2024年全國房地產估價師之開發(fā)經營與管理考試重點試題（詳細參考解析）

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、某房地產開發(fā)項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經濟增長率D.項目基準收益率

2、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由（）負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發(fā)商

3、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%

4、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標

5、房地產市場的運行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經濟環(huán)境D.金融環(huán)境

6、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

7、張錫純在鎮(zhèn)肝熄風湯中配伍生麥芽的用意A.舒達肝氣（疏肝解郁）B.消食化積C.健脾開胃D.和胃調中

8、運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經營收入D.凈收益

9、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

10、制定會計核算制度的依據是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統(tǒng)一的會計制度

11、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標

12、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段

13、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%

14、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險

15、對房地產置業(yè)投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費C.契稅D.機會成本

16、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

17、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法

18、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險

19、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資

20、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響

21、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。如果兩個測算結果均無誤，在房屋征收評估和房地產抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格和收益價格進行加權平均時，合理的權重取值方式是（）。A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重

22、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法

23、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

24、對地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機會B.初步可行性C.詳細可行性D.項目的評估和決策

25、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費B.財務費C.經營費D.所得稅

26、某單位以現時樓價20%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%

27、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數

28、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

29、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度

30、財務評價是根據()，計算評價指標，判別項目的財務可行性。A.市場平均價格B.國家現行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團企業(yè)之間的交換價格

31、房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現性差D.土地使用權年限較長

32、對于一般的房地產投資項目，（）指標值應該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率

33、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于（）。A.系統(tǒng)風險B.資本價值風險C.時間風險D.比較風險

34、在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用

35、甲乙兩個方案各年凈現金流量如下表所示，已知基準收益率為10%，則（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不確定

36、房地產開發(fā)項目施工現場的安全由（）負責。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產開發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位

37、對房地產開發(fā)項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發(fā)建設投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還

38、若房地產投資項目的財務凈現值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于

39、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50

40、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.市場供求風險C.未來運營費用風險D.持有期風險

41、房地產開發(fā)投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經營期C.開發(fā)期和經營期D.經營準備期和經營期

42、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

43、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

44、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

45、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放

46、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯

47、房地產投資個別風險包括()。A.利率風險B.或然損失風險C.持有期風險D.政策風險

48、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險

49、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例

50、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元二、多選題

51、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法

52、以下關于地形圖的表述中，錯誤的有（）。A.道路、河流屬于地物B.山地、丘陵、平原屬于地物C.地物按圖式符號加注記表示D.地貌一般用等高線表示

53、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結C.清熱排膿D.消瘀散結

54、下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數

55、在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續(xù)費D.無形資產攤銷費

56、居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費

57、下列關于房地產置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

58、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學習B.經濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機

59、動態(tài)投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資

60、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數額B.用途C.發(fā)生時間D.付款特點

61、公共配套設施建設費在房地產開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用

62、房地產開發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設計、建設、租售B.決策分析、可行性研究、建設、租售C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

63、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

64、政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

65、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化

66、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調研C.項目財務評價D.資金管理

67、（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段

68、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險

69、房地產投資分為土地開發(fā)投資、房地產開發(fā)投資和房地產資產和經營投資，是按照（）的不同進行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產投資主體D.房地產業(yè)經濟活動類型

70、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權

71、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

72、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于（）。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預算C.年度運營預算D.季度預算

73、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元

74、收益性物業(yè)的經營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費

75、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽

76、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22

77、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場

78、某城市2015年初家庭總數為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320

79、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫

80、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經濟環(huán)境D.金融環(huán)境

81、在房地產開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理

82、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

83、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位

84、某房地產開發(fā)商經過市場調研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產品專業(yè)化D.市場專業(yè)化

85、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣

86、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析的階段是（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

87、與房地產投資“開發(fā)-銷售”經營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本

88、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

89、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

90、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長

91、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率

92、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時點的價值

93、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指（）。A.房地產管理投資B.房地產置業(yè)投資C.房地產開發(fā)投資D.房地產資產和經營投資

94、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫

95、以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現狀調查內容的是（）。A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置B.項目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況

96、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

97、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽

98、按增量存量對房地產市場進行細分時，三級市場是指（）。A.土地使用權轉讓市場B.存量房地產交易市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權轉讓市場和新建商品房租售市場

99、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50

100、從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術革新三、判斷題

101、槐花具有的功效是A.涼血止血，解毒斂瘡B.涼血止血，清肝瀉火C.涼血止血，清熱解毒D.涼血止血，化痰止咳

102、名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關系是：1＋實際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。（）

103、房地產市場總量不均衡表現為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。（）

104、具有行氣散結，散寒止痛功效的藥物是A.枳實B.荔枝核C.青木香D.佛手

105、能夠治療瘧疾的藥物是A.使君子B.檳榔C.苦楝皮D.南瓜子

106、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

107、《神農本草經》謂“安五臟，和心志，令人歡樂無憂”的藥物是A.郁金B(yǎng).香附C.合歡皮D.玫瑰花

108、治療骨蒸潮熱，疳積發(fā)熱，宜選用的藥物是A.蘄蛇B.獨活C.秦艽D.川烏

109、如果房地產泡沫產生，就必然會引發(fā)過度開發(fā)；但過度開發(fā)不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。（）

110、房地產泡沫反映市場價格和實際價值之間出現嚴重偏離。（）

111、用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）

112、從投資者的角度來看資金的增值特征使其具有時間價值。

113、附子和干姜功效的共同點是A.補火助陽B.溫肺化飲C.散寒止痛D.溫經通脈

114、益母草、澤蘭皆具有的功效是A.既能活血通經，又能利水消腫B.既能活血調經，又能通絡止痛C.既能活血通絡，又能消散癰腫D.既能活血調經，又能祛瘀止痛

115、收益性物業(yè)的運營費用中包括抵押貸款的利息支出。（）

116、屬于十九畏的是A.綠豆配巴豆B.烏頭配半夏C.丁香配郁金D.全蝎配蜈蚣

117、房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。（）

118、下列哪位藥的藥用部位是蟲癭A.五味子B.烏梅C.五倍子D.訶子

119、下列哪項不是冰片的主治病癥A.瘡瘍腫痛B.喉痹口瘡C.跌打損傷D.水火燙傷

120、房地產開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：財務凈現值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的一個重要經濟指標。如果某房地產開發(fā)項目的財務凈現值（FNPV）大于或等于零，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

2、答案：D本題解析：在政府授權開發(fā)商負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。

3、答案：B本題解析：現金回報率是指房地產置業(yè)投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系?，F金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于營業(yè)利潤（凈經營收入）扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資；稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。由題意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100錯誤40%錯誤7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（萬元）。稅前現金回報率=凈經營收入扣除還本付息后凈現金流量/投資者的初始現金投資=（20錯誤70%－5.83）/（100錯誤60%）=13.62%。

4、答案：B本題解析：資本金現金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。

5、答案：B本題解析：房地產市場的運行環(huán)境是指影響房地產市場運行的各種因素的總和。其中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

6、答案：A本題解析：本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。參見教材P261。

7、答案：A本題解析：鎮(zhèn)肝熄風湯中懷牛膝歸肝腎經，入血分，性善下行，故重用以引血下行，并有補益肝腎之效為君；代赭石之質重沉降，鎮(zhèn)肝降逆，合牛膝以引氣血下行，急治其標；龍骨、牡蠣、龜板、白芍益陰潛陽，鎮(zhèn)肝熄風，共為臣藥。但是肝為剛臟，性喜條達而惡抑郁，過用重鎮(zhèn)之品，勢必影響其條達之性，故又以茵陳、川楝子、生麥芽清泄肝熱，疏肝理氣，以遂其性。

8、答案：A本題解析：運營費用比率是指物業(yè)運營費用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低，進而影響到投資項目的投資績效。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

9、答案：A本題解析：本題考查的是流動比率。選項A應為速動比率，流動比率=流動資產總額/流動負債總額×100%。

10、答案：A本題解析：企業(yè)會計準則體系包括基本準則和具體準則。基本準則是制定會計核算制度以及具體會計準則的依據，其規(guī)定了會計核算的假設、會計信息質量要求、會計對象要素的確認和計量、財務會計報告等方面的具體要求。

11、答案：D本題解析：經濟評價中的基礎參數，包括以下幾個方面的指標：①時間類參數，包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經營期、開發(fā)期、準備期、建設期、出售期、出租及經營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經濟評價工作的計算周期；②融資相關參數，包括房地產開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例，預售收入用于后續(xù)開發(fā)建設投資的比例；③收益相關指標，包括出租率或空置率，運營費用占毛收入比率；④評價標準類指標，包括基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。

12、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的景氣循環(huán)?？罩寐世^續(xù)下降，說明屬于第一、二階段，需求比供給增長快，說明屬于第二階段。P51。

13、答案：A本題解析：速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其表達式為：速動比率＝[（流動資產總額－存貨）/流動負債總額]×100%本題中，將數據代入公式得，該房地產投資企業(yè)的速動比率＝[（3000－1500）/4000]×100%＝37.5%。

14、答案：A本題解析：變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌換為現金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。

15、答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據教材中的房地產投資經濟效果的表現形式。

16、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

17、答案：A本題解析：本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。經營期不同不能直接比總值，必須比年值。選項D還必須滿足效益相同的條件。P210。

18、答案：D本題解析：未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。房地產估價師在評估房地產市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對房地產當前市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用，例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律。

19、答案：B本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。貸款屬于債務，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。

20、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。

21、答案：B本題解析：對房屋征收評估，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準價格權重應小于收益價格權重。對房地產抵押估價，房地產抵押價值是抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準價格權重應大于收益價格權重。

22、答案：B本題解析：暫無解析

23、答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗收之前，開發(fā)商為了做好充分準備，需要進行初步檢查。根據初步檢查情況，由項目的監(jiān)理工程師列出需要修補的質量缺陷“清單”，這時承包商應切實落實修復這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾工程，提高工程質量和配套水平，加強工程技術管理，促進竣工和完善驗收都有好處。

24、答案：A本題解析：投資機會研究階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內，以土地資源供給和空間市場需求的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情況、項目建成后對社會的影響等。

25、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據教材的有關利潤的公式內容部分。

26、答案：D本題解析：[解析]房地產項目融資方案

27、答案：C本題解析：本題考查的是房地產市場指標。選項A是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷；選項B指報告期內房地產價格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場所處的景氣階段；選項D指消費者近期的購房意愿，通常根據對消費者未來6個月內是否計劃買房的調查結果來構造。P44。

28、答案：B本題解析：現金回報率是指房地產置業(yè)投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系?，F金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于營業(yè)利潤（凈經營收入）扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。則該項投資的稅前現金回報率＝[（15－7－3）/（80－30）]×100%＝10%。

29、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環(huán)境。經濟環(huán)境中的主要影響因素包括經濟發(fā)展狀況、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P31。

30、答案：A本題解析：根據教材的內容即可。

31、答案：C本題解析：房地產投資非常適合作為一種長期投資的原因有：①土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現性差是指房地產投資在短期內無損變現的能力差，這與房地產資產的弱流動性特征密切相關，是房地產投資的特性之一。

32、答案：A本題解析：利息備付率是指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值，又稱利息保障倍數。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般商用房地產投資項目，商業(yè)銀行通常要求該指標值介于2～2.5之間，當利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風險。因此該指標值應該大于2。

33、答案：C本題解析：房地產投資的個別風險主要包括：①收益現金流風險；②未來運營費用風險；③資本價值風險；④機會成本風險（又稱比較風險）；⑤時間風險；⑥持有期風險。其中，時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產投資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。

34、答案：B本題解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

35、答案：A本題解析：本題考查的是財務凈現值。

36、答案：A本題解析：施工現場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應監(jiān)督承包商建立安全教育培訓制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協調安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務。

37、答案：D本題解析：項目投資現金流量表包括：①現金流入（銷售收入、租金收入等）；②現金流出（開發(fā)建設投資、經營資金、運營費用、修理費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅）；③凈現金流量；④累計凈現金流量；⑤凈現值；⑥累計凈現值。D項屬于投資者各方現金流量表的內容。

38、答案：C本題解析：財務凈現值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和。如果FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的；如果FNPV小于0，則項目不可接受。

39、答案：B本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金

40、答案：B本題解析：系統(tǒng)風險又稱不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，具體包括：①通貨膨脹風險；②市場供求風險；③周期風險；④變現風險；⑤利率風險；⑥匯率風險；⑦政策風險；⑧政治風險；⑨或然損失風險。ACD三項都屬于個別風險。

41、答案：C本題解析：本題考查的是財務凈現值。房地產開發(fā)投資項目用于出租或自營時，計算期為開發(fā)期和經營期之和。

42、答案：D本題解析：考點:供給指標?？罩寐剩娇罩昧?存量＝750/5000＝15%。

43、答案：B本題解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5/1.3=3.846（萬元），按月還本付息額=38460/12=3205（元），用等額序列支付現值系數公式，可得最大貸款額為：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）錯誤［1－1/（1+12％÷12）12錯誤20］=29.11（萬元）。

44、答案：D本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指標估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標法。其中，概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。

45、答案：C本題解析：同業(yè)拆放中大量使用的利率是倫敦同業(yè)拆放利率（LIBOR），指在倫敦的第一流銀行借款給倫敦的另一家第一流銀行資金的利率。我國對外籌資成本即是在LIBOR利率的基礎上加一定百分點。

46、答案：B本題解析：李東垣說：“是熱也，非表傷寒邪皮毛間發(fā)熱也，乃腎間脾胃下流之濕氣悶塞其下，致陰火上沖，做蒸蒸燥熱?！敝委熯@種發(fā)熱，“惟當以甘溫之劑，補其中，升其陽，甘寒以瀉其火則愈?！睂^(qū)分外感和內傷發(fā)熱的辯證、病機、治則、治法以及使用均有深刻的理解?！吧w溫能除大熱，大忌苦寒之藥瀉胃土耳！今立補中益氣湯?！?/p>

47、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據房地產投資分析方面的內容。

48、答案：C本題解析：本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。

49、答案：C本題解析：本題考查的是選擇基礎參數。選項A屬于收益相關參數；選項B、D屬于融資相關參數。

50、答案：C本題解析：等額序列支付的年值與現值之間的關系公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等額還款額，i表示年利率，P表示本金。根據已知數據得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（萬元），則第一年的還本收益為＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（萬元）。

51、答案：B本題解析：暫無解析

52、答案：B本題解析：地形圖是按一定比例繪制的地物和地貌的正射投影圖。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物體，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形態(tài)，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌總稱為地形。通常地形圖是經過實地測繪，或根據實測并結合有關調查資料編制而成。地物按圖式符號加注記表示，地貌一般用等高線表示。

53、答案：A本題解析：貝母瓜蔞散中配伍天花粉意在清熱潤燥。

54、答案：C本題解析：考點:房地產市場指標。市場監(jiān)測與預警指標包括：土地轉化率、開發(fā)強度系數、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數、住房價格合理性指數、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數、消費者信心指數。

55、答案：C本題解析：財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括：①借款或債券的利息；②金融機構手續(xù)費；③融資代理費；④承諾費；⑤外匯匯兌凈損失；⑥企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。ABD三項均屬于管理費用。

56、答案：B本題解析：房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎設施建設費；③公共配套設施建設費。其中，公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

57、答案：A本題解析：A項，空置率與有效毛收入呈反向變動：①空置率提高，會導致有效毛收入減少；②空置率降低，會使有效毛收入提高。B項，運營費用是為了維持物業(yè)正常使用或營業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務企業(yè)簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。C項，權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。D項，金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。

58、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素包括：①社會文化因素；②個人因素；③心理因素。其中，個人因素主要包括：①年齡；②性別、職業(yè)、受教育程度；③經濟狀況；④生活方式；⑤個性和自我形象。

59、答案：B本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。P187。

60、答案：D本題解析：考點:資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況

61、答案：C本題解析：房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎設施建設費；③公共配套設施建設費。其中，公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

62、答案：C本題解析：開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)資產管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。該程序通常分為八個步驟、四個階段。其中，八個步驟包括：①提出投資設想；②細化投資設想；③可行性研究；④獲取土地使用權；⑤合同談判與協議簽署；⑥工程建設；⑦竣工交用；⑧物業(yè)資產管理。四個階段包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設階段；④租售階段。

63、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

64、答案：D本題解析：在政府授權開發(fā)商負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

65、答案：B本題解析：參考教材的有關內容。

66、答案：C本題解析：考點:投資機會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

67、答案：A本題解析：房地產開發(fā)過程可以劃分為四個階段，包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設階段；④租售階段。其中，投資機會選擇與決策分析，是整個房地產開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細化的可行性研究。

68、答案：A本題解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A是收入方面的；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。

69、答案：D本題解析：房地產投資可以根據不同的標準進行分類，不同投資類型既相互聯系又有一定的區(qū)別。根據房地產業(yè)經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產開發(fā)投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產資產和經營投資。

70、答案：A本題解析：本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。從抵押擔保的質量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建成后的房地產優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產。

71、答案：C本題解析：財務內部收益率（FIRR），指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。財務內部收益率可以通過內插法求得。內插法即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插法公式求出。采用內插法求內部收益率的公式為：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），FIRR表示內部收益率，NPV表示凈現值，i表示折現率。本題中，代入數據得：該項目的內部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

72、答案：B本題解析：物業(yè)管理中常用的預算形式有三種：①年度運營預算；②資本支出預算；③長期預算。物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，每次需投入的資金數量大，為使物業(yè)的資本支出有穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經營過程中的現金流產生大的影響，就需要在日常的經營過程中逐漸積累這項資金。

73、答案：D本題解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

74、答案：B本題解析：因為收益性物業(yè)的經營費用包括人員工資、辦公費、保險費。

75、答案：C本題解析：根據教材的內容即可。

76、答案：B本題解析：物業(yè)的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬元）。

77、答案：A本題解析：產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。

78、答案：B本題解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。新建住宅市場需求量（元）=家庭數量（戶）×戶均可支配收入（元/戶）×住房消費傾向（%）=120×5×8%=48（億元）。參見教材P114。

79、答案：B本題解析：在建筑結構構成中，還有一個非常重要的結構組成，即變形縫。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。沉降縫是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而產生不均勻沉降的影響所設的變形縫。伸縮縫與沉降縫最顯著的區(qū)別是伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫。沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開。

80、答案：C本題解析：房地產市場的運行環(huán)境是指影響房地產市場運行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質，可以將房地產市場的運行環(huán)境分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經濟環(huán)境是指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。經濟環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產業(yè)結構；⑤基礎設施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

81、答案：C本題解析：在房地產開發(fā)過程中，造價工程師或經濟師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構或造價咨詢機構，其主要負責：①工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算；②工程招標階段工程標底的編制；③工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理；④工程竣工后的工程結算。

82、答案：B本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發(fā)。房地產泡沫比過度開發(fā)嚴重程度更高，危害更大。P55～56。

83、答案：A本題解析：市場定位的步驟包括：①識別潛在競爭優(yōu)勢，這是市場定位的基礎；②企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位，企業(yè)與主要競爭對手相比，在產品開發(fā)、服務質量、銷售渠道和品牌知名度等方面所具有的可獲取明顯差別利益的優(yōu)勢；③制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，企業(yè)在市場營銷方面的核心能力與優(yōu)勢，不會自動地在市場上得到充分的表現，必須制定明確的市場戰(zhàn)略來加以體現。

84、答案：B本題解析：選擇專業(yè)化是企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。新版章節(jié)練習，考前壓卷，完整優(yōu)質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。

85、答案：A本題解析：本題考查的是市場調查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。

86、答案：B本題解析：可行性研究分為四個階段：①投資機會研究；②初步可行性研究；③詳細可行性研究；④項目評估與決策。其中，初步可行性研究，又稱“預可行性研究”，是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

87、答案：A本題解析：“開發(fā)-銷售”模式與“開發(fā)-持有出租-出售”模式的區(qū)別為：①“開發(fā)-銷售”模式的現金流入是銷售收入，現金流出項包括土地成本和建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務費用）、增值稅和稅金及附加；②“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現金流入是包括出租收入和持有期末的轉售收入，現金流出項包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務費用）、運營成本和轉售稅費。

88、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。根據等額序列支付資金回收系數公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當期應還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

89、答案：D本題解析：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。

90、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據房地產投資的利弊方面的內容。

91、答案：B本題解析：償債備付率，指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。其計算公式為：償債備付率＝可用于還本付息資金/當期應還本付息金額。

92、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項A錯誤，現值是資金運動起點的金額；選項B錯誤，終值是資金運動結束時與現值等值的金額；選項C錯誤，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

93、答案：C本題解析：房地產開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步開發(fā)投資活動，即經過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，然后將其推向