土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：收益還原法

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：收益還原法1、單選

某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評(píng)估的委托，估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評(píng)估對(duì)象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通（江南博哥）過(guò)拍賣方式購(gòu)得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬(wàn)元。市場(chǎng)調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為每平方米2000元，目前重置價(jià)格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費(fèi)用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計(jì)算并回答以下問(wèn)題。假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為（）元。A.46875B.37500C.45000D.40909正確答案：D2、問(wèn)答?某城市的地價(jià)指數(shù)如表7-4所示，可比實(shí)例是在2002年成交，成交額為2000元/m2，待估土地的估價(jià)期日為2004年，則修正為估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格為:表7-4某市地價(jià)指數(shù)若選擇比較案例并要求根據(jù)表7-4進(jìn)行期日修正，該如何計(jì)算？正確答案：修正為估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地價(jià)指數(shù)（或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）進(jìn)行期日修正時(shí)，必須注意價(jià)格指數(shù)的基期。如第4題的指數(shù)是固定的，通常稱為定基指數(shù)；而有的價(jià)格指數(shù)是不固定的，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每季度發(fā)布的土地價(jià)格出讓價(jià)格指數(shù)，是以上一年度同季度為基期的指數(shù)，對(duì)于這種類型的指數(shù)應(yīng)先調(diào)整到定基指數(shù)后，再利用上述方法進(jìn)行修正。當(dāng)然如果比較案例的交易時(shí)間正好是估價(jià)期日的上一年同季度，就可以直接利用其指數(shù)修正（當(dāng)然這種事是巧合）。3、單選

空地出租時(shí)，土地純收益的計(jì)算公式應(yīng)為：土地純收益=租金-［（）+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)］。A.保險(xiǎn)費(fèi)B.稅金C.折舊費(fèi)D.利息正確答案：B參考解析：土地租賃時(shí)，土地總費(fèi)用應(yīng)為土地稅、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)，答案為B。4、問(wèn)答?某市的容積率修正系數(shù)表（見表7-5）。表7-5某市容積率修正系數(shù)表如果比較案例為2000元/m2，容積率為1.0，待估宗地規(guī)劃容積率為2.0，則待估宗地容積率修正如何計(jì)算？正確答案：容積率修正后的交易案例價(jià)格-2000×1.8/1=3600（元/m2）5、單選

若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格計(jì)算公式為（）。A.P=a/r［1-1/（1+r）n］B.P=a/rC.P=a/（r±s）D.P=a/r±b/r2正確答案：B參考解析：根據(jù)土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，土地使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式為：P=a/r式中P--土地價(jià)格；a--土地純收益；r--土地還原率。6、單選

市場(chǎng)比較法中，在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格，根據(jù)替代原則，將（）與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地就交易實(shí)例進(jìn)行比較。A.類似土地B.比較宗地C.待估土地D.標(biāo)準(zhǔn)宗地正確答案：C7、單選

某工業(yè)用地?zé)o限年期價(jià)格為1020元/m2，土地還原率為5%，則該地的年租金為（）元/m2。A.51.00B.55.87C.59.44D.98.27正確答案：B8、單選

采用收益還原法評(píng)估地役權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的土地還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高出（）。A.0.5個(gè)百分點(diǎn)左右B.1個(gè)百分點(diǎn)左右C.2個(gè)百分點(diǎn)左右D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定正確答案：B9、單選

一般而言，以下還原率最高的是（）。A.承租土地使用權(quán)還原利率B.土地還原利率C.建筑物還原利率D.綜合還原利率正確答案：C10、單選

采用收益還原法評(píng)估地價(jià)時(shí)，其關(guān)鍵在于（）。A.正確測(cè)定土地純收益并掌握土地可供使用的年期B.合理確定土地還原率并掌握土地可供使用的年限C.正確測(cè)定土地純收益并合理確定土地還原率D.合理測(cè)定土地純收益在可供使用年期內(nèi)的變化趨勢(shì)正確答案：C11、單選

利用收益還原法求算地價(jià)時(shí)，下列（）不是總收益產(chǎn)生的形式。A.土地租金B(yǎng).房屋租金C.房地出租的租金D.企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益正確答案：B12、單選

某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評(píng)估的委托，估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評(píng)估對(duì)象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過(guò)拍賣方式購(gòu)得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬(wàn)元。市場(chǎng)調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為每平方米2000元，目前重置價(jià)格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費(fèi)用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計(jì)算并回答以下問(wèn)題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬(wàn)元，則房屋的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.220B.215C.210D.205正確答案：D13、單選

下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價(jià)格的個(gè)別因素是（）。A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu)B.建筑物密度、容積率C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu)D.公用設(shè)施條件、容積率正確答案：B14、單選

收益還原法求得土地價(jià)格通常稱為（）。A.收益價(jià)格B.比準(zhǔn)價(jià)格C.積算價(jià)格D.地租價(jià)格正確答案：A15、單選

預(yù)期收益原則可以在（）中得以運(yùn)用。A.成本逼近法B.市場(chǎng)比較法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益還原法正確答案：D參考解析：剩余法和收益還原法都應(yīng)用了還原率求算土地價(jià)格，都是以預(yù)期收益原則為依據(jù)的。16、多選

收益還原法中，關(guān)于確定客觀收益一般要注意的因素說(shuō)法正確的是（）。A.收益是安全可靠的B.收益是現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益C.收益可以是無(wú)規(guī)律產(chǎn)生的收益D.土地的總收益是具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益E.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益正確答案：A,D,E17、問(wèn)答題

某市區(qū)有二層樓房一棟，其占用土地面積為36m2，房屋建筑面積為34m2，此房屋已于2005年1月整棟出租，出租時(shí)月租金為4500元，并一次性收取押金20000元?，F(xiàn)已知該房屋每平方米重置價(jià)格13000元，評(píng)估時(shí)已經(jīng)使用了15年，其建筑物的年折舊率為1.2%。按規(guī)定，此房屋進(jìn)行出租時(shí)，每年應(yīng)支付土地使用稅1450元，房屋稅750元。附加條件：房屋租金每年上浮10%，當(dāng)時(shí)銀行年利率為5%，管理費(fèi)按每年租金的3%計(jì)，房屋維護(hù)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)，空房率為每年半月，房屋的保險(xiǎn)費(fèi)每年1000元，房屋還原利率為7%，土地還原利率為6%。估價(jià)要求：求本房屋所占土地在2007年3月的價(jià)格。正確答案：采用的估價(jià)方法：該房屋有收益，適合用收益還原法估價(jià)。（1）計(jì)算房地總收益A該房屋為2005年出租，因此應(yīng)該將租金修訂到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的間接收入為：A2=20000×5%=1000（元/年）則房地的總收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）（2）計(jì)算總費(fèi)用C每年支付的土地使用稅和房屋稅：C1=1450元/年C2=750元/年管理費(fèi)：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）維護(hù)費(fèi)：先求房屋現(xiàn)值為：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折舊費(fèi)：C5=房屋重置價(jià)格×年折舊率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金損失費(fèi)：C6=64800×1/24=2700（元/年）保險(xiǎn)費(fèi)：C7=1000（元/年）（3）計(jì)算土地純收益先求房地共同的純收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋純收益：房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）（4）計(jì)算土地的收益價(jià)格（總價(jià)格）土地總價(jià)格=土地純收益/土地還原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）單位面積地價(jià)=364836.7/36=10134.35（元）（6）樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑面積=364836.7/34=10730.5（元）或，樓面地價(jià)=單位地價(jià)/容積率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）18、問(wèn)答題

假設(shè)選定的比較宗地的價(jià)格每平方米為2000元，個(gè)別因素條件指數(shù)為1.30，而待估土地個(gè)別因素條件為1.50，如何進(jìn)行個(gè)別因素條件修正？正確答案：修正后的價(jià)格=2000×1.50/1.30≈2308（元/m2）19、單選

（）理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。A.地租B.區(qū)位C.級(jí)差地租D.剩余價(jià)值正確答案：A20、單選

收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與（）費(fèi)用。A.評(píng)估B.設(shè)計(jì)C.資本D.建筑正確答案：C21、問(wèn)答?為評(píng)估寫字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期。（2）交易情況分析判斷。交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況。房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍。因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。正確答案：（1）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A=（1+1.2%）2×（1+1.8%）4=1.0999可比實(shí)例B=（1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265可比實(shí)例C=（1+1.2%）1×（1+1.8%）4=1.0869（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)①因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算（4）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格22、多選

關(guān)于市場(chǎng)比較法的適用范圍正確的是（）。A.市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量交易案例的地區(qū)B.交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)C.交易案例與待估地塊有相關(guān)性和替代性D.交易案例與待估地塊無(wú)相關(guān)性和替代性E.交易資料的可靠性正確答案：A,C,E23、單選

確定還原率采用（）加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。A.利潤(rùn)率B.安全利率C.存款利率D.貸款利率正確答案：B參考解析：根據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定還原率：還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。24、單選?某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評(píng)估的委托，估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評(píng)估對(duì)象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過(guò)拍賣方式購(gòu)得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬(wàn)元。市場(chǎng)調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為每平方米2000元，目前重置價(jià)格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費(fèi)用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計(jì)算并回答以下問(wèn)題。如果沒(méi)有其他損失和市場(chǎng)波動(dòng)的考慮，該寫字樓的客觀年總收益，根據(jù)已知的條件，計(jì)算結(jié)果為（）萬(wàn)元。A.48.6B.43.74C.54D.36正確答案：B25、單選

某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評(píng)估的委托，估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評(píng)估對(duì)象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過(guò)拍賣方式購(gòu)得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬(wàn)元。市場(chǎng)調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為每平方米2000元，目前重置價(jià)格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費(fèi)用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計(jì)算并回答以下問(wèn)題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現(xiàn)值250萬(wàn)元，寫字樓年總純收益為50萬(wàn)元，則土地的純收益為（）萬(wàn)元。A.50B.51C.48D.52正確答案：C26、單選

采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)（），則選擇如下公式：P=a/（r-s）。A.土地純收益按某一常量每年遞增B.土地純收益按某一常量每年遞減C.土地純收益按某一固定比率每年遞增D.土地純收益按某一固定比率每年遞減正確答案：C參考解析：根據(jù)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)，土地使用年期無(wú)限時(shí)的地價(jià)計(jì)算公式P=a/(r±s)式中P、a、r--含義同前；s--純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a，則第二年為a(1±s)，第三年為a(1±S)2，第n年為a(1±S)n-1。公式中的符號(hào)，當(dāng)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增時(shí)取減號(hào)，遞減時(shí)取加號(hào)。r不變，遞增時(shí)r>s,遞減時(shí)(r+s)>0。27、單選

確定還原率可采用安全利率加上（）調(diào)整值的方法。A.通貨膨脹B.利息C.貸款利息率D.風(fēng)險(xiǎn)正確答案：D參考解析：安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。28、問(wèn)答題

若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為1000元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如何計(jì)算？正確答案：年期修正后的地價(jià)=1000×［1-1/（1+8%）20］/［1-1/（1+8%）30］=872.12（元/米2）29、問(wèn)答題

某公司1994年11月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3%。目前該建筑物重置價(jià)為1500元/m2，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5%和6%。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。正確答案：（1）根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；采用客觀收益，以30元/月計(jì)年總收益：30×450×12=162000（元）（2）通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；年稅金：20×450=9000（元）年管理費(fèi)：162000×5%=8100（元）年維修費(fèi)：1500×450×3%=20250（元）年保險(xiǎn)金：1500×450×0.3%=2025（元）年折舊費(fèi)：1500×450/49=13775.5（元）年總費(fèi)用：9000+8