經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷1（共522題）

經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷1（共9套）（共522題）經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第1套一、單項(xiàng)選擇題(本題共29題，每題1.0分，共29分。)1、在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租是()。A、級(jí)差地租IB、級(jí)差地租ⅡC、絕對(duì)地租D、壟斷地租標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來(lái)的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)；絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租；壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。2、扇形理論的核心是()。A、城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心B、各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展C、如何最佳、最有效地使用城市土地D、居民區(qū)要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公同高地向外發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行()內(nèi)部會(huì)審制度。A、土地行政主管部門B、土地運(yùn)營(yíng)主管部門C、土地稅收管理部門D、國(guó)務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析4、被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持()到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。A、土地所有證明B、土地權(quán)屬證書C、房產(chǎn)證明D、土地使用許可證標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、《土地管理法》第四十四條規(guī)定，征收農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理________，再辦理________。()A、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批；征地審批手續(xù)B、征地審批手續(xù)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批C、土地使用許可證；土地征用許可證D、土地征用許可證；土地使用許可證標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、3公頃基本農(nóng)田征收的審批權(quán)在()。A、國(guó)務(wù)院B、省級(jí)人民政府C、直轄市人民政府D、縣級(jí)人民政府標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：所有的基本農(nóng)田無(wú)論大小都必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)方可征收。這主要是為了切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)，禁止一般性項(xiàng)目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用基本農(nóng)田。7、關(guān)于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋拆遷管理的分工，下列說(shuō)法正確的是()。A、國(guó)家一級(jí)的城市房屋拆遷管理部門是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門，其管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理B、地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責(zé)是保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行C、縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門，是拆遷的協(xié)管部門，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作D、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理；縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門，是拆遷的協(xié)管部門，其在拆遷管理中的職責(zé)是保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行；縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。8、房屋拆遷的法律憑證是()。A、房屋拆遷計(jì)劃B、房屋拆遷方案C、房屋拆迂許可證D、房屋拆遷申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請(qǐng)人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。9、下列各項(xiàng)屬于次級(jí)資料來(lái)源的是()。A、學(xué)術(shù)單位B、實(shí)地調(diào)查得到的資料C、處理分析得到的資料D、客戶標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：內(nèi)部次級(jí)資料來(lái)源主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告；外部次級(jí)資料來(lái)源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分，官方以統(tǒng)計(jì)資料居多，學(xué)術(shù)單位以調(diào)研報(bào)告或論文居多，產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。10、()是指投資者將資金投入房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不直接參與其投資相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程。A、房地產(chǎn)直接投資B、房地產(chǎn)置業(yè)投資C、房地產(chǎn)開發(fā)投資D、房地產(chǎn)間接投資標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析11、租賃型房地產(chǎn)投資是指()。A、投資者獲取房地產(chǎn)的使用權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益B、形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)的行為C、獲取房地產(chǎn)的所有權(quán)D、通過(guò)出租或經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購(gòu)買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種。其中，租賃型房地產(chǎn)投資是投資者獲取房地產(chǎn)的使用權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。12、一項(xiàng)具體的房地產(chǎn)投資，其投資價(jià)值不僅僅取決于投資本身，還深受其他因素變化的影響。這體現(xiàn)房地產(chǎn)()的特點(diǎn)。A、投資區(qū)域的差異性B、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性C、投資價(jià)值的附加性D、投資品種的多樣性標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、房地產(chǎn)投資決策的專業(yè)性特點(diǎn)，要求投資者()。A、在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，構(gòu)建一支專業(yè)化程度較高，知識(shí)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的決策隊(duì)伍B、對(duì)不同的市場(chǎng)區(qū)域和項(xiàng)目區(qū)位進(jìn)行宏觀和微觀上的分析C、在投資決策過(guò)程中進(jìn)行科學(xué)縝密的可行性研究D、有較強(qiáng)的部門資源綜合能力和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合判斷能力標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資決策的專業(yè)性特點(diǎn)，要求投資者在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要構(gòu)建一支專業(yè)化程度較高，知識(shí)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的決策隊(duì)伍，同時(shí)要具有較強(qiáng)的對(duì)企業(yè)內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才的整合能力。14、目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)主要由()承擔(dān)。A、國(guó)家B、外資機(jī)構(gòu)C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D、個(gè)人標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析15、下列各項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)組合的是()。A、主動(dòng)放棄風(fēng)險(xiǎn)大的房產(chǎn)項(xiàng)目B、提前套期保值預(yù)防價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)C、成立房產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)D、房產(chǎn)投資者同時(shí)投資住宅和辦公樓標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：風(fēng)險(xiǎn)組合是將那些類似的但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中起來(lái)考慮，例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入住宅與辦公樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但沒有遭受損失，而且獲得較高的收益，則投入力、公樓部分的收益就可以補(bǔ)償投資于住宅遭受的損失。A項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)同避；B項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；C項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。16、互斥方案1、2、3、4的現(xiàn)金流量如表7—2所示。則在基準(zhǔn)收益率為10％的條件下，最優(yōu)方案為()。A、方案1B、方案2C、方案3D、方案4標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：凈年值法是通過(guò)計(jì)算各方案凈效益的等額年值(NAV)：進(jìn)行比較，以凈年值較大的方案為優(yōu)。計(jì)算過(guò)程如下：通過(guò)比較，方案3的凈年值最大，為75．65萬(wàn)元，是最優(yōu)方案。17、工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的()。A、承包合同B、一次性任務(wù)C、管理工作D、施工過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定的質(zhì)量、時(shí)間和費(fèi)用要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，按照特定的程序完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一種類型的工程建設(shè)項(xiàng)目。18、在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是()。A、調(diào)整樓宇基價(jià)B、提高前期付款的比例C、增大樓層之間的差價(jià)D、增大朝向之間的差價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：直接調(diào)整價(jià)格是指房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明的，一般來(lái)說(shuō)，價(jià)格上調(diào)，是說(shuō)明物有所值，買氣旺盛。直接調(diào)整價(jià)格的途徑有：①調(diào)整基價(jià)；②調(diào)整差價(jià)系數(shù)。B項(xiàng)屬于調(diào)整付款方式。19、一般而言，同幢樓的朝向差價(jià)額代數(shù)和必須為()。A、10B、5C、1D、0標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：朝向差價(jià)是指同幢樓不同朝向商品房之間的加價(jià)額和減價(jià)額。一般而言，同幢樓的朝向：差價(jià)額代數(shù)和必須為零。20、房地產(chǎn)促銷工作中，需要長(zhǎng)期積累才能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響的方式是()。A、房地產(chǎn)廣告B、公共關(guān)系推廣C、營(yíng)業(yè)推廣D、人員促銷標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：公共關(guān)系本身不是一次或幾次廣告所能概括的，它依賴于企業(yè)長(zhǎng)期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果通常也不是立刻見效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。21、房地產(chǎn)交易日期修正實(shí)際上是對(duì)()進(jìn)行的修正。A、不同日期的市場(chǎng)匯率B、房地產(chǎn)狀況C、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況D、非正常交易情況標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了被估價(jià)房地產(chǎn)或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)不同。因此，交易日期修正實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行的修正。22、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A、40B、42C、48D、50標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，故該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為：40+8=48(年)。23、()是指白估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。A、估價(jià)報(bào)告使用期限B、估價(jià)作業(yè)日期C、估計(jì)報(bào)告的起止日期D、估價(jià)報(bào)告出具日期標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析24、不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的費(fèi)用是()。A、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金B(yǎng)、物業(yè)管理處辦公費(fèi)C、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用D、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。25、物業(yè)管理服務(wù)期限由雙方約定，通常為()年。A、1～3B、3～5C、5～7D、7～10標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3～5年。26、房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第三人被稱為()。A、貸款人B、借款人C、抵押人D、抵押權(quán)人標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第i人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人。27、信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則不包括()。A、有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施B、不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益C、公開、公平進(jìn)行D、委托基金經(jīng)理人擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括：①公開、公平進(jìn)行；②有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施；③委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人；④維護(hù)委托人和受益人的最大利益；⑤不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。28、耕地占用稅的基本特點(diǎn)不包括()。A、強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)B、實(shí)行一次性征收C、以省級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬謩e規(guī)定單位稅額D、稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)不一樣標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：耕地占用稅具有下列基本特點(diǎn)：①屬于財(cái)產(chǎn)稅；②實(shí)行一次性征收；③以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，以人均耕地面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不同的稅額標(biāo)準(zhǔn)；④稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)可能不同。29、某公司2009年5月以3000萬(wàn)元購(gòu)入一舊寫字樓作為辦公用房使用，該寫字樓原值6000萬(wàn)元，累計(jì)折舊2000萬(wàn)元。適用的契稅稅率為3％，該公司應(yīng)繳契稅為()萬(wàn)元。A、30B、90C、120D、180標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。則該公司應(yīng)繳納契稅=3000×3％=90(萬(wàn)元)。二、多項(xiàng)選擇題(本題共14題，每題1.0分，共14分。)30、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有：①消費(fèi)者愿意購(gòu)買，即有購(gòu)買欲望；②消費(fèi)者能夠購(gòu)買，即有支付能力。31、地租與地價(jià)的關(guān)系為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：C項(xiàng)，對(duì)于永久租期的土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為：。式中，P0為第1年初的地價(jià)；R1為第t年末的地租(t=1，2，3，…，n)；i為折現(xiàn)率。若每年取得地租額為定值R，并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價(jià)的關(guān)系為：P0=R/i，并不是簡(jiǎn)單相加的關(guān)系。32、評(píng)標(biāo)小組由()組成。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D知識(shí)點(diǎn)解析：評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)組成。33、建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度的作用有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記是建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生法律效力的必要條件之一。通過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，可以有效地保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押，保證債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。34、訪談指南主要包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：D項(xiàng)，投射法在具體操作中，一般是向被訪者提供一個(gè)無(wú)限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng)，根據(jù)被訪者的反應(yīng)進(jìn)行判斷；E項(xiàng)，在小組訪談法的準(zhǔn)備過(guò)程中要選擇適當(dāng)?shù)谋辉L者人數(shù)，一般不宜超過(guò)10人。35、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不能局限在投資過(guò)程的某個(gè)階段、某個(gè)環(huán)節(jié)中，而是要把投資項(xiàng)目作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，去識(shí)別其所具有的全部風(fēng)險(xiǎn)；連續(xù)性：是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)，面臨的投資環(huán)境又處于不斷變化之中，風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)和量也在不斷發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)；制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析作為一項(xiàng)科學(xué)的管理活動(dòng)，本身要有組織、有制度。36、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究作用的說(shuō)法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：除ABCD四項(xiàng)外，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用還包括：①是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證；②是項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù)。37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工承包商的主要合同關(guān)系的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同體系中，施工承包商的主要合同關(guān)系有：①分包合同；②貨物采購(gòu)合同；③運(yùn)輸合同；④加工合同；⑤租賃合同；⑥勞務(wù)供應(yīng)合同；⑦保險(xiǎn)合同。38、房地產(chǎn)租售采用參與代理方式時(shí)，參與代理人可能與()發(fā)生直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C知識(shí)點(diǎn)解析：參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。參與代理人與授權(quán)的獨(dú)立代理人或共同代理人發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。委托人與參與代理人之間沒有直接的關(guān)系，委托人的協(xié)調(diào)工作量取決于具體采用的獨(dú)家代理或者共同代理的形式。39、成本法中，新開發(fā)土地價(jià)格在實(shí)際測(cè)算下的步驟為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：新開發(fā)的土地在實(shí)際測(cè)算時(shí)，通常分為三個(gè)步驟進(jìn)行：①計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格；②計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格，這是用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率；③計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格，這是將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。40、物業(yè)管理招標(biāo)中物業(yè)服務(wù)的需方有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)管理招標(biāo)是指由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)中物業(yè)管理服務(wù)的需方是建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人。41、在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押期內(nèi)的抵押房地產(chǎn)()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析42、房地產(chǎn)保險(xiǎn)就是指在房屋()環(huán)節(jié)中以房屋及相關(guān)利益與：責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)就是指在房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。43、根據(jù)我國(guó)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，印花稅的納稅人不包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：印花稅的納稅人是在中同境內(nèi)書立、領(lǐng)受《印花稅暫行條例》所列舉的憑證的單位和個(gè)人，具體有立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人。三、案例分析(本題共4題，每題1.0分，共4分。)2005年4月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得了A地塊40年的土地使用權(quán)。依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，該公司準(zhǔn)備在A地塊上興建一座多功能商務(wù)大廈，但由于自身資金有限，急需通過(guò)外部融資籌措資金1億元人民幣。經(jīng)該公司高層商議，決定向當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。2005年7月，該公司與某銀行簽訂了抵押貸款合同，貸款金額為5000萬(wàn)元人民幣、貸款期限15年、貸款年利率4．8％，還款方式為按月等額還款。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：44、該公司取得A地塊的可能方式是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：獲取土地使用權(quán)的方式有招標(biāo)、拍賣和掛牌。45、在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，該公司被稱為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押品的一方稱為抵押人，貸款方稱為抵押權(quán)人。該公司以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款，公司為抵押人，當(dāng)?shù)劂y行為抵押權(quán)人。46、采取按月等額還款方式，該公司的月還款額最接近()元。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)等額還款抵押貸款盼計(jì)算公式a=，已知貸款本金p=5000萬(wàn)元，貸款月利率i=0．4％(4．8％÷12)，貸款期數(shù)n=15×12=180，則該公司的月還款為47、還款方式還有按月等本金還款方式，其特點(diǎn)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：按月等本金還款方式的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來(lái)越少，每月付款也越來(lái)越少。經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第2套一、單項(xiàng)選擇題(本題共16題，每題1.0分，共16分。)1、北京位于北緯39°57’，東經(jīng)116°79’，這表示的是北京的()區(qū)位。A、自然B、生態(tài)C、天文D、經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類。自然區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位；社會(huì)區(qū)位又可分為經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位、政治區(qū)位等。其中，天文區(qū)位反映了某一事物的經(jīng)緯度位置。例如，北京市位于北緯39°57’，東經(jīng)116°79’。2、1970年，斯科特(Scott)運(yùn)用()的概念進(jìn)一步說(shuō)明了CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)中零售業(yè)空間分布。A、報(bào)價(jià)地租曲線B、同心圓理論C、入侵與承繼D、演替與發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：1970年，斯科特(scott)運(yùn)用報(bào)價(jià)地租(Bid—Rent)曲線的概念進(jìn)一步說(shuō)明了CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)中零售業(yè)空間分布。3、下列各項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是()。A、汽車加油站B、地稅局機(jī)關(guān)C、城市綠地D、街心公同標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條和國(guó)土資源部《劃撥土地目錄》的規(guī)定，下列四類建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。A項(xiàng)是商業(yè)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，不能以劃撥方式獲得用地。4、小組訪談法的被訪者一般()。A、不少于10人B、不超過(guò)10人C、至少30人D、至少50人標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：小組訪談法一般由少量(不超過(guò)10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對(duì)預(yù)先設(shè)定的某一主題展開深入的探討。5、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是針對(duì)房地產(chǎn)()進(jìn)行的。A、間接投資B、項(xiàng)目投資C、直接投資D、直接投資與間接投資相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成的關(guān)系為()。A、分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程B、分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程C、分部工程∈分項(xiàng)工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程D、分部工程∈單項(xiàng)工程∈分項(xiàng)工程∈單位工程標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：工程項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)的構(gòu)成為：①單項(xiàng)工程，指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件的，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的一組配套齊全的工程項(xiàng)目；②單位工程，是單項(xiàng)工程的組成部分；③分部工程，是單位工程按照部位劃分的組成部分，即單位工程的進(jìn)一步分解；④分項(xiàng)工程，是形成項(xiàng)目產(chǎn)品的基本部件或構(gòu)件的施工過(guò)程。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷以()策略為主。A、同一性B、穩(wěn)定性C、發(fā)展性D、差異性標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：一般意義上的市場(chǎng)營(yíng)銷策略分為同一性策略和差異性策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷則以差異性策略為主。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的差異性突出表現(xiàn)在：①不同商品房開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷采用的策略不同；②一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目在不同的營(yíng)銷階段采用的策略不同。8、尾數(shù)定價(jià)策略又稱()。A、偶數(shù)定價(jià)策略B、奇數(shù)定價(jià)策略C、整數(shù)定價(jià)策略D、“特價(jià)品”定價(jià)策略標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、在市場(chǎng)法估價(jià)中，因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于()。A、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)B、交易情況修正C、交易日期調(diào)整D、房地產(chǎn)狀況調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。10、采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×()=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。A、1±價(jià)格變動(dòng)率B、(1±價(jià)格變動(dòng)率)×期數(shù)C、1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)D、(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。其中，采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。11、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、89．4B、92．8C、94．1D、94．9標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：由于收益年限n為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：12、由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范是指物業(yè)的()。A、管理規(guī)則B、管理：規(guī)約C、管理?xiàng)l例D、管理守則標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。它作為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。13、可變利率抵押貸款的基本計(jì)算程序?yàn)?)。(1)到第一個(gè)利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的利率指標(biāo)確定新的貸款利率、貸款余額、余貸款年限，用等額還款抵押貸款公式計(jì)算新的月還款額；(2)按合同約定的初始利率和貸款期限，用等額還款抵押貸款公式計(jì)算月還款額；(3)以后各利率調(diào)整周期按上述方法計(jì)算月還款額。A、(1)(2)(3)B、(2)(3)(1)C、(2)(1)(3)D、(1)(3)(2)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析14、進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，先要確定保險(xiǎn)金額，原則上要求保險(xiǎn)金額()。A、與房屋實(shí)際價(jià)值相等B、大于房屋實(shí)際價(jià)值C、等于房屋的估價(jià)價(jià)值D、由保險(xiǎn)公司自行決定標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，先要確定保險(xiǎn)金額，原則上要求保險(xiǎn)金額與房屋實(shí)際價(jià)值相等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率是向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一般是以千分率(‰)來(lái)表示的。保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額，取決于保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率。15、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算公式為()。A、應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率B、應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)×稅率C、應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)×稅牢D、應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=銷售成本×稅率標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)于背業(yè)稅而言，按照營(yíng)業(yè)額和適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×適用稅率。16、施工企業(yè)在計(jì)取稅金時(shí)，教育費(fèi)附加的計(jì)取基礎(chǔ)應(yīng)為()。A、直接費(fèi)B、營(yíng)業(yè)額C、營(yíng)業(yè)稅D、工程預(yù)算成本標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：教育費(fèi)附加的計(jì)征依據(jù)一般是納稅人實(shí)際繳納的增值悅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額，附加率為3％。施工企業(yè)在計(jì)取稅金時(shí)，教育費(fèi)附加的計(jì)取基礎(chǔ)應(yīng)為營(yíng)業(yè)稅。二、多項(xiàng)選擇題(本題共14題，每題1.0分，共14分。)17、中心商務(wù)區(qū)土地利用模式中，界定CBD的重要指標(biāo)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,E知識(shí)點(diǎn)解析：1954年墨菲(Murphy)和萬(wàn)斯(Vance)在對(duì)美國(guó)9個(gè)城市CBD的土地利用進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研后，認(rèn)為地價(jià)峰值區(qū)(PLVI)是CBD最明顯的特點(diǎn)，在PLVI內(nèi)的用地稱為商務(wù)用地，并提出界定CBD的兩項(xiàng)重要指標(biāo)：中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積，中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積×100％。赫伯特(Herbert)和卡特(Carter)進(jìn)一步提出中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率(CBI)的概念。18、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，()必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，拍賣或掛牌方式出讓的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。19、通過(guò)()方式設(shè)定的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)包括：①通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；②通過(guò)行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國(guó)有土地使剛證后，可以抵押。20、房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研方法有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：定性研究就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研方法有小組訪談法、深度訪談法和投射法。21、風(fēng)險(xiǎn)一般可用()來(lái)描述。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。這種偏離可以用兩個(gè)參數(shù)來(lái)描述：①發(fā)生偏離的方向和大小，即后果；②發(fā)生偏離的可能性，即事件發(fā)生的概率。22、下列關(guān)于差額投資同收期法的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,E知識(shí)點(diǎn)解析：差額投資同收期是指在不計(jì)利息的條件下，一個(gè)方案比另一個(gè)方案多支出的投資，用年經(jīng)營(yíng)成本的節(jié)約額逐年回收所需要的時(shí)間。在實(shí)際工作中，往往是投資大的方案經(jīng)營(yíng)成本低，投資小的方案經(jīng)營(yíng)成本高。23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)該做到的事項(xiàng)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)該做到：①項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須符合設(shè)計(jì)承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)該控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書的范圍內(nèi)；②設(shè)計(jì)文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙之間無(wú)矛盾；③項(xiàng)目的設(shè)備選型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠；④環(huán)境保護(hù)、“三廢”處理、能源利用要符合國(guó)家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)；⑤施工過(guò)程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計(jì)質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。24、關(guān)于房地產(chǎn)銷售間接渠道的缺點(diǎn)，下列說(shuō)法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)銷售的間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶。間接渠道的缺點(diǎn)有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然有市場(chǎng)調(diào)研等方麗的優(yōu)勢(shì)，但存在著對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房不如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉的缺點(diǎn)，容易造成開發(fā)和銷售的矛盾，增大了開發(fā)與銷售之間協(xié)調(diào)的工作量；②如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售業(yè)績(jī)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平，這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的傭金就“得不償失”。BD兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)銷售直接渠道的缺點(diǎn)，、25、市場(chǎng)法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的具體思路是：①確定對(duì)被估價(jià)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素；②判定被估價(jià)房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度；③將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度；④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。26、在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析27、業(yè)主使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則主要包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析28、房地產(chǎn)金融的主要特征有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：與一般金融相比，房地產(chǎn)金融具有安全性、長(zhǎng)期性、多樣性、證券化和政策性等特點(diǎn)。29、房地產(chǎn)信托關(guān)系涉及的當(dāng)事人包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)信托是指委托人將其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)資金的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人，委托受托人在指定的目的和范圍內(nèi)代為管理和處理。房地產(chǎn)信托的構(gòu)成要素包括：①信托行為，即合法設(shè)定信托的行為；②信托當(dāng)事人，即信托關(guān)系涉及的委托人、受托人和受益人等；③信托標(biāo)的物，即信托行為中涉及的房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)。30、房產(chǎn)稅的基本特點(diǎn)是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,E知識(shí)點(diǎn)解析：房產(chǎn)稅的基本特點(diǎn)包括：①屬于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象是房產(chǎn)；②按年征收、分期繳納；③區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用：方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，對(duì)于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納；④稅率全國(guó)統(tǒng)一。三、案例分析(本題共5題，每題1.0分，共5分。)某寫字樓在建工程的用地是3年前通過(guò)出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預(yù)計(jì)該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元／平方米，出租率為90％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40％。31、采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的價(jià)值，應(yīng)從該寫字樓建成后的價(jià)值中減去()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D知識(shí)點(diǎn)解析：應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建工程的稅費(fèi)。32、該寫字樓建成后的年凈收益為()元／平方米。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：由于該寫字樓的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40％，所以該寫字樓每月的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)為：50×40％=20(元／平方米)，則該寫字樓建成后的年凈收益為：(50×90％-20)×12=300(元／平方米)。33、求取該寫字樓建成后的價(jià)值，需要先求取報(bào)酬率。求取報(bào)酬率的方法有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析34、假設(shè)報(bào)酬率為8％，該寫字樓建成后的價(jià)值為()元／平方米。標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：該寫字樓建成后的價(jià)值為：經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第3套一、單項(xiàng)選擇題(本題共26題，每題1.0分，共26分。)1、一般而言，在工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中使用純?cè)希湓现笖?shù)()。A、＞1B、＜1C、=1D、=0標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)公式：原料指數(shù)=限地性原料總重量÷制成品總重量，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，使用不同種類原料的原料指數(shù)。一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純?cè)系闹笖?shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。2、訂立建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的前提條件是()。A、土地使用權(quán)協(xié)議B、土地使用權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議C、出讓合同D、國(guó)土資源部的相關(guān)證明文件標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。3、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定提供出讓土地的()，未出讓的，按違約賠償損失。A、使用權(quán)B、處分權(quán)C、收益權(quán)D、占有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：出讓人應(yīng)履行按期向受讓人出讓建設(shè)用地使用權(quán)并達(dá)到合同約定的場(chǎng)地使用條件及提供有關(guān)資料等規(guī)定的義務(wù)。出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。4、受讓人如果以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合()條件時(shí)才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。A、按照合同約定支付全部出讓金，并取得土地使用證B、支付全部出讓金3個(gè)月C、按照合同約定支付全部出讓金D、按照合同約定支付部分出讓金標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：受讓人應(yīng)履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地等義務(wù)。5、關(guān)于建設(shè)用地協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別，下列說(shuō)法不正確的是()。A、適用范圍不同B、出讓金形成方式不同C、最低價(jià)確定的原則不同D、編制出讓計(jì)劃的過(guò)程不同標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都要編制并公布出讓計(jì)劃。但是，協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地是兩類不同的出讓方式，存在下列區(qū)別：①適用范圍不同；②出讓金形成方式不同；③最低價(jià)確定的原則不同。6、土地出讓合同約定是指出讓合同約定的期限和條件，其條件不包括()。A、土地用途B、投資數(shù)額C、投資方式D、土地利用要求標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：土地出讓合同約定是指出讓合同約定的期限和條件。其中，期限指土地達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)、利用狀態(tài)所需的時(shí)間，即土地使用者必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)在該地塊投資多少或?qū)⒃摰貕K開發(fā)成什么規(guī)模；條件指各種要求的總和，包括土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求。7、以()方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。A、出讓B、劃撥C、拍賣D、分配標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。8、在房地產(chǎn)市場(chǎng)凋研的程序中，確定調(diào)研目標(biāo)，制定調(diào)研計(jì)劃屬于()階段。A、調(diào)研準(zhǔn)備B、結(jié)果處理C、正式調(diào)研D、繪制施工圖標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括調(diào)研準(zhǔn)備、正式凋研和結(jié)果處理三個(gè)階段。在調(diào)研準(zhǔn)備階段，應(yīng)確定調(diào)研目標(biāo)，制定調(diào)研計(jì)劃，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，確定抽樣方案。9、市場(chǎng)供求缺口和擬開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積稱為()。A、市場(chǎng)容量B、市場(chǎng)區(qū)域C、項(xiàng)目吸納量D、項(xiàng)目大小標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3000萬(wàn)元，住宅平均售價(jià)為4000元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2500元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬(wàn)元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為()平方米。A、14500B、16700C、20000D、22000標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式：P.Q=CF+V.Q。式中，P為平均售價(jià)；Q為保本開發(fā)面積；CF為總固定成本；V為單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。代入數(shù)據(jù)得：4000×Q=30000000+2500×Q，計(jì)算得：Q=20000(平方米)。11、下列分析方法中，只能用于不確定性分析中財(cái)務(wù)效益分析的是()。A、盈虧平衡分析B、風(fēng)險(xiǎn)分析C、敏感性分析D、凈現(xiàn)值分析標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。其中，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析可用于財(cái)務(wù)效益分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析。12、關(guān)于項(xiàng)目不確定性分析的意義，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A、可幫助進(jìn)一步判斷投資方案的可行性B、有效地減少不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響C、可提高項(xiàng)目的收益水平D、提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：投資項(xiàng)目不確定分析的意義主要體現(xiàn)在兩方面：①有助于投資決策的科學(xué)化，即通過(guò)分析哪些是項(xiàng)目主要的不確定因素，它們?cè)谑裁捶秶鷥?nèi)變化及其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，有效地減少不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，在一定程度上避免決策失誤所帶來(lái)的巨大損失，提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力；②有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，即幫助投資者認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的主要不確定因素來(lái)源于何處，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生多大的影響，從而采取有針對(duì)性的措施，以減少風(fēng)險(xiǎn)損失。不確定性分析的主要意義是減少不確定性因素風(fēng)險(xiǎn)，不是提高項(xiàng)目的收益水平。13、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般采用()。A、線性盈虧平衡分析B、非線性盈虧平衡分析C、動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析D、靜態(tài)盈虧平衡分析標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般只進(jìn)行線性盈虧平衡分析。14、在進(jìn)行盈虧平衡分析時(shí)，需要將全部成本分解為()。A、生產(chǎn)成本與銷售成本B、短期成本與長(zhǎng)期成本C、同定成本與變動(dòng)成本D、顯性成本與隱性成本標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對(duì)產(chǎn)量的依存關(guān)系，全部成本可以分解為同定成本和變動(dòng)成本兩部分。在一定期間把成本分解成固定成本和變動(dòng)成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤(rùn)，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤(rùn)三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對(duì)這一數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。15、下列關(guān)于獨(dú)立方案選擇的說(shuō)法，不正確的是()。A、若資金足以分配，可以計(jì)算各項(xiàng)目的FNPV，若大于零，項(xiàng)目可選B、若資金足以分配，可以計(jì)算各項(xiàng)目的FIRR，若大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可選C、若資金：不足以分配，可以將獨(dú)立方案轉(zhuǎn)為互斥方案，再進(jìn)：行比較D、若資金不足以分配，可以將獨(dú)立方案轉(zhuǎn)為組合一互斥方案，再進(jìn)行比較標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析16、建筑安裝工程費(fèi)用不包括()。A、直接費(fèi)B、稅金C、利潤(rùn)D、預(yù)備費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用如圖8-1所示。17、房地產(chǎn)委托代理合同簽訂以后，緊接著要進(jìn)行的工作是()。A、委托人提交有關(guān)資料B、代理方進(jìn)行營(yíng)銷企劃C、代理方進(jìn)行租售準(zhǔn)備D、委托方與代理方進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：商品房銷售代理的一般流程是：①委托方尋找可能的代理機(jī)構(gòu)；②選擇代理機(jī)構(gòu)，協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同；③委托人提交有關(guān)資料；④代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷企劃；⑤代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行租售準(zhǔn)備；⑥代理機(jī)構(gòu)租售執(zhí)行；⑦委托人與代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算。18、針對(duì)不同的廣告目標(biāo)，房地產(chǎn)廣告效果一般可分為()和信息傳播效果。A、銷售效果B、知名度狀況C、溝通效果D、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：廣告效果是指廣告對(duì)目標(biāo)客戶所產(chǎn)生的影響程度。房地產(chǎn)廣告發(fā)布后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其產(chǎn)生的效果進(jìn)行測(cè)評(píng)，對(duì)先前的廣告進(jìn)行信息反饋和修正，以保證房地產(chǎn)廣告達(dá)到最佳的效果。針對(duì)不同的廣告目標(biāo)，房地產(chǎn)廣告效果一般可分為銷售效果和信息傳播效果。19、報(bào)酬率等于()、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率之和減去投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。A、低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率B、銀行存款利率C、銀行貸款利率D、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)估價(jià)中，計(jì)算報(bào)酬率的方法主要有：累加法和市場(chǎng)提取法。其中，累加法是指將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法，其得到報(bào)酬率的計(jì)算公式為：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。20、某建筑物的體積為700m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元／m3，則該建筑物的重建價(jià)格為()萬(wàn)元。A、42B、45C、48D、49標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：利用單位比較法，該建筑物的重建價(jià)格=體積×單位體積造價(jià)=700×600=420000(元)，即42萬(wàn)元。21、下列適用于將生地開發(fā)成熟地的公式是()。A、生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)B、生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)C、生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息一銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)D、生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：B項(xiàng)是適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式。22、下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)是非營(yíng)利性的D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)自負(fù)盈虧的獨(dú)立的企業(yè)法人，營(yíng)利性是其根本特征。23、邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是()。A、最大限度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公開、公正、合理的原則；招標(biāo)人可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)B、接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限C、可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)D、招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干家有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。24、下列關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A、住房基金是定向用于住房生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)的專項(xiàng)資金B(yǎng)、只有房地產(chǎn)股份有限公司能夠發(fā)行房地產(chǎn)債券C、房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，一般要求房地產(chǎn)抵押D、房地產(chǎn)投資信托基金是憑借房地產(chǎn)的未來(lái)收益進(jìn)行融資的一種金融產(chǎn)品，可以解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期資金問(wèn)題，是房地產(chǎn)行業(yè)所特有的直接融資產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一種，是各類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為籌集長(zhǎng)期資金，而以債券的形式向社會(huì)發(fā)行的一種債權(quán)憑證，并不局限于房地產(chǎn)股份有限公司。25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用債務(wù)融入資金所發(fā)行的是()。A、政府債券B、公司債券C、金融債券D、房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)債券融資有多種方式，按發(fā)行者不同分為政府債券、金融債券和公司債券三種。房地產(chǎn)殲發(fā)經(jīng)蘺企業(yè)利用債券融入資金所發(fā)行的是公司債券。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金占用量大，一般都要發(fā)行公司債券。26、已知某房產(chǎn)的計(jì)稅余值為20萬(wàn)元，則按照房產(chǎn)余值計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為()萬(wàn)元。A、0．24B、2．40C、10D、24標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：依照房產(chǎn)余額計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1．2％，則該房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=20×1．2％=0．24(萬(wàn)元)。二、多項(xiàng)選擇題(本題共18題，每題1.0分，共18分。)27、在伯吉斯的同心圓理論中，下列關(guān)于從城市中心向外緣擴(kuò)展的說(shuō)法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：同心圓理論是伯吉斯于1925年總結(jié)出來(lái)的。他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成5個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)：第一一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū)；第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶；第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)；第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)；第五環(huán)帶是通勤人士住宅區(qū)。28、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的范圍有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓的方式除ABCD四種情形外，供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。29、在建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中，承租人的權(quán)利有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D知識(shí)點(diǎn)解析：在建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中，承租人的權(quán)利有：①有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利；②有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。30、市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)資料的形式可分為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：基礎(chǔ)資料可分為初級(jí)資料和次級(jí)資料兩類。初級(jí)資料是指為特定目的而直接搜集的資料，次級(jí)資料則為單位內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。31、與其他類型的投資相比，房地產(chǎn)投資特點(diǎn)主要表現(xiàn)為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：與其他類型的投資相比，房地產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)可以概括為：①投資品種的多樣性；②投資變現(xiàn)的復(fù)雜性；③投資價(jià)值的附加性；④投資區(qū)域的差異性；⑤投資收益的個(gè)別性；⑥投資過(guò)程的綜合性；⑦投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性；⑧投資決策的專業(yè)性。32、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資變現(xiàn)是指把房地產(chǎn)資產(chǎn)兌換為貨幣的過(guò)程。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在：①房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，使得房地產(chǎn)交易的供需雙方，尤其是房地產(chǎn)購(gòu)買者要通過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間去了解、收集各種相關(guān)信息，從而延長(zhǎng)其購(gòu)買過(guò)程；②由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，而買賣雙方對(duì)同一房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理價(jià)位存在著較大的差異，要達(dá)到買賣雙方心理價(jià)位的平衡點(diǎn)，雙方往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的討價(jià)還價(jià)過(guò)程；③在權(quán)益讓渡的過(guò)程中，需要經(jīng)過(guò)一定的法律程序。C項(xiàng)為投資區(qū)域差異性的表現(xiàn)；D項(xiàng)為投資品種多樣性的表現(xiàn)。33、下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)投資主要資金構(gòu)成的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成主要包括：①企業(yè)自有資金；②預(yù)售收入；③信貸融資；④債券融資；⑤利用外資；⑥財(cái)政資金。34、下列各項(xiàng)屬于資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,E知識(shí)點(diǎn)解析：資金的時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差異。資金的時(shí)間價(jià)值有兩種表現(xiàn)形式：盈利和利息。35、現(xiàn)金流量的三要素是指()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：要正確繪制和應(yīng)用好現(xiàn)金流量圖，必須根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)把握現(xiàn)金流量的三要素，即現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)、方向(現(xiàn)金流人或流出)和作用點(diǎn)(現(xiàn)金發(fā)生的時(shí)間點(diǎn))。36、單因素敏感性分析過(guò)程中，先后需要確定的重要因素有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析的步驟為：①確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；②選擇需要分析的不確定因素；③逐個(gè)分析所選擇的不確定因素的波動(dòng)程度及其對(duì)分析指標(biāo)可能帶來(lái)的增減變化情況；④確定敏感性因素；⑤進(jìn)一步分析。敏感性分析沒有考慮各種不確定因素未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的概率，這可能會(huì)影響分析結(jié)論的準(zhǔn)確性。37、下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選層面的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的比選是尋求合理的房地產(chǎn)投資方案的必要手段。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的比選有兩個(gè)層面：①項(xiàng)目間的比選，如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，投資者可能面臨著在若干宗待出讓的土地中選擇其中的一塊參與競(jìng)拍；對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資而言，投資者可能面臨著對(duì)若干種類的房地產(chǎn)，選擇投資其中的一種；②同一項(xiàng)目的投資方案比選，如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)同一宗地，可以建商場(chǎng)、寫字樓、公寓等；對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，對(duì)購(gòu)買的房地產(chǎn)可以出租經(jīng)營(yíng)，也可以自行經(jīng)營(yíng)。38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?nèi)涵包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求，通常體現(xiàn)在可用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、與環(huán)境的協(xié)調(diào)等方面。39、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作的范圍相當(dāng)廣泛，下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷_r作內(nèi)容的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不再是商品房開發(fā)之后的一個(gè)環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容涉及企業(yè)管理的各個(gè)層次，包括從企業(yè)發(fā)展方向確立、戰(zhàn)略制定到具體的微觀管理活動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷還應(yīng)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位、銷售渠道選擇、促銷方式選擇和客戶管理等。40、關(guān)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，下列公式正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：在進(jìn)行交易情況修正時(shí)，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，是指將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。其修正公式為：正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格；正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格。41、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)法的主要Ⅸ別有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：傳統(tǒng)法計(jì)算簡(jiǎn)便，但因不考慮時(shí)間價(jià)值，其估算結(jié)果相對(duì)而言不如現(xiàn)金流量折現(xiàn)法精確；在傳統(tǒng)法中，投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。42、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用()的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占全部專有部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析43、房地產(chǎn)證券化旨在將價(jià)值最大的房地產(chǎn)()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)證券化的目的是將價(jià)值最大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化。利用證券市場(chǎng)的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營(yíng)專業(yè)化的目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實(shí)行專業(yè)理財(cái)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散化與收益最大化。44、下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的說(shuō)法中，正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：契稅的計(jì)稅依據(jù)分為三種情況：①國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；③土地使用權(quán)交換、房屋交換的，計(jì)稅依據(jù)為所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。三、案例分析(本題共12題，每題1.0分，共12分。)在河南寶宅市郊區(qū)地帶，一農(nóng)業(yè)開發(fā)公司購(gòu)買了一塊180畝的土地，該土地宜于產(chǎn)優(yōu)質(zhì)富士蘋果，稱為本地一大特產(chǎn)，而且僅此地能出產(chǎn)。由于此公司的成功開發(fā)和連續(xù)追加投資，該公司出產(chǎn)的蘋果長(zhǎng)期在該省區(qū)及在全國(guó)范圍內(nèi)供不應(yīng)求，甚至帶動(dòng)周圍縣市地價(jià)的上漲。根據(jù)地租理論，回答下列問(wèn)題：45、案例中的級(jí)差地租形成的原因有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C知識(shí)點(diǎn)解析：級(jí)差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。本案例中，由于該土地位于郊區(qū)地帶，宜于產(chǎn)優(yōu)質(zhì)富士蘋果，并且公司成功開發(fā)和連續(xù)追加投資形成了級(jí)差地租。46、案例中的地租的形式主要有()(按馬克思地租理論)。標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：按照馬克思的地租理論，級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。本案例中，由于此公司的成功開發(fā)和連續(xù)追加投資而帶來(lái)的級(jí)差地租屬于級(jí)差地租Ⅱ。47、壟斷地租是指()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權(quán)壟斷的前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件所引起。48、案例中_________壟斷地租，若有，它是來(lái)自________。()標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租，它來(lái)自社會(huì)其它部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。本案例中，只有該農(nóng)業(yè)開發(fā)公司購(gòu)買的土地可以出產(chǎn)該種蘋果，因而有壟斷地租。49、根據(jù)馬克思地租理論，該案例中形成絕對(duì)地租的原因是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：絕對(duì)地租是指由于土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必須繳納的地租，其實(shí)體是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值超過(guò)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格以上的那部分超額利潤(rùn)，即土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租。某房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)下一年度有三種銷售情況：(1)需求旺盛，發(fā)生的概率為40％，可取得的年凈收益為8億元；(2)需求一般，發(fā)生的概率為40％，可取得的年凈收益為5億元；(3)需求弱，發(fā)生的概率為20％，可取得的凈收益為-1億元。請(qǐng)根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題：50、下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析51、該項(xiàng)目的預(yù)期年收益為()億元。標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：該項(xiàng)目來(lái)年的預(yù)期收益為：E=8×40％+5×40％-1×20％=5(億元)。52、該項(xiàng)目年凈收益的標(biāo)準(zhǔn)差為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：該項(xiàng)目下一年度凈收益的標(biāo)準(zhǔn)差為：53、該項(xiàng)目的變異系數(shù)為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：變異系數(shù)又稱投資風(fēng)險(xiǎn)度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。則該項(xiàng)目的變異系數(shù)為：某家庭購(gòu)買了一套價(jià)格為39萬(wàn)元的住宅，首期付款為房?jī)r(jià)的30％，余款向銀行貸款，貸款期限為10年，貸款年利率為5％，按月等額還款。54、該家庭每月還款額為()元。標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)等額還款抵押貸款公式a=，已知貸款本金p=27．3萬(wàn)元(39萬(wàn)元×(1-30％))，貸款月利率i=0．4167％(5％÷12)，貸款期數(shù)n=10×12=120(月)，則：該家庭每月還款額即月還款額為2895元。55、如果該家庭收入的25％用于還款，則該家庭月收入至少為()元，才能購(gòu)買上述住宅。標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：每月還款額2895元占該家庭收入的25％，則該家庭月收入=2895÷25％：11580(元)。56、在辦理房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)管理部門需要對(duì)抵押物進(jìn)行審查的內(nèi)容有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D知識(shí)點(diǎn)解析：在辦理房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)管理部門需對(duì)抵押物進(jìn)行審查，其內(nèi)容包括抵押物是否符合進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件、抵押物是否已經(jīng)抵押和抵押物權(quán)證的真?zhèn)蔚?。?jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第4套一、單項(xiàng)選擇題(本題共20題，每題1.0分，共20分。)1、韋伯在對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行的分類中，其中只分布在某些固定地點(diǎn)的原料是()。A、遍布性原料B、特別原料C、地方性原料D、失重性原料標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：韋伯將工業(yè)用原料分為兩類，分別是：①遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；②限制性原料，又稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料，對(duì)工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。2、壟斷地租是由產(chǎn)品的()帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租。A、平均價(jià)格B、市場(chǎng)價(jià)格C、生產(chǎn)價(jià)格D、壟斷價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后()內(nèi)，支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。A、50日B、60日C、80日D、一年標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：按照現(xiàn)行規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)，支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。4、建沒用地使用權(quán)出讓公告的發(fā)布中，出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始前()日發(fā)布招標(biāo)公告。A、10B、20C、30D、40標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的發(fā)布中，出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始口前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒體發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)、拍賣、掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。5、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的，出讓人在()接到投標(biāo)文件有效。A、投標(biāo)人發(fā)出標(biāo)書時(shí)B、中標(biāo)結(jié)果公布前C、投標(biāo)截止時(shí)間前D、投標(biāo)人發(fā)出標(biāo)書一個(gè)月后標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。6、在掛牌出讓中，應(yīng)()確定競(jìng)得人。A、在掛牌公告規(guī)定截止時(shí)間后1個(gè)月B、在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間C、在符合條件的競(jìng)買人填寫好報(bào)價(jià)單后D、在確定了競(jìng)價(jià)申請(qǐng)人之后標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在()予以退還，不計(jì)利息。A、確定競(jìng)買人之后B、招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后一周內(nèi)C、招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)D、成交確認(rèn)書簽訂時(shí)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。8、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人的意愿或偏見。這種要求體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的()原則。A、客觀性B、科學(xué)性C、主觀性D、公平性標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為的活動(dòng)，稱為()。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)B、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查C、房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃D、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(開發(fā)商、投資者或購(gòu)買者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購(gòu)買三宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金得到充分運(yùn)用的方案。這時(shí)，該企業(yè)面臨著的方案選擇類型是()。A、獨(dú)立方案B、混合方案C、互斥方案D、組合-互斥方案標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：混合方案是指獨(dú)立與互斥的混合結(jié)構(gòu)。具體地說(shuō)，混合方案是指項(xiàng)目方案群有兩個(gè)層次，高層次是若干個(gè)獨(dú)立方案，而在每個(gè)獨(dú)立方案中又存：在若干個(gè)互斥方案。11、工程投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)考察重點(diǎn)調(diào)查了解的情：況不包括()。A、建筑物施工條件B、工地周邊環(huán)境C、工地附近住宿條件D、資金投入標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：在工程投標(biāo)中，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研是投標(biāo)前的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作。現(xiàn)場(chǎng)考察應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)調(diào)查了解的情況有：①建筑物施工條件；②工地及周邊環(huán)境、電力等情況；③本工程與其他工程間的關(guān)系；④工地附近住宿條件等。12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適宜采用直接渠道的情況不包括()。A、商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好B、房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求C、剛剛興建的小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各項(xiàng)制度還很不完善D、大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷售隊(duì)伍標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接渠道的情形主要有：①大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷售隊(duì)伍；②房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求；③商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好。13、在房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法中，根據(jù)目前或預(yù)測(cè)的銷售額的百分比決定廣告費(fèi)用的大小的方法是()。A、目標(biāo)任務(wù)法B、銷售百分比法C、量人為出法D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：銷售百分比法是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)目前或預(yù)測(cè)的銷售額的百分比決定廣告費(fèi)用的大小的方法。銷售百分比法以方案可能實(shí)現(xiàn)的總銷售額為基數(shù)，規(guī)定一定的百分比，作為廣告費(fèi)用上限。一般以可能實(shí)現(xiàn)的總銷售額的1．5％～2％為廣告費(fèi)用的支出上限。銷售百分比法常用于廣告的包干經(jīng)營(yíng)。14、經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效年齡經(jīng)過(guò)年數(shù)估計(jì)為20年，無(wú)殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為()。A、40％B、50％C、60％D、67％標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：該建筑物的成新率=15、下列關(guān)于房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A、先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加B、求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取重新取得價(jià)格C、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的，一切合理、必要的費(fèi)用及稅金D、建筑物的重建價(jià)格只能運(yùn)用工料測(cè)量法進(jìn)行求取標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：B項(xiàng)，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，采用市場(chǎng)法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格；C項(xiàng)，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物必要的支出和正常利潤(rùn)；D項(xiàng)，具體求取的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。16、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估()的倒算法。A、舊房地產(chǎn)的成本法B、新開發(fā)的房地產(chǎn)的成本法C、舊房地產(chǎn)的收益法D、新開發(fā)的房地產(chǎn)的收益法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的()備案。A、社區(qū)工作站B、市民政部門C、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門D、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案內(nèi)容包括業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。18、物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的()運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。A、物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)B、物業(yè)管理企業(yè)C、建設(shè)單位D、招標(biāo)投標(biāo)雙方標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)管理招投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為。19、在房地產(chǎn)住房抵押貸款中，如果抵押人失業(yè)或者家庭收入減少，將影響借款人的還款能力，并有可能因此發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)稱之為()。A、借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)B、抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)C、擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn)D、利率風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：償付能力風(fēng)險(xiǎn)主要包括借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn)兩種。如果抵押人失業(yè)或家庭收入減少，將影響借款人的還貸能力，并有可能因此發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)稱為借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)。20、某集團(tuán)公司因企業(yè)發(fā)展的需要，在某縣占用耕地4500平方米，當(dāng)?shù)馗卣加枚惖倪m用稅額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米30元，則應(yīng)向該公司一次性征收的耕地占用稅稅額為()元。A、100000B、125000C、135000D、270000標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)耕地占用稅一次性征收應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)向該公司一次性征收的耕地占用稅稅額為：4500×30=135000(元)。二、多項(xiàng)選擇題(本題共13題，每題1.0分，共13分。)21、城市土地利用過(guò)程與農(nóng)地、林地等相比具有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：城市土地利用過(guò)程比農(nóng)地、林地等利用過(guò)程復(fù)雜，這是因?yàn)槌鞘型恋爻司哂形恢蒙系墓潭ㄐ?、?shù)量上的有限性、使用上的永續(xù)性等土地資源的一般共性，還具有用地類型上的多樣性、區(qū)位上的極端重要性和利用上的高度集約性等特性。AC兩項(xiàng)是土地資源的一般共性。22、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自()土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以罰款。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析23、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出租的說(shuō)法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C知識(shí)點(diǎn)解析：土地使蹦者依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，依法同土地管理部門補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金，并經(jīng)過(guò)土地管理部門批準(zhǔn)，可以出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標(biāo)的物，出租人要對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)。24、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集的主要途徑有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑主要有：①訪問(wèn)交易雙方當(dāng)事人；②訪問(wèn)促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；③搜集準(zhǔn)交易資料；④向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教；⑤搜集各類次級(jí)資料，包括政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析資料；⑥與同業(yè)交流資料。25、在敏感性分析中，常用的項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D,E知識(shí)點(diǎn)解析：敏感性分析是指預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定岡素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)[FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)、FNPV(財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值)等]的影響，從中找出敏感因素并進(jìn)行相關(guān)分析的一種行為。26、下列各項(xiàng)屬于設(shè)備器具購(gòu)置費(fèi)用的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D知識(shí)點(diǎn)解析：設(shè)備器具購(gòu)置費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)用構(gòu)成工程費(fèi)用，其中設(shè)備器具購(gòu)置費(fèi)用主要由直接費(fèi)和間接費(fèi)兩部分構(gòu)成。27、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有()的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是依據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和方法，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品及其市場(chǎng)特性，以房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)為對(duì)象的市場(chǎng)營(yíng)銷。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有的特點(diǎn)有：①營(yíng)銷市場(chǎng)的廣泛性；②營(yíng)銷組織的區(qū)域性；③營(yíng)銷策略的差異性。28、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣方式的特點(diǎn)主要有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣策略與其他促銷方式相比，主要的特點(diǎn)有：①非普遍性，并非所有的潛在客戶都能得到促銷活動(dòng)帶來(lái)的“實(shí)惠”，因此具備非普遍性特點(diǎn)；②非連續(xù)性，推廣活動(dòng)限于在特定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，如開盤時(shí)間、特殊的節(jié)假日等，以通過(guò)這些活動(dòng)提高潛在客戶的關(guān)注度和購(gòu)買動(dòng)力，或促使客戶盡早購(gòu)買；③即期效應(yīng)明顯，不論是為了傳達(dá)信息還