）；（2）《城市規(guī)劃編制辦法》（建設部2005年10月發(fā)布）；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93，2002年版）；（4）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220-95）；（5）《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃規(guī)范》（GB50337-2003）；（6）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）；（7）《無障礙設計規(guī)范》（GB50763-2012）；（8）海南省相關技術規(guī)定。規(guī)劃設計原則（1）以三亞市政府關于本地塊規(guī)劃指標批復的內(nèi)容為依據(jù)，充分結合該區(qū)建設特點，因地制宜，合理布局，建立功能完善合理的現(xiàn)代化度假居住小區(qū)。（2）體現(xiàn)以人為本的理念，通過主次入口位置設計、綠地空間、步行空間和建筑空間的綜合配置和協(xié)調(diào)，創(chuàng)造具有較強可識別性和宜人的社區(qū)環(huán)境。（3）體現(xiàn)規(guī)劃的美學原則，通過城市設計景觀元素精確而合理的安排，以及富有想象力的創(chuàng)造，形成優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境景觀。總圖方案（1）總平面布置建筑布局根據(jù)用地地形由東向西按照“一”字型均勻分布3棟建筑，建筑間分別采用泳池、噴泉廣場進行分隔。建筑整體采用采用板式結構，該結構類型房間采光好、南北通透、通風效果好，非常適宜居住。各建筑一、二層作為商業(yè)用途，其余為住宅用房。（2）交通組織設計交通體系規(guī)劃構思采用人車分行，車流盡量簡潔明了，步行環(huán)境安靜、安全，做到自成體系，互不干擾。1）項目區(qū)內(nèi)設2個交通出入口，其中一個位于地塊西北中間位置，與城市交通要道月圓中路連接；另一個位于地塊南側，與城市交通要道月宮路銜接。2）區(qū)內(nèi)車行道采用環(huán)形布置，由地塊西北大門處為起點，由北向南環(huán)繞地塊周邊，至南側大門處為終點，既簡化了車行道路布置，又減少了行車對小區(qū)內(nèi)住戶的影響；小區(qū)建筑北側為商業(yè)步行街，步行街于區(qū)內(nèi)由東向西沿各建筑邊線布置成直線，讓住戶游客購物的同時還能享受周邊優(yōu)美景色；小區(qū)建筑南側為人行步道，于區(qū)內(nèi)由東向西沿各建筑邊線進行布置，既能讓住戶遠離商業(yè)區(qū)嘈雜的影響，又能享受區(qū)內(nèi)優(yōu)雅環(huán)境，達到身心放松的目的。3）區(qū)內(nèi)停車位分為路面綠色停車位及地下車庫停車場，路面停車位主要布置于各住宅區(qū)周邊；地下車庫建于地下建筑內(nèi)，車庫設兩個出入口，分別位于小區(qū)兩個大門附近。（3）景觀設計本項目的園林景觀設計采用東南亞風格，注重和建筑風格和空間的有機結合。設計理念概括為“融合與滲透”，強調(diào)建筑與周邊自然環(huán)境的相互融合，以此達到集居住度假于一體的景觀空間品質(zhì)。（4）消防布置小區(qū)注重建筑、景觀同時也保障著消防安全。區(qū)內(nèi)車行道、商業(yè)步道及觀景大道總體形成環(huán)路連接，緊急時可通過消防車，以確保消防車可達到每一棟住宅進行撲救。（三）建筑工程方案1、設計依據(jù)（1）《工程建設標準強制性條文》房屋建筑部分（2009年版）；（2）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；（3）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（4）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（JGJ75-2012）；（5）《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》（2001年版）（GB50222-95）；（6）《屋面工程技術規(guī)范》（GB50345-2012）；（7）《無障礙設計規(guī)范》（GB50763-2012）；（8）各專業(yè)有關的國家規(guī)范；（9）海南省相關的其他法規(guī)及設計標準；（10）業(yè)主提供的有關資料及現(xiàn)場勘查的其他相關資料。建筑設計方案（1）總平面布局建筑布局根據(jù)用地地形由東向西按照“一”字型均勻分布3棟建筑，建筑間分別采用泳池、噴泉廣場進行分隔。建筑整體采用采用板式結構，該結構類型房間采光好、南北通透、通風效果好，非常適宜居住。各建筑一、二層作為商業(yè)用途，其余為住宅用房。（2）平面設計地上建筑：本項目規(guī)劃內(nèi)主體建筑為3棟建筑，其中1棟為16層，總高59.7米，2、3棟為26層，總高80米。各建筑一、二層均為公共建筑，采用聯(lián)體結構，用于商業(yè)用途。建筑首層層高5.1米，布置各商業(yè)店鋪、消防控制室、門衛(wèi)室、公共衛(wèi)生間等；二層為架空層，層高4.1米，分別布置休閑園區(qū)、童趣區(qū)、噴泉廣場區(qū)、泳池區(qū)、健身區(qū)，以及物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、公共衛(wèi)生間等。三層及以上為住宅用房，其中1棟各層層高3.5米，2、3棟各層層高2.9米。各層按住宅功能進行布置。各建筑屋頂分別布置電梯機房、消防水箱等。地下建筑：地下建筑按功能設有停車庫、變配電室、發(fā)電機房、設備機房、水泵房、生活水池、消防水池；安全設施設防火分區(qū)、自動噴淋、機械通風及人防工程等。地下車庫共設停車位256個，車庫設兩個出入口，分別位于小區(qū)兩個大門附近。（3）立面設計本項目的外立面設計采用現(xiàn)代建筑風格，建筑立面以白色、黃色等淺色素雅色調(diào)為主，分隔線采用深暖色。立面提取新古典建筑的裝飾元素運用到建筑的柱式、裝飾線條以及鐵藝裝飾，通過這一系列元素的重組和搭配強調(diào)建筑的挺拔感和雕塑感，體現(xiàn)莊重大氣的建筑場所精神。建筑群體建筑高度的控制滿足景觀的需求，達到良好的通風采光效果。（4）裝修方案內(nèi)裝修按一般商品房標準裝修。外裝修：建筑外墻以灰白為主色調(diào)，外墻材料以黃金麻和銹石黃的花崗石為主，金屬鐵藝裝飾，鋁合金窗框、藍灰色玻璃。樓面以耐磨、防滑地磚為主。（5）無障礙設計無障礙設計強調(diào)在科學技術高度發(fā)展的現(xiàn)代社會，一切有關人類衣食住行的公共空間環(huán)境以及各類建筑設施、設備的規(guī)劃設計，都必須充分考慮具有不同程度生理傷殘缺陷者和正?；顒幽芰λネ苏撸ㄈ鐨埣踩恕⒗夏耆耍┤罕姷氖褂眯枨?，配備能夠應答、滿足這些需求的服務功能與裝置，營造出一個充滿愛與關懷、切實保障人類安全、方便、舒適的現(xiàn)代生活環(huán)境。1）商鋪、住宅入口處均設計專用無障礙入口坡道，坡度為1/12。2）小區(qū)所有住宅樓均裝設電梯，其入口處均設計專用無障礙入口坡道，坡度為坡度為1/12，其坡道寬度、平臺寬度及扶手高度均按規(guī)范要求設計。電梯按無障礙電梯設計。3）無障礙電梯：適合乘輪椅者、視殘者或擔架床可進入和使用的電梯。電梯門開啟凈寬大于或等于0.80m；轎廂深度大于或等于1.40m，寬度大于或等于1.10m；轎廂正面和側面應設高0.80-0.85m的扶手；轎廂側面應設高0.90-1.10m帶盲文的選層按鈕；轎廂正面高0.90m處至頂部應安裝鏡子；轎廂上、下運行及到達應有清晰顯示和報層音響。4）無障礙住房：根據(jù)無障礙環(huán)境建設的用途和目的，無障礙設計應綜合考慮其所獲得的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的原則，故本工程的無障礙住房套型設置選擇待甲方確定后，再由設計單位進行套型轉換二次設計。5）無障礙洗手間：使用推拉移動門，門寬不低于800mm，并在門上安裝橫向拉手，便于乘坐輪椅者開啟或關閉。無障礙衛(wèi)生間內(nèi)部空間要大于1.5m*1.5m，利于輪椅回旋。同時配備安全扶手，座便器扶手離地高700mm，間距寬度700-800mm，小便器扶手離地1180mm，臺盆扶手離地850mm。衛(wèi)生潔具配套采用專用無障礙潔具，男士小便器采用低位小便器，高度小于450mm，座便器采用無水箱的座便器，高度450mm；臺盆使用掛盆或者半柱盆，腳下利于輪椅地步進入，高度800mm。（7）附屬設施1）道路廣場道路采用城市型道路斷面形式，水泥混凝土剛性路面。機動道寬度為7米，商業(yè)步行街及小區(qū)人行道寬度為4米，項目道路廣場的建設總面積約2461㎡。2）綠化本項目綠化注重海南本土特色樹種和草種的選擇，創(chuàng)造海南特色的綠化植物群落。綠化的建設面積約為3407.7㎡。3）地面停車位區(qū)內(nèi)建設地上綠色生態(tài)停車位28個，地面停車車位尺寸采用2.5×5。項目地塊所建設項目的稅收、社會效益分析5.1.項目稅收效益分析根據(jù)海南省有關稅收政策，項目城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設費、教育費附加、地方教育費。預計項目土地競買后共計繳納稅金約120萬元。5.2.社會效益分析1、項目的實施對當?shù)氐挠绊懕卷椖拷ㄔO高檔住宅小區(qū)在提升城市形象，改善地方旅游環(huán)境、投資環(huán)境，促進城市基礎設施的完善，提升城市人口素質(zhì)，滿足高層次消費需求方面能夠發(fā)揮作用。建設高檔住宅小區(qū)，在一定程度上也反映了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展良好態(tài)勢與市場前景，有利于現(xiàn)代和諧居住區(qū)的構建，并輻射示范三亞各社區(qū)建設，形成綜合效益的放大效應。項目的建成后，可為當?shù)亟鉀Q290戶約1015人居住問題。而且項目的運營將設物業(yè)管理機構，物業(yè)管理人員優(yōu)先從月川社區(qū)聘請，直接帶動月川社區(qū)20位居民就業(yè)；項目建筑首層設有商業(yè)設施，將間接帶動近100位社區(qū)居民參與商業(yè)的經(jīng)營，對解決月川社區(qū)富余勞動力的就業(yè)問題將產(chǎn)生良好的效益。2、對區(qū)域經(jīng)濟的影響本項目的建設會帶動流動人口的增加和旅游者數(shù)量的增多，將拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時有利于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結構調(diào)整和優(yōu)化，促進商業(yè)文化等新型文化業(yè)態(tài)發(fā)展，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構的調(diào)整和升級。此外，本項目建設大部分所用的建筑材料和部分設備將由項目所在地（或周邊地區(qū)）供應，這將給當?shù)氐慕ㄖI(yè)帶來豐厚的利潤和發(fā)展機遇，同時項目施工隊伍在缺人手時，也可從當?shù)馗挥鄤趧恿χ信R時聘請，間接創(chuàng)造部分社會就業(yè)機會，從而促進項目影響區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。3、充分發(fā)揮海南建設國際旅游島的輻射和帶動效應海南建設國際旅游島借助國際視野和國際經(jīng)驗及國際化思路和理念，向國際市場、打造真正具有國際水準的旅游產(chǎn)品，以實現(xiàn)海南島建設成為國際旅游島的宏偉目標。海南建設國際旅游島是海南社會經(jīng)濟發(fā)展具有里程碑意義的重大決策，其社會經(jīng)濟效應、推進區(qū)域旅游與發(fā)展無疑是巨大的。清醒地認識到海南建設的天時地利和機遇，分析資源的稀缺性，把有限的資源配置好，最大限度的開發(fā)島內(nèi)外市場，去爭取機會，把握這次機會，必將取得理想的豐碩成果。項目的建設順應了當前海南國際旅游島的建設潮流，將利用建設海南國際旅游島的品牌和聚集效應，通過項目的建設和營運，帶動項目建設地周邊地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展。5.3.項目與所在地互適性分析互適性分析主要是分析預測項目能否為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應關系。1、該項目與區(qū)域社會環(huán)境的適應性本項目建設不僅可以完善城市基礎設施，優(yōu)化投資環(huán)境，而且達到了生態(tài)、經(jīng)濟和社會效益的有機統(tǒng)一，有利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。同時，本項目的建設綠化、美化周圍環(huán)境，這樣，必