物業(yè)公司對欠交物業(yè)費業(yè)主的應(yīng)對方法

物業(yè)公司對欠交物業(yè)費業(yè)主的應(yīng)對方法物業(yè)費是物業(yè)公司的主要經(jīng)營收入，也是物業(yè)公司運作之根本。物業(yè)費收繳率高低，直接影響物業(yè)服務(wù)輸出的質(zhì)量，因此物業(yè)公司均把物業(yè)費的收繳作為物業(yè)管理的重要工作和管理目標(biāo)。物業(yè)費收繳需循序漸進(jìn)，根據(jù)業(yè)主的不同態(tài)度采取針對性措施，采用“由易入難，逐漸縮小范圍各個攻破”的策略。下面，根據(jù)不同業(yè)主對支付物業(yè)費的不同態(tài)度，跟各位分享催繳物業(yè)費的針對性措施。對象：未繳費的全體業(yè)主措施：適時提醒由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物業(yè)費一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應(yīng)按照時間節(jié)點及客戶類型進(jìn)行分類，提前通過短信、電話、上門等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白不按時繳納物業(yè)費是有人管控跟進(jìn)的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。此外，各項目可根據(jù)業(yè)主情況分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時間。對象：滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主措施：斷其后路很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費能拖就拖，接到電話之后含糊其詞“過兩天來”、“有空的時間就來”、“我知道了”等等，而結(jié)果往往是業(yè)主最后都不會來交。此時，我們的催費就做了無用工。對于這種業(yè)主“斷其后路”就成了我們將無用工變有用工的有效手段。如果業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬或采用支付寶等互聯(lián)支付方式，并確定支付時間。如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近”、“這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業(yè)主。這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費的目的。確定時間后一定要按著時間持續(xù)跟進(jìn)。在談話中要向其暗示，如果他沒有按時繳納，下次一定會準(zhǔn)時再聯(lián)系他的信息。對象：欠費時間短、有同情心的業(yè)主措施：苦肉計業(yè)主并非惡意欠費，多次催費中能感覺到對方有耐心，且答應(yīng)爽快，卻一直以工作忙忘記交費為由，不及時繳納物業(yè)費，當(dāng)然也沒有明確表示拒繳。了解掌握對方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感。此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。面對此類業(yè)主，可以把自己的難處、尷尬、責(zé)任、時限等情況告知業(yè)主，以獲得理解。與業(yè)主建立良好關(guān)系，使其信任你；利用業(yè)主與個人關(guān)系套近乎，態(tài)度誠懇，表現(xiàn)出為難、甚至引人憐憫的樣子，讓對方知道催費對你、對你的工作績效影響何其重要。

對象：無法取得聯(lián)系的業(yè)主措施：地毯搜索業(yè)主在買房、交房時留下了個人信息，但出現(xiàn)欠費時，卻無法通過當(dāng)初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑（通過戶內(nèi)可視電話呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等）及時聯(lián)系業(yè)主繳費。這時就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費?？膳c地產(chǎn)聯(lián)系，獲得業(yè)主初期買房時在地產(chǎn)公司留下的電話號碼，或獲得購房時身份證復(fù)印件上的地址；利用中介，新老業(yè)主通過中介進(jìn)行房屋買賣交易時必定留下聯(lián)系電話；針對已交房、未裝修入住的業(yè)主，可查看業(yè)主是否辦理房屋租賃轉(zhuǎn)讓服務(wù)，登記相關(guān)信息，透過轉(zhuǎn)讓租賃委托人電話聯(lián)系上業(yè)主；通過業(yè)主親朋好友、工作單位等渠道通知業(yè)主交費、獲得聯(lián)系方式。一般人在聽到“欠費”二字時都比較敏感和反感，在聯(lián)系到業(yè)主的親朋好友時，希望其轉(zhuǎn)達(dá)或告訴你聯(lián)系方式，建議用情況緊急又為業(yè)主著想的口吻表達(dá)來電用意，比如“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，您看方便留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎？”對象：因房屋問題拒交物業(yè)費的業(yè)主措施：統(tǒng)一戰(zhàn)線房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主對地產(chǎn)或施工方不滿，可借以充當(dāng)業(yè)主與第三方潤滑劑，加強感情聯(lián)絡(luò)，博得業(yè)主信任。因整改拒交物業(yè)費的客戶，首先應(yīng)通過及時溝通處理讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而獲得認(rèn)可和信任。對于談費色變的客戶，可從其它角度切入。如通知業(yè)主收取郵件、通知參加社區(qū)活動、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系業(yè)主，注意在與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)中一定要讓業(yè)主記住并認(rèn)識你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。涉及到賠付的客戶，可請地產(chǎn)公司給予一定支持，將結(jié)清物業(yè)費作為賠付協(xié)議的處理項之一，以此促進(jìn)業(yè)主繳費。對于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時可表達(dá)難處，獲得業(yè)主同情。對象：曾經(jīng)有誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主措施：糖衣炮彈某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物業(yè)費，對于這種客戶，一味的催費，只會加大負(fù)面影響，而不催的話，只會使欠費金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。如果業(yè)主對于我們服務(wù)的不滿,是出于我方責(zé)任且是可改正的，一定要先將業(yè)主不滿意的地方更正，并及時將我們的處理結(jié)果反饋給業(yè)主。對于此類業(yè)主的報修等要特別的敏感，客服可上門訪談或者電話訪談，看看業(yè)主的報修是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細(xì)致。當(dāng)園區(qū)里有什么活動的時候可以短信或者電話的方式特別通知此類業(yè)主，讓其感到自己是備受關(guān)注的。當(dāng)園區(qū)里舉辦節(jié)日送禮等活動的時候，可以優(yōu)先考慮此類業(yè)主，讓其重新感到物業(yè)大家庭的溫暖。使用此招時，一定要注意適度，避免業(yè)主“恃寵而驕”。對象：能聯(lián)系但遲不露面、不交費業(yè)主措施：全民總動員業(yè)主非惡意欠費，卻遲遲不主動繳納所欠費用。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注業(yè)主動向，凡遇到業(yè)主均當(dāng)面提醒，以達(dá)到收回欠費目的。對象：認(rèn)為不公平或不合理拒繳費的業(yè)主措施：催費函此招將員工與業(yè)主間的個人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使客戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價還價”、“你們拿我沒辦法”、“能拖一時是一時”的念頭。

隨催費函一定要附上該業(yè)主的繳費明細(xì)、欠費明細(xì)及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。催費函寄出1周內(nèi)，請勿主動聯(lián)系業(yè)主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手上。1周后，如業(yè)主未主動聯(lián)系，應(yīng)及時與其取得聯(lián)系，探聽情況。對象：上述均無效、惡意欠費的業(yè)主措施：律師函此招能震懾惡意欠費客戶，消除某些客戶認(rèn)為物業(yè)是弱勢方拿其沒辦法的觀點。當(dāng)有多人同時符合律師函發(fā)放條件時，