房地產 -2024中國房地產市場年中回顧與展望

中國房地產市場年中回顧與展望中國區(qū)研究部2024年7月智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望年初展望2024年上半年回顧中國經濟向常態(tài)化運行回歸，預計增長4.6%,消費復蘇是主要增長動力，制造業(yè)投資有望穩(wěn)定增長·2024年上半年中國GDP同比增長5%,出口韌性(按美元計算同比增長3.6%)以及制造業(yè)投資回升(同比9.5%)是經濟增速超預期財政政策“適度加力、提質增效”,貨幣政策保持適度寬松超40%,但反彈的可持續(xù)性有待驗證。智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望一大型金融機構存準率(%)(左軸) 五年期LPR(%)(右軸)-一年期LPR(%)(右軸)654322019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月一大型金融機構存準率(%)(左軸) 五年期LPR(%)(右軸)-一年期LPR(%)(右軸)654322019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月2021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月7022年12月2023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月GDP同比CPI同比0.1%固定資產投資同比社零總額同比美元計出口同比商品房銷售額同比制造業(yè)PMI(末月)服務業(yè)PMI(末月)智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望寫字樓前五年均值43%;其中二季度凈吸納量同比下降17%,需求復蘇弱于預期。2024年寫字樓租賃需求溫和復蘇金融和互聯(lián)網行業(yè)回暖，人工智能、先進制造的需求增量仍可期待前五年均值43%;其中二季度凈吸納量同比下降17%,需求復蘇弱于預期。2024年寫字樓租賃需求溫和復蘇金融和互聯(lián)網行業(yè)回暖，人工智能、先進制造的需求增量仍可期待充沛的高性價比供應促進搬遷升級需求活躍，租戶持續(xù)流入一線城市新興商務區(qū)·上半年搬遷及升級交易面積同比增長11%,其中一線城市增速達到30%。大部分城市租金跌幅收窄，一線城市核心商務區(qū)最具韌性2024年中2024年中(同比變化)空置率注釋1:2024年二季度末數值；2:20數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年7月前往CBRE前往CBRE中國數據360圖表3:2024年全國寫字樓租金面價預測圖表3:2024年全國寫字樓租金面價預測-調降全年寫字樓凈吸納量至300萬平方米，較年初預測值低25%,同比2023年增長8%。-租賃需求疲弱令部分業(yè)主推遲項目建設和交付進度，或評估項目轉為銷售及其他用途的可行性，全年新增供應下調至719萬平方米。但下半年交付面積預計仍超過500萬平方米，年末空置率將升至26.3%。成本仍將是短期內企業(yè)房地產決策的核心因素。2024年中國寫字樓租戶調查顯示，76%的租戶會在業(yè)主下調租金情況下考慮續(xù)租，72%希望通過搬遷降低租賃成本。市場供需博弈將繼續(xù)明顯利于租戶方，業(yè)主租賃策略需保持足夠的競爭性和靈活度。預計2024年主要城市寫字樓租金面價將下跌3%-8%,跌幅同比放大。智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望倉儲物流·全國凈吸納量錄得256萬平方米，同比38%,需求維持高位活躍。2024年全國高標倉需求保持高位活躍，而新增供應顯著回落跨境電商繼續(xù)快速擴張·全國凈吸納量錄得256萬平方米，同比38%,需求維持高位活躍。2024年全國高標倉需求保持高位活躍，而新增供應顯著回落跨境電商繼續(xù)快速擴張消費復蘇利好國內電商和快遞快運需求，制造、零售餐飲等行業(yè)的供應鏈物流需求持續(xù)增長2024年租金下行壓力減弱，走勢分化2024年中2024年中(同比變化)空置率注釋3:2024年二季度末數值；4:20數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年7月-我們維持全年凈吸納750萬平方米的預測不變?？缇畴娚填A計年內在華南將累計擴租超300萬平方米，短期內出口景氣和產能利用率回升將繼續(xù)驅動制造業(yè)租倉需求；與此同時，四季度至春節(jié)的密集節(jié)假消費有望帶來國內電商和快遞快運的脈-鑒于佛山、東莞可租面積稀缺推動項目加速入市，且環(huán)京區(qū)域年內交付面積也略有增加，2024年新增供應上調至930萬平方米，年底空置率預計同比微降0.2個百分點至21.7%。華南區(qū)域整體空置率僅為5%左右，而廊坊、天津、大連、嘉興、武漢的空置率將高于30%。-除深莞惠這三個目前嚴重供不應求的市場外，主要市場的租金預測均有所下調，其中廊坊和天津將連續(xù)第二年錄得雙位數的跌幅。值得注意的是，廊坊和天津租金的連續(xù)深幅調整令環(huán)京地區(qū)成為需求流入最活躍的市場之一；且隨著高標倉與周邊低標倉租金差的不斷收窄，來自于三方物流、制造業(yè)和零售行業(yè)的升級需求開始涌現。圖表4:2024年全國倉儲物流租金報價預測廊坊天津大連沈陽重慶成都武漢北京蘇州南京嘉興上海寧波青島杭州佛山廣州無錫深圳惠州東莞智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望年初展望2024年上半年回顧2024年中年初展望2024年上半年回顧2024年中2024年中(同比變化)空置率數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年7月運動戶外和餐飲持續(xù)引領租賃需求·上半年餐飲業(yè)態(tài)繼續(xù)位列新租交易占比首位(38%)。然而值得注意的是，今年品牌優(yōu)選核心區(qū)位和特色物業(yè)供需總體平衡，空置率保持平穩(wěn)大部分城市租金走出底部，一線及華東和華中二線城市增幅領先注釋5:購物中心首層租金；6:2024年二季度末數值；7:2024年上半年變化率；8:包括Lululemon、亞瑪芬體育、Descente和KolonSport智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望智慧投資CBRE預計2024年全國購物中心首層租金將微跌0.4%,較圖表5:2024年全國購物中心首層租金報價預測■2024年初預測值■2024年中預測值●2024年中實際值北京南京武漢上海杭州深圳成都西安廣州智慧投資2024年中國房地產市場年中回顧與展望大宗投資年初展望2024年上半年回顧投資者情緒觸底回升，2024年中國大宗商業(yè)地產投資交易額有望小幅增長·國內險資持續(xù)購入一線城市核心資產，二季度機構型買家交易額投資者情緒觸底回升，2024年中國大宗商業(yè)地產投資交易額有望小幅增長資本化率預計小幅上行，趨近頂部區(qū)間資本化率預計小幅上行，趨近頂部區(qū)間關注長租公寓、產業(yè)地產、一線城市核心寫字樓等受益于中國經濟轉型中長期紅利的結構性機會關注長租公寓、產業(yè)地產、一線城市核心寫字樓等受益于中國經濟轉型中長期紅利的結構性機會零售物業(yè)呈現周期性的投資機會零售物業(yè)呈現周期性的投資機會