注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理習題歸總

注冊物業(yè)管理師---物業(yè)經(jīng)營管理精選習題歸總物業(yè)經(jīng)營管理精選習題歸總第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述一、單項選擇題：1、物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是（C）。A、物業(yè)資產(chǎn)管理公司B、物業(yè)管理企業(yè)C、收益性物業(yè)D、自用型物業(yè)2、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（C）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。A、設(shè)施管理B、運行管理C、價值管理D、資產(chǎn)管理3、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（D）。A、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估B、租賃管理C、物業(yè)運行操作管理D、房地產(chǎn)開發(fā)4、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)（B）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A、物業(yè)各期成本最小化B、物業(yè)各期凈收益最大化C、租戶滿意度最大化D、物業(yè)價值最大化5、國外通常將寫字樓分為（B）個等級A、2B、3C、4D、56、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A、居住物業(yè)B、收益性物業(yè)C、公共物業(yè)D、所有物業(yè)7、關(guān)于區(qū)域購物中心，表述錯誤的是（D）。A、建筑規(guī)模10萬m2以上B、有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到200KmC、是一個高效運作的統(tǒng)一體D、通常由一家大型百貨公司為主要租戶8、市級購物中心建筑面積一般在（A）。A、3萬m2以上B、1萬—3萬m2之間C、3000—10000m2之間D、3000m2以下9、受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是指（A）物業(yè)管理企業(yè)。A、管理型B、專業(yè)型C、綜合型D、委托型10、別墅（Villa）是指在風景區(qū)或在效外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。A、空中別墅B、疊拼別墅C、獨棟別墅D、雙拼別墅11、一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為（C）。A、花園公寓B、錯層公寓C、復式公寓D、單間公寓12、（D）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A、房地產(chǎn)投資組合管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、設(shè)施管理13、關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（C）。A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群B、為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制14、設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為（D）。A、科研教學設(shè)施B、政府辦公樓C、醫(yī)院設(shè)施D、擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)15、資產(chǎn)管理公司批準在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃，主要考察（C）。A、這些資本開支是否符合財務(wù)會計原則B、這些資本開支是否符合《條例》的規(guī)定C、這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值D、這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本16、資產(chǎn)管理公司通過（A），來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。A、監(jiān)控物業(yè)的運行績效B、監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況C、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的收益D、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的成本17、管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（A）。A、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。B、管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等C、管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務(wù)D、在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。18、根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是（C）。A、投資者應當適當?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風險B、“不要把雞蛋放在一個籃子里”C、理性的投資者將選擇風險最小的那個組合D、投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進行資產(chǎn)組合，當不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負，存在補償，整體風險將降低19、關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，表述不正確的是（C）。A、在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B、業(yè)主會晝尋找能夠承擔全部維修成本的租戶C、物業(yè)維修的開支依法應由實際使用物業(yè)的租戶承擔D、對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資20、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。A、日常維護和維修B、確定管理標準C、資產(chǎn)管理D、構(gòu)建信息基礎(chǔ)21、物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、（C）、進行資產(chǎn)組合。A、日常維護和維修B、成本管理C、決策分析D、物業(yè)保險管理二、多項選擇題：1、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。A、物業(yè)管理B、房地產(chǎn)開發(fā)C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、房地產(chǎn)組合投資管理E、設(shè)施管理2、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其（ABC）的需求。A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C、主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標D、物業(yè)維修養(yǎng)護E、延長物業(yè)的自然壽命3、物業(yè)經(jīng)營管理的目標包括（ABCE）。A、為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報B、使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值C、是未獲得預期收益可能性的大小D、實際收益與預期收益的差別21、投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險，稱為（C）。A、收益現(xiàn)金流風險B、個別風險C、比較風險D、時間風險二、多項選擇題：1、房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命周期長，還包括（ACDE）等。A、各異性B、消費性C、政策影響性D、相互影響性E、專業(yè)依賴性2、以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有（ABCE）。A、直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作B、間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場C、直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式D、開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益E、間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作3、房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（BCDE）。A、置業(yè)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券C、購買REITsD、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票E、購買MBS4、關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（CDE）。A、從購買土地使用權(quán)開始B、從購置房地產(chǎn)開始C、以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的D、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為E、不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作5、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為（ABE）。A、權(quán)益型B、抵押型C、質(zhì)押型D、保證型E、混合型6、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有（ABCD）。A、收益水平相對較高B、能夠得到稅收方面的好處C、容易獲得金融機構(gòu)的支持D、能抵消通貨膨脹的影響E、是一種非流動性資產(chǎn)7、房地產(chǎn)投資之弊在于（ABDE）。A、流動性差B、投資數(shù)額巨大C、投資建設(shè)期長D、投資回收期長E、需要專門的知識和經(jīng)驗8、下列關(guān)于系統(tǒng)風險和個別風險的表述，正確的有（BE）。A、系統(tǒng)風險是指市場供求風險B、較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和控制C、或然損失風險屬個別風險D、周期風險屬于個別風險E、持有期風險屬于個別風險9、投資者在進行房地產(chǎn)投資決策時，應（ABCE）。A、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平B、根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向C、根據(jù)風險周期變化的特點把握投資時機D、避免機會成本E、盡量選擇政府鼓勵的項目進行投資以降低政策風險__10、僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個別風險包括（BCE）。A、購買力風險B、比較風險C、收益現(xiàn)金流風險D、或然損失風險E、是境風險、持有期風險11、狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項目所處的（AB）。A、宏觀位置B、中觀、微觀位置C、社會環(huán)境D、競爭位置E、經(jīng)濟環(huán)境12、避免政策風險的有效方法，包括選擇（ABC）的項目進行投資。A、政府鼓勵B、有收益保證C、有稅收優(yōu)惠政策D、國有資產(chǎn)參股項目E、灰色區(qū)域項目13、下列選項中，屬于未來經(jīng)營費用風險的有（ABC）。A、建筑物功能過進所帶來的風險B、建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復費用C、未來不可預見的法律費用D、實際收益和預期收益的差異隨著持有期延長而加大E、資本價值隨著收益率的變化而變化14、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（ABCD）。A、投入資金的安全性B、期望收益的可靠性C、投資項目的變現(xiàn)性D、資產(chǎn)管理的復雜性E、投資項目的復雜性15、房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（BCD）階段。A、雛形B、復蘇與發(fā)展C、繁榮D、危機與衰退E、銷匿16、對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應包括（ABCD）。A、地理位置B、在城市社會經(jīng)濟活動中的位置C、在整體市場供求關(guān)系中的位置D、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置E、相對重要性不變的位置17、居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素有（ABCD）。A、市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度B、公共交通便捷程度C、環(huán)境因素D、居民人口與收入E、政府控制環(huán)境污染的政策18、選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有（CDE）。A、當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性C、易接近性D、周圍土地利用情況和環(huán)境E、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度19、零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進行（ABCD）。A、商業(yè)輻射區(qū)域分析B、消費者行為、偏好及購買能力分析C、項目的易接近性或交通通達程度分析D、競爭性物業(yè)的競爭條件分析E、市政公用設(shè)施的完備程度分析20、工業(yè)物業(yè)項目區(qū)位選擇的特殊要求包括（BCDE）。A、消費者行為、偏好及購買能力分析B、交通運輸能否方便地連接原材料供應地和產(chǎn)品銷售市場C、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性D、水、電等資源供給的充足程度E、控制環(huán)境污染的政策第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、單項選擇題：1、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期限間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是（D）萬元。A、160B、240C、320D、4802、上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是（C）萬元。A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于（B）。A、12B、1.2C、2D、0.24、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（B）。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛收入C、凈運營收益D、名義收益5、收益性物業(yè)的運營費用是除（A）外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A、抵押貸款還本付息B、稅金C、保險D、人員工資6、從（A）中扣除（A）后就可得到物業(yè)凈運營收益，簡稱凈收益。A、有效毛收入運營費用B、潛在毛租金收入運營費用C、有效毛收入空置和收租損失D、潛在毛租金收入空置和收租損失7、（C）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A、潛在毛租金收入的最大化B、稅前現(xiàn)金流的最大化C、凈運營收益的最大化D、稅后現(xiàn)金流的最大化8、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金下列表述，不正確的是（B）。A、準備金又稱大修理基金B(yǎng)、用于物業(yè)日常維修和更新改造C、如果這部分資金來自物業(yè)的收益，應從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準備金在《物業(yè)管理條例》中稱作專項維修資金9、目前我國營業(yè)稅的稅率為（D），城市維護建設(shè)稅和教育費附加在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的（D）和（D）。A、12%4%3%B、12%5%3%C、5%10%3%D、5%7%3%10、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)（D）的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態(tài)D、資金運動狀態(tài)11、有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（C）。A、橫軸為時間軸，橫坐標輛上“0”點通常表示當前時點B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和__12、關(guān)于資金的時間價值下列論述，不正確的是（D）。A、同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的員失所應得到的補償D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13、關(guān)于名義利率與實際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（C）。A、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B、名義利率與實際利率的考慮只在按復利計息時才有意義C、名義利率越小、計算周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大D、當計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等14、某筆貸款按月還本付息，“年利率12%，每月計息一次”。則名義利率和實際利率分別是（D）。A、12%，1%B、1%，12%C、12.68%，12%D、12%，12.68%15、等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是（B），式中A為年值，n為計息周期數(shù)，I為每個計息周期的利率。A、P=A/（1+i）nB、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]C、P=A/i（1+i）nD、P=A/[1-1/（1+i）n]16、下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（B）。A、設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損B、由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損C、設(shè)備有形磨損使用設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值D、無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值17、關(guān)于設(shè)備磨損的補償，表述不正確的是（C）。A、有形磨損的局部補償是修理B、無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造C、有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造D、無形磨損的完全補償是更換18、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（D）。A、價值B、自然壽命C、技術(shù)壽命D、經(jīng)濟壽命19、設(shè)備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設(shè)備（B）減去其當前市場價值后的差值。A、原值B、賬面價值C、歷史價值D、入賬價值20、關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（B）。A、只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本C、一般只比較設(shè)備的費用D、設(shè)備更新分析以費用年值法為主21、物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運營費用為20萬元，預計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為（D）。A、45萬元B、20萬元C、24.5萬元D、44.5萬元22、物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量。此時進行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的（A）之間，選擇數(shù)值較低的方案。A、初始購買成本支出的分攤加年運營費用B、年運行費用C、初始購買成本支出的分攤D、運行費用的分攤23、某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初使購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費用支出（A）。A、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元24、物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（D）。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛租金收入C、凈利運營收益D、潛在毛租金收入25、投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為（B）。A、投資回收B、投資回報C、投資收益D、現(xiàn)金回報26、在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i為投資回報率）中，（C）是投資者的__投資回收。A、PB、PiC、Pi/[（1+i）n-1]D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]27、“等額還本利息照付”是指（B）。A、借款期間每期權(quán)支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B、定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息C、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28、根據(jù)是否考慮（D）因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時間價值29、關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標的表述，不正確的是（D）。A、靜態(tài)盈利指標通常在概略評價時采用B、為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果C、動態(tài)盈利指標適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目D、清償能力指標能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果30、（D）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D基準收益率31、（C）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D、基準收益率32、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（C）。A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準收益率B、內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率C、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資應會面臨虧損D、內(nèi)部收益率小于基準收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的33、（C）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。A、全部投資回收期B、動態(tài)投資回收期C、靜態(tài)投資回收期D、投資回收終止期34、（D）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。A、基準收益率B、財務(wù)內(nèi)部收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率35、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（B）。A、12%B、14%C、7%D、2.8%36、不用計算借款償還期的項目是（D）。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目37、某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（B）萬元。A、846.23萬元B、538.55萬元C、726.14萬元D、485.64萬元38、某出租公寓的年有產(chǎn)毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（A）萬元。A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.5839、某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是（D）萬元。A、182.46259.47B、150.53249.47C、182.16217.84D、192.16249.4740、某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率的7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可以25年內(nèi)直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（B）。A、13.2%1.36%B、15.2%2.36%C、18.2%2.56%D、22.2%2.56%二、多項選擇題：1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（AB）叫作現(xiàn)金流量。A、資金流入B、資金流出C、資金的投入D、資金現(xiàn)值E、資金將來值2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括（ABCE）等。A、土地費用、建造費用B、還本付息C、稅金D、比較成本E、運營費用3、空置和收租損失是指（AB）。A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入B、租出的面積沒有收到租金C、出租面積的變化導致租金減少D、租金水平的變化導致租金減少E、可出租面積的減少而少收的租金4、收益性物業(yè)的運營費用包括（DE）等。A、空置和收租損失B、抵押貸款還本付息C、房產(chǎn)稅和所得稅D、為租客提供服務(wù)的費用E、物業(yè)管理費用5、財務(wù)凈現(xiàn)值是指按（AB），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。當NPV≥0時，該項目在財務(wù)上是可以接受的。A、基準收益率B、目標收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率E、內(nèi)部收益率6、“兩稅一費”是指（CDE）。A、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、教育學附加D、營業(yè)稅E、城市維護建設(shè)稅7、下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ABCE）。A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報B、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流C、當凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E、如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流京戲等于物業(yè)的凈運營收益8、關(guān)于單利計息和復利計息的表述，正確的有（ABC）。A、單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息B、復利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息C、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算D、在投資分析中，一般采用單利計息E、復利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式為Fn=P（1+i·n）9、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。A、封存地設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損B、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值C、技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。D、設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E、政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用10、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ABC）。A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率__B、該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系C、稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量D、現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標E、現(xiàn)金回報率即資本化率11、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（AD）。A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度C、技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長D、經(jīng)濟壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限E、經(jīng)濟壽命是由無形磨損決定的12、在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（AB）兩部分。A、投資回收B、投資回報C、權(quán)益回報D、現(xiàn)金回報E、還本付息13、靜態(tài)盈利能力指標一般有（BCD）。A、財務(wù)內(nèi)部收益率B、現(xiàn)金回報率C、靜態(tài)投資回收期D、投資回報率E、資產(chǎn)負債率14、動態(tài)盈利能力指標一般有（CDE）。A、資產(chǎn)負債率B、現(xiàn)金回報率C、動態(tài)投資回收期D、財務(wù)內(nèi)部收益率E、財務(wù)凈現(xiàn)值15、清償能力指標包括（ABC）。A、資產(chǎn)負債率B、借款償還期C、償債備付率D、現(xiàn)金回報率E、財務(wù)凈現(xiàn)值16、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（ABD）。A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B、凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成C、該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D、該指標反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比E、計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益17、下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的敘述正確的有（BE）。A、資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應變能力強B、是反映項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標C、屬短期償債能力指標D、資產(chǎn)負債率=凈資產(chǎn)合計/負債合計×100%E、可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度第四章收益性物業(yè)價值評估一、單項選擇題：1、物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（A）等構(gòu)成。A、契稅B、土地占用稅C、土地增值稅D、土地出讓金2、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于（B）。A、前期工程費B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C、建筑安裝工程費D、公共配套設(shè)施建設(shè)費3、在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息計入（B）。A、管理費用B、投資利息C、開發(fā)成本D、開發(fā)利潤4、（C）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。A、理論價格B、總價格C、市場價格D、單位價格5、成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是（D）。A、賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限B、在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價C、當買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功D、最高賣價和最低買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間6、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點（D）價格或價值進行測算和判定。A、市場B、正常C、理論D、客觀合理7、在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（B）種以上估價方法。A、1B、2C、3D、48、（A）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法9、（B）是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法10、（C）是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、趨熱法B、成本法C、收益法D、市場法11、運用市場法估價的步驟不包括（D）。A、搜集交易實例B、對可比實例成交價格進行處理C、選取可比實例D、求取積算價格12、（B）特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)，以及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。A、市場化B、成本法C、折舊法D、收益法13、在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用（B）估價。A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法14、運用成本法估價的步驟不包括（D）。A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費等資料B、測算重新購建價格C、測算折舊D、求取比準價格15、收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當前的價值通常是基于（D）。A、歷史價格B、開發(fā)建設(shè)它所花費的成本C、過去的市場狀況D、市場參與者對其未來所能帶來的收益的預期16、關(guān)于物業(yè)價格與一般物品的價格相同之處，不正確的是（A）。A、都容易受單個消費者的個別因素影響B(tài)、都是價格，用貨幣來表示C、都有波動，受供求因素的影響D、都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價17、關(guān)于使用價值與交換價值，下列論述不正確的是（C）。A、人們在經(jīng)濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值B、物沒有使用價值就不會有交換價值C、交換價值是使用價值的前提D、交換價值通常用貨幣來衡量18、一般而言，物業(yè)的（D）可以反映物業(yè)價格水平的高低。A、保留價B、總價格C、起價D、單位價格19、將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的物業(yè)價格是（C）。A、現(xiàn)房價格B、期房價格C、實際價格D、名義價格20、關(guān)于商品房銷售價格的表述，不正確的是（B）。A、起價指所銷售的商品房的最低價格B、保留價指商品房出售者在其價目表上標注的不同商品房出售價格C、成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格D、均價是所銷售商品房的平均價格21、《最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的（D）”。A、90%B、60%C、70%D、80%22、（B）是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、福利租金D、成本租金23、（D）又稱分成租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。A、成本租金B(yǎng)、日租金C、按建筑面積計算的租金D、定率租金24、一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本，會計核算中要求將其作為資產(chǎn)的入帳價值的是（A）。A、原始價值B、折余價值C、賬面凈值D、賬面價值25、一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額是（D）。A、原始價值B、歷史成本C、市場價值D、賬面價值26、下列表述中，不正確的是（D）。A、原始價值是始終不變的B、賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的C、市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的D、物業(yè)的市場價值總是隨著時間的流逝而不斷增加27、下列關(guān)于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是（D）。A、未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高B、可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高C、獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高D、影響收益性物業(yè)價值的最直接的因素是城市規(guī)劃28、物業(yè)價格影響因素的表述，不正確的是（B）。A、預期某國貨幣會升值而對該國進行物業(yè)投資，會導致該國物業(yè)價格上漲B、增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使物業(yè)價格下降C、城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會使物業(yè)價格下降D、急于購買某物業(yè)，會抬高其價格29、收益法可分為報酬資本化法和（A）。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法30、（D）是預測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值方法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、報酬資本化法31、某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用（C），計算出物業(yè)的收益價格。A、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式B、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C、凈收益在前若干年有變化的公式D、收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式32、（B）是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率。A、收益乘數(shù)B、資本化率C、有效毛收入乘數(shù)D、凈收益乘數(shù)33、用收益法估價出租型物業(yè)時，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額，下列有關(guān)求取凈收益需要扣除費用的表述，不正確的是（C）。A、出租人負責擔的水費、電費等應從租賃收入中扣除B、由出租人提供家具設(shè)備的，應扣除它的折舊費C、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)稅、租賃代理費、租賃稅費不應作為扣除項目D、租約約定一切費用均由出租人負擔的，則應將這些費用全部扣除34、報酬率可視為包含無風險報酬率和（D）兩大部分。A、投資風險補償報酬率B、缺乏流動性補償報酬率C、管理負擔補償報酬率D、風險報酬率35、關(guān)于物業(yè)狀況調(diào)整的表述，不正確的是（C）。A、物業(yè)狀況調(diào)整是將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象物業(yè)狀況下的價格B、物業(yè)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整C、物業(yè)狀況調(diào)整包括物業(yè)市場狀況調(diào)整D、可比實例狀況好于估價對象狀況，則應對可比實例價格作減價調(diào)整36、關(guān)于重置價格和重建價格的下列表述中，不正確的是（B）。A、重置價格又稱重置成本B、重置價格通常要比重建價格高C、一般建筑物適用重置價格D、有特殊保護價值的建筑物適用重建價格37、下列關(guān)于估價上建筑物折舊的表述，不正確的是（A）。A、其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與原始價值的差額B、功能上的落后或過剩所造成的建筑物價值損失要進行功能折舊C、建筑物在實體上的老外所造成的建筑的價值損失要進行物質(zhì)折舊D、經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失38、一個高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種（D）。A、自然折舊B、物質(zhì)折舊C、功能折舊D、經(jīng)濟折舊39、（C）是指建筑物從竣工驗收合格之日起至對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。A、自然壽命B、有效年齡C、經(jīng)濟壽命D、實際年齡40、下列關(guān)于建筑物的有效年齡的表述，不正確的是（A）。A、是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)B、建筑物的經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后是剩余經(jīng)濟壽命C、當建筑物維修養(yǎng)護正常時，其有效年齡與實際年齡相當D、是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯的年齡41、某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格依次為（C）。A、2800元/m22200元/m2B、2325元/m22675元/m2C、2325元/m22625元/m2D、2675元/m22325元/m242、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。該宗物業(yè)的正常成交價格為（B）元/m2。A、2325B、2500C、2625D、280043、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。該宗物業(yè)的正常成交價格為（B）元/m2。A、2325B、2500C、2625D、280044、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，該期房目前的價格為（C）元/m2。A、2200B、2580C、2934D、247545、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗物業(yè)的報酬率為8.5%。該宗物業(yè)的收益價格為（B）萬元。A、90.02B、91.52C、94.12D、95.0246、某宗物業(yè)預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類物業(yè)的報酬率為8.5%。該宗物業(yè)的收益價格為（C）萬元。A、90.02B、91.52C、94.12D、95.0247、某宗物業(yè)的收益期限為38年，通過預測得到其未來前5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬地，從未來第6—38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為10%。該宗物業(yè)的收益價格為（A）萬元。A、300.86B、400.86C、900.86D、1000.8648、某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)施不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。該舊住宅的現(xiàn)值為（D）萬元。A、39B、37C、33D、30__49、某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率5%，采用直線法計算其折舊額。則其現(xiàn)值為（C）元。A、15833B、15837C、34167C36173二、多項選擇題：1、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（ABCE）。A、土地取得成本B、開發(fā)成本C、投資利息D、物業(yè)折舊E、開發(fā)利潤2、關(guān)于投資價值與市場價值論述，正確的有（BD）。A、投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值B、投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件C、市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值D、評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提E、在某一時點，投資價值是惟一的3、物業(yè)估價的基本方法包括（ABC）。A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法E、折舊法4、下列物業(yè)的評估中，適且用市場比較法的有（ABE）。A、物業(yè)開發(fā)用地B、普通商品住宅C、教堂D、學校E、標準廠房5、下列物業(yè)項目中不適用收益法進行估價的有（ABC）。A、行政辦公樓B、學校C、公園D、影劇院E、加油站6、運用收益法估價的步驟一般包括（ABCD）。A、搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B、預測估價對象的未來收益C、求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選用適宜的收益法公式計算出收益價格E、減去折舊求取物業(yè)價格7、物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ABDE）。A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格C、物業(yè)價格受供求因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較長E、物業(yè)價格受交易者個別因素的影響8、《城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第30條規(guī)定：“物業(yè)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行（AD）?！盇、政府指導價B、市場調(diào)節(jié)價C、保護價D、政府定價E、最高限價9、物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（AE）。A、人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關(guān)B、對保有物業(yè)課稅會導致物業(yè)價格上升C、城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降D、房價水平主要取決于地價水平E、綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關(guān)10、下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有（ABDE）。A、毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)”B、毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料__C、毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計D、毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值E、毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價”11、關(guān)于報酬率的表述，正確的有（ABDE）。A、從全社會來看，報酬率與投資風險正相關(guān)B、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險大的物業(yè)要求的報酬率高C、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險小的物業(yè)的價值低D、估價時選用的報酬率，應等同于與估價物業(yè)獲取凈收益具有同等風險投資的報酬率E、求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法12、運用市場法估價時，選取可比實例應符合的基本要求包括（AC）。A、可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)B、可比實例的成交日期應與估價時點相同C、可比實例的交易類型應與估價目的吻合D、可比實例的成交價格應為正常市場價格E、對一宗物業(yè)進行估價，一般應選取1—3個可比實例13、運用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括如下（ACE）方面的工作。A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一采用人民幣C、統(tǒng)一貨幣單位D、統(tǒng)一采用平方米E、統(tǒng)一采用單價14、下列關(guān)于稅費負擔和正常成交價的表述，正確的有（ACD）。A、按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B、按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納C、買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費下的價格是正常成交價格D、正常成交價格中包含應由賣方繳納的稅費E、正常成交價格中包含應由買方繳納的稅費15、關(guān)于市場比較法的表述，正確的有（ABDE）。A、運用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例B、要建立價格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來C、進行交易情況修正之后，可比實例的實際成交價格就變成了理論價格D、經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的價格就成交價格就變成了在估價時點的價格E、經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了估價對象物業(yè)狀況下的價格16、關(guān)于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有（ABE）。A、重新購建價格是估價時點時的價格B、重新購建價格是客觀的價格C、重新構(gòu)建價格是重新購建的實際成本D、建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊E、土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格17、年限折舊法是根據(jù)建筑物的（AB）來求取建筑物折舊的方法。A、經(jīng)濟壽命B、有效年齡C、剩余自然壽命D、自然壽命E、實際年齡第五章房地產(chǎn)市場與市場分析一、單項選擇題：1、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（B）、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。A、內(nèi)容B、價格C、管理機制D、環(huán)境2、總量結(jié)構(gòu)是從（A）出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。A、房地產(chǎn)市場整體B、經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)C、房地產(chǎn)市場發(fā)育情況__D、各地房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展3、財務(wù)收支計劃通常以（D）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。A、收入計劃B、支出計劃C、收益估算D、預算計劃4、下列不屬于市場供給特點的是（C）。A、缺乏彈性B、非同質(zhì)性C、互補性D、主體間競爭的不充分性5、房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的（A）進行分析。A、宏觀因素B、供求關(guān)系C、相關(guān)因素D、微觀因素6、下列關(guān)于長期計劃的說法，正確的是（D）。A、屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃B、通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期C、通常以3—5年為周期D、通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限7、一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于（B）。A、物業(yè)服務(wù)費的多少B、業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度C、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級D、相關(guān)行政部門的有關(guān)規(guī)定8、在物業(yè)管理中最常用的預算是（A）。A、年度運營預算B、資本支出預算C、長期預算D、短期預算9、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。A、人口和家庭分析B、就業(yè)分析C、競爭對手分析D、收入分析10、不屬于區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析主要資料來源的是（C）。A、國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒B、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息C、行業(yè)協(xié)會內(nèi)部的信息D、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息11、鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的（B）加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。A、城市特點B、鄰里范圍C、周邊環(huán)境D、人口密度12、不屬于物業(yè)管理預算量化目標的是（B）。A、詳細的預期收益估算B、物業(yè)質(zhì)量要求C、運營費用D、允許的空置率水平13、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（A）。A、業(yè)主的態(tài)度B、物業(yè)管理人員的態(tài)度C、業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關(guān)系D、物業(yè)服務(wù)水平14、將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場時，其中三級市場是指（D）。A、土地使用權(quán)出讓市場B、土地轉(zhuǎn)讓市場C、新建商品房租售市場D、存量房地產(chǎn)交易市場15、吸納率分析是（B）的內(nèi)容。A、供給分析B、需求分析C、競爭分析D、市場占有率分析16、介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是（C）。A、年度計劃B、短期計劃C、中短期計劃D、長期計劃17、（A）的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。A、商品零售物價B、家庭人口規(guī)模C、商品房價格指數(shù)D、就業(yè)分布18、下列屬于市場交易指標的是（B）。A、空置量與空置率B、吸納量與吸納率C、平均建設(shè)周期D、國內(nèi)生產(chǎn)總值19、分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃是（A）的內(nèi)容。A、供給分析B、需求分析C、競爭分析D、市場占有率分析二、多項選擇題：1、鄰里分析的內(nèi)容有（BCDE）。A、鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B、評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平C、考察鄰里物業(yè)的實體狀況D、搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息E、考察鄰里范圍內(nèi)是否會出現(xiàn)新的競爭對手2、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。A、收入的變化B、政府的稅收政策C、國際市場住宅價格D、對未來的預期E、政府的住房政策3、下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有（BCD）。A、建筑結(jié)構(gòu)B、總量結(jié)構(gòu)C、區(qū)域結(jié)構(gòu)D、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)E、分銷結(jié)構(gòu)4、下列指標中屬于供給指標的有（ABC）。A、存量B、新竣工量C、空置率D、吸納率E、商品零售價格指數(shù)5、房地產(chǎn)市場供給的特點主要有（BCD）。A、平衡性B、缺乏彈性C、非同質(zhì)性D、高度壟斷性E、財務(wù)收支計劃6、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。A、建筑物維護的標準B、建筑物管理策略C、租金方案D、物業(yè)檢查計劃E、財務(wù)收支計劃7、政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括（ABCE）。A、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展B、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用C、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻gD、嚴格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓E、滿足特殊群體的需要8、目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（BCE）。A、廉價房B、廉租房C、經(jīng)濟適用住房D、合作建房E、市場價商品住宅9、出租策略包括（ABCD）。A、確定租期長短B、確定獨立出租單元大小C、租戶類型的匹配策略D、管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇E、物業(yè)經(jīng)營管理費用的收取10、房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進行（ADE）。A、需求預測B、市場占有率分析C、競爭分析D、吸納率分析E、市場租戶對產(chǎn)品功能需求11、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有（ABCE）。A、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B、房地產(chǎn)市場分析C、鄰里分析D、構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營管理方案E、物業(yè)現(xiàn)狀分析12、物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有（CDE）。A、近期計劃B、遠期計劃C、年度計劃D、中短期計劃E、長期計劃13、物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容有（ABCD）。A、建筑物管理計劃B、租賃計劃C、財務(wù)收支計劃D、物業(yè)運行績效評估與業(yè)主溝通計劃E、企業(yè)盈利和發(fā)展計劃14、房地產(chǎn)市場供求分析主要從以下哪幾個方面進行（ACDE）。A、供給分析B、城市規(guī)劃分析C、需求分析D、競爭分析E、市場占有率分析15、吸納率分析的具體內(nèi)容包括（BCE）。A、分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目B、預估市場吸納計劃C、預估吸納周期內(nèi)的需求D、對競爭性物業(yè)進行評價E、市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢16、市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標物業(yè)的（ACDE）。A、市場占有率B、租約期間長度C、出租進度D、租賃價格E、達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間17、業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況，最常用的溝通手段有（BCD）。A、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物B、定期的年度或季度表現(xiàn)報告C、定期的管理會議D、通過電話或現(xiàn)場會議形式的定期私人接觸E、社區(qū)文化活動第六章租賃管理一、單項選擇題：1、房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有（A）的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。A、所有權(quán)B、使用權(quán)C、占有權(quán)D、收益權(quán)2、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。A、居住用房租賃和非居住用房租賃B、定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃C、公房租賃和私房租賃D、國內(nèi)租賃和涉外租賃3、（D）是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A、居住用房租賃B、自動延期租賃C、公房租賃D、定期租賃4、中短期租賃的租期一般為（B）。A、2年以內(nèi)B、3—4年C、5年或5年以上D、20年5、下列哪項不是物業(yè)使用過程中所發(fā)生的主要費用（D）。A、稅費B、物業(yè)管理費C、承租單元內(nèi)部的能源使用費D、功能折舊費6、下列不是常見的物業(yè)租賃管理模式的是（A）。A、居間模式B、包租轉(zhuǎn)租模式C、出租代理模式D、委托管理模式7、房屋租賃合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門（C）。A、注冊B、審核C、登記備案D、批準8、租賃關(guān)系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是（A）。A、意愿租賃B、私房租賃C、定期租賃D、長期租賃9、吸引租戶的主要策略的不包括（A）。A、強調(diào)租金低廉B、宣傳手段C、租約條款優(yōu)惠D、現(xiàn)場看樓10、凈租通常在（D）中采用。A、短期租賃B、中短期租賃C、定期租賃D、長期租賃11、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。A、包租轉(zhuǎn)租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租轉(zhuǎn)租和出租代理D、包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理12、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（D）。A、物業(yè)出租經(jīng)營成本B、業(yè)主希望的投資回報率C、物業(yè)自身的狀況D、同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系13、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責任由（D）承擔。A、出租方B、承租方C、轉(zhuǎn)租方D、雙方當事人在合同中約定14、租賃管理的客戶對象是（D）。A、出租方B、房地產(chǎn)中介機構(gòu)C、業(yè)主D、租用物業(yè)的租戶二、多項選擇題：1、關(guān)于自動延期租賃的表述，正確的有（ABDE）。A、除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約B、租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應C、租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止D、雙稱周期性租賃E、該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效2、下列關(guān)于物業(yè)租金支付的說法正確的有（ACE）。A、有毛租金和凈租金之分B、凈租通常在短期租賃中采用C、百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D、毛租的承租人在使用物業(yè)的過程中，除毛租金外，還要繳納稅費等其他費用E、凈租的租賃時間可達10年以上3、下列屬于委托管理模式特點的有（DE）。A、業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金B(yǎng)、業(yè)主不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險C、物業(yè)管理企業(yè)風險較大D、業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入E、物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔風險4、承租人的權(quán)利包括（BCDE）。A、可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權(quán)利B、有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利C、有要求保障居住安全的權(quán)利D、有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利E、經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利5、屬于房屋不得出租情形的有（ABDE）。A、未依法取得《房屋所有權(quán)證》的B、權(quán)屬有爭議的C、共有房屋取得共有人同意的D、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的E、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的6、租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（BCDE）。A、房屋空間交付B、制定租賃方案與策略C、租戶選擇D、租金確定E、租約談判與簽約管理7、租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（ABCD）。A、房屋空間交付B、收取租金C、租金調(diào)整D、租戶關(guān)系管理E、租金確定8、租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在（CDE）。A、收取租金B(yǎng)、房屋空間交付C、租金結(jié)算D、租約續(xù)期E、房屋空間收回管理9、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。A、確定可出租面積和租賃方式B、編制租賃經(jīng)營預算C、定位目標市場D、確定租金方案E、明確廣告策略10、如果采用凈租金的形式，業(yè)主需要明確的事項有（ABCE）。A、承租人要支付哪些費用B、哪些費用屬于代收代繳費用C、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的比例來收取D、所有的經(jīng)營費用要從其所收取的租金中全額支付E、哪些費用主要以決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度11、市場營銷人員通常從哪幾個方面來宣傳其推廣的物業(yè)（ABDE）。A、價格優(yōu)勢B、物業(yè)本身的素質(zhì)C、優(yōu)越的地理位置D、實用性E、良好的聲譽12、關(guān)于轉(zhuǎn)租，下列說法正確的有（AB）。A、房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為B、轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意C、在符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，轉(zhuǎn)租不必征得房屋出租人同意D、轉(zhuǎn)租合同不必辦理登記備案手續(xù)E、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同仍然具有原來的效力13、屬于租賃合同變更的情形有（ABCD）A、因租賃一方當事人更名B、因出租房屋附屬物的增減C、因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途D、租金的增減或支付方式的改變E、承租人擅自拆改承租房屋的結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的14、租賃合同自然終止的情況包括（BCDE）。A、無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上的B、租賃合同到期C、符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的D、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的E、當事人協(xié)商一致的15、關(guān)于租賃合同人為終止的原因的表述，正確的有（ABCD）。A、將承租的公房轉(zhuǎn)借他人的B、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的C、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓的D、承租人利用承租的房屋進行違法活動的E、當事人協(xié)商一致的16、物業(yè)租賃合同的主要條款包括（ABCD）。A、租金標準及支付方式B、租賃用途C、租賃期限D(zhuǎn)、房屋的修繕責任E、物業(yè)抵押與出售條款17、出租人的義務(wù)包括（ABCE）。A、有按合同約定提供房屋給承租人使用的義務(wù)B、有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)C、有保障承租人居住安全的義務(wù)D、有愛護使用、妥善保管房屋的義務(wù)E、有接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務(wù)18、CRM是一種手段，這是根本目的是（ABCE）。A、降低運營成本B、提高企業(yè)銷售收入C、提高客戶滿意度D、加強產(chǎn)品流通E、提高員工生產(chǎn)力19、在租賃管理中實施CRM主要涉及到（ABCE）方面的工作A、建立詳細的租戶檔案B、租賃期內(nèi)的服務(wù)C、租金繳交的管理D、競爭對手分析E、個性化服務(wù)第七章成本管理一、單項選擇題：1、下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用（D）。A、直接人工費B、間接費用C、直接材料費D、管理費用2、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入（A）。A、營業(yè)成本B、管理費用C、營業(yè)成本或管理費用D、遞延資產(chǎn)3、物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入（C）。A、營業(yè)成本B、管理費用C、營業(yè)成本或管理費用D、遞延資產(chǎn)5、物業(yè)管理成本按照（B）進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。A、按照經(jīng)濟性質(zhì)分類B、按照經(jīng)濟用途劃分C、按照與業(yè)務(wù)量關(guān)系劃分D、按照計劃依據(jù)不同劃分6、（C）不受已往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。A、固定預算B、彈性預算C、零基預算D、滾動預算和概率預算7、非比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢變化的項目，它不包括（A）。A、原材料購買成本B、輔助材料C、燃料D、動力8、（B）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、前饋性控制9、屬于指令性成本的是（C）。A、目標成本B、定額成本C、計劃成本D、實際成本10、服務(wù)量增至邊際成本（B）邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量。A、大于B、等于C、小于D、不等于11、（B）是最具綜合性的成本控制中心服務(wù)質(zhì)量評價指標。A、綠化率B、物業(yè)增值率C、業(yè)主滿意率D、維修及時率12、（D）是指一項成本僅與某一方案有關(guān)，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。A、估計成本B、沉沒成本C、可緩成本D、可免成本13、加班費按人均月加班2—3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月（A）個工作日計算。A、22B、26C、28D、3014、下列哪項不是人工費包括的費用（C）。A、社會保險費B、加班費C、通信費D、工服洗滌費15、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人·月，房租費60元/人·月，保安系統(tǒng)費100元/人·月，保安用房30元/人·月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為（A）元。A、7250B、290C、3480D、500016、某物業(yè)管理企業(yè)，年工資總額369600元，則福利基金為（C）元。A、7392B、73920C、51744D、554417、固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為（B）年。A、3B、5C、8D、1018、成本預算以（B）為基礎(chǔ)。A、其他預算B、各項定額C、技術(shù)經(jīng)濟措施D、資金使用收益19、（A）是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。A、固定預算B、彈性預算C、零基預算D、滾動預算和概率預算20、（B）就是根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個不同水平的費用預算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預算。A、固定預算B、彈性預算C、零基預算D、滾動預算和概率預算二、多項選擇題：1、關(guān)于間接費用，說法正確的有（BCE）。A、包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。B、包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費等。C、包括固定資產(chǎn)折舊費及修理費D、包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料E、包括低值易耗品攤銷及其他費用等2、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)費用包括（ABCD）。A、利息凈支出B、匯兌凈損失C、金融機構(gòu)手續(xù)費D、公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用E、稅金3、按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有（ABDE）。A、購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出B、對外投資支出C、物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費D、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金E、企業(yè)的贊助、損贈支出4、下列說法正確的有（ABC）。A、固定成本應從增加業(yè)務(wù)量和減少費用的絕對額入手B、降低變動成本應從降低單位業(yè)務(wù)量的消耗入手C、半固定成本是指無產(chǎn)量時也有支出，而生產(chǎn)時成本又會按一定比率增加D、固定成本隨著業(yè)務(wù)量的變動而變動__E、變動成本總額與業(yè)務(wù)量的變動關(guān)系不大5、按照成本計算依據(jù)的不同，成本可分為（BC）等。A、可免成本B、目標成本C、定額成本D、沉沒成本E、可緩成本6、關(guān)于邊際成本，表述正確的有（BD）。A、邊際成本大于邊際收入時的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量B、可用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟上是否合算C、當增加一個單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時，是不合算的D、服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量E、邊際成本小于邊際收入時的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量7、成本控制的原則有（ABDE）。A、全面控制原則B、講求經(jīng)濟效益原則C、常規(guī)管理原則D、責權(quán)利相結(jié)合原則E、例外管理原則8、關(guān)于人工費中的福利費的表述，正確的有（ABDE）。A、福利費包括福利基金、工會基金B(yǎng)、福利基金按工資總額的14%計算C、福利基金按工資總額的4%計算D、教育經(jīng)費按工資總額的1.5%計算E、工會基金按工資總額的2%計算9、考核物業(yè)管理企業(yè)成本制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標，主要有（ABCE）。A、重大事故發(fā)生率B、房屋完好率C、物業(yè)增值率D、成本（費用）降低率E、保潔率10、共用部位與共用設(shè)施設(shè)施的日常運行和維護費主要包括（ABDE）。A、維修保養(yǎng)費B、裝修費C、節(jié)日裝飾費D、康樂設(shè)施費E、能源費11、固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用，各類固定資產(chǎn)包括（ABCE）。A、交通工具B、通信設(shè)備C、辦公設(shè)備D、勞保用品E、工程維修設(shè)備12、關(guān)于成本估算的表述，正確的有（AB）。A、成本估算服務(wù)于物業(yè)管理招投標階段確定服務(wù)費用報價B、成本估算亦可服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作C、成本估算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預算的一個重要組成部分D、成本估算是成本水平結(jié)果的系統(tǒng)化E、成本估算是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化13、成本預算編制的基本要求有（ACE）。A、成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)B、成本預算要以成本計劃為基礎(chǔ)C、成本預算應有相應的技術(shù)經(jīng)濟措施保證D、成本預算要全面權(quán)衡，提高員工工作效率E、成本預算既要符合實際，又要適當留有余地14、物業(yè)管理企業(yè)編制成本預算的方法主要有（ACDE）。A、固定預算B、資金預算C、彈性預算D、零基預算E、滾動預算和概率預算第八章合同與風險管理一、單項選擇題：1、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（D）。A、由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂B、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性C、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D、前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性2、前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，（B）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。A、業(yè)主委員會B、物業(yè)建設(shè)單位C、物業(yè)設(shè)計單位D、居委會3、物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由（B）承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，由（B）承擔。A、物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主B、建設(shè)單位；業(yè)主C、施工單位；建設(shè)單位D、業(yè)主；建設(shè)單位4、一般來說，不屬于風險成本包括的主要內(nèi)容是（C）。A、防范、分散或轉(zhuǎn)移風險的費用B、風險所帶來的損失及處理費用C、風險的技術(shù)成本D、風險的社會成本5、按風險影響的程度和范圍來劃分，風險可分為（D）。A、純粹風險與投機風險B、財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險C、自然風險、社會風險和技術(shù)風險D、基本風險與特殊風險6、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第三十八條規(guī)定：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。A、15B、20C、30D、457、物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是（C）。A、企業(yè)信用保險B、企業(yè)財產(chǎn)保險C、火災保險D、責任保險8、不屬于傳統(tǒng)的火災保險的是（C）。A、火災B、閃電C、空中飛行物墜落D、爆炸9、火災保險費率的計算方法有分類法（D）兩種。A、分層法B、分部法C、分項法D、表定法10、風險的（B）是保險人能夠經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。A、負面性B、可測性C、不確定性D、可控性11、雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（C）。A、附加醫(yī)療費保險B、附加雇員個人財產(chǎn)保險C、附加第三者責任險D、附加公眾責任保險12、（A）是投標工作中最重要的內(nèi)容，直接影響到投標能否成功，必須給予認真的對待。A、投標書的編制B、報送投標書C、參加開標及答辯會D、資格審查13、對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。A、投保人B、被保險人C、第三者D、雇員14、公眾責任保險，是一種（B）保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的。A、有形財產(chǎn)B、無形財產(chǎn)C、固定資產(chǎn)D、動產(chǎn)15、（A）承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的，由被保險人的侵權(quán)行為導致的的依法應由被保險人承擔的對第三者的民事賠償責任。A、公眾責任保險B、附加第三者責任險C、物業(yè)綜合險D、雇主責任保險16、（C）是目前廣泛彩用的招標方式。A、公開招標B、無限競爭性公開招標C、邀請招標D、協(xié)議招標二、多項選擇題：1、風險控制的手段有（BCDE）。A、調(diào)整B、回避C、自擔或保留D、預防與控制E、轉(zhuǎn)移2、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征有（BCD）。A、物業(yè)服務(wù)合同是實踐合同B、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同C、物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同D、物業(yè)服務(wù)合同是有償合同E、物業(yè)服務(wù)合同是代理合同3、風險管理的整個過程可以由（ABDE）步驟組成。A、風險識別B、風險評估C、風險處理D、風險控制E、風險調(diào)整4、物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要注意的要點有（DE）。A、招投標原則B、“宜業(yè)不宜細”的原則C、最好不約定合同期限D(zhuǎn)、實事求是留有余地E、明確界定違約責任與處理方式5、決定參與投標的關(guān)鍵因素有（BCDE）。A、項目委托方具有經(jīng)濟實力B、項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶C、常規(guī)預測盈利D、項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi)E、本企業(yè)具備人力資源支持體系6、關(guān)于公開招標，說法正確的有（ABE）。A、凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標B、一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)C、一般向3—5家物業(yè)管理企業(yè)公開發(fā)出招標