房地產(chǎn)-光大核心城市二手房成交跟蹤（2024年6月）：6月核心城市二手住宅成交面積同比環(huán)比均提升明顯

6月核心城市二手住宅成交面積同比環(huán)比均提升明顯6月二手房掛牌量同環(huán)比均增長，70城二手住宅銷售價格指數(shù)同比降幅擴(kuò)大。1）2024年6月，全國二手房掛牌量指數(shù)同比+35.3%，環(huán)比+2.9%；其中一線城市掛牌量指數(shù)同比+15.0%，環(huán)比+2.2%；二線城市掛牌量指數(shù)同比+42.7%，環(huán)比+4.4%；三線城市掛牌量指數(shù)同比+30.5%，環(huán)比+2.6%；2）2024年6月，全國二手房掛牌價指數(shù)同比-9.4%，同比降幅較5月進(jìn)一步擴(kuò)大；環(huán)比-0.9%。一線城市掛牌價指數(shù)同比-8.9%，環(huán)比-0.9%；二線城市掛牌價指數(shù)同比-10.1%，環(huán)比-1.0%；三線城市掛牌價指數(shù)同比-10.8%，環(huán)比-1.0%。3）根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2024年6月，70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-7.9%，同比降幅較5月擴(kuò)大0.4pct，環(huán)比-0.9%。其中一線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-9.0%，環(huán)比-0.4%；二線城市同比-7.9%，環(huán)比-0.9%；三線城市同比-7.7%，環(huán)比-0.9%。1-6月光大核心16城二手住宅累計(jì)成交面積同比-8.4%，連續(xù)三月同比降幅收窄；1-6月11城二手住宅累計(jì)成交均價同比-3.2%，其中一線城市同比-1.1%。1）2024年6月，光大核心16城二手住宅成交面積為1,478萬㎡，同比+21.1%（單月同比轉(zhuǎn)正環(huán)比+6.6%，其中一線城市成交面積為498萬㎡，同比+38.8%，環(huán)比+24.2%，單月同環(huán)比均大幅提升；余下二線城市成交面積為979萬㎡，同比+13.8%，環(huán)比-0.6%。2）2024年1-6月，16城二手住宅累計(jì)面積為7,582萬㎡，同比-8.4%，其中一線城市累計(jì)成交面積為2,296萬㎡，同比-5.1%，余下二線城市累計(jì)成交面積為5,286萬㎡，同比-9.8%。3）2024年6月，光大核心11城二手住宅成交均價24,882元/㎡，同比+1.0%，環(huán)比+7.0%；其中一線城市成交均價為35,327元/㎡，同比+0.7%，環(huán)比+3.2%，余下二線城市成交均價為16,478元/㎡，同比-4.7%，環(huán)比+2.6%。4）2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累計(jì)成交均價為24,118元/㎡，同比-3.2%（1-5月為-4.1%其中一線城市累計(jì)成交均價為34,997元/㎡，同比-1.1%，余下二線城市累計(jì)成交均價為16,502元/㎡，同比-7.1%。投資建議：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強(qiáng)調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進(jìn)一步加深。關(guān)注兩條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。資料來源：Wind 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 3 5 6 6 8 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9房地產(chǎn)2024年6月，全國二手房掛牌量指數(shù)同比+35.3%，環(huán)比+2.9%；掛牌價指數(shù)同比-9.4%，同比降幅較5月進(jìn)一步擴(kuò)大；環(huán)比-0.9%。資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月6月一線城市二手房掛牌量指數(shù)同比+15.0%，環(huán)比+2.2%；掛牌價指數(shù)同比-8.9%，環(huán)比-0.9%。資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月二線城市二手房掛牌量指數(shù)同比+42.7%，環(huán)比+4.4%；掛牌價指數(shù)同比-10.1%，環(huán)比-1.0%。資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月6月三線城市二手房掛牌量指數(shù)同比+30.5%，環(huán)比+2.6%；掛牌價指數(shù)同比-10.8%，環(huán)比-1.0%。資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2024年6月，70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-7.9%，同比降幅較5月擴(kuò)大0.4pct，環(huán)比-0.9%。6月，一線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比降幅較5月有所縮窄，二、三城市有所擴(kuò)大，其中一線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-9.0%，環(huán)比-0.4%；二線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-7.9%，環(huán)比-0.9%；三線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-7.7%，環(huán)比-0.9%。資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月資料來源：wind，光大證券研究所，截至2024年6月光大核心16城名單為：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武漢、重慶、鄭州、成都、蘇州、廈門、青島、佛山；其中，我們定義北京、上海、廣州、深圳為“一線城市”，其余為“余下二線城市”。2024年6月，光大核心16城二手住宅成交面月同比轉(zhuǎn)正），環(huán)比+6.6%；其中一線城市成交面積為498萬㎡，同比+38.8%，環(huán)比+24.2%，單月同環(huán)比大幅提升，余下二線城市成交面積為979萬㎡，同比+13.8%，環(huán)比-0.6%。月為-13.6%其中，一線城市累計(jì)成交面積為2,296萬㎡，同比-5.1%，余下二線城市累計(jì)成交面積為5,286萬㎡，同比-9.8%。資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月2024年6月，光大核心16城二手住宅成交套數(shù)為15.8萬套，同比+24.9%，環(huán)比+7.3%；其中一線城市成交套數(shù)為5.8萬套，同比+47.4%，環(huán)比+24.7%，余下二線城市成交套數(shù)為10萬套，同比+14.6%，環(huán)比-0.8%。2024年1-6月，光大核心16城二手住宅累計(jì)成交套數(shù)為80.2萬套，同比-9.3%，其中，一線城市累計(jì)成交套數(shù)為26.9萬套，同比-4.4%，余下二線城市累計(jì)成交套數(shù)為53.3萬套，同比-11.5%。資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月成交價格方面，考慮部分城市數(shù)據(jù)未披露，選取11個核心城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武漢、重慶、鄭州，與核心16城相比，減少了“成都、蘇州、廈門、青島、佛山”5個城市。我們定義北京、上海、廣州、深圳為“一線城市”，其余為“余下二線城市”。2024年6月，光大核心11城二手住宅成交金額為2,782億元，同比+29.9%，環(huán)比+17.9%；其中一線城市成交金額1,761億元，同比+39.7%，環(huán)比+28.1%，余下二線城市成交金額1,021億元，同比+15.8%，環(huán)比+3.7%。2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累計(jì)成交金額為13,448億元，同比-9.5%，其中，一線城市累計(jì)成交金額8,036億元，同比-6.1%，余下二線城市累計(jì)成交金額5,412億元，同比-14.2%。資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月2024年6月，光大核心11城二手住宅成交均價為24,882元/㎡，同比+1.0%，余下二線城市成交均價為16,478元/㎡，同比-4.7%，環(huán)比+2.6%。2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累計(jì)成交均價為24,118元/㎡，同比-3.2%（2024年1-5月為-4.1%），其中，一線城市累計(jì)成交均價為34,997元/㎡，同比-1.1%，余下二線城市累計(jì)成交均價為16,502元/㎡，同比-7.1%。資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2024年6月我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強(qiáng)調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率，優(yōu)化限購范圍和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步支持多孩家庭和人才購房等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進(jìn)一步加深。投資建議關(guān)注兩條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險：若房地產(chǎn)寬松政策推行速度及落地效果不及預(yù)期，或?qū)е戮用窦捌髽I(yè)信心修復(fù)緩慢、房地產(chǎn)銷售市場回暖滯緩，進(jìn)而影響企業(yè)銷售回款，拉長房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營周期，加大企業(yè)資金壓力。房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險：若就業(yè)情況惡化或?qū)е虏糠志用裥劫Y縮水及家庭可支配收入下降，或影響居民購房需求及居民部門結(jié)構(gòu)性信用擴(kuò)張以及按揭貸款償還，將延緩房地產(chǎn)銷售修復(fù)的進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險：部分房企仍將面對債務(wù)到期高峰，現(xiàn)金流管理能力較弱及負(fù)債結(jié)構(gòu)較差的房企債務(wù)違約風(fēng)險增加，或?qū)⑻嵘康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。房價下行超預(yù)期風(fēng)險：若各能級城市新房及二手房市場價格持續(xù)超預(yù)期大幅下行，或?qū)⒔档途用褓彿恳庠?，同時增加居民按揭斷供等風(fēng)險，或?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)市場供需兩端恢復(fù)進(jìn)度，增加系統(tǒng)性風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險：部分房企或因?yàn)楣?yīng)鏈賬款支付延遲等因素，拖緩公司施工進(jìn)度，影響竣工規(guī)模并導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績兌現(xiàn)不及預(yù)期的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險：房企多元業(yè)態(tài)可能受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或行業(yè)競爭環(huán)境惡化等因素影響，出現(xiàn)多元業(yè)務(wù)經(jīng)營效果不及預(yù)期、投資回報收益率表現(xiàn)不佳，從而出現(xiàn)公司整體經(jīng)營業(yè)績下滑的風(fēng)險。司司級級因無法獲取必要的資料，或者公司面臨無法預(yù)見結(jié)果的重大不確定性事件，或者其他原因，致使無法本報告所包含的分析基于各種假設(shè)，不同假設(shè)可能導(dǎo)致分析結(jié)果出現(xiàn)重大不同。本報告采用的各種估值方法及模型均有其局限性，本報告署名分析師具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格并注冊為證券分析師，以勤勉的職業(yè)態(tài)度、專業(yè)審慎的研究方合規(guī)的信息，獨(dú)立、客觀地出具本報告，并對本報告的內(nèi)容和觀點(diǎn)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)準(zhǔn)備以及撰寫本報告的所有研究人員在此保證，本研究報告發(fā)行商或證券所發(fā)表的觀點(diǎn)均如實(shí)反映研究人員的個人觀點(diǎn)。研究人員獲取報酬的評判因素包括研究的質(zhì)量和準(zhǔn)確性、客戶反饋、競爭大證券股份有限公司的整體收益。所有研究人員保證他們報酬的任何一部分不曾與，不與，也將不會與本報告中具體的推薦意見或觀點(diǎn)本報告由光大證券股份有限公司制作，光大證券股份有限公司具有中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，負(fù)責(zé)本報告在中華人民共（僅為本報告目的，不包括港澳臺）的分銷。本報告署名分析師所持中本公司經(jīng)營范圍：證券經(jīng)紀(jì)；證券投資咨詢；與證券交易、證券投資活動有關(guān)的財(cái)務(wù)顧問；證券承銷與保薦；證券自營；為期貨公紹業(yè)務(wù)；證券投資基金代銷；融資融券業(yè)務(wù)；中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。此外，本公司還通過全資或控股子公司開展資產(chǎn)管理、直接本報告由光大證券股份有限公司研究所（以下簡稱“光大證券研究所”）編寫，以合法獲得的我們相信為可靠、準(zhǔn)保證我們所獲得的原始信息以及報告所載信息之準(zhǔn)確性和完整性。光大證券研究所可能將不時補(bǔ)充、修訂或更新有關(guān)信息，但不保證及時發(fā)布本報告中的資料、意見、預(yù)測均反映報告初次發(fā)布時光大證券研究所的判斷，可能需隨時進(jìn)行調(diào)整且不予通知。在任何情況下，本或所表述的意見并不構(gòu)成對任何人的投資建議?？蛻魬?yīng)自主作出投資決策并自行承擔(dān)投資風(fēng)險。本報告中的信息或所表述