《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（2022年版）》

1總則

1.0.1為指導(dǎo)浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡稱：老舊小區(qū)）

改造工作，全面改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，以政府

引導(dǎo)、居民主體、多方參與、整體謀劃、有序推進、創(chuàng)新機

制、優(yōu)化治理為原則制定本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。不包括已納

入棚戶區(qū)改造計劃的小區(qū)。

1.0.3老舊小區(qū)改造的主要任務(wù)有：科學(xué)制定改造計劃、合

理確定改造內(nèi)容、共同制定改造方案、多方籌措改造資金、

加強項目建設(shè)管理、建立長效管理機制。

1.0.4老舊小區(qū)改造前，應(yīng)以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位，結(jié)合老

舊小區(qū)需求缺口與用地資源潛力，合理劃分改造范圍。應(yīng)建

立評估及引導(dǎo)機制，經(jīng)過綜合評估，結(jié)合小區(qū)突出問題，制

定經(jīng)濟、合理、可行的更新改造技術(shù)方案。

1.0.5老舊小區(qū)改造應(yīng)實現(xiàn)“六個有”目標：有完善的基礎(chǔ)

設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長效的管

理機制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系。

1.0.6老舊小區(qū)應(yīng)堅持“同步改造提升、同步服務(wù)提升”的

基本原則，改造完成后建立配套物業(yè)管理服務(wù)。

1.0.7老舊小區(qū)改造中應(yīng)當通過整合存量房產(chǎn)或建設(shè)增量房

產(chǎn)，力爭設(shè)置不低于小區(qū)地上總建筑面積千分之七比例的物

業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四

為物業(yè)管理經(jīng)營用房，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的管理辦公

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和經(jīng)營場所，并形成小區(qū)后續(xù)服務(wù)自我“造血能力”。

1.0.8老舊小區(qū)改造方案應(yīng)符合國土空間詳細規(guī)劃，統(tǒng)籌設(shè)

置公共服務(wù)配套設(shè)施，同步完善停車、道路、基礎(chǔ)設(shè)施等配

套工作。

1.0.9老舊小區(qū)改造過程中應(yīng)合理拓展小區(qū)內(nèi)外交互空間，

優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部公共空間環(huán)境建設(shè)，完善小區(qū)應(yīng)急防控管理措

施或設(shè)施，增加公共衛(wèi)生服務(wù)和公共安全管理功能。

1.0.10老舊小區(qū)改造工作除應(yīng)符合本導(dǎo)則的規(guī)定外，尚應(yīng)符

合國家、行業(yè)和地方的法律法規(guī)和相關(guān)標準的規(guī)定。

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2術(shù)語

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

建設(shè)標準不高、房屋年久失修、設(shè)施缺損、功能不全、

環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造意愿強烈的住宅

小區(qū)，重點是2000年前建成的小區(qū)。

2.0.2老舊建筑

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)超過建筑合理使用年限三分之二以上

的既有建筑。

2.0.3老年人設(shè)施

專為老年人服務(wù)的公共服務(wù)設(shè)施。

2.0.4無障礙設(shè)施

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會成員通行安全

和使用便利，在建設(shè)工程中配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施。

2.0.5生活垃圾收集點

也叫垃圾投放點，專門用于生活垃圾的分類投放、收集

點位置。

2.0.6三網(wǎng)融合

實現(xiàn)有線電視、電信以及計算機通信三者之間的融合，

目的是構(gòu)建一個健全、高效的通信網(wǎng)絡(luò)，從而滿足社會發(fā)展

的需求。

2.0.7檢查評定

通過目視觀察或簡單儀器測量，了解既有對象的狀況，

并對既有對象進行判斷的行為。

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3基本規(guī)定

3.1基本要求

3.1.1老舊小區(qū)改造用地應(yīng)符合城市國土空間規(guī)劃要求，應(yīng)

遵循安全、實用、經(jīng)濟、美觀、低碳原則。

3.1.2老舊小區(qū)改造設(shè)計前各專業(yè)應(yīng)進行前期調(diào)研、現(xiàn)場踏

勘、檢查評定或檢測鑒定，在此基礎(chǔ)上制定改造設(shè)計方案。

3.1.3老舊小區(qū)改造設(shè)計應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行國家標準《城市居住區(qū)規(guī)

劃設(shè)計標準》GB50180和現(xiàn)行國家和地方標準進行復(fù)核，

宜補齊配套設(shè)施。

3.1.4老舊小區(qū)改造應(yīng)控制建筑增量，深度挖掘小區(qū)特色文

化，尊重及利用具有歷史文化價值的街巷和景觀，保護小區(qū)

內(nèi)的歷史建筑及古樹名木。

3.1.5創(chuàng)新老舊小區(qū)改造投資融資機制，探索多元化融資，

運用市場化方式吸引社會力量參與。

3.1.6既有建筑改變主體結(jié)構(gòu)、使用荷載時，應(yīng)進行檢測鑒定，

由原設(shè)計單位確認或由具備相應(yīng)資質(zhì)的單位對既有建筑進

行可靠性（安全性、耐久性和可用性）鑒定，根據(jù)檢測鑒定

結(jié)論制定改造或加固措施。

3.1.7既有居住區(qū)的室外架空管線宜采用地下管道方式敷

設(shè)。

3.1.8在不改變現(xiàn)有使用功能和主體結(jié)構(gòu)的既有建筑更新

改造設(shè)計時，當條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時，應(yīng)

不低于原建造時的設(shè)計標準。

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3.2程序建設(shè)

3.2.1老舊小區(qū)改造應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)，以社區(qū)行政邊界

為基礎(chǔ)，參考生活圈覆蓋范圍，劃定老舊小區(qū)改造的片區(qū)范

圍，編制片區(qū)老舊小區(qū)改造的實施方案。

3.2.2前期調(diào)研應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1基本情況：小區(qū)發(fā)展歷史、用地情況、人口構(gòu)成、居

民收入、建筑功能、歷史文化資源、小區(qū)特色風(fēng)貌、小區(qū)管

理與服務(wù)水平等。

2需求調(diào)研：現(xiàn)狀居住滿意度、建筑改造需求、公共空

間改造需求、公共設(shè)施配置需求、市政設(shè)施改造需求、參與

公共事務(wù)意愿、小區(qū)改造建議、改造可承受度、引入專業(yè)物

業(yè)的需求及物業(yè)費用的承受能力、移動通信覆蓋需求等。

3場地調(diào)研：小區(qū)道路街巷、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)

設(shè)施、管線情況、公共空間環(huán)境、消防及安全隱患等。

4建筑調(diào)研：房屋數(shù)量、使用年限、建筑權(quán)屬、建筑結(jié)

構(gòu)類型、房屋質(zhì)量、房屋設(shè)施設(shè)備、危破房數(shù)量、違章建筑

情況等。

5產(chǎn)業(yè)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)效

益、從業(yè)人群等。

3.2.3改造方案應(yīng)采用適宜合理的改造技術(shù)和符合定位的產(chǎn)

品材料，并應(yīng)符合現(xiàn)行國家和地方對于老舊小區(qū)改造的相關(guān)

標準或要求。

3.2.4改造設(shè)計成果應(yīng)包括下列內(nèi)容：

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1方案報告包括改造目標、改造措施、資金籌措、進度

安排、對周邊影響等。

2設(shè)計方案包括設(shè)計總說明、總平面圖、改造重點區(qū)域

平面圖及必要的立面圖和效果圖、改造工程量清單及估算投

資。

3施工圖文件宜參照《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》

的要求執(zhí)行。

3.2.5按“政府引導(dǎo)、多方參與”的原則，積極開展“美好

環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，加強政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，

動員群眾廣泛參與。

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4基礎(chǔ)設(shè)施改造

4.1道路交通

4.1.1梳理小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)，小區(qū)道路應(yīng)滿足消防、救護等

車輛通達要求，主要道路應(yīng)有兩個車行出入口連通城市道路，

小區(qū)主出入口宜適當后退，與城市道路之間設(shè)公共緩沖場地。

4.1.2小區(qū)道路路面龜裂、坑槽、沉陷等問題，根據(jù)市政道

路養(yǎng)護和維修工作標準進行病害評級界定，實施保養(yǎng)小修工

程、中修工程、大修工程、改擴建工程四類路面修補措施。

車行道宜采用瀝青路面，宅間路宜采用鋪裝路面，并優(yōu)先考

慮透水鋪裝材料。

4.1.3小區(qū)道路上的各類井蓋應(yīng)檢查、修整使之與路面銜接

平順、無異響。對井蓋缺失破損、井口下沉或凸起超出誤差

范圍、井墻損壞、井框變形等情況，應(yīng)進行井蓋整治，井蓋

應(yīng)采用防盜、防墜落措施。

4.1.4小區(qū)道路應(yīng)完善交通標志和標線設(shè)置，重點標識消防

通道和消防登高場地。

4.1.5完善小區(qū)道路照明設(shè)施，達到保障交通安全、方便人

民生活、滿足治安需求的目的，并應(yīng)采取措施防止對住宅主

要房間的光污染。

4.1.6小區(qū)道路改造時應(yīng)設(shè)置橫坡防止積水，并宜控制道路

標高略高于道路周邊綠地，道路雨水口宜設(shè)在下沉綠地內(nèi)，

并符合本導(dǎo)則5.4.4條的規(guī)定。

4.2無障礙設(shè)施

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4.2.1完善小區(qū)道路、居住綠地、配套公共設(shè)施、居住建筑、

停車場（庫）等范圍的無障礙設(shè)施。

4.2.2無障礙建筑出入口、坡道、樓梯、臺階、通道、扶手等

符合現(xiàn)行國家規(guī)范《建筑與市政工程無障礙通用規(guī)范》

GB55019規(guī)范要求。

4.2.3小區(qū)內(nèi)停車場（庫）應(yīng)按規(guī)范配建無障礙車位，車庫

出入口及附屬無障礙樓梯、通道的設(shè)置應(yīng)符合規(guī)范要求。

4.2.4老舊小區(qū)在改造過程中應(yīng)完善小區(qū)室外和公共建筑內(nèi)

無障礙標識系統(tǒng)。

4.2.5無配套電梯的老舊建筑，有條件的宜加裝電梯，加裝

電梯應(yīng)結(jié)合建筑實際情況，因地制宜進行或設(shè)計預(yù)留，并應(yīng)

符合本導(dǎo)則6.3條的規(guī)定。

4.2.6有條件的小區(qū)應(yīng)對小區(qū)公共廁所進行無障礙廁所改造。

4.2.7公共服務(wù)設(shè)施宜設(shè)置低位服務(wù)柜臺、信息屏幕顯示系統(tǒng)、

盲文或有聲提示標識等適老化設(shè)施。

4.3給排水設(shè)施

4.3.1改造前應(yīng)通過查詢原設(shè)計及竣工圖紙、現(xiàn)場測量及調(diào)

查等方式明確給水、雨水、污水管道及附屬設(shè)施的位置、走

向及其他相關(guān)條件，并對平時運行中存在的問題進行調(diào)研。

符合以下情形的必須進行改造、修復(fù)或更換：

1給水管材、設(shè)備不符合國家衛(wèi)生標準和相關(guān)政策；

2給水管道使用年限較長，存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，

閥門銹蝕、漏水；

3二次供水設(shè)施不符合相關(guān)衛(wèi)生和安全標準；

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4排水系統(tǒng)為雨污合流或雨污水管道有錯接混接的情況；

5雨污水管道、檢查井、化糞池等排水設(shè)施年久失修，

出現(xiàn)嚴重的破損、沉降等情況；

6雨水管道排水能力不足，導(dǎo)致雨天小區(qū)道路、場地有

嚴重積水情況；

7建筑外立面雨落水管、空調(diào)凝結(jié)水管破損、銹蝕，管

道支撐存在安全隱患，屋面雨水斗缺失或損壞；

8其他嚴重影響使用功能或存在安全隱患的情況。

4.3.2生活給水系統(tǒng)改造前，應(yīng)會同相關(guān)供水單位明確供水

方案和計量方式。根據(jù)市政供水條件采用市政直接供水方式

或二次加壓供水方式：采用市政直供水時，應(yīng)從室外供水管

道接管直接引至住戶，改造管道不宜設(shè)置在建筑物外墻，住

戶計量水表應(yīng)按一戶一表設(shè)置，水表應(yīng)設(shè)置于住戶戶外；采

用二次加壓供水時，系統(tǒng)應(yīng)符合《二次供水工程技術(shù)規(guī)程》

CJJ140的規(guī)定以及當?shù)叵嚓P(guān)管理部門制定的規(guī)則。

4.3.3給水系統(tǒng)應(yīng)采用符合國家衛(wèi)生標準的管材、管件及閥

門，其公稱壓力不應(yīng)小于實際工作壓力。埋地給水管應(yīng)采用

耐腐蝕、接口嚴密耐久的管材，并應(yīng)能承受相應(yīng)的地面荷載，

埋地管施工應(yīng)做好管道基礎(chǔ)和回填土夯實工作。

4.3.4原采用高位水箱重力供水的給水系統(tǒng)改造為完全市政

直接供水時，應(yīng)符合以下規(guī)定：

1高位水箱出水至住戶的供水管道應(yīng)全部予以拆除，不

儲存消防用水的水箱，其進水管自引入點起的管道全部拆除，

避免生活給水系統(tǒng)出現(xiàn)長期不流動的存水管段；

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2儲存消防用水的高位水箱，應(yīng)保留水箱進水管并更換

性能可靠的進水浮球閥，水箱進水管應(yīng)有獨立的計量水表，

同時應(yīng)設(shè)置水箱水位顯示裝置和溢流報警裝置。

4.3.5小區(qū)生活排水與雨水排水系統(tǒng)應(yīng)采用分流制，并應(yīng)符

合以下規(guī)定：

1接洗衣機排水的陽臺排水管應(yīng)接入小區(qū)生活排水管道，

并應(yīng)設(shè)置水封裝置，屋面雨水排水應(yīng)單獨設(shè)置雨水立管排入

小區(qū)雨水排水管道；

2小區(qū)設(shè)有洗車設(shè)施時，應(yīng)設(shè)置沉砂池處理洗車廢水；

小區(qū)設(shè)有餐飲營業(yè)場所時，含油餐飲廢水應(yīng)設(shè)置隔油設(shè)施處

理，小區(qū)設(shè)有醫(yī)療服務(wù)場所時，應(yīng)設(shè)置醫(yī)療污廢水消毒設(shè)施。

4.3.6應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際條件，積極采取雨水徑流外排總量控

制、面源污染控制措施：

1小區(qū)道路、場地的初期雨水徑流引導(dǎo)至相鄰的下凹綠

地、雨水花園等生物滯留設(shè)施；

2有條件的部位，屋面雨水落水管宜采用斷接排水方式，

利用生物滯留設(shè)施的蓄水和入滲功能，減少外排雨水徑流量；

3雨水入滲設(shè)施不得影響建筑物的基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)安全。

4.3.7如小區(qū)同時納入“污水零直排”改造、海綿化改造計

劃，應(yīng)進行統(tǒng)籌結(jié)合、整體實施，并滿足相應(yīng)的改造目標。

4.4電氣設(shè)施

4.4.1改造前應(yīng)在對老舊建筑電氣系統(tǒng)現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，

根據(jù)改造后建筑物的用電負荷情況和使用要求進行電氣設(shè)

計，且應(yīng)符合國家和地方現(xiàn)行標準的規(guī)定。

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4.4.2住宅小區(qū)變配電室改造應(yīng)遵循安全可靠、經(jīng)濟合理、

便于運行管理和留有發(fā)展可能的原則，并符合環(huán)境、環(huán)保、

消防、供電、防洪防澇等技術(shù)要求。

4.4.3室外中、低壓配電網(wǎng)改造應(yīng)優(yōu)先考慮采用電纜地下敷

設(shè)的方式，電纜與電纜、管道、道路、構(gòu)筑物、建筑物等之

間允許最小距離應(yīng)符合國家現(xiàn)行標準《電力工程電纜設(shè)計標

準》GB50217的相關(guān)規(guī)定。因條件限制不滿足地下敷設(shè)的相

關(guān)規(guī)定時，應(yīng)由相關(guān)單位梳理歸整，采用架空電纜敷設(shè)，敷

設(shè)路徑應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃并應(yīng)符合國家相關(guān)標準的規(guī)定。

4.4.4室內(nèi)公共部位電氣線路不符合現(xiàn)行相關(guān)標準時，應(yīng)進

行改造，線路應(yīng)穿管或在槽盒內(nèi)敷設(shè)。

4.4.5表箱表計改造應(yīng)滿足以下規(guī)定：

1非成套表箱、表箱銹損或存在安全隱患時，應(yīng)進行改

造。

2計量表箱應(yīng)采用符合國家和電力行業(yè)市場準入制度的

成套產(chǎn)品。

4.4.6照明系統(tǒng)改造應(yīng)滿足以下規(guī)定：

1對既有室外照明系統(tǒng)的電氣安全進行檢查，不符合國

家相關(guān)標準時，應(yīng)進行改造。

2燈具、線路、防雷和接地、供配電與控制、電擊防護

等技術(shù)要求應(yīng)符合國家標準的相關(guān)規(guī)定。

3宜采用發(fā)光二極管（LED）照明，公共部位應(yīng)采用節(jié)能

控制措施。

4.4.7防雷和接地系統(tǒng)改造應(yīng)符合以下規(guī)定：

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1應(yīng)對老舊建筑的防雷和接地系統(tǒng)進行檢查，系統(tǒng)設(shè)施

有銹蝕、接觸不良以及其他不滿足國家相關(guān)標準技術(shù)要求時，

應(yīng)進行改造。

2防雷和接地系統(tǒng)改造應(yīng)符合國家現(xiàn)行標準《建筑物防

雷設(shè)計規(guī)范》GB50057和《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054

的相關(guān)規(guī)定。

4.4.8電動自行車充電設(shè)施應(yīng)采用專用充電裝置，嚴禁采用

接線板及其他非專用充電裝置為非機動車充電，應(yīng)設(shè)置集中

充電區(qū)域。

4.4.9室外照明、智能信包箱、電動汽車充電裝置、電動自行

車充電裝置等公共用電電氣裝置，必須采用不超過30mA的

剩余電流動作保護作為電擊防護的附加防護措施。

4.5燃氣設(shè)施

4.5.1排查燃氣管線及閥門，腐蝕老化的應(yīng)拆改。有條件時應(yīng)

將燃氣引入口的閥門安裝在住戶外。同時完善燃氣管道標志

標識，并滿足《城鎮(zhèn)燃氣標志標準》CJT153要求。

4.5.2在已通天然氣的城鎮(zhèn)，未通燃氣的小區(qū)宜一次性預(yù)設(shè)

天然氣管道系統(tǒng)或預(yù)留管網(wǎng)接口。小區(qū)內(nèi)使用燃氣的小餐飲

店、小副食品店等場所，滿足油煙排放、產(chǎn)權(quán)明晰等條件的，

同步增設(shè)天然氣管道系統(tǒng)。

4.6安防設(shè)施

4.6.1小區(qū)已安裝安全防范系統(tǒng)，改造時應(yīng)對已有系統(tǒng)進行

檢測，更換老舊破損設(shè)備線路并保證其正常運行，改造后的

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系統(tǒng)應(yīng)滿足智慧安防的需要，當有防控需求時應(yīng)能方便拓展

功能。

4.6.2居住區(qū)應(yīng)設(shè)置周界安防監(jiān)控系統(tǒng)。

4.6.3完善小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)主要出入口、主要路段應(yīng)

設(shè)置監(jiān)控探頭，監(jiān)控探頭所在位置應(yīng)視野開闊、無明顯障礙

物或眩光光源，保證成像清晰。有條件的小區(qū)宜實行無死角

視頻監(jiān)控，并應(yīng)有效保證居民隱私。

4.6.4完善單元防盜門和單元門禁系統(tǒng)，單元防盜門外觀應(yīng)

簡潔大方，安裝牢固安全，開啟方便順暢。單元門禁系統(tǒng)宜

具備對講和報警功能，并由住戶遙控防盜門的開啟。門禁系

統(tǒng)宜具備密碼開鎖功能。

4.6.5完善小區(qū)出入口門禁或讀卡閘機系統(tǒng)，有條件的小區(qū)

宜在主要人行出入口設(shè)置人臉識別系統(tǒng)。小區(qū)主要出入口應(yīng)

設(shè)置并完善車輛出入管理系統(tǒng)，宜采用車輛牌照識別系統(tǒng)和

車位數(shù)量預(yù)告系統(tǒng)。

4.6.6清理疏通小區(qū)消防通道和消防登高場地，不得設(shè)置影

響消防車通行的道閘，確保消防車通行和消防登高場地救援。

4.6.7消防疏散通道和安全出口應(yīng)保持暢通，嚴禁在公共樓

道內(nèi)堆放物品影響人員疏散。

4.6.8消防應(yīng)急照明、疏散指示標志、樓層指示標識、消火

栓及滅火器等的設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)標準的規(guī)定。

4.7房屋修繕

4.7.1老舊建筑加固，應(yīng)根據(jù)檢測鑒定結(jié)果由具有相應(yīng)資質(zhì)

的單位進行加固設(shè)計和施工。

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4.7.2屋面修繕

1屋面修繕應(yīng)遵循因地制宜、防排結(jié)合、合理選材、綜

合治理的原則。除搶修外，不應(yīng)安排在雨季進行；實施應(yīng)符

合《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》JGJ/T53的相關(guān)要求。

2根據(jù)屋面是否存在滲漏水問題確定改造方案。屋面存

在滲漏水或防水材料超過使用年限的，應(yīng)重做屋面防水層和

屋面隔熱保溫層，確保屋面不滲漏，同時考慮與周邊建筑屋

面（即“第五立面”）環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3重點區(qū)域、重點街道的屋面滲漏水可以根據(jù)規(guī)劃要求，

在符合房屋主體結(jié)構(gòu)安全前提下，開展立體綠化或“平改坡”

等形式改造，屋面“平改坡”改造應(yīng)符合本導(dǎo)則5.3.5、5.3.6

條的規(guī)定。

4屋頂防雷接地系統(tǒng)修繕應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.7條的規(guī)定。

4.7.3樓道整修

1破舊、黑暗、雜亂的樓道應(yīng)進行整修，達到安全、明

亮、整潔的標準。

2清理樓道內(nèi)雜物、小廣告，對存在破損、脫落、開裂

的樓梯間內(nèi)墻、頂棚應(yīng)予以整治，顏色宜以白色或淺色為主，

改造后要求新老結(jié)構(gòu)結(jié)合度好，無起殼、剝落現(xiàn)象。

3樓道護欄及扶手宜重新油漆，對缺失、損壞而影響正

常使用的應(yīng)予以更換維修。

4樓道電氣系統(tǒng)整修應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.4條、4.4.5條和

4.4.6條的規(guī)定。

5樓梯踏步及休息平臺面層損壞嚴重，影響正常使用，

14

存在安全隱患的應(yīng)進行修補或更新。

6在樓梯平臺處宜設(shè)置老年人臨時休息座椅。

4.7.4建筑墻腳散水損壞嚴重的，在不影響原建筑基礎(chǔ)安全

前提下，宜整體采取美化處理。

4.7.5房屋外立面存在滲漏水或脫落的，應(yīng)根據(jù)受損程度采

取局部修補或重做外立面粉刷層、噴涂層進行整治，確保不

滲漏、不脫落。

4.7.6電梯維護

1委托電梯檢驗機構(gòu)或電梯制造單位對老舊電梯進行安

全評估。應(yīng)根據(jù)評估結(jié)論確定對電梯進行修理、改造或更新。

2老舊電梯的修理、改造或更新應(yīng)當按照《中華人民共

和國特種設(shè)備安全法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》等法律法

規(guī)的要求進行。

3新裝電梯的安裝過程或老舊電梯的大修、改造須接受

特種設(shè)備檢驗機構(gòu)的法定監(jiān)督檢驗，符合《電梯制造與安裝

安全規(guī)范》GB7588等國家及地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范標準。

4.8違章違建

4.8.1梳理小區(qū)配套用房，對被占用或閑置的小區(qū)配套用房

進行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)使用功能。

4.8.2清理樓宇間和疏散通道內(nèi)亂堆雜物，恢復(fù)原有通道寬

度，完善消防配套設(shè)施，并建立長效管理機制。

4.8.3公共部位的架空管線整治應(yīng)由相關(guān)單位梳理規(guī)整，拆

除私拉管線，并符合本導(dǎo)則第4.4.3條的規(guī)定。

4.8.4居民自主搭建影響消防、安全、日照及建筑立面效果

15

的建筑物外部構(gòu)件應(yīng)拆除，拆除位置做好技術(shù)處理，應(yīng)保證

建筑安全，不應(yīng)影響原有建筑使用和美觀。

4.8.5改造范圍內(nèi)的違章建筑應(yīng)依法依規(guī)處理。處理到位后，

對不影響建筑安全、消防安全、住宅日照的違建及構(gòu)筑物可

根據(jù)小區(qū)實際情況鼓勵改造為公共服務(wù)設(shè)施依法使用。

4.9環(huán)衛(wèi)設(shè)施

4.9.1老舊小區(qū)的垃圾應(yīng)分類投放，可分為生活垃圾和特殊

垃圾。生活垃圾包含可回收垃圾、有害垃圾、易腐垃圾、其

他垃圾四大類；特殊垃圾包含大件垃圾、園林垃圾和裝修垃

圾。

4.9.2老舊小區(qū)應(yīng)設(shè)置垃圾分類收集容器，容器標志標識、

顏色等按照當?shù)亟y(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，容器樣式兼顧功能性、便捷

性、美觀性、實用性、保障性需求。分類名稱、標識、顏色

色標參照浙江省《城鎮(zhèn)生活垃圾分類標準》DB33/T1166執(zhí)

行。

4.9.3完善小區(qū)內(nèi)生活垃圾收集點布局，參照《城市居住區(qū)

規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180，生活垃圾收集點布置服務(wù)半徑不

應(yīng)大于70米，對于小區(qū)原生活垃圾收集點距離超出標準的，

根據(jù)小區(qū)實際情況予以增設(shè)。

4.9.4每個小區(qū)設(shè)置一處生活垃圾收集站，方便生活垃圾收

集和垃圾車清運接駁。

4.9.5每個小區(qū)設(shè)置一處特殊垃圾存放點。特殊垃圾應(yīng)實行

預(yù)約投放或定時定點投放，并預(yù)約物業(yè)管理及時清運。

4.9.6小區(qū)生活垃圾收集點、收集站排水應(yīng)接入污水管網(wǎng)。

16

4.10停車設(shè)施

4.10.1梳理并整治小區(qū)機動車、非機動車車位，有條件適當

增加機動車停車位，完善標識，增加無障礙殘疾人車位。

4.10.2因地制宜整治非機動車集中停放棚（庫），配建電動

自行車充電設(shè)施。并應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.8條和第4.4.9條的

規(guī)定。

4.10.3新建車棚（庫）不得影響周邊居民住宅通風(fēng)采光。宜

采用輕型材質(zhì)，外觀簡潔悅目，色彩與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。

4.10.4有條件的小區(qū)宜按配建標準增設(shè)新能源汽車充電樁，

或預(yù)留電力容量和變壓器及相應(yīng)電力設(shè)備的位置，并預(yù)設(shè)充

電樁布線通道條件及接口。

4.11地下空間

4.11.1地下空間功能應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行消防規(guī)范及人防要求進行

整治，并完善標志標識。

4.11.2地下工程的排水管溝、地漏、出入口、窗井、風(fēng)井等，

應(yīng)統(tǒng)一排查，采取防倒灌措施；部分外露區(qū)域的排水溝應(yīng)采

取防凍措施。

4.11.3地下車庫出入口頂棚、坡道及內(nèi)部地坪破損的應(yīng)進行

修繕。

4.11.4有條件的小區(qū)可新開發(fā)建設(shè)地下停車場（庫），采用

社會化投資管理模式。

4.12通信設(shè)施

4.12.1老舊小區(qū)通信基礎(chǔ)設(shè)施改造宜推動“三網(wǎng)融合”，促

17

進“最后一公里”入戶網(wǎng)端共建共享模式的推廣以及光纖到

戶工作的改造實施。老舊小區(qū)移動通信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置應(yīng)符合

《城市通信基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃》、《城市控制性詳細規(guī)劃》、

《建設(shè)工程配建5G移動通信基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)標準》要求，保

留已有站點和室內(nèi)分布系統(tǒng)、預(yù)留移動通信基礎(chǔ)設(shè)施。

4.12.2老舊小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)滿足居民日常生活、小區(qū)內(nèi)智慧

養(yǎng)老、智慧安防、智慧消防、智慧停車、遠程抄表等智慧小

區(qū)應(yīng)用的通信需求。移動通信設(shè)施應(yīng)保障信號覆蓋質(zhì)量，并

預(yù)留新一代業(yè)務(wù)發(fā)展的容量，應(yīng)預(yù)留通信機房，以滿足小區(qū)

未來網(wǎng)絡(luò)升級及移動通信網(wǎng)絡(luò)需求。

4.12.3應(yīng)開放小區(qū)樓頂、路燈桿、監(jiān)控桿、弱電井道等資源，

鼓勵探索綜合覆蓋解決方案，如利用樓頂天線、燈桿、監(jiān)控

桿等方式對小區(qū)內(nèi)弱覆蓋和熱點區(qū)域進行全方位覆蓋。

18

5小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

5.1小區(qū)特色風(fēng)貌

5.1.1挖掘小區(qū)歷史文化、自然環(huán)境等方面的個性特色資源，

在完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的前提下，進一步打造內(nèi)涵豐

富、各具特色的小區(qū)風(fēng)貌。

5.1.2對于小區(qū)居住建筑和公共建筑，在其結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行整

體評估的基礎(chǔ)上，宜結(jié)合城市空間環(huán)境和小區(qū)風(fēng)貌品質(zhì)的要

求，酌情進行分類整治。

5.1.3建筑物的外部整治應(yīng)當符合地域文化特色、地域建筑

風(fēng)貌，反映小區(qū)原有的生活氛圍，保持居民對環(huán)境認知的延

續(xù)性。

5.1.4小區(qū)入口處應(yīng)增設(shè)總平面示意圖、房屋引導(dǎo)牌、道路

引導(dǎo)指示牌等標識，完善小區(qū)服務(wù)管理的標識系統(tǒng)。

5.1.5小區(qū)、樓、單元、門牌等相關(guān)標識宜結(jié)合小區(qū)整體改

造，具有辨識度和文化特色。

5.1.6小區(qū)主次入口、單元組團入口、活動廣場周邊以及其

他重要場所綠地宜結(jié)合小區(qū)特色進行提升改造，豐富植物品

種、色彩與層次。

5.1.7小區(qū)圍墻宜通過改變其造型、色彩及材質(zhì)與周圍環(huán)境

相結(jié)合形成特色景觀空間。

5.2外立面改造

5.2.1外立面改造應(yīng)遵循安全、實用、經(jīng)濟、美觀、低碳的

原則，并符合城市風(fēng)貌控制要求。

19

5.2.2外立面改造應(yīng)符合下列規(guī)定：

1小區(qū)位于城市重要道路或重點區(qū)域的要結(jié)合國土空間

詳細設(shè)計要求，做到外立面色彩、造型與周邊建筑外立面相

協(xié)調(diào)。

2重做外墻粉刷層、防水層、噴涂層的，外墻面色彩征

求業(yè)主意見后，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3結(jié)合小區(qū)文化建設(shè)，可在征得居民意見后，部分墻面

采取涂鴉噴繪的形式，營造小區(qū)活力和強化意識形態(tài)。

5.2.3設(shè)備平臺應(yīng)符合下列規(guī)定：

1建筑主立面的設(shè)備平臺宜整齊或設(shè)計遮擋裝飾，并對

住戶原有設(shè)備平臺支架進行檢查，對不滿足安全要求的，應(yīng)

采取加強防護措施。

2設(shè)備平臺改造應(yīng)符合現(xiàn)行地方標準《住宅設(shè)計標準》

DB33/1006的相關(guān)規(guī)定。

3空調(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。

5.2.4防盜窗改造應(yīng)征求居民意見，在強化智能小區(qū)安防配

套建設(shè)的情況下，宜拆除防盜窗（保籠）；不拆除的，可進

行整治，做到外觀整體協(xié)調(diào)。

5.3綠色節(jié)能改造

5.3.1既有居住建筑綠色改造應(yīng)綜合考慮項目現(xiàn)狀、改造模

式、功能需求等因素進行改造前評估、改造策劃，并對改造

效果進行改造后評估。

5.3.2既有居住建筑節(jié)能改造應(yīng)根據(jù)國家節(jié)能政策和省現(xiàn)行

有關(guān)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準的要求，結(jié)合當?shù)氐牡乩須夂驐l

20

件、經(jīng)濟技術(shù)水平，因地制宜地開展全面的節(jié)能改造或部分

節(jié)能改造。

5.3.3屋頂、外墻、外門窗改造宜統(tǒng)籌進行節(jié)能性改造。

5.3.4采用外保溫技術(shù)對外墻進行改造時，材料的性能、構(gòu)

造措施、施工要求應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標準《既有居住建筑節(jié)能

改造技術(shù)規(guī)程》JGJ/T129的有關(guān)規(guī)定。

5.3.5屋面“平改坡”改造應(yīng)在改造前對現(xiàn)有房屋主體結(jié)構(gòu)

安全進行評估，評估通過且滿足規(guī)劃部門關(guān)于整體立面、日

照要求的前提下，方可開展改造。

5.3.6屋面“平改坡”改造應(yīng)符合《既有住宅建筑功能改造

技術(shù)規(guī)范》JGJ/T390及《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》

JGJ/T129的相關(guān)規(guī)定。

5.3.7在征求業(yè)主同意的情況下，在屋頂安裝太陽能光伏發(fā)

電設(shè)施，補充走廊燈等小區(qū)公共部分用電。

5.4海綿化改造

5.4.1老舊小區(qū)宜結(jié)合海綿化改造，宜優(yōu)化整體豎向，采用

生態(tài)排水設(shè)計，有條件的小區(qū)宜設(shè)置滲滯類設(shè)施、蓄集利用

類設(shè)施，并設(shè)計溢流排放系統(tǒng)與市政雨水系統(tǒng)銜接，緩解市

政雨水系統(tǒng)壓力。

5.4.2海綿化改造應(yīng)參照當?shù)睾＞d城市建設(shè)實施方案、專項

規(guī)劃、相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則中對地塊年徑流總量控制率、徑流污染

削減率、內(nèi)澇防治標準等指標的要求，并結(jié)合實際合理確定

設(shè)計標準。

5.4.3改造的機動車道、人行步道宜采用符合要求的透水材

21

料。

5.4.4道路、廣場、停車場及建筑周邊綠地宜采用下沉式做

法，將雨水引入道路周邊綠地內(nèi)消納、凈化。下沉式綠地應(yīng)

保持與建筑物基礎(chǔ)一定的安全水平距離，一般不小于3米，

并做好次生災(zāi)害的防護措施。對于徑流污染嚴重、設(shè)施底部

滲透面距離季節(jié)性最高地下水位或巖石層小于1米及距離建

筑物基礎(chǔ)小于水平距離3米的區(qū)域，可采用底部防滲的復(fù)雜

性生物滯留設(shè)施。

5.4.5改造后，建設(shè)低影響開發(fā)設(shè)施區(qū)域宜采用安全防范措

施，并定期組織人員進行設(shè)施維護，建設(shè)、施工、運維標準

應(yīng)參照現(xiàn)行規(guī)范要求。

5.5景觀綠化

5.5.1根據(jù)老舊小區(qū)綠地條件和居民的實際需求，綜合考慮

小區(qū)功能用地與綠化用地的需求和平衡關(guān)系，合理進行整體

綠地規(guī)劃設(shè)計。

5.5.2拆除占綠、毀綠的違章建筑（構(gòu)筑物），恢復(fù)違規(guī)侵占

的綠地空間。

5.5.3移除綠地內(nèi)過密、長勢不良、危險樹種，修整欠維護

的雜亂綠地，表土裸露區(qū)域應(yīng)合理補栽花草樹木，增加種植

層次及色彩。在新增苗木選擇上，應(yīng)采用“適地適樹”原則。

5.5.4完善公共綠地綠化，并應(yīng)結(jié)合考慮景觀、休憩以及后

期管理的需求。公共綠化空間宜具有適度的可進入性與參與

性。

5.5.5宜結(jié)合建筑物、構(gòu)筑物、路側(cè)以及其他合理方式，設(shè)

22

置立體綠化增加綠化覆蓋率，改善老舊小區(qū)綠地空間不足問

題。

5.5.6小區(qū)原有樹木盡量保留和利用，古樹名木應(yīng)建檔掛牌

并明確保護措施，臨近建筑樹木可適當遷移或修剪，以不影

響底層住戶采光通風(fēng)為宜。

5.5.7新增景觀照明、立面照明應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準《市容

環(huán)衛(wèi)工程項目規(guī)范》GB55013、《建筑環(huán)境通用規(guī)范》GB

55016和《城市夜景照明設(shè)計規(guī)范》JGJ/T163的要求。景觀

照明的設(shè)計宜結(jié)合室外景觀改造、建筑物外立面改造進行，

并符合城市夜景照明專項規(guī)劃的要求。

23

6服務(wù)功能提升

6.1休閑健身設(shè)施

6.1.1室外設(shè)置健身活動場地應(yīng)堅持因地制宜、保證質(zhì)量、

服務(wù)群眾的原則，并統(tǒng)籌考慮各類使用人群的特點，保障兒

童、老年人和殘疾人的健身需求，通過綠化等隔離措施避免

健身鍛煉對附近居民的影響。

6.1.2老舊小區(qū)宜按照《室外健身器材的安全通用要求》和

《室外健身器材配建管理辦法》的相關(guān)要求進行建設(shè)安裝和

維護管理。

6.1.3老舊小區(qū)宜結(jié)合小區(qū)道路設(shè)置健身步道，并用顏色醒

目的透水材料加以區(qū)別。

6.1.4老舊小區(qū)改造時，宜增設(shè)室外文化活動場地，并設(shè)置

黨建宣傳、信息閱覽、其他宣傳展示設(shè)施。

6.2公共配套用房

6.2.1結(jié)合現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)，有效整合、重組和優(yōu)化片區(qū)內(nèi)公

共服務(wù)資源。居住區(qū)宜設(shè)置社區(qū)便民服務(wù)用房、社區(qū)衛(wèi)生服

務(wù)用房、社區(qū)養(yǎng)老托幼用房、社區(qū)文化設(shè)施用房、信包綜合

服務(wù)站用房和社區(qū)商業(yè)服務(wù)用房等公共服務(wù)設(shè)施。

6.2.2老舊小區(qū)改造時宜設(shè)置老年人日間照料中心（托老所）、

老年食堂、托兒所、幼兒園、兒童活動室等老幼專用服務(wù)設(shè)

施。

6.2.3公共服務(wù)設(shè)施和老幼專用服務(wù)設(shè)施改造應(yīng)遵循易識別、

易到達、無障礙、保安全的原則。

24

6.2.4適老化改造的場所宜在保護個人隱私的前提下設(shè)置安

全監(jiān)控系統(tǒng)和應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，有條件的居住區(qū)可為老年人提

供隨身電子設(shè)備，并統(tǒng)一管理平臺連接。

6.3多層住宅加裝電梯

6.3.1無配套電梯的多層住宅，在不影響消防、采光、通風(fēng)，

不降低日照標準的情況下，可考慮增設(shè)電梯，遵循建筑功能

和交通組織合理、結(jié)構(gòu)安全、對環(huán)境影響最小的原則。

6.3.2對既有多層住宅加裝電梯，需參照《浙江省既有多層

住宅加裝電梯設(shè)計導(dǎo)則》（建設(shè)發(fā)〔2015〕384號）及《既有

住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》JGJ/T390的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.3.3電梯加裝對日照及間距的要求應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)

劃設(shè)計標準》GB50180執(zhí)行。

6.3.4當增設(shè)電梯遇到需要使用共有部位或改變共有部位外

形、結(jié)構(gòu)的情況，應(yīng)本著業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商的

原則，實施改造。

6.3.5尚未實施電梯加裝的小區(qū)，改造時應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場條件預(yù)

留增設(shè)電梯場地及管線接口。

6.4機動車位改造

6.4.1宜利用架空層、半地下空間、優(yōu)化地面車位布局等多

種方式增建機械車庫，緩解居民的停車需求。在征求業(yè)主同

意的情況下，可通過綠化占補平衡，改造綠地用于增加停車

位。

6.4.2增設(shè)停車設(shè)施時，要保證居住小區(qū)內(nèi)整體的交通組織

25

合理有序，并應(yīng)滿足消防條件，不得影響住宅的采光、通風(fēng)

要求，不得降低日照標準，新增車位與居住及小區(qū)配套生活

用房保持合理距離，以免產(chǎn)生噪音、尾氣等影響。

6.4.3引入智慧停車系統(tǒng)，通過積極與周邊企事業(yè)單位共享

停車位等方式，實行錯時停車，強化停車管理。

6.5局部改擴建

6.5.1結(jié)合小區(qū)規(guī)模及小區(qū)實際情況，在不影響消防安全、

不降低住宅日照標準的前提下，鼓勵進行局部改擴建。

6.6其他設(shè)施

6.6.1根據(jù)老舊小區(qū)規(guī)模、場地條件、群眾意愿、宜改則改

的原則，因地制宜開展老舊信報箱的更新或升級，改造為集

信報箱和智能快件柜功能于一體的智能信包箱。

6.6.2有條件的小區(qū)可在靠近出口道路與城市道路接口處建

設(shè)快遞綜合服務(wù)場所，提供郵件、快件收寄、投遞及其他便

民服務(wù)，并可安裝智能信包箱等自助服務(wù)設(shè)備，預(yù)留電源及

網(wǎng)絡(luò)接口，上述設(shè)施可納入小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施管理。

6.6.3依托小區(qū)社會服務(wù)管理中心宜增設(shè)微型消防站，合理

劃定最小滅火單元。選址遵循“便于出動、全面覆蓋”的原

則，采取自建、合建、統(tǒng)建等方式建設(shè)，應(yīng)達到“3分鐘到

場”的要求。體量較大的小區(qū)，應(yīng)按照“一站多點”建設(shè)模

式建站建隊，滿足快速處置要求。微型消防站應(yīng)納入消防部

門統(tǒng)一調(diào)度指揮體系。

6.6.4加強消防智能化建設(shè)，維修和完善樓道煙感報警系統(tǒng)，

26

有條件的小區(qū)可配備室內(nèi)（外）消火栓水壓監(jiān)測系統(tǒng)。老舊

小區(qū)應(yīng)按照省有關(guān)規(guī)定將智能消防系統(tǒng)監(jiān)控信息實時傳輸

至消防數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺?！翱粘怖先恕焙头稚B(yǎng)老特困人員等

特殊人群住所應(yīng)安裝獨立式感煙探測報警器。

6.6.5在小區(qū)主出入口位置宜預(yù)留紅外體溫檢測系統(tǒng)設(shè)備接

口和通道場地。

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7施工和驗收

7.1一般規(guī)定

7.1.1老舊小區(qū)改造工程優(yōu)先考慮設(shè)計、采購、施工一體化

的EPC模式，應(yīng)由具有相應(yīng)設(shè)計或施工資質(zhì)和能力的單位承

接。老舊建筑的檢測、加固設(shè)計和施工應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的

單位承擔。需要深化設(shè)計的改造工程，施工單位應(yīng)具有深化

設(shè)計能力，深化設(shè)計文件應(yīng)經(jīng)設(shè)計單位認可。

7.1.2改造施工的全過程應(yīng)有可靠的施工安全措施。承接單

位應(yīng)對施工過程可能發(fā)生的危害、災(zāi)害與突發(fā)事件制訂應(yīng)急

預(yù)案。

7.1.3改造工程宜按綠色施工的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

7.1.4改造可能影響地下管線時，應(yīng)事先進行情況排查，以

避免對地下管線造成破壞。

7.2工程施工

7.2.1施工前應(yīng)由建設(shè)單位組織工程承接、監(jiān)理、設(shè)計等相

關(guān)單位對工程進行交底。

7.2.2施工前承接單位應(yīng)根據(jù)工程特點，按有關(guān)規(guī)定編制施

工組織設(shè)計方案和施工方案，并組織進行技術(shù)交底。

7.2.3改造前承接單位應(yīng)對住宅的危險現(xiàn)狀進行排查。若施

工中發(fā)現(xiàn)原結(jié)構(gòu)有嚴重缺陷或電氣、燃氣設(shè)施危及施工安全

時，應(yīng)及時向建設(shè)單位報告，在采取有效處理措施后方可繼

續(xù)施工。

7.2.4燃氣、電氣工程的拆除，應(yīng)由相應(yīng)產(chǎn)權(quán)單位編制拆除

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方案并組織實施。

7.2.5老舊建筑改造引起荷載增加或加裝電梯的改造，應(yīng)根

據(jù)設(shè)計文件要求對建筑物的沉降變化進行監(jiān)測。

7.2.6改造施工宜采用以下綠色施工措施：

1運輸過程中，應(yīng)保持車輛整潔，防止對道路的污染，

減少道路揚塵。對施工地段定期灑水，避免揚塵。

2設(shè)置施工面圍護，懸掛標識牌，臨邊洞口做好防護隔

離措施。

3控制噪音和遵守現(xiàn)行國家標準《建筑施工場界噪音限

值》GB12523規(guī)定。

4施工現(xiàn)場加強對廢水、污水的管理。廢水、廢棄涂料

和膠料排入下水管道前進行統(tǒng)一處理。

5夜間施工避免對周邊居民產(chǎn)生光污染影響。

6施工現(xiàn)場對小區(qū)已有綠化采取保護措施。

7.2.7改造施工時應(yīng)對主結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施和裝飾采取有效的

防護措施，不得采取振動大或可能造成較大破壞的施工工藝。

7.3工程驗收

7.3.1老舊小區(qū)改造工程驗收時，各分部、分項工程和檢驗

批的劃分、驗收應(yīng)按國家現(xiàn)行標準執(zhí)行，隱蔽工程經(jīng)驗收合

格后方可進入下一工序施工。

7.3.2設(shè)備材料進場驗收和復(fù)驗應(yīng)滿足國家現(xiàn)行標準的要求。

7.3.3消防管道及附屬設(shè)備的更新或改造施工，應(yīng)符合國家

現(xiàn)行標準的規(guī)定。

7.3.4改造工程的工程資料制作應(yīng)按國家和地方現(xiàn)行標準執(zhí)行。

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8全周期管理

8.1建立管理機制

8.1.1老舊小區(qū)改造根據(jù)小區(qū)實際情況和資金籌措情況，明

確居民需求的輕重緩急，實行總體控制、階段落實、長期維

護的改造原則，在日常維護和改造前后建立全周期管理機制。

8.1.2全周期管理的工作原則

1堅持黨和政府組織領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主決策、屬地組織和部門

指導(dǎo)相協(xié)調(diào)的原則。

2堅持改造與管理同步實施的原則。

3積極發(fā)揮業(yè)主主體責(zé)任，建立改造資金政府與居民、

社會力量合理共擔機制。維護管理資金落實居民出資責(zé)任，

積極探索市場化運營平衡機制。

8.1.3組織實施

1實施綜合改造的老舊小區(qū)原則上應(yīng)實行專業(yè)化物業(yè)管

理；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，可按單位自管等現(xiàn)行

管理方式或準物業(yè)管理方式進行管理。

2街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在縣（市、區(qū)）主管部

門的指導(dǎo)下負責(zé)具體實施工作，通過居民（含單位業(yè)主，下

同）認可的方式組織成立業(yè)主大會、組建業(yè)委會、小區(qū)議事

協(xié)調(diào)委員會等組織。社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府）聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關(guān)事項的決定并進行監(jiān)督。

3街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主成立業(yè)主大會

及業(yè)主委員會的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)

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居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會開展工作。

4各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可在黨工委的領(lǐng)導(dǎo)下，

由社區(qū)黨組織牽頭建立由社區(qū)居委會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)

企業(yè)、業(yè)主委員會、其他自管組織、轄區(qū)單位、政府相關(guān)部

門等共同參與的小區(qū)議事協(xié)調(diào)委員會，協(xié)商解決小區(qū)物業(yè)管

理過程中的重要事項。

5實施專業(yè)化物業(yè)管理模式的，可通過招投標或其他業(yè)

主認可的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

8.1.4配套措施

1強化街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）黨工委在老舊小區(qū)

物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，加強社區(qū)黨組織對業(yè)主委員會

的領(lǐng)導(dǎo)。

2加強街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理方面的隊

伍建設(shè)，配備與承擔職責(zé)相適應(yīng)的人員力量，選擇符合條件

的物業(yè)管理單位組建老舊小區(qū)管理應(yīng)急隊伍，并定期開展應(yīng)

急能力培訓(xùn)和演練，確保管理無盲區(qū)。

3建立應(yīng)急管理體系，制定和完善消防、排澇、衛(wèi)生防

疫等應(yīng)急預(yù)案，明確各類突發(fā)事件的防范處置程序和要求，

健全社區(qū)應(yīng)急突發(fā)事件領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，完善應(yīng)急管理工作聯(lián)絡(luò)機

制。

8.1.5老舊小區(qū)改造要加強政府引導(dǎo)，壓實地方責(zé)任，加強

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動員群眾參

與。

8.1.6創(chuàng)新投融資機制，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，運

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用市場化方式吸引社會力量參與。

8.1.7優(yōu)化街道社區(qū)黨和政府組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)

委會和物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動服務(wù)體系，強化街道、社區(qū)、業(yè)委

會、物業(yè)企業(yè)等各方主體責(zé)任，建立后續(xù)長效維護及日常改

造工作機制，鞏固綜合改造提升成果。

8.2智慧管理

8.2.1利用成熟的智慧小區(qū)信息化平臺，將與小區(qū)有關(guān)的政

府職能、物業(yè)管理、業(yè)主服務(wù)、社會服務(wù)資源、區(qū)域經(jīng)濟信

息通過平臺融為一體，進行全方位整合和充分利用。

8.2.2整合“人、車、物、事”的信息資源庫及立體動態(tài)的

關(guān)系數(shù)據(jù)庫，為社區(qū)的管理和服務(wù)提供信息化支撐，并進一

步實現(xiàn)公共服務(wù)平臺的聯(lián)動。

8.2.3通過智能化管理實現(xiàn)人工維護成本的降低，在物業(yè)費

持平的情況下增加盈利空間和服務(wù)水平。

8.2.4推廣智能安保、智能垃圾分類回收、智慧停車、智能

燈桿等智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)社區(qū)管理規(guī)范化、標準化、人性化。

8.2.5在住戶家庭加裝智能民用三表、智能傳感器等設(shè)備，

保障用戶的用水、用電、用氣安全和小區(qū)消防安全。

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9改造內(nèi)容匯總表

基礎(chǔ)項（43）提升項（40）

基礎(chǔ)設(shè)施改造

路網(wǎng)梳理

路面修補

道路交通井蓋整治

標志標線

道路照明

無障礙設(shè)施無障礙廁所

無障礙設(shè)施無障礙車位

無障礙標識

給排水設(shè)施雨水徑流控制

供水計量

給排水設(shè)施

高位水箱

雨污分流制

配電網(wǎng)及線路

表箱表計

電氣設(shè)施照明系統(tǒng)

防雷接地

公共用電設(shè)施

燃氣設(shè)施燃氣設(shè)施改造預(yù)設(shè)燃氣管道

出入口門禁人臉識別

安防設(shè)施

監(jiān)控系統(tǒng)高清智慧監(jiān)控

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單元門門禁

車輛管理

消防設(shè)施

建筑加固樓梯平臺座椅

屋面修繕

房屋修繕

樓道整修

電梯維護

違章違建清理違建改造

違章違建

架空管線整治

生活垃圾收集點

環(huán)衛(wèi)設(shè)施生活垃圾收集站

特殊垃圾存放點

整治車位汽車充電樁

停車設(shè)施電動自行車充電設(shè)

施

完善地下標識新建地下停車場

地下空間

修繕地下設(shè)施

規(guī)范布線三網(wǎng)融合

通信設(shè)施光纖到戶數(shù)據(jù)采集

移動信號覆蓋5G建設(shè)

小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

歷史文化風(fēng)貌

小區(qū)特色風(fēng)貌

服務(wù)標識系統(tǒng)

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重點場所提升

外立面改造

外立面改造設(shè)備平臺改造

防盜窗改造

節(jié)能改造

綠色節(jié)能改造屋面平改坡

光伏發(fā)電設(shè)施

滲滯類設(shè)施

海綿化改造

蓄集利用類設(shè)施

綠地恢復(fù)立體綠化

景觀綠化綠化修整公共綠地

古樹名木景觀照明

服務(wù)功能提升

健身設(shè)施健身步道

休閑健身設(shè)施

室外文化活動場地

養(yǎng)老托幼設(shè)施

公共配套用房適老適幼化改造

應(yīng)急呼叫系統(tǒng)

多層住宅加裝加裝電梯

電梯預(yù)留加裝條件

增設(shè)機械車位

機動車位改造

共享停車

局部改擴建局部改擴建

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快遞設(shè)施

微型消防站

其他設(shè)施

消防智能化

公共衛(wèi)生設(shè)施

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用詞說明：

1為方便各使用者準確執(zhí)行該導(dǎo)則，對導(dǎo)則中出