物業(yè)工程質(zhì)保金退還管理辦法

物業(yè)工程質(zhì)保金退還管理辦法1.總則為規(guī)范合達(dá)聯(lián)行各物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量保證金退還管理，保證各項(xiàng)目工程質(zhì)量問題能夠得到快速、有效的解決，提升業(yè)主滿意度，明確開發(fā)公司、施工單位、物業(yè)公司三方維修責(zé)任，確保工程在保修期內(nèi)得到及時(shí)修繕，保修期滿及時(shí)清結(jié)和撥付質(zhì)保金，有效維護(hù)業(yè)主及公司的利益，特制定本管理辦法。2.定義與術(shù)語2.1質(zhì)量保修：是指建筑工程（及其建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備）驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同的約定的質(zhì)量缺陷，由保修責(zé)任方予以修復(fù)。2.2質(zhì)保金：是指從發(fā)包工程中應(yīng)付的工程款中預(yù)留的質(zhì)量保證金和建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量保證金；2.3質(zhì)保金結(jié)算：是指在工程合同保修期屆滿，保修責(zé)任全面履行完畢，減除在保修期間實(shí)際發(fā)生或保修期間應(yīng)當(dāng)發(fā)生而遞延的相關(guān)責(zé)任類、賠償類、處罰類、連帶類等相關(guān)費(fèi)用，工程承包方結(jié)算支取預(yù)留的工程合同價(jià)款。2.4最低質(zhì)保期的界定2.4.1建設(shè)工程保修期遵循《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算(竣工驗(yàn)收合格之日：是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格并由各方簽署竣工驗(yàn)收文本的日期)。并按合同中簽定的質(zhì)量保修要求進(jìn)行驗(yàn)證。3.物業(yè)工程質(zhì)量保修3.1質(zhì)保金用來確保質(zhì)保期內(nèi)施工單位的維修責(zé)任得到落實(shí)。3.2項(xiàng)目應(yīng)對工程質(zhì)量問題及維修資料（包括原件和復(fù)印件）進(jìn)行備份存檔。對工程質(zhì)保金要按項(xiàng)目、按合同進(jìn)行明細(xì)核算，按項(xiàng)目、按合同建立質(zhì)保金臺(tái)賬。工程質(zhì)保金臺(tái)賬應(yīng)包括以下信息：（1）工程項(xiàng)目及施工范圍；（2）施工單位郵箱地址及聯(lián)系人電話；（3）合同總額（結(jié)算總額）；（4）驗(yàn)收日期；（5）質(zhì)保到期日；（6）質(zhì)保金總額；（7）已動(dòng)用質(zhì)保金金額；（8）質(zhì)保金余額；（9）其他信息3.3物業(yè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，工程質(zhì)保期間物業(yè)工程質(zhì)量保修需與開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司三方簽定維修協(xié)議。協(xié)議應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：(1)業(yè)主報(bào)修申請經(jīng)確認(rèn)或物業(yè)公司自檢發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后，向施工單位發(fā)《保修期工程維修通知書》，明確維修事項(xiàng)及維修時(shí)限等要求。(2)在施工單位不履行或怠于履行維修義務(wù)時(shí)，物業(yè)公司扣款及使用方式.(3)物業(yè)公司自行或組織第三方維修單位進(jìn)行維修,就維修事項(xiàng)，維修費(fèi)用支付的辦法.(4)物業(yè)公司在緊急情況下（如漏水、在發(fā)包工程質(zhì)量保修期滿前，施工單位應(yīng)書面申請質(zhì)量保證金結(jié)算。(附施工合同,質(zhì)保范圍及金額、)6.2發(fā)包工程的組織驗(yàn)收（1）工程質(zhì)量保修期滿前一個(gè)月，由項(xiàng)目相關(guān)部門和人員按照規(guī)定組織進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn),匯總存在的問題,形成書面查驗(yàn)記錄。（2）驗(yàn)收合格的有相關(guān)責(zé)任部門簽字確認(rèn)。（3）驗(yàn)收不合格，通知施工單位進(jìn)行整改,整改完成后,再組織驗(yàn)收，直至合格；（4）公司品質(zhì)管理部將對質(zhì)保金退還及整改結(jié)果進(jìn)行抽檢復(fù)驗(yàn)。若不符合相關(guān)退還規(guī)定，將對責(zé)任人進(jìn)行處罰。（5）質(zhì)保金退還審批流程如下：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)辦人、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、品質(zhì)管理部總工程師、分公司總經(jīng)理。6.3退還質(zhì)量保證金需同時(shí)滿足以下條件：(1)符合合同約定的退還條件、退還時(shí)點(diǎn)、退還方式；(2)不存在未了工程質(zhì)量問題；(3)質(zhì)量保證金結(jié)算完畢；(4)不存在未了應(yīng)罰款項(xiàng)、應(yīng)扣款項(xiàng)；(5)不存在雙方爭議事項(xiàng)、在訴事項(xiàng)及其他相關(guān)事項(xiàng)。7.紀(jì)律要求7.1公司各項(xiàng)目必須建立系統(tǒng)完善的工程質(zhì)量維修檔案管理體系，加強(qiáng)對工程質(zhì)量問題報(bào)驗(yàn)、取證、維修通知發(fā)送、費(fèi)用結(jié)算、質(zhì)保金扣款等維修資料的管理。7.2公司對質(zhì)保期內(nèi)工程質(zhì)量維修工作實(shí)施問責(zé)制，對不按程序及時(shí)維修、取證、報(bào)審、扣款，導(dǎo)致公司名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)損失的直接管理責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)，并根據(jù)損失情況要求其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或民事賠償責(zé)任。7.3各級管理人員必須要做到廉潔自律，嚴(yán)禁與施工方、維修方及業(yè)主串通合謀，降低標(biāo)準(zhǔn)，放松要求，以圖謀私利，私自變通或歪曲執(zhí)行有關(guān)質(zhì)保金的合同約定和公司管理制度規(guī)定，損害公司利益。8.為提高工程質(zhì)量維修服務(wù)的專業(yè)度和及時(shí)性，物業(yè)公司除加強(qiáng)自身維修隊(duì)伍建設(shè)外，還可通過公開招標(biāo)方式提前選擇多家具有維修資質(zhì)的施工單位建立長期合作關(guān)系。一旦發(fā)生工程質(zhì)量問題，且施工單位經(jīng)通知后不到現(xiàn)場維修時(shí)，可