【稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的運(yùn)用探究7100字（論文）】

一、引言隨著改革開放以及我國政府適時(shí)適度依照本土國情調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷攀升，增長速度持續(xù)上升。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，企業(yè)數(shù)量也是層出不窮。隨著公司數(shù)量的不斷增多，同一類型的企業(yè)或者是處于同一水平的企業(yè)市場競爭日益激烈，要想在激烈的競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)銷量、口碑、市場份額都處于同行業(yè)領(lǐng)先水平的愿景，就要從各個(gè)方面逐一擊破。其中特別要注重的是企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中成本的節(jié)約，這里講的成本不單單是指企業(yè)的料工費(fèi)成本亦或是管理成本，而是企業(yè)的納稅成本。向國家繳納稅費(fèi)是企業(yè)必須要遵守的基本義務(wù)，但如何才能在依照法律制度維護(hù)國家利益的前提下又能減少企業(yè)納稅的成本，做到既照顧企業(yè)又兼顧國家，如此，稅收籌劃便應(yīng)運(yùn)而生。二、相關(guān)理論（一）稅收籌劃荷蘭國際財(cái)政文獻(xiàn)局編寫的《國際稅收辭匯》對(duì)此是這樣描述的：稅收籌劃是指納稅人通過經(jīng)營活動(dòng)或?qū)€(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，以達(dá)到繳納最低稅收之目的。隨后印度稅務(wù)專家N·J·雅薩斯威、美國南加利福尼亞州立大學(xué)W·B·梅格斯博士等人對(duì)稅收籌劃有了更深刻的定義。我們認(rèn)為，稅收籌劃是指納稅人通過對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排、充分利用稅收法律法規(guī)所提供的一切優(yōu)惠政策，合法運(yùn)用稅法中的非禁止事項(xiàng)，在多種可供選擇的納稅方案中，選取使其稅收負(fù)擔(dān)最輕的一種，從而享有最大的稅收效益。稅收籌劃具有如下特點(diǎn)：（1）非違法性。簡單來說，稅收籌劃需要遵循國家法律，符合國家稅收政策，要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行籌劃，并且最終的呈現(xiàn)效果也應(yīng)遵循國家政策調(diào)控，否則為偷稅漏稅行為。（2）事先性。稅收籌劃需要在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生之前安排，簡而言之，在制定稅收籌劃方案時(shí)，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)還沒有發(fā)生。如果稅收籌劃不具有事先性，則失去了其原本的意義。（3）目的性。稅收籌劃旨在通過其設(shè)計(jì)的方案減少企業(yè)成本，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。（4）專業(yè)性。稅收籌劃由多門學(xué)科組成，具有很強(qiáng)的綜合性，并不單指某一個(gè)行業(yè)或是某一個(gè)企業(yè)。（5）多變性。多變性是指稅收籌劃并不是單一的，它在方法、內(nèi)容、程序上具有不一樣的選擇。（6）風(fēng)險(xiǎn)性。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指在事前進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，可能存在因各種因素導(dǎo)致無法達(dá)到預(yù)期效益的結(jié)果，并且付出的成本可能大于其收益，其風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。（二）會(huì)計(jì)核算企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)在發(fā)生后或者完成時(shí)，對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)核算，一般被稱為會(huì)計(jì)核算，也就是記賬、算賬、報(bào)賬的一整個(gè)流程。現(xiàn)階段，會(huì)計(jì)核算不僅包含了經(jīng)營活動(dòng)結(jié)束后的核算，還包括了經(jīng)營活動(dòng)開始及過程中的核算工作。開始前核算一般指的是預(yù)算工作，事前核算會(huì)影響到對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的過程中的各項(xiàng)決定和實(shí)施辦法。經(jīng)營活動(dòng)過程中的核算在各企業(yè)財(cái)務(wù)工作中，主要是有效的反饋和及時(shí)的調(diào)整財(cái)務(wù)的執(zhí)行，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)完成制定的目標(biāo)有保障。為了提高企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)信息的利用率，開展會(huì)計(jì)核算工作要制定一套完整的規(guī)則，這樣對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行有所保障，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，以保證核算工作的可操作性和可行性以及有效性。會(huì)計(jì)的特點(diǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)管理的目的和要求決定的，在不同的社會(huì)制度中，會(huì)計(jì)會(huì)根據(jù)不同的原則反映和監(jiān)控生產(chǎn)過程來表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。會(huì)計(jì)制度具有以下特點(diǎn)：（1）統(tǒng)一性。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)，國家要管理社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)，必須統(tǒng)一規(guī)定會(huì)計(jì)條件。主要是統(tǒng)一會(huì)計(jì)指標(biāo)體系和會(huì)計(jì)指標(biāo)體系的計(jì)算規(guī)模和計(jì)算方法的問題，同時(shí)協(xié)調(diào)主要指標(biāo)，使會(huì)計(jì)指標(biāo)與計(jì)劃、預(yù)算有關(guān)指標(biāo)的范圍相適應(yīng)，以便于與統(tǒng)計(jì)指標(biāo)相協(xié)調(diào)和逐步按照一定的組織體系進(jìn)行整合。（2）政策性。為了有計(jì)劃地組織和指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家制定一系列的方針政策和各種財(cái)經(jīng)制度，所有公司和行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)都必須從國家利益出發(fā)，貫徹執(zhí)行國家的政策。當(dāng)部分個(gè)體的利益和整體的利益產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，個(gè)體利益應(yīng)服從整體利益，這就表明社會(huì)主義會(huì)計(jì)所具有的政策性。（3）真實(shí)性。生產(chǎn)資料屬于社會(huì)所有，在此基礎(chǔ)上，所有企業(yè)、行政事業(yè)單位和個(gè)人都是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)組織的構(gòu)成部分。社會(huì)主義大環(huán)境下，會(huì)計(jì)必須客觀反映各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)情況，為制定計(jì)劃、決策、檢查和指導(dǎo)工作給予準(zhǔn)確可靠的依據(jù)，從根本上斷絕任何單位歪曲偽造會(huì)計(jì)資料和掩蓋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事實(shí)。（4）群眾性。在社會(huì)上會(huì)計(jì)核算的工作是擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)的，在公司里，員工群眾是可以直接參加公司的管理。廣泛開展群眾核算，這是實(shí)行財(cái)務(wù)民主和會(huì)計(jì)公開提高公司經(jīng)營管理水平的重要措施。（三）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與涉稅處理1.增值稅納稅人和征稅范圍企業(yè)增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，一般納稅人是年應(yīng)納稅銷售額達(dá)到500萬元以上的企業(yè)，年應(yīng)納稅銷售額小于500萬的企業(yè)為小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)的征稅范圍包括四類，分別是銷售不動(dòng)產(chǎn)，即轉(zhuǎn)讓建筑物產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)和永久使用權(quán)；銷售有形動(dòng)產(chǎn)；經(jīng)營租賃服務(wù)，即將有形動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人在一定的期限內(nèi)使用，所有權(quán)不發(fā)生變更；服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)小區(qū)提供的物業(yè)管理服務(wù)。2.房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅處理（1）預(yù)繳增值稅，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式是預(yù)售制度，根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征稅率繳納增值稅。其中適用于一般計(jì)稅方法的，按照11%適用稅率計(jì)算；適用于簡易計(jì)稅方法的按照5%計(jì)算。（2）計(jì)稅方法：房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅；房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”就已經(jīng)有很多存量房和已經(jīng)開工建造的項(xiàng)目，是沒有增值稅專票的，如果按照統(tǒng)一的11%增值稅稅率繳納會(huì)給企業(yè)帶來沉重的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)使得稅法失去公平性，因此稅務(wù)總局規(guī)定，咋2016年4月30日前的老項(xiàng)目按照5%的稅率計(jì)算繳納增值稅3.增值稅發(fā)票增值稅發(fā)票是指在雙方發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為時(shí)，銷售方需要向購買方開具的、符合相關(guān)法律法規(guī)的發(fā)票憑證。根據(jù)稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定，一般納稅人在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，自行開具增值稅發(fā)票，銷售按照簡易計(jì)稅法計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，既可以開具普通增值稅發(fā)票，也可以開具5%稅率的增值稅專票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以開具增值稅普票，也可以向國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專票。4.優(yōu)惠政策“營改增”背景下，政府部門給予了房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)的非經(jīng)營活動(dòng)不需要繳納增值稅；統(tǒng)借統(tǒng)換業(yè)務(wù)收取的利息免收增值稅。三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用分析（一）公司概況Z地產(chǎn)公司于2012年成立，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，以該公司正在開發(fā)的項(xiàng)目為例，該公司于2012年取得土地800多畝，開發(fā)了住宅樓項(xiàng)目A，中建筑面積約261050平，2013年開發(fā)了項(xiàng)目B，總建筑面積約192075平，2014年開發(fā)項(xiàng)目C，總建筑面積440630平，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)通常設(shè)計(jì)到前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目的銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)具體設(shè)計(jì)到的稅收種類如下表所示。表1Z地產(chǎn)涉及的主要稅種環(huán)節(jié)稅種稅率前期準(zhǔn)備契稅3%-5%耕地占用稅實(shí)際占用耕地面積*單位稅額印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書金額的0.05%項(xiàng)目建設(shè)印花稅合同金額的0.050-3%城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)際占用的土地面積*單位稅額項(xiàng)目銷售增值稅增值額*11%企業(yè)所得稅應(yīng)納所得額*25%土地增值稅按增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%、100%、200%及以上，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率印花稅銷售合同金額的0.05%城建稅增值稅額*7%（二）公司的稅收籌劃的實(shí)施方案（1）前期準(zhǔn)備階段根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，Z公司屬于一般納稅人，公司所開發(fā)的三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均采用一般納稅人的計(jì)稅方法，其增值稅銷售項(xiàng)稅額等于不含稅的收入乘以適用稅率。銷項(xiàng)稅額=(546309538.57-119879348.4)/(1+11%)*11%=42258847.7元Z公司的的三個(gè)項(xiàng)目均是在2016年4月之前開工，其中前兩個(gè)項(xiàng)目A和B基本已經(jīng)完工，可以采用建議計(jì)稅法納稅，應(yīng)繳納的增值稅為546309538.57/(1+5%)*5%=26014739.93。稅收籌劃后減少納稅16244107.77元?？梢钥闯鰜?，簡易計(jì)稅法對(duì)公司的會(huì)計(jì)核算和稅收影響都比較大（2）項(xiàng)目建設(shè)階段Z公司原本的納稅方案為“包工包料”的模式，在這種模式下，公司可以取得建筑企業(yè)開具的全額增值發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅可以完全抵扣，經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，可以扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額為23542453元。經(jīng)過財(cái)務(wù)部門稅收籌劃后，放棄包工包料的形式，改為采用甲方提供材料。在“營改增”的政策下，企業(yè)購買的建筑材料的稅率為11%，如果由甲方購買建筑材料，在一定程度上，企業(yè)的實(shí)際納稅額會(huì)明顯降低。在理想狀況下，由甲方提供建筑材料和設(shè)備，大約能占據(jù)建筑成本的60%，乙方占據(jù)40%，可扣除進(jìn)項(xiàng)稅額=214031397.29*60%*17%+214031397.29*40%*11%=31248584元可見，稅收籌劃后進(jìn)項(xiàng)稅額增加7705130.30元，即節(jié)稅7705130.30元。（3）項(xiàng)目的銷售與售后階段稅收籌劃之前，Z地產(chǎn)三個(gè)項(xiàng)目的增值率分別是22%、36%、-3%，共需繳納的土地增值稅高達(dá)35095746.59元，稅負(fù)很重。經(jīng)過稅收籌劃，對(duì)比發(fā)現(xiàn)A項(xiàng)目的增值率22%，僅比規(guī)定可以免稅的增值率高2個(gè)百分點(diǎn)，在成本費(fèi)用不變的情況下，新的稅收籌劃方案可以通過適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)格來達(dá)到免稅的目的。設(shè)定A項(xiàng)目的增值率為20%，因?yàn)槌杀举M(fèi)用不變，所以扣除額不變，仍為156443877.41元，增值額等于增值率與扣除額的乘積，不含稅收入等于增值額與扣除額之和。增值額=20%?156443877.41=31288775.48元不含稅收入=31288775.48+156443877.41=187732652.89元含稅營業(yè)收=(187732652.89-152449803.65*0.l/1.11)*(1-0.11/1.11)=203263690.71元目前，A項(xiàng)目的普通住宅的平均售價(jià)為8450元/平方米，當(dāng)期出售面積24453.7平方米，該項(xiàng)目若重新定價(jià)8312元/平方米，就能使增值率降低至20%以下，從而免除土地增值稅。若重新定價(jià)為8312元/平方米，該項(xiàng)目營業(yè)收入下降為203263690.71元，營業(yè)成本不變，仍是141040144.86元，營業(yè)收入的降低導(dǎo)致應(yīng)納增值稅及附加下降至6628350.67元，土地增值稅下降至0元，共計(jì)減稅10674900.98元。雖然營業(yè)收入下降，但稅負(fù)的下降彌補(bǔ)了收入下降帶來的不良影響，售價(jià)調(diào)整后，該項(xiàng)目營業(yè)利潤不降反增，由原來的72503342.39元提高至86127502.14元，增長13624159.75元。四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃使經(jīng)營管理難度上升營業(yè)稅改增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理困難增加，財(cái)務(wù)核算也更加困難。營業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅中最重要的稅種之一。對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。征收營業(yè)稅的主要目的就是為了降低商品在流通過程中的稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。交納營業(yè)稅，稅收元素是較為固定的，管理的工作也較為單一，管理與財(cái)務(wù)核算也較為單一。營業(yè)稅改增值稅以后，經(jīng)營管理的困難增加。一方面加大房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定價(jià)難度。在營業(yè)稅改增值稅的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格分為含稅價(jià)與不含稅價(jià)。另一方面也需要房地產(chǎn)企業(yè)提高生產(chǎn)和經(jīng)營策略制定能力。營業(yè)稅改增值稅以后，房地開發(fā)行業(yè)發(fā)展了大量的產(chǎn)品，各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)率所適用的稅率不一樣，還存在著許多視同銷售、混合銷售等行為，各種生產(chǎn)經(jīng)營方案所適用的增值稅稅率將不一樣。因此，必須改善生產(chǎn)經(jīng)營水平。（二）增加了發(fā)票管理的難度營業(yè)稅改增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理難度加大。一方面體現(xiàn)為增值稅專用發(fā)票的購開等辦理方式較普通發(fā)票管理更嚴(yán)格，增值稅發(fā)票應(yīng)妥善保管，處理不當(dāng)甚至需承擔(dān)法律責(zé)任。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購是有金額限制的，不應(yīng)任意領(lǐng)用，應(yīng)遵循稅收法率的規(guī)定領(lǐng)用。而增值稅專用發(fā)票“則須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核證批準(zhǔn)后方可進(jìn)帳抵稅。”增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證工作主要分為網(wǎng)上認(rèn)證工作和現(xiàn)場認(rèn)證工作，針對(duì)年齡偏大財(cái)務(wù)人員而言，網(wǎng)上認(rèn)證工作比較復(fù)雜，需要較多的電腦技術(shù)，普遍不愿通過網(wǎng)上進(jìn)行申報(bào)。但營改營業(yè)稅改增值稅之后，國稅機(jī)關(guān)辦稅大廳內(nèi)業(yè)務(wù)量較大，稅務(wù)人員減少，認(rèn)證發(fā)票時(shí)，要排長隊(duì)，耗費(fèi)了大量時(shí)間與經(jīng)驗(yàn)。至于按月到辦稅服務(wù)廳進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證，同樣是件頗為麻煩的事。（三）企業(yè)營業(yè)收入計(jì)稅基礎(chǔ)有所降低增值稅屬于價(jià)外稅范疇，營業(yè)稅改征增值稅之后房地產(chǎn)企業(yè)按不含稅價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入中，若房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)售價(jià)未變房地產(chǎn)收入未變，因增值稅時(shí)征收價(jià)外稅將使?fàn)I業(yè)收入減少。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，所購不動(dòng)產(chǎn)所付價(jià)款中它所含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額未列入資產(chǎn)成本。導(dǎo)致固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提不足；影響企業(yè)所得稅匯算清繳和稅收籌劃空間；增加企業(yè)經(jīng)營過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議通過加強(qiáng)對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊管理?？刂乒潭ㄙY產(chǎn)折舊額。減少固定資產(chǎn)賬面價(jià)值變相增加了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。（四）受到上游企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)由于房地產(chǎn)企業(yè)上游環(huán)節(jié)抵扣進(jìn)項(xiàng)有相當(dāng)部分只能由建筑安裝企業(yè)取得，但建筑安裝企業(yè)有相當(dāng)部分費(fèi)用為人工成本，而從事建筑安裝的職工多為農(nóng)民工無固定勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)經(jīng)營，難以獲得增值稅專用發(fā)票且無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。建筑安裝企業(yè)將加重繳稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)企業(yè)的可能性很大。在一定時(shí)期增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)稅務(wù)籌劃的策略建議（一）完善財(cái)務(wù)核算模式及操作流程全面評(píng)價(jià)營業(yè)稅改征增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算上帶來的沖擊，強(qiáng)化財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，并根據(jù)財(cái)會(huì)2016第22號(hào)文的要求，精準(zhǔn)設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行經(jīng)營會(huì)計(jì)核算和日常經(jīng)濟(jì)行為的正確記載。合理選擇納稅籌劃方式，規(guī)避不必要的稅負(fù)損失；建立完善的內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真研究營改增稅收法律文件防止由于對(duì)稅收政策認(rèn)識(shí)不清或者對(duì)稅收政策認(rèn)識(shí)不當(dāng)導(dǎo)致漏稅、違規(guī)避稅等問題發(fā)生，切實(shí)把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（二）選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商盡可能選擇具有能出具增值稅專用發(fā)票并能獲取合法增值稅扣稅憑證的公司進(jìn)行合作。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，房地產(chǎn)企業(yè)可采用大量集中采購的辦法，購買到需要的工程材料、材料。也可簽訂長期供貨合同以避免出現(xiàn)多次少量采購及貨物資料來源繁雜而不能獲取增值稅專用發(fā)票的情況。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企做精做尖，實(shí)行服務(wù)外包，擴(kuò)大了抵扣范圍。第二，也可選擇由建筑安裝企業(yè)施工以獲取增值稅專用發(fā)票抵扣憑證。告別了原來甲供材經(jīng)營，改為包工包料發(fā)展方式。房地產(chǎn)企業(yè)是否能獲得可抵扣稅款的增值稅專用發(fā)票，對(duì)減輕企業(yè)稅負(fù)起著關(guān)鍵作用。這需要房地產(chǎn)企業(yè)與具有資質(zhì)供應(yīng)商進(jìn)行合作才能獲取增值稅專用發(fā)票。這樣不僅能夠減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)利潤，同時(shí)也能夠提升產(chǎn)品的質(zhì)量，使企業(yè)能夠獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。（三）預(yù)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)發(fā)票管理一是加大發(fā)票管理。尤其要加大增值稅專用發(fā)票管理。妥善保存發(fā)票，并設(shè)立發(fā)票登記簿，對(duì)企業(yè)獲取、出具發(fā)票進(jìn)行詳細(xì)描述。便于企業(yè)自找，自管，自查賬簿數(shù)額。二是加大力度防止獲取虛開的增值稅專用發(fā)票。獲取虛開增值稅專用發(fā)票，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。善意獲取虛開增值稅專用發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查處理后將使其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣；經(jīng)確認(rèn)為惡意獲取虛開的增值稅專用發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查處理后不僅使其對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額無法扣除，還將處以罰款，甚至受到刑事處分。虛開發(fā)票后果嚴(yán)重，因此不能虛開發(fā)票。第一，在獲取發(fā)票時(shí)，發(fā)票信息必須與購買方的信息相符，不得以其他商家的發(fā)票記賬。必須保證發(fā)票流與貨物流，資金流的一致性。第二要嚴(yán)格把關(guān)供貨方企業(yè)資質(zhì)，避免在獲得認(rèn)證時(shí)發(fā)票失控。避免了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的不必要流失。再次是出具符合實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)情況的發(fā)票。第三妥善保管發(fā)票，以免遺失，毀損。第四增值稅普通發(fā)票網(wǎng)上真?zhèn)悟?yàn)證，驗(yàn)證無誤后方可入帳，以免造成不必要的損失。（四）采用統(tǒng)借統(tǒng)還方式貸款房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)通過統(tǒng)借統(tǒng)還的辦法貸款。財(cái)務(wù)費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的一席之地，金融行業(yè)亦被納入營改增的范疇，對(duì)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)的間借款亦應(yīng)征，但增值稅統(tǒng)借統(tǒng)還的模式下的貸款利息免繳增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)間往來借款宜選擇采取統(tǒng)借統(tǒng)還的辦法，集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款，