2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試快速提分卷附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單

2、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復雜購買行為D.化解不協(xié)調(diào)購買行為

3、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租

4、企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益，為（）。A.資產(chǎn)B.負債C.所有者權(quán)益D.收入

5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

6、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價

7、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

8、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置

9、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四

10、制定進度計劃的方法有橫道圖法和()。A.水平進度計劃表B.網(wǎng)絡圖法C.POCA.法D.直方圖法

11、下列關于地籍圖，表述不正確的是（）。A.地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據(jù)B.地籍圖是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖C.城市地籍圖比例一般為1:800D.地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素

12、下列市盈率的表達式中，正確的是（）A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

13、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓

14、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費

15、判定房地產(chǎn)投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策

16、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理

17、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長

18、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額

19、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長

20、在估算某教學樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法

21、關于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用

22、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

23、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

24、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

25、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43

26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

27、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資

28、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質(zhì)C.壟斷競爭D.買賣

29、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

30、（）的市場最具潛力，投資風險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)

31、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

32、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

33、下列房地產(chǎn)投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風險B.時間風險C.周期風險D.機會成本風險

34、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風險報酬

35、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

36、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險

37、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

38、（）業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售

39、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率

40、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

41、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資

42、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預租售收入C.借貸資金D.政府資助

43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇

44、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”A.至寶丹B.安官牛黃丸C.紫雪D.蘇合香丸

45、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理

46、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法

47、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值

48、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量

49、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59

50、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格二、多選題

51、關于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗

52、房地產(chǎn)直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)債券投資

53、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務費用D.辦公費

54、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2

55、制定進度計劃時，()從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡圖法C.進行圖法D.工序圖法

56、下列財務報表中，儲存基礎性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報表B.資產(chǎn)負債表C.資金來源與運用表D.現(xiàn)金流量表

57、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

58、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率

59、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

60、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是()。A.確定建設施工的各種圖紙已經(jīng)準備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應發(fā)放的工資

61、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏

62、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的（）來設計資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式

63、下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費價格指數(shù)

64、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)

65、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預租售收入C.借貸資金D.政府資助

66、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面

67、（）是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性

68、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸

69、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月

70、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300

71、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320

72、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表

73、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設地點B.項目用地C.交通運輸條件D.競爭能力

74、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率

75、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法

76、關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

77、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%

78、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風險報酬

79、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率

80、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押

81、混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變

82、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

83、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法

84、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單

85、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

86、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22

87、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

88、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎利率

89、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費用＝負債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負債C.資產(chǎn)＋費用＝負債＋所有者權(quán)益＋收入D.負債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益

90、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資

91、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣

92、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

93、關于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

94、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費

95、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

96、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設計B.可行性研究C.成本收益分析D.項目建設書的編制

97、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率

98、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

99、為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目之間應有一個（）。A.負協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負敏感度

100、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積三、判斷題

101、可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。

102、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二是出租，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。（）

103、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。（）

104、枸杞子、墨旱蓮和女貞子共同的功效是A.滋補肝腎B.明目C.涼血止血D.生津潤燥

105、一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）

106、樟腦的功效是A.開竅醒神，清熱止痛B.開竅辟穢，化濁止痛C.開竅寧神，化濕和胃D.開竅辟穢，溫散止痛

107、風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。()

108、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，社會環(huán)境的主要影響因素包括人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭收入及其分布、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、基礎設施狀況、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。（）

109、下列除哪項藥物外均有收斂止血作用A.赤石脂B.海螵蛸C.五味子D.五倍子

110、具有益氣健脾，化痰止咳，清熱解毒功效的藥物是A.絞股藍B.紅景天C.刺五加D.沙棘

111、升麻具有而柴胡不具有的功效是A.祛風解表B.升陽舉陷C.清熱解毒D.疏肝解郁

112、房地產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。()

113、入湯劑宜后下的藥物是A.番瀉葉B.烏頭C.鱉甲D.雷丸

114、名義利率越大，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大。（）

115、如果計息周期為一定的時間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復利計息，稱為間斷復利。()

116、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

117、在編寫可行性研究報告時，貸款償還能力分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。（）

118、有小毒的藥物是A.使君子B.檳榔C.雷丸D.南瓜子

119、債務融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息。（）

120、房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價格表示。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：A項，定額計價方式的單價包括人工費、材料費、機械臺班費，而工程量清單計價方式采用綜合單價形式，綜合單價包括人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風險因素。B項，工程量清單計價編制過程可以分為兩個階段：一是招標者或其委托的具有相應資質(zhì)的工程造價咨詢?nèi)诉M行工程量清單的編制；二是投標企業(yè)利用工程量清單來編制投標價。如果得以中標，則交易雙方形成的“合同價”就是投標人的中標價。C項，定額計價的價格形成介于國家定價和國家指導價之間，工程價格或直接由國家決定，或是由國家給出一定的指導性標準，承包商可以在該標準的允許幅度內(nèi)實現(xiàn)有效競爭；工程量清單計價則反映了市場定價階段，工程價格是在國家有關部門間接調(diào)控和監(jiān)督下，由工程承發(fā)包雙方根據(jù)工程市場中建筑產(chǎn)品供求關系變化自主確定工程價格。

2、答案：B本題解析：消費者購買決策隨其購買決策類型的不同而變化。較為復雜和花錢多的決策往往凝結(jié)著購買者的反復權(quán)衡和眾多人的參與決策。根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為四種：①習慣性購買行為；②尋求多樣化購買行為；③化解不協(xié)調(diào)購買行為；④復雜購買行為。

3、答案：B本題解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

4、答案：C本題解析：所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益。公司的所有者權(quán)益又稱為股東權(quán)益。所有者權(quán)益的來源包括：①所有者投入的資本；②直接計入所有者權(quán)益的利得和損失；③留存收益等。

5、答案：C本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。

6、答案：C本題解析：工程量清單計價的基本過程可以描述為：在統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則的基礎上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算得到工程造價。其中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的最高限價。

7、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

8、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析

9、答案：C本題解析：房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的測量精度分為三級，各級的限差和中誤差不得超過規(guī)定值。

10、答案：B本題解析：因為制定進度計劃的方法有橫道圖法和網(wǎng)絡圖法。

11、答案：C本題解析：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖。它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料。地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。城市地籍圖比例一般為1:500。地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，了解地塊的坐落、四周界址、尺寸、使用狀況和面積等的依據(jù)，也是建立地籍檔案必不可少的資料。

12、答案：B本題解析：類比法是通過選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價/每股收益）、市凈率（P/B，即股價/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財務指標如每股收益、每股凈資產(chǎn)來確定擬上市公司價值，一般都采用預測的指標。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒有這些問題，但同樣也有缺陷，主要是過分依賴公司賬面價值而不是最新的市場價值。因此對于那些流動資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險公司比較適用此方法。

13、答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。

14、答案：C本題解析：考點:房屋開發(fā)費?；A設施建設費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。

15、答案：A本題解析：房地產(chǎn)項目風險分析的過程，可分為風險辨識、風險估計和風險評價三個階段，每個階段的內(nèi)容見圖7-2所示。其中，檢驗各風險變量是否相關屬于風險辨識階段的工作。圖7-2風險分析的三個階段

16、答案：A本題解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。根據(jù)消費者購買行為的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。P127。

17、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資的原因有：①土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關，是房地產(chǎn)投資的特性之一。

18、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的抵押率定義。

19、答案：C本題解析：短期投資是指預期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點是資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。

20、答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。A項，單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項，概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。C項，單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

21、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

22、答案：A本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。P261。

23、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

24、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。參見教材P175。

25、答案：A本題解析：某個月的還款額計算公式為：At=A1（1+s）t-1。式中，At表示第t個月的還款額，A1表示第1個月的還款額，s表示月還款額等比增長率，t表示第t個月。則第8年最后一個月份的還款額為：A96=A1錯誤（1+s）t-1=3000錯誤（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。

26、答案：A本題解析：差額投資內(nèi)部收益率法分析時，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四個方案中最優(yōu)的方案是F1。

27、答案：B本題解析：本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見教材P23。

28、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

29、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

30、答案：A本題解析：按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為：①居住物業(yè)投資；②商用物業(yè)投資；③工業(yè)物業(yè)投資；④酒店與休閑娛樂設施投資；⑤特殊物業(yè)投資。其中，居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括政策性住房和商品住房。居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量購買者將所購買的住房作為投資，出租給租戶使用。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。

31、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項C錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項D錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費。參見教材P147～148。

32、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。應從下一年年初開始按新利率計算利息。參見教材P308～309。

33、答案：C本題解析：系統(tǒng)風險又稱不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。ABD三項都屬于房地產(chǎn)投資的個別風險，通過投資組合理論的原則，可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵銷。

34、答案：D本題解析：當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

35、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強的適應性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風險要小。P7～9。

36、答案：B本題解析：個別風險是指僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的風險，主要包括：①收益現(xiàn)金流風險；②未來運營費用風險；③資本價值風險；④機會成本風險（又稱比較風險）；⑤時間風險；⑥持有期風險。ACD三項都屬于系統(tǒng)風險。

37、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入=有效毛收入－運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

38、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買-更新改造-出售業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價格和購買稅費、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。

39、答案：D本題解析：敏感性分析通過研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力。當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤變化最大的是資本化率降低時的情況，所以最敏感的因素應是資本化率。

40、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

41、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資；④按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

42、答案：D本題解析：因為政府一般不會無償資助房地產(chǎn)開發(fā)項目。

43、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括：①地域分析與選擇，是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素；②具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

44、答案：B本題解析：安宮牛黃丸清熱瀉火、涼血解毒與芳香開竅并用，但以清熱解毒為主，意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”（《溫病條辨》）。蘇合香丸是集諸芳香藥于一方，既長于辟穢開竅，又可行氣溫中止痛，且散收兼顧，補斂并施。

45、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式有幾種分類方式：①聯(lián)合代理與獨家代理，對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的經(jīng)紀機構(gòu)共同承擔項目的物業(yè)代理工作。②買方代理、賣方代理和雙重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。③首席代理和分代理，對于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一家經(jīng)紀機構(gòu)作為項目的首席代理，全面負責項目的代理工作?？偞碓偃ノ蟹执?，負責物業(yè)某些部分的代理工作。

46、答案：D本題解析：競爭導向定價法包括：①領導定價法；②挑戰(zhàn)定價法；③隨行就市定價法。D項，價值定價法屬于購買者導向定價法。

47、答案：D本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。三項預測值指的是最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P227。

48、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項ACD屬于供給分析。參見教材P139。

49、答案：A本題解析：A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]萬元=12.41萬元，(12.41-100×9%)萬元=3.41萬元

50、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括：①房屋銷售價格指數(shù)；②房屋租賃價格指數(shù)；③土地交易價格指數(shù)。

51、答案：C本題解析：AB兩項，工程量清單是一份由招標人提供的文件，編制人是招標人或其委托的工程造價咨詢單位；與定額計價方式方法不同，采用綜合單價計價。C項，主要計價依據(jù)為“清單計價規(guī)范”，其性質(zhì)是含有強制性條文的國家標準，清單的項目劃分一般是按“綜合實體”進行分項的，每個分項工程一般包含多項工程內(nèi)容。D項，工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的編制原則一般是以工程實體的凈尺寸計算，沒有包含工程量合理損耗。這一特點是定額計價的工程量計算規(guī)則與工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的本質(zhì)區(qū)別。

52、答案：A本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括：①從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資；②面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。

53、答案：D本題解析：根據(jù)管理費的概念。

54、答案：C本題解析：敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感度大小只看變化程度，不看變化方向。因此，財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為E2、E1、E3。

55、答案：A本題解析：[知識點]進度管理及計劃調(diào)整

56、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

57、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

58、答案：B本題解析：從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。維護較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

59、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項C錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項D錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費。參見教材P147～148。

60、答案：C本題解析：其他均為建設初、中期的工作。

61、答案：D本題解析：因為新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，其市政配套設施缺乏。

62、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃通常包括如下內(nèi)容：①區(qū)位分析與選擇；②開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇；③開發(fā)時機的分析與選擇；④合作方式的分析與選擇；⑤融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇；⑥產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。其中房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

63、答案：D本題解析：本題考查的是需求指標。城市居民消費價格指數(shù)，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。參見教材P42。

64、答案：A本題解析：消火栓系統(tǒng)是最基本的消防給水系統(tǒng)，在多層或高層建筑物中已廣泛使用。消火栓箱安裝在建筑物中經(jīng)常有人通過、明顯和使用方便之處，消火栓箱中裝有消防龍頭、水龍帶、水槍等器材。

65、答案：D本題解析：因為政府一般不會無償資助房地產(chǎn)開發(fā)項目。

66、答案：C本題解析：不論工業(yè)建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分組成：基礎（或有地下室）、主體結(jié)構(gòu)（墻、柱、梁、板或屋架等）、門窗、屋面（包括保溫、隔熱、防水層或瓦屋面）、樓面和地面（地面和樓面的各層構(gòu)造）、樓梯以及各種裝飾。

67、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。

68、答案：B本題解析：烏梅丸的加減應用：本方以安蛔為主，殺蟲之力較弱，臨床運用時可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、檳榔等以增強驅(qū)蟲作用。若熱重者，可去附子、干姜；寒重者．可減黃連、黃柏；口苦，心下疼熱甚者，重用烏梅、黃連，并加川楝子、白芍；無虛者，可去人參、當歸；嘔吐者，可加吳茱萸、半夏：大便不通者，可加大黃、檳榔。

69、答案：C本題解析：[解析]名義利率與實際利率的關系式

70、答案：D本題解析：由題意可知：公式應為：700×（1＋8%）7×2500≈300（萬元）。

71、答案：B本題解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。新建住宅市場需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）×戶均可支配收入（元/戶）×住房消費傾向（%）=120×5×8%=48（億元）。參見教材P114。

72、答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流入項包括：①銷售收入；②租金收入；③自營收入；④凈轉(zhuǎn)售收入；⑤其他收入；⑥長期借款；⑦短期借款；⑧回收固定資產(chǎn)余值；⑨回收經(jīng)營資金。因此，資本金現(xiàn)金流量表將短期借款視為現(xiàn)金流入。

73、答案：D本題解析：資源調(diào)查包括建設地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。D項屬于市場調(diào)查的內(nèi)容。

74、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A利率是投資者所要求的最低利率。參見教材P151。

75、答案：A本題解析：暫無解析

76、答案：C本題解析：房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

77、答案：D本題解析：磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于15%的磚。

78、答案：D本題解析：當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

79、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A利率是投資者所要求的最低利率。P151。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

81、答案：D本題解析：混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為徐變。徐變可減緩鋼筋混凝土內(nèi)的應力集中，使應力較均勻地重新分布，對大體積混凝土能消除一部分由于溫度變形所產(chǎn)生的破壞應力。

82、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

83、答案：B本題解析：各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。其中，互斥關系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。常見的房地產(chǎn)投資方案比選，是互斥關系和可轉(zhuǎn)化為互斥關系的多方案比選。

84、答案：D本題解析：A項，定額計價方式的單價包括人工費、材料費、機械臺班費，而工程量清單計價方式采用綜合單價形式，綜合單價包括人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風險因素。B項，工程量清單計價編制過程可以分為兩個階段：一是招標者或其委托的具有相應資質(zhì)的工程造價咨詢?nèi)诉M行工程量清單的編制；二是投標企業(yè)利用工程量清單來編制投標價。如果得以中標，則交易雙方形成的“合同價”就是投標人的中標價。C項，定額計價的價格形成介于國家定價和國家指導價之間，工程價格或直接由國家決定，或是由國家給出一定的指導性標準，承包商可以在該標準的允許幅度內(nèi)實現(xiàn)有效競爭；工程量清單計價則反映了市場定價階段，工程價格是在國家有關部門間接調(diào)控和監(jiān)督下，由工程承發(fā)包雙方根據(jù)工程市場中建筑產(chǎn)品供求關系變化自主確定工程價格。

85、答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息資金，當期應還本付息資金=可用于還本付息的資金/償債備付率=5/1.3=3.846（萬元），月還本付息資金=3.846/12×10000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，求P，P=A/i×[1-1/（1+i）n]=3205/1%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。

86、答案：D本題解析：由題意，總建筑面積（產(chǎn)量）=15000錯誤3=45000m2，可銷售面積（銷量）=45000錯誤80%=36000m2，根據(jù)盈虧平衡點的公式：①銷售收入=總成本；②銷售單價錯誤銷量=固定成本+單位可變成本錯誤產(chǎn)量。設銷售單價為x，則36000x=8000錯誤10000+4500錯誤45000，得：x=7847.22（元/m2）。

87、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。參見教材P9。

88、答案：D本題解析：本題考查的是利息與利率?；A利率是投資者所要求的最低利率。

89、答案：C本題解析：會計恒等式分為兩種數(shù)量關系：①資產(chǎn)、負債與所有者權(quán)益的數(shù)量關系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負債。②收入、費用與利潤的數(shù)量關系，具體是：收入＝費用－利潤。

90、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。

91、答案：A本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。

92、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

93、答案：C本題解析：A項，在租約中必須對租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B項，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）；D項，若物業(yè)租金低于市場租金，雖然出租率達到100％，其獲得的凈經(jīng)營收入并非一定理想。

94、答案：C本題解析：考點:房屋開發(fā)費?；A設施建設費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。

95、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金